最高法院民事判決 九十五年度台上字第六八二號
上 訴 人 欣祥股份有限公司
法定代理人 乙○○○
訴訟代理人 謝 曜 焜律師
上 訴 人 太平洋建設股份有限公司
法定代理人 甲 ○ ○
訴訟代理人 楊 金 順律師
上列當事人間請求損害賠償等（返還支票）事件，兩造對於中華
民國九十四年十月四日台灣高等法院第二審更審判決（九十三年
度重上更㈠字第一二九號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。 理 由
本件上訴人欣祥股份有限公司（下稱欣祥公司）主張：伊於民國八十二年八月間以欣祥投資有限公司名義向對造上訴人太平洋建設股份有限公司（下稱太平洋公司）購買坐落台北市○○○路太平洋商務中心大樓（下稱系爭大樓）十三樓至十七樓共三十戶（含五個車位），並自訴外人陳志祥概括承受十七樓之一房地買賣契約之一切權利義務，經太平洋公司同意，辦理換約；又於八十三年一月間自訴外人章麗娟概括承受十三樓之八房地及車位買賣契約之一切權利義務，經太平洋公司同意，辦理換約；復於八十五年五月間，以變更組織後之名義就先前直接買受之三十戶（含五個車位）與太平洋公司重新換約，原契約作廢，並自訴外人陳淑梅概括承受十七樓之五房地買賣契約之一切權利義務，經太平洋公司同意，辦理換約。是伊向太平洋公司購買系爭大樓共計三十三戶及六個車位。而太平洋公司於八十二年七月間推出系爭大樓預售案，在廣告海報及錄影帶內容均標榜該大樓係「國內第一座精銳型全方位商業空間」、「五心級鋼骨帷幕辦公室與商務旅館式管理」，明列「五心」級（資訊中心、秘書中心、商務會議中心、管理中心、休憩中心）公共設施所具有之各項效用及品質。兩造洽談時，太平洋公司交付乙份商務中心之功效說明文件，表示「日後完成之系爭大樓有上開文件資料所示之五心級功效，如大量購買做為經營小辦公室出租業務，因承租人可節省聘用秘書人員、總機與小妹之費用及購買事務機器設備之成本，出租率將大為提高，前景大有可為」等語，致伊萌生購買系爭大樓之意願。依太平洋公司銷售廣告以觀，伊所買受之系爭大樓具有五心級公共設施，且其中秘書中心有足夠之空間可供足額之秘書人員使用，及可放置足額事務機器設備，俾十一樓以上各使用戶得以節省聘用秘書人員、總機及小妹之基本費用及購買設備之費用等效用及品質。詎系爭大樓之秘書中心欠缺兩造所約定應有之效用
及品質，且未具備所約定之五心級公共設施，已構成買賣標的物之瑕疵，亦構成廣告不實及侵權行為，伊自得依民法第三百五十九條關於物之瑕疵減少價金之規定，及公平交易法第二十一條、第三十一條、消費者保護法第二十二條暨民法第一百八十四條第二項、第一百七十九條等規定請求太平洋公司減少價金及賠償損害，共計新台幣（下同）一億四千六百八十六萬五千元等情，求為命太平洋公司給付三千萬元，並加計法定遲延利息之判決。（第一審為欣祥公司勝訴之判決，太平洋公司提起第二審上訴，原審將第一審命太平洋公司給付之金額中超過三百九十萬八千七百五十二元本息部分予以廢棄，改判駁回欣祥公司此部分請求，並駁回太平洋公司其餘上訴，兩造各就其不利部分，提起第三審上訴。）
上訴人太平洋公司則以：訂約時，伊並未交付廣告海報、錄影帶等予對造上訴人欣祥公司，更未將廣告海報、錄影帶等納入契約內容，伊雖於八十二年間與欣祥投資有限公司訂立買賣契約，惟至八十五年間雙方即合意解除契約，另由欣祥公司於八十五年五月間與伊訂立新約買受三十戶，伊並未持廣告海報、錄影帶向欣祥公司解說，更未就上開廣告海報等內容為任何保證。至於欣祥公司另自訴外人讓受房地，因訴外人與伊訂約時，雙方權利義務均載明於買賣契約書內，未將廣告海報等納入契約書內，亦未約明就秘書中心伊應提供足夠之空間，以供足額之秘書人員使用及放置足額事務機器設備等，欣祥公司既承受訴外人買賣契約之權利義務，自不得主張伊應依前揭廣告海報內容履行。縱認伊應依廣告海報等內容履行，欣祥公司提出之廣告海報及錄影帶所標示之秘書中心等均已施作完工，且將各項硬體設備影印機、傳真機、列印機、電腦等點交予管理委員會統籌管理。系爭大樓既無欣祥公司所稱之瑕疵存在，其請求減少價金，即屬無據等語，資為抗辯。
