高雄高等行政法院簡易判決
94年度簡字第347號
原 告 甲○○
被 告 財政部高雄市國稅局
代 表 人 邱政茂 局長
訴訟代理人 乙○○
上列當事人間因綜合所得稅事件，原告不服財政部中華民國九十
四年十月十七日台財訴字第０九四００四四００五０號訴願決定
，提起行政訴訟。本院判決如下：
主 文
訴願決定及原處分（復查決定含原核定處分）關於租賃所得部分應予變更，確定該租賃所得為新台幣貳萬肆仟陸佰伍拾貳元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。 事實及理由
一、緣原告將其所有坐落高雄市三民區○○○路二六六號地下一 層之二十五房屋（下稱系爭房屋），供同濟堂百貨股份有限 公司（以下簡稱同濟堂公司）作營業使用，九十二年度未申 報租賃所得，被告乃參照當地一般租金標準核定其租賃收入 新台幣（下同）七七、四八四元，減除百分之四十三必要費 用後，租賃所得為四四、一六五元，併課原告九十二年度綜 合所得稅。原告不服，申請復查，未獲變更，提起訴願，亦 遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、原告起訴意旨略以：㈠按「認定事實，須憑證據，不得出於 臆測。」乃最高行政法院六十一年判字第七十號判例所明揭 ，原告於九十二年度確實未收取租金，被告遽予核定原告有 該筆租金收入，顯係臆測，若被告認原告確有該筆租金收入 ，應由被告負舉證責任；㈡又按個人綜合所得總額之計算， 依所得稅法第十四條之規定，除第一類合夥人之盈餘係按核 定之營利事業所得額計算外，其餘並無「核定」之規定，然 被告自行核定本件租金為四四、一六五元，乃創設法律所無 之規定，違反行政程序法第一百五十條規定；㈢再者，被告 係依據所得稅法第十四條第一項第五類第四款規定計算本件 租賃收入，然第四款係規定：「將財產『借』與他人使用． ．．」，惟原告與同濟堂公司間為租賃關係，應無上開第四 款規定適用餘地；又同條項第五款規定則係針對約定之租金 顯較當地一般租金為低之情形計算租賃收入，而本件爭點為 租金之有無，不在租金之高低，故亦不適用；㈣有關租金數 額及原告實際上並未收到租金之事實，業經台灣高雄地方法 院九十二年度雄簡字第三四四一號民事簡易判決及九十三年
度簡上字第一五九號裁定確定在案，被告仍不予採信，僅以 承租人有營業事實，遽謂原告有租金收入，自非合理，況尖 美百貨公司為一獨立之營業空間，若要參照一般租金標準計 算租賃收入，亦應比照同一棟大樓內各攤位（空間）之租金 辦理等語，並聲明求為判決撤銷訴願決定及原處分（復查決 定含原核定處分）。
三、被告則以：㈠原告九十二年度將其所有坐落高雄市三民區○ ○○路二六六號地下一層之二十五房屋提供予同濟堂公司作 營業使用，九十二年度未申報租賃收入，被告乃參照當地一 般租金標準，核定全年租賃收入七七、四八四元【計算式： 每月每坪760元×10.62坪×12月×0.8】，減除百分之四十 三必要費用後，租賃所得四四、一六五元，並無不合，且被 告核定之租金並未高於鄰近地區房屋申報租金，揆諸所得稅 法第十四條第一項第五類第四款及第五款之規定，洵無不合 ；㈡又「尖美商業廣場」坐落在高雄市三民區○○○路二五 四號等建物，即尖美商業廣場地下一至五樓及地下二樓之部 分停車場，面積約六千坪，產權分別由四四一位區分所有權 人共有，自九十一年四月一日起共同以尖美商業廣場管理委 員會名義租予同濟堂公司營業使用，租賃期間自九十一年四 月一日起至九十八年十一月十五日止，計七年七個月，原告 為共有人之一，並與其他公同共有人一併授權委由尖美商業 廣場管理委員會出租，則原告自為所得稅法規範之租金所得 人，且該房屋於九十二年度確有提供同濟堂公司作營業使用 之事實，是被告依法計算租賃收入，並無違誤等語，資為抗 辯，並聲明求為判決駁回原告之訴。
