臺灣板橋地方法院板橋簡易庭小額民事判決
原 告 華南名人巷管理委員會
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 李玉海律師
被 告 乙○○
上列當事人間請求給付管理費事件,本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣參萬柒仟陸佰玖拾參元，及自民國九十四年八月一日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用新台幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由要領
壹、程序部分：
一、本件原告原法定代理人林振民法定代理權之欠缺，應認業已 補正，原告於民國95年3月1日具狀聲明承受訴訟為有理由， 應予准許：
（一）按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅 者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承 受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第170條定有明文。 次按法定代理權有欠缺而可以補正者，審判長應定期間命 其補正；如恐久延致當事人受損害時，得許其暫為訴訟行 為。又於法定代理權有欠缺之人所為之訴訟行為，經取得 取得法定代理權之人之承認，溯及於行為時發生效力。民 事訴訟法第49條、第48條分別定有明文。
（二）本件被告主張：依據華南名人巷住戶規約（下簡稱住戶規 約）第18條第2項約定，擔任委員職務之住戶在任職前五 年內無前科紀錄，違反者視同自動解職。而94年度第8屆 區分所有權大會會議主席黃肇富已受刑法之訴，於92年3 月判決確定，依前開規定應視同解職，其主持之94年3 月 5日之第8屆委員會議是不具法律之效力，亦違反本社區住 戶規約章程，又依本社區住戶規約第18條明訂管理委員會 由主任委員任召集人，主任委員因故不能召開會時，由副 主任委員召開，副主任委員因故不能召開會議時，由其他 委員互推一人為召集人召開會之。該第8屆委員會議之召 集人既係未具委員會代表之人，其會議是不具法之效力。 則原告是在違反法令及違反規約章程下選定林振民為主任 委員，其不具有本件原告法定代理人之資格等情。（三）惟查，原告主張原第7屆管理委員會委員15人，由訴外人 黃肇富、林明儒擔任主任委員及副主任委員，該二人因任 職前五年內有前科，依規約第18條第2項之約定視同解任
，故以黃肇富召集人名義召開之第8屆區分所有權人會議 所為之決議亦應為無效，該次會議選出之第8屆委員均屬 無效，職是，在第8屆委員正式產生前，第7屆委員仍應代 表管委會行使職務。又第7屆管理委員會委員黃肇富、林 明儒視為解任，由候補委員遞補，並於94年12月23日召開 管理委員會，同時推選第7屆委員林振民為主任委員，故 林振民已取得原告法定代理人之資格，自得依法聲明承受 訴訟等情，業據其提出93年3月21日、同年月30日第7屆委 員當選之會議紀錄、94年12月22日開會通知單、推舉林振 民為主任委員之會議紀錄、向台北縣中和市公所報備之函 文等各1件影本為證，自堪信為真實。
（四）被告雖又辯稱：依87年4月8日公布施行之住戶規約第13條 第1項明定社區管理委員會應由區分所有權人推選委員共 計21人組成，原告93年度第2次區分所有權會議自行決定 第7屆委員人數為15人，其決議屬無效云云。惟查，前開 住戶規約第13條於91年4月1日業已修訂為「本社區管理委 員由區分所有權人推選最高十七位，後補六位」等情，亦 有原告所提修訂後之住戶規約1件附卷為證，且其規約之 修訂尚非當然無效（關於該規約修訂之效力，詳如後述） ，則原告前開第7屆委員人數雖僅15人，亦符合修訂後住 戶規約之規定，原告於94年12月23日推選林振民為主任委 員之決議，自非無效。
（五）綜上，原告之原法定代理人林振民業已取得法定代理人之 資格，則其依法聲明承受訴訟，其承受訴訟之聲明即應認 為有理由，合先敘明。
二、又原告於95年3月20日另以原告法定代理人改選，由甲○○ 當選主任委員為由，具狀聲明承受訴訟，亦應認為有理由：（一）原告主張原告復於95年3月4日召開區分所有權人大會，改 選甲○○為主任委員，並向台北縣中和市公所報備，爰依 法聲明承受訴訟等情，業據其提出開會通知、95年度區分 所有權人會議會議記錄、原告向台北縣中和市公所報備之 函件等各1件為證，則其承受訴訟之聲明亦應認為有理由 。