原審將第一審所為欣祥公司勝訴之判決其中超過三百九十萬八千七百五十二元本息部分予以廢棄，改判駁回欣祥公司該部分之訴，並駁回太平洋公司其餘上訴，無非以：欣祥公司主張伊於上揭時間向太平洋公司購買系爭大樓十三樓至十七樓共三十戶（含五個車位），並先後自陳志祥、章麗娟、陳淑梅等三人（下稱陳志祥等三人）概括承受十七樓之一、十三樓之八、十七樓之五等三戶及一個車位，共計三十三戶及六個車位各情，有其提出之買賣契約可稽，且為太平洋公司所不爭，堪信為真實。又欣祥公司於八十二年八月間雖以欣祥投資有限公司名義購買三十戶（含五個車位），但該公司依公司法第四百十五條之規定，變更組織形態，業經經濟部核准變更公司名稱登記，並於八十三年八月五日函知太平洋公司。則欣祥公司於八十二年八月間訂約時，太平洋公
司所交付之廣告海報、商務中心簡介及錄影帶、樣品屋，售屋人員解說、高級主管之承諾等所揭示之內容，該公司自應受其拘束。查太平洋公司之廣告海報及錄影帶內容均標榜本大樓係「國內第一座精銳型全方位商業空間」、「五心級鋼骨帷幕辦公室與商務旅館式管理」，並明列「五心」級（資訊中心、秘書中心、商務會議中心、管理中心、休憩中心）公共設施所具有之各項效用及品質，有兩造不爭之廣告海報及雜誌廣告各二件、錄影帶旁白文字及錄音內容乙件可稽。太平洋公司雖辯稱各該中心之公共設施已設置，各項硬體亦均已點交管理委員會統籌管理云云，然該廣告海報標榜系爭大樓具上開各項效用及品質，與該公司製作之錄影帶旁白內容說明相同，復據證人即太平洋公司當時銷售人員田文珠證稱：「我們是強調地段很好，該具備之功能及設備均如銷售海報所載。」；證人即太平洋公司業務部經理沈中洲證稱：「有關契約內容都按照平面圖及海報之記載為準。」各等語，足見太平洋公司所交付宣傳品及各項解說，已成為兩造間合致之意思表示，亦即海報、錄影帶等宣傳品之內容納入契約內容，兩造確有「系爭大樓應具有五心級公共設施」之效能之合意。本件爭執者乃秘書中心究應多少面積，始符合系爭買賣之品質及效用？欣祥公司主張秘書中心面積及空間不足，雖為太平洋公司所否認。惟參諸太平洋公司經理沈中洲證稱欣祥公司總經理陳權太有提到秘書中心面積可能不夠等語，且系爭大樓廣告載稱係「國內第一座精銳型全方位商業空間」、「五心級鋼骨帷幕辦公室與商務旅館式管理」，並明列「五心」級（資訊中心、秘書中心、商務會議中心、管理中心、休憩中心）公共設施所具有之各項效用及品質，已如前述，而商務中心十一樓以上辦公室共一二○戶，為兩造所不爭執，則太平洋公司依廣告圖說提供之秘書中心空間僅一五．八八坪，明顯不足。陳權太既向沈中洲質疑空間不足，沈中洲持一份廣告海報表明「以後的秘書中心會有像這樣的空間」等情，應屬事實。上開廣告海報係秘書空間部分取景（一審第二宗卷第一七五頁），該廣告所顯示之秘書中心空間甚為寬廣，可擺設多張大型辦公桌及大型書櫃，欣祥公司係大批購買辦公室，整體規劃為商務中心之經營，秘書中心空間足敷使用，自屬考量購買之重要因素，且既指出秘書中心面積不夠使用，則其主張太平洋公司提供廣告圖說，並承諾提供足供使用之秘書中心始購買系爭辦公室等語，應屬事實而可採信。按民法第三百五十四條規定之意旨，該秘書中心所應具備之面積，自應達到使系爭大樓商務辦公室有通常效用之品質，始符公允。關於系爭大樓太平洋公司所提供之秘書中心現場佈置之情形，於十一樓出電梯處，有一空間設有櫃台，櫃台有四個位置，櫃台後有一長形置物櫃，櫃台左側靠走道處設有信箱，信箱旁放有一影印機。出電梯左側擺有
