臺灣臺中地方法院民事判決 94年度中簡字第4760號
原 告 乙○○
訴訟代理人 王世宗 律師
被 告 丁○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國95年31月16日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣參拾伍萬伍仟元，及民國94年7月6日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國（下同）94年7月6日，向被告購買座 落台中縣大里市○○段438之1地號土地，及其上建物即門牌 號碼台中縣大里市○○路12巷2號10樓之房屋（下稱系爭房 地），總價金為新台幣（下同）350萬元，雙方訂有土地建 物買賣契約，原告並已支付定金5000元及簽約款35萬元與被 告。詎被告未告知原告系爭房地係921重建戶，價值不高， 貸款不易，且無法過戶，經原告寄發存證信函通知被告補正 ，仍不獲置理，乃依買賣契約第9條約定同時解除契約，茲 再以起訴狀繕本之送達，作為解除契約之意思表示，爰依民 法第259條規定，訴請被告返還上開已受領之定金及簽約金 計35萬5千元予原告，並聲明：被告應給付原告35萬5千元及 自94年7月6日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息 。
二、被告則以：系爭房地乃921重建戶，依都市更新條例規定， 產權登記尚須時日，銀行貸款需待產權登記完成始能進行， 被告及辦理本件買賣簽約手續之代書訴外人甲○○業已清楚 告知原告，雙方並約定原告付足三成價金，被告即可交屋讓 原告先行入住，原約定於94年7月29日，交付交屋款，詎原 告竟反悔不買。系爭房地所屬之大里市龍閣大樓係由知名公 司碧根建設、立衡營造及名建築師董青峰，精心規劃建成， 全程則由中國建築經理公司輔導監造，實乃百年鉅作，非一 般廉價國宅，且有多家銀行願意承作九成之貸款，又被告並 非受災戶尚背負貸款，何來無過戶之說，是本件買賣係原告 違約，原告請求返還價金，顯無理由等語，資為抗辯，並聲 明：原告之訴駁回，並陳明如受不利判決，願供擔保免為假 執行。
三、本件原告主張：其於94年7月6日，向被告購買位於台中縣大
里市○○段438之1地號土地，及其上建物即台中縣大里市○ ○路12巷2號10樓之房屋，並繳交定金5000元，及簽約款35 萬元等情，為被告所不爭執，並有原告所提買賣契約書一份 ，在卷可參。又原告主張其催告被告交付移轉登記系爭不動 產，惟被告未取得系爭不動產物權，而未能交付移轉登記， 已陷給付不能，原告依法得解除契約，並請求被告返還已交 付之價金，雖為被告否認，並以前詞置辯，惟查：（一）物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有 權之義務。權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務 ，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務 。民法第348條定有明文。本件原告向被告購買系爭房、 地，則原告主張被告應依約將系爭房、地之所有權移轉登 記予原告，並交付系爭房屋予原告，於法有據。（二）因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求 賠償損害。民法第226條第1項定有明文。又債權人於有第 226條之情形時，得解除其契約。民法第256條亦定有明文 。本件被告所出售系爭台中縣大里市○○段438 之1地號 土地，及其上建物即台中縣大里市○○路12巷2號10樓之 房屋，係被告向訴外人台中縣大里市龍閣大樓都市更新會 所購買，惟自兩造買賣契約訂立迄今，被告尚未取得系爭 房、地之所有權等情，為被告所不爭執，復有被告所提被 告與大里市龍閣大樓都市更新會之買賣契約一份、及大里 市龍閣大樓都市更新會95年3月7日閣更新字293號函一份 ，在卷可參，是原告主張被告自買賣之日起，迄今均未取 得系爭房、地之所有權，被告不能將系爭房、地所有權移 轉登記予原告之事實，自屬可採。按原告向被告購買系爭 台中縣大里市○○段438之1地號土地，及其上建物即台中 縣大里市○○路12巷2號10樓之房屋予原告，其價金給付 之對價即係取得系爭房、地之所有權，被告既與原告訂約 出賣，被告即負有將系爭房、地所有權移轉登記予原告之 義務，已如前述，惟系爭房、地之所有權，於買賣成立後 ，幾經原告催告被告移轉登記，迄原告起訴時，被告仍未 取得系爭房、地之所有權，則被告就系爭房、地所有權之 移轉登記給付，顯屬可歸責於被告而陷於主觀給付不能， 依上開法文之規定，原告自得解除契約。是原告以起訴狀 繕本之送達，為解除契約之意思表示，於被告收悉起訴繕 本之時（本件起訴狀之送達係94年10月26日寄存送達於台 中市警察局民權派出所，被告於94年11月2日，即對原告 起訴內容提出答辯狀，是被告至遲於94年11月2日即已收 悉原告解除契約之意思表示，應可認定），兩造買賣契約
即已解除。