（二）被告雖以：原告於95年3月4日上午10時召開區分所有人權 大會會議進行至10時55分左右主席才宣佈出席人數超過半 數進行會議討論，會中有住戶提出證據並質疑，有住戶重 複領取管理委員選票單（未編列流水號碼）其有表決合法 性之虞，實已違反法令及民主議事規則。依民法第56條第 2項明訂總會決議違反法令或章程者，無效等情。惟被告 所主張之前開事實，有關改選第9屆管理委員部分，縱有
人數於會議中始達法定人數及重複領取選票單之問題，亦 僅屬召集程序及決議方法是否違反法令或章程之事項，依 民法第56條第1項僅屬得否請求法院撤銷之問題，被告主 張係當然無效，自有誤會，併予敘明。
三、再按訴狀送達後，原告得擴張或減縮應受判決事項之聲明， 毋庸得被告之同意，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明 文。查原告起訴主張被告應給付原告新台幣（下同）65,637 元，及自起訴狀繕本送被告之翌日起至清償日止，按年息百 分之五計算之利息，嗣於訴訟進行中減縮訴之聲明為：被告 應給付原告新台幣37,693元，及自本起訴狀繕本送被告之翌 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，依前揭規定 ，自為法之所許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）關於原告91年2月23日第五屆區分所有權人會議之決議是 否有效方面：
㈠被告主張原告91年2月23日區分所有權人會議之決議為無 效。惟原告於91年2月23日召開第五屆區分所有權人大會 ，並修訂住戶規約，此有會議紀錄及報備證明為據（參 原證三）。
㈡又「公寓大廈管理條例對區分所有權人會議之召集程序 、決議方法與內容違反令令或規約等違法情事時，該如 何救濟以及效力如何，雖均無明文，但依本條例第一條第 二項規定，即應適用其他法令之規定。而公寓大廈之區分 所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人 之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意 思表示一致之行為而發生一定私法上之效力，與民法總則 編社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決 議相當，故公寓大廈區分所有權人會議之決議，應類推適 用民法第56條有關總會決議撤銷與無效之規定。質言之， 區分所有權人會議之召集程序或決議方法違反法令或社區 規約時，各區分所有權人得於決議後三個月內請求法院撤 銷其決議」（臺灣高等法院90年度上字第778號判決參照 ）。故如被告主張決議之召集程序或決議之方法有瑕疵而 無效，則其是否已於決議後三個月內請求法院撤銷其決議 ，應由被告舉證之，否則該決議即為有效。
（二）關於被告每月應繳管理費為每坪50元或30元部分： ㈠原告主張每月應繳每坪管理費50元：按依修訂後之住戶規 約第24條第2款及第81條之規定，自91年4月開始，住戶應 按月繳交費用並以各區分所有權人購屋時之簽約總坪數每
坪新台幣50元計算之。
㈡被告自91年4月至94年8月積欠管理費共計37,693元：被告 應每月每坪繳管理費50元，則被告每月應繳管理費為1,68 3元（50×33.66坪＝1,683）。被告自91年4月起至94年8 月止，共計41個月，應繳管理費為69,003元，而被告僅繳 納91年4月及5月每月1,010元計2,020元。另被告於92年10 月22日匯入17,170元、94年1月匯入6,060元、94年7月26 日匯入6,060元（原證六），總計被告已繳31,310元（2,0 20＋17,170＋6,060＋6,060＝31,310），尚積欠37,693元 （69,003－31,310＝37,693），屢經催討，迄未給付。爰 提起本訴，請求被告應給付原告37,693元，及自本起訴狀 繕本送被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息。
二、被告主張：
（一）關於91年度住戶規約修訂是否合法?