一長形沙發（有三個連座）及兩張單座沙發，另有一張方形茶几。而該秘書中心面積，依第一審囑託中華徵信所企業股份有限公司（下稱中華徵信所）測量結果，共有一五．八八坪。欣祥公司以太平洋公司提供秘書中心面積不足，致伊將私人所有之九戶辦公室提供作為秘書中心使用，該九戶辦公室淨面積為一三○．六二坪為由，主張太平洋公司所提供之秘書中心面積不足一三○．六二坪云云，然依該九戶之實際使用情形觀之，尚不能認均屬秘書中心使用之性質。參酌中華徵信所鑑定意見，其實地訪查台北市地區與本案勘估標的相類似之商務中心、訪問各商務中心服務人員並估計各商務中心之必要設施，算出商務中心平均一出租單位所需之秘書中心空間，認以系爭大樓共有一百二十戶辦公室計算，應具備之秘書中心面積為一一六．四坪，然實際上系爭大樓現有秘書中心之空間僅有一五．八八坪，尚不足一○○．五二坪。雖太平洋公司抗辯中華徵信所未依二種以上之鑑定方法為之，且未擇取附近商務大樓契約、面積而為比較，其所為之鑑定結果，要無可採云云。惟按「不動產估價技術規則」，係於本件專案報告鑑定後始公布施行，自與本件專案報告鑑定無涉。鑑定人中華徵信所指定之陳玉霖證稱其鑑定方法主要是用市場比較法作推論基礎，本案參酌收益，不參酌成本法及土地開發分析法，且當時作評估時，曾參考其他六家商務中心，並蒐集部分廣告，就現有資訊判斷，而商務中心主要為服務品質提升，帶來收益，屬效益型不動產，提供之公共設施面積須考量服務人數、戶數之多寡，會議空間與秘書中心性質、功能不同，不應將會議空間面積列入秘書中心等語，足見鑑定專案報告，已比較其他同類效益型商務中心之情形，並依市場比較法、斟酌收益等而為估價判斷，尚屬客觀而非不可參酌。太平洋公司就本件商務中心已規劃為資訊中心、秘書中心、商務會議中心、管理中心、休憩中心，則會議室之空間顯應屬商務會議中心，而不屬秘書中心，自不得將會議中心面積列入秘書中心併入計算。上開專案報告既係以台北市其他商務中心之設備作為認定本件秘書中心面積之依據，亦即係以一般通常之標準作為本件買賣標的物應具備品質之依據，自屬可採。依兩造不爭執之廣告海報及其註記可知，秘書中心係供秘書作為對內辦公及對外客戶之聯繫服務等工作之用，自應以與秘書工作有關者始需提供。鑑定專案報告中有關櫃台一五．○三坪、秘書辦公區三二．二四坪、公共事務機器放置區四．七八坪，合計五二．○五坪，屬秘書中心應提供之空間面積，大廳及接待空間六四．三五坪，則非屬秘書中心必備之功能，而太平洋公司所提供之秘書中心面積僅一五．八八坪，可認面積短少三六．一七坪。本件系爭商務中心大樓作為小辦公室使用之房間數共有一百二十戶，欣祥公司買受者為其中三十三戶，依買賣契約記載總價
金為一億六千一百二十四萬元，總坪數三九七．八八坪，每坪單價為四十萬五千二百四十八元，按上揭秘書中心短少面積計算，其減損之價值應為一千四百六十五萬七千八百二十元，欣祥公司購買之戶數占全部辦公空間比例為三三／一二○（專案報告誤為三二／一二○），其價值減損數額應為三百九十萬八千七百五十二元。前揭專案報告認秘書中心空間不足，所造成之價值減損為三千八百七十九萬八千元，其內容包括面積短少造成之價值減損一千六百七十一萬八千元及三年內之營業損失二千二百零八萬元。關於面積短少造成之價值減損，專案報告係以平均公設比推算，再加計其他共同使用部分之面積，求得一二○戶辦公室空間減損總價值為六千二百六十九萬三千九百六十五元，然後再依三二／一二○之比例，得出欣祥公司買賣標的物價值減損為一千六百七十一萬八千元。惟查所謂秘書中心之面積，性質上即為共同使用部分，專案報告既認定全棟大樓之秘書中心面積短少一○○．五二點坪，即應以該面積計算認定其損害，竟認應再按平均公設比加計共同使用部分面積，計算減損金額，自非可採。又欣祥公司買受之戶數為三三戶，專案報告以三十二戶按比例計算，亦屬有誤。系爭房屋每坪單價為四十萬五千二百四十八元，專案報告以四十一萬元計算，同屬錯誤。