（三）雖被告辯稱：其於買賣之初即告知原告系爭房、地乃921 重建戶，依都市更新條例規定，產權登記尚須時日，銀行 貸款需待產權登記完成始能進行云云，並聲請證人甲○○ 為證，惟查：證人甲○○固到庭陳證：「（現在何處服務 ？）證人邱答歐亞不動產地政式事務所擔任代書助理。」 、「（兩造買賣有無參與？）證人邱答：我沒有參與，是 兩造已經談好，已經支付頭期款價金，後來到我們事務所 來簽約。」、「（提示買賣契約書，是否這份？）證人邱 答：是，買賣標的就是契約上所載的不動產，不動產所有 權，不是被告的，它是更新重建的不動產，被告丁○○跟 更新會簽訂買賣契約，更新重建會有定禁止二年內更換所 有權人，因為重建完，必須送計劃到縣政府核議，因為怕 送計劃書之後所有權人變動，所以有禁止移轉登記，必須 等到重建計畫通過後才會作產權移轉登記。因為系爭保存 登記建物是我們辦理的，簽約時我有告知他們登記時程， 大約十二月會完成，如果審議部門有意見，時間會延後， 所以約定要等更新會計畫通過之後，把產權登記給被告， 被告再登記給原告，因為被告跟更新會訂的契約裡有載明 ，被告可以指名給第三人。現在計畫審議通過，已經公告 ，九十五年一月五日產權就可以登記了。（提出台中縣政 府公告影本）並且約定產權移轉登記之後才辦理貸款，當 時無法確定所有權何時移轉，雙方只就金額部分作確定。 」、「（有無約定何時交屋使用？）證人答：是兩造事後 要在約定，所以契約沒有載明」、「限制移轉是指更新重 建期間，但是產權移轉之後就沒有限制了。」等語（詳參 本院94年12月22日言詞辯論筆錄），然證人甲○○既稱： 系爭契約係兩造約明權義後，方請其形式上簽約，則兩造 之權利義務已於契約載明，何待其補充告知？又其復陳證 ：「．．．登記（指系爭房、地所有權）時程，大約十二 月（94年12月）會完成，如果審議部門有意見，時間會延 後，．．．」，惟按兩造買賣契約第6條產權移轉，僅載 明：雙方應於備證款付款同時，將移轉登記所須檢附之文 件書類備齊，而契約第3條備證款並無任何記載，則兩造 就移轉登記之日期，並無明確約定，是被告於原告催告給 付，即應告知原告給付之時期，惟自買賣之日起迄今，被 告仍未取得系爭房、地所有權，而不能給付，自難憑證人 邱全皇之片面證詞，即為被告有利之認定。況證人蔡長宏 到庭結證：「（為何會到現場？）證人蔡答我跟原告是生 意上合夥人，本件買賣我有到現場。當時我是當司機載原
告到現場，條件我參與沒有磋商，價格是被告提出來，而 且要求在十二點之前要匯款35萬元，下午三點才正式簽立 契約。被告並沒有告知建物兩年內不能移轉，被告有說10 月底之前就可以拿所有權狀給原告，系爭建物是更新重建 建物我們知道，當時都是由被告的先生出面來談，代書也 是被告指定的，我不曉得這個10月份移轉產權部分沒有載 明在契約裡。也沒有說明交屋時間，只說我們補價款到 100 萬元可以搬進去住。」等語（詳參本院94年12月22日 言詞辯論筆錄），依證人蔡長宏所證，本件不動產買賣， 磋商過程中，被告陳稱：94年10月份可取得系爭房、地所 有權，而未約定明確給付日期，按原告購買系爭房、地， 按理自應及早確定產權，其何有任令產權不清而給付價金 之理？是原告主張被告於買賣時，雖無約定產權移轉之確 定時日，惟有告知94年10月可取得產權登記，而為移轉登 記之事實，應符常情。且兩造系爭買賣契約條文中，就系 爭買賣標的之房、地，並未記載係屬921重建戶，且未載 明系爭房、地係被告向他人購買，土地、房屋所有權非屬 被告所有等情，如被告有明確告知原告系爭房、地之所有 權為他人所有，且約定系爭房、地必待他人將所有權移轉 登記予被告後，原告方得請求移轉登記，如他人未移轉登 記，則原告僅有給付價金之義務，就產權移轉登記卻無從 請求，其毫無保障，如此重大約定事項，豈會未載明於契 約中，證人甲○○為專業代書，自明此事項約定之重大， 其何有不於契約中載明之理？顯見被告抗辯：兩造有約定 必待系爭房、地由他人移轉登記予被告後，原告方得請求 被告為移轉登記，於他人未將產權移轉登記前，原告尚不 得請求被告為移轉登記等情，不符常情，自無可採。（四）另契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另 有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：1.由他方所受 領之給付物，應返還之。2.受領之給付為金錢者，應附加 自受領時起之利息償還之。民法第259條第1款、第2款亦 定有明文。兩造間系爭買賣契約既已解除，則原告請求被 告將其於94年7月6日所交付之金35萬5000元返還原告，並 自其收受價金之日起，給付法定利息，於法亦屬有據。（五）綜上所述，系爭兩造之買賣契約，既因被告不能為給付而 為原告解除，被告應將自原告處所受領之35萬5000元價金 ，回復原狀返還原告，從而，原告依回復原狀返還價金請 求權之法律關係，請求被告給付原告35萬5000元，及自受 領價金之日即94年7月6日起，至清償日止，按年息百分之 五計算之利息，為有理由，應予准許。
四、本件判決之事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證， 經審酌後對判決結果均無影響，爰不另一一贅述，併此敘明 。
五、本判決為民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，依民事訴訟法第389條第1第3款規定，應依職權 宣告假執行。
六、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第78條、第 389條第1項第3款。
中 華 民 國 95 年 4 月 6 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 王金洲
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 4 月 6 日 書記官