㈠依據91年2月間所召開第五屆區分所有權人大會，被告從 當天下午兩點準時出席全程參與，依據在大會現場出席人 數不足百人，亦不及本社區總戶數4分之1出席（詳被證7 第5屆區分所有權人大會現場相片可稽），司儀即宣布當 天大會出席數含委託書共計225戶，並說明只越半數未達 本社區3分之2比率數出席，所以無法修訂規約，僅符合選 任委員……等語後就進行會議；依據公寓大廈管理條例第 31條之規定，有關住戶規約之變更必須應有區分所有權人 3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，並 已出席人數4分之3及其區分所有權比例佔出席人數區分所 有權4分之3以上同意行之。再依公寓大廈管理條例第28條 規定：區分所有權人會議應由召集人於開會前15日以書面 載名開會內容，通知各區分所有權人。另再依本社區規約 第10條前段區分所有權人會議應由召及人於開會前15日以 書面載明開會時間、地點及內容通知各區分所有權。原告 91年1月7日書面通知各區分所有權人召開大會，會議事由 是召開第5屆區分所有權大會及改選管理委員會委員，未 註名修訂住戶規約事項（詳被證8通知書）。
㈡另原告所提供91年2月23日大會會議記錄與實際會議有部 份不符，此情被告及社區住戶曾去函中和市公所、台北縣 政府陳情已獲主管機關釋明 (詳附件二北府工使字第0930 079068號、北府工使字第北府工使字第0910180163號、北 縣中民字第0910017874號、北縣中民字第0910013132號函 及陳情書)，且台北縣政府覆文說明未受理原告91年度修 訂規約聲請案自明。
㈢再依原告證三中所附華南名人巷社區管理委員會 (91華管 字第910308號)函向中和市公所請聲主旨為管理委員會改 選報備案其要旨並未有修訂本社區住戶規約之報備。其原 告主張92年2月間已通過大會修訂住戶規約且經縣府核准 云云全是原告自訂自演，原告此舉已涉及欺騙住戶之行為 ，影響住戶權益巨大。
（二）關於被告每坪應繳管理費多少金額部分？ ㈠按原告依據91年2月間所召開第五屆區分所有權人大會， 決議修訂住戶規約，其決議既屬無效，則原告自不得依該 新修訂之住戶規約所訂繳交管理費之標準，向被告收取管 理費。被告主張管理費收取標準仍應依據原始住戶規約第 24條第2款約定，住戶按月繳交管理費應以每坪30元至60 元計算之。
㈡又沒購買車位者繳基本應繳管理費每坪30元符合使用者付 費原則，亦符合本規約所定範圍，有購買車位者繳每坪50 元管理費，應符合該使用者付費原則，例如: 聘請車道保 全人員酬勞金、停車場之照明費、排風用電、清潔、機械 停車用電、車位保養、撲修停車場之樓地板及車道、車位 招牌、增設停車場監控管理設備……屬停車場滋生之費用 由持有車位者分擔其費應屬合理亦符合本規約所定範圍； 被告未購買車位依據規約所訂每坪繳交30元，已預繳至94 年10月份被告無積欠管理費之實。原告請求被告按每坪60 元之標準補繳管理費，並無理由。
㈢原告前曾向被告及其他住戶以積欠管理費為由，向法院提 起訴訟，案業經本院判決原告敗訴在案。
（三）94年度及95年度區分所有權大會決議亦屬無效： ㈠依據原告94年2月6日所公告召開94年度區分所有權人大會 說明第2項；因部分公寓大廈管理條例部分修改及本社區 舊有規約部分修正，故本次大會一併修正更新等語，惟本 次大會議程並未配合上列公告所述公寓大廈管理條例修正 條文，擬定本社區舊有住戶規約修正條文對照表，提請區 分所有權人大會討論表決，反而以住戶規約草約替代，顯 然違背法令。依民法第56條第2項明訂總會決議違反法令 或章程者，無效。
㈡住戶規約之修訂攸關全體住戶重大權益，應依合法程序為 之。本社區住戶規約業於87年3月18日經區分所有權人表 決通過，於87年4月8日合法報備；如欲修訂規約，應擬定 新舊條文對照表提請住戶大會討論表決，且表決應符合母 法「公寓大廈管理條例」第31條所定必須有3分之2出席人 數4分之3比例贊成為之，本社區委員卻逕行以住戶規約草
約替代修訂，且該草約未經逐條朗讀表決，改以鼓掌通過 ，顯然於法不符。
㈢又本社區「華南名人巷」於95年3月4日上午10時召開區分 所有人權大會會議進行至10時55分左右主席才宣佈出席人 數超過半數進行會議討論，在討論修訂住戶規約時被告提 出異議出席人數清點及規約修訂應以原始報備核准通過之 住戶規約提出修正對照提至區分所有權人大會表決，但主 席均未裁示處理反而以包裹式轉移話題以停車場管理辦法 進行討論表決，實已違反法令及住戶規約修訂程序以及民 主議事規則。依民法第56 條第2項明訂總會決議違反法令 或章程者，無效等情，