關於營業損失部分，專案報告先算出前三年之營業損失為二千二百零八萬元，並列出第一年至第六年之累計營業損失達六千零八十七萬八千元。惟不動產租金收益多寡影響因素眾多，如不動產所在位置、經營模式、室內裝潢、秘書素質、提供必要設備之優劣以及大環境經濟等情況，而被上訴人所購買者係陽春屋，應自為裝潢並提供服務始能出租營業。上開專案報告所載，其計算營業損失係因必要性服務設施「面積」有短少所肇致，而該面積短少部分之損失，專案報告認為金額為二千二百零八萬元，然營業損失，尚非得逕以面積之減少並乘以月份（扣除租約轉換及空置率）計算，專案報告未斟酌其他情形而為判斷，自不得採取；欣祥公司復未能舉證證明因缺少秘書中心空間而營運、客戶減少，致損失上開金額，自難遽認其營業損失與缺少秘書中心空間有因果關係，其請求減少營運損失，非有理由。綜上所述，欣祥公司本於買賣契約請求上訴人給付三千萬元及法定遲延利息，於三百九十萬八千七百五十二元本息部分，為有理由。逾此之請求，不應准許等詞，為其判斷之基礎。惟查欣祥公司係提起重疊的訴之合併，主張依物有瑕疵減少價金之不當得利及侵權行為之法律關係，暨公平交易法第三十一條等規定，請求太平洋公司返還不當得利及賠償損害，原審為欣祥公司一部勝訴、一部敗訴之判決。關於欣祥公司敗訴部分，原審對於主張太平洋公司依侵權行為法律關係及公平交易法第三十一條等規定負有賠償損害責任部分未加審究，有判決不備理由之違法
；關於欣祥公司勝訴部分，原審僅泛言該公司得本於買賣契約之法律關係為請求，而未敘明究係本於如何具體之訴訟標的（不當得利或損害賠償）而准其請求，亦欠允洽。次查鑑定僅為一種調查證據之方法，鑑定人之鑑定意見可採與否，法院應踐行調查證據之程序而後定其取捨。本件中華徵信所鑑定專案報告，太平洋公司提出多項爭議，原判決並指出報告中有若干錯誤，乃未詳加調查審認明晰，遽就報告內容為部分採取，部分剔除，已非妥適。而原判決認祕書中心空間短少三六．一七坪，與上開專案報告所認短少一○○．五二坪不同，其差別在於大廳及接待空間六四．三五坪應否計算在內。原審未查明祕書中心是否需設置「大廳及接待空間」用以接待訪客，或供訪客於等待期間使用，徒以該空間非祕書中心必備之功能，遽認應予剔除，亦非無判決理由不備之違法。再按依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，為民法第二百十六條第二項所明定。又當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第二百二十二條第二項亦定有明文。欣祥公司主張因太平洋公司未設置合於兩造約定之祕書中心，致其營業受有損失云云，而系爭大樓確未有合乎兩造約定之祕書中心，則該項缺失勢必影響欣祥公司出租辦公室之業務，其影響所及，自受有租金額之損害，至受損之金額若干，自應加調查審認。原審徒以前揭情詞及欣祥公司未證明因缺少秘書中心空間而營運、客戶減少，致受有請求金額之損失，而為其不利之判決，尤非適法。兩造上訴論旨，分別指摘原判決於其不利部分為不當，求予廢棄，均非無理由。
據上論結，本件兩造上訴均有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。中 華 民 國 九十五 年 四 月 十三 日 最高法院民事第二庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 陳 淑 敏
法官 葉 勝 利
法官 陳 碧 玉
法官 簡 清 忠
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十五 年 四 月 二十六 日 Ｋ
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