三、原告主張依原告91年2月23日第五屆區分所有權人會議決議 修訂後之住戶規約第24條第2款及第81條之規定，自91年4月 開始，住戶應按月繳交之管理費，係以各區分所有權人購屋 時之簽約總坪數每坪50元計算之。被告自91年4月至94年8月 尚積欠管理費共計37,693元。即被告應每月每坪繳管理費50 元，被告每月應繳管理費為1,683元（50×33.66坪＝1,683 ），被告自91年4月起至94年8月止，共計41個月，應繳管理 費為69,003元，而被告僅繳納31,310元，尚積欠37,693元等 情，業據其提出原告91年2月23日第5屆區分所有權人大會會 議記錄及其所附華南名人巷社區住戶規約、91年3月8日向台 北縣中和市公所報備之函件、中和市公所91年3月29日同意 備查之函件、催繳管理費之存證信函及被告收受之回執等各 1件影本為證。被告對於其自91年4月至94年8月均按每坪30 元繳付管理費，僅繳管理費共計31,310元等情並不爭執，惟 辯稱：原告於91年2月23日召集區分所有權人會議修訂住戶 規約之決議為無效，原告不得依該新修訂之住戶規約所訂繳 交管理費之標準，向被告收取管理費，而應依修訂前原始住 戶規約第24條第2款約定，住戶按月繳交管理費應以每坪30 元至60元計算之。被告未購買車位，依據原規約所訂每坪繳 交30元為已足等情。
四、是本件兩造主要之爭執在於原告於91年2月23日召集區分所 有權人會議並為修訂住戶規約之決議是否有效？原告得否依 新修訂之住戶規約所訂繳交管理費之標準，向被告收取按每 坪50元計算之管理費？
（一）關於原告於91年2月23日召集區分所有權人會議並為修訂 住戶規約之決議是否有效部分：
㈠按公寓大廈管理條例對區分所有權人會議之召集程序、決 議方法與內容違反令令或規約等違法情事時，該如何救濟 以及效力如何，雖均無明文，但依本條例第一條第二項規
定，即應適用其他法令之規定。而公寓大廈之區分所有權 人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害 關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示 一致之行為而發生一定私法上之效力，與民法總則編社團 法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議相當 ，故公寓大廈區分所有權人會議之決議，應類推適用民法 第五十六條有關總會決議撤銷與無效之規定。質言之，區 分所有權人會議之召集程序或決議方法違反法令或社區規 約時，各區分所有權人得於決議後三個月內請求法院撤銷 其決議；如區分所有權人會議決議之內容違反法令或社區 規約者，則為無效。
㈡本件原告主張原告於91年2月23日召集第五屆區分所有權 人會議，並決議通過修訂住戶規約，且亦已向台北縣中和 市公所報備等情，業據其提出91年2月23日第5屆區分所有 權人大會會議記錄及其所附華南名人巷社區住戶規約、91 年3月8日向台北縣中和市公所報備之函件、中和市公所91 年3月29日同意備查之函件等各1件為證。被告雖主張原告 於91年2月23日召集區分所有權人會議，依據在大會現場 出席人數不足百人，亦不及本社區總戶數4分之1出席，已 違反公寓大廈管理條例第31條規定：有關住戶規約之變更 必須應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合 計3分之2以上出席，並已出席人數4分之3及其區分所有權 比例佔出席人數區分所有權4分之3以上同意行之；又依公 寓大廈管理條例第28條（修正後列第30條）規定：區分所 有權人會議應由召集人於開會前15日以書面載名開會內容 ，通知各區分所有權人。及依本社區規約第10條前段區分 所有權人會議應由召及人於開會前15日以書面載明開會時 間、地點及內容通知各區分所有權。然原告91年1月7日書 面通知各區分所有權人召開大會，會議事由是召開第5屆 區分所有權大會及改選管理委員會委員，並未註名修訂住 戶規約事項等情，固據其提出照片2幀及開會通知單1件等 為證（詳被證7、8）。
㈢惟查，依據原告提出之91年2月23日第5屆區分所有權人大 會會議記錄所載，當天應出席423戶，實際出席（含委託 ）291戶，出席人數佔區分所有權人比例68.79%，顯見， 前開區分所有權人會議已逾全體區分所有權人數之3分之2 ；且查出席人數之計算，既含委託書部分，則自不能僅以 在場之人數作為出席人數之計算之依據。況被告僅提出照 片2幀，而照片僅在記錄某一時間點之狀態，亦不足以作 為認定當天出席人數之判斷基礎。
㈣況查，縱原告所召集之上開區分所有權人會議開會及決議 時，人數確未達公寓大廈管理條例第31條所規定之人數； 及原告召集區分所有權人會議時，未依同條例第28條（現 行條例第30條）及原告社區住戶規約之規定，由召集人於 開會前15日以書面載明開會時修訂住戶規約之內容，通知 各區分所有權人。然其違反應均屬區分所有權人會議召集 程序及決議方法違反法令或社區規約之問題，各區分所有 權人僅得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議，在區分 所有權人請求法院撤銷前，自不能指前開決議為當然無效 。本件被告既未能舉證證明已就前開決議於三個月內請求 法院撤銷，則其主張該決議無效，自難認為有理由。（二）原告得否依新修訂之住戶規約所訂繳交管理費之標準，向 被告收取按每坪50元計算之管理費部分：
㈠按原告於91年2月23日召集區分所有權人會議並為修訂住 戶規約之決議，並非當然無效等情，業如前述，則原告主 張被告應依該區分所有權人會議決議修訂之新住戶規約之 規定，繳付管理費等情，即屬有據，其依該新修訂之住戶 規約約第24條第2款及第81條之規定，自91年4月開始，應 按月繳交費用並以各區分所有權人購屋時之簽約總坪數每 坪50元計算為有理由。被告辯稱前開區分所有權人會議修 訂住戶規約之決議無效，原告仍得按原有住戶規約之收費 標準繳付管理費，尚難認為有理由。
㈡又被告另主張被告沒購買車位者，應僅繳基本管理費即按 每坪30元計算，符合本規約所定範圍，而有購買車位者始 應按每坪50元計算管理費，以符合該使用者付費原則等語 ，惟其主張尚與前開修訂後之住戶規約相違背，且未經區 分所有權人會議決議，其主張按每坪30元計算管理費，自 嫌無據。
㈢至原告前於88年間固曾以被告及其他住戶積欠管理費為由 ，向本院提起訴訟，經本院判決原告敗訴在案，有被告所 提本院88年度板小字第875及1230號宣示判決判決筆錄影 本各1件在卷為證；惟前開事件均係發生在原告91年2月23 日區分所有權人會議決議修訂住戶規約之前，且係因原告 向被告等收取管理費之收費標準，未經區分所有權人會議 決議，而有違反公寓大廈管理條例第18第1項第2款規定之 情形，致原告受敗訴之判決。本件原告管理費收費標準既 已經原告於91年2月23日區分所有權人會議決議修訂住戶 規約，自難以前開判決時之事實相比擬。
五、另被告雖又主張原告94年度及95年度區分所有權大會亦有修 訂住戶規約之決議，其決議亦均屬無效等語，惟就本件系爭
管理費之收費標準，原告94年2月19日區分所有權人會議修 訂之住戶規約（詳被證10），並未變更先前91年度修訂之住 戶規約之內容；且本件原告主張被告積欠管理費之時間係自 91年4月至94年8月，亦與原告95年度區分所有權人會議是否 修訂住戶規約無涉，則被告此部分之主張是否真實，均不影 響本件原告之請求，併予敘明。
六、綜上所陳，原告主張被告應依該新修訂之住戶規約第24條第 2款及第81條之規定，自91年4月開始，按月繳交管理費用並 以各區分所有權人購屋時之簽約總坪數按每坪50元計算，即 被告應給付自91年4月至94年8月積欠之差額管理費共計37,6 93元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即94年8月1日起至清 償日止，按年息百分之五計算之利息為有理由，應予准許。七、本件判決之基礎已臻明確，則兩造其餘攻擊防禦方法及其他 未經援用之證據，均與本判決所為前開判斷不生影響，無庸 逐一論述，附此敘明。
中 華 民 國 95 年 4 月 27 日 臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
法 官 林春長
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
書記官 利海強
中 華 民 國 95 年 4 月 27 日