四、按「個人之綜合所得總額，以其全年左列各類所得合併計算 之：．．．第五類：租賃所得及權利金所得：．．．一、財 產租賃所得及權利金所得之計算，以全年租賃收入或權利金 收入，減除必要損耗及費用後之餘額為所得額。．．．五、 財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機 關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。」為所得稅法第 十四條第一項第五類第一款及第五款所明定。此規定係對納 稅義務人出租財產，其約定之租金，顯較當地一般租金為低 時，授權稽徵機關得參照當地一般租金調整計算其租賃收入 ，其立法本旨，係基於核實課稅原則，為防免租賃雙方勾結 ，藉故壓低申報租賃所得，用以逃避所得稅而設。又「九十 二年度財產租賃必要損耗及費用標準：一、固定資產：必要 損耗及費用減除百分之四十三．．．。」、「綜合所得稅租 賃所得設算核定案件，納稅義務人如有異議時，稽徵機關應 實地調查鄰近房屋之租金作為核課之依據，即將設算租金與
鄰近租金比較，高時改課，低時維持原核定。」復經財政部 九十三年一月三十日台財稅字第０九三０四五０五四二號令 所核備及財政部賦稅署七十七年十一月九日台稅一發字第七 七０六六五八五一號函明釋在案。而參照財政部九十三年二 月一日台財稅字第０九三０四五０五四五號函准予核備之九 十二年度高雄市區非住家用房屋租金標準表，系爭房屋所在 街道一樓之租金標準為每月每坪七六０元，因系爭房屋位於 地下室，依上開租金標準表之規定，係按該租金標準之百分 之八十計算年租賃收入。
五、經查，原告係坐落於高雄市三民區○○○路二九七號、大昌 二路二五四號之尖美商業廣場地下一樓至五樓及地下二樓部 分停車場建物（下稱尖美商業廣場）之區分所有權人，該建 物產權係由四四一位區分所有權人共有，面積約六千坪，其 中原告使用部分係坐落於大昌二路二六六號地下一層之二十 五房屋；而原告及其他共有人於九十一年四月一日起共同授 權尖美商業廣場管理委員會以該管理委員會之名義與同濟堂 公司之負責人譚彩鳳訂立租賃契約，約定將尖美商業廣場供 同濟堂公司作營業使用，租賃期限自九十一年四月一日起至 九十八年十一月十五日止，計七年七個月，此有房屋租賃契 約書、營業稅稅籍資料查詢單等影本附原處分卷可稽，是原 告於九十二年度將系爭房屋出租予同濟堂公司作營業使用之 事實，應堪認定。又依前揭所得稅法第十四條第一項第五類 第五款規定及財政部賦稅署七十七年十一月九日台稅一發字 第七七０六六五八五一號函釋意旨，財產出租，其約定之租 金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關自得參照當地一般租 金調整計算租賃收入；而所稱當地一般租金，由當地主管稽 徵機關查明報由省（直轄市）主管稽徵機關核定，並送財政 部備查。再按綜合所得稅租賃所得計算核定案件，納稅義務 人如有異議時，稽徵機關應實地調查鄰近房屋之租金作為核 課之依據，即將計算租金與鄰近租金比較，高時改課，低時 維持原核定。本件原告九十二年度並未申報租賃所得，而原 告提出之房屋租賃契約書載明，其房屋租金之計算方式為第 一年每月租金八萬元，第二年起每月租金一百萬元，以該租 賃標的總面積六千坪換算結果，其每月每坪租金僅十三元至 一六六元不等，其約定之租金確有偏低之情事。又參諸鄰近 房屋申報之租賃所得情形，其中大昌二路三六八號每月每坪 租金為九七八元，同路段三七二號每月每坪租金為一、三０ 四元，而被告報請財政部核備之當地一般租金標準則為每月 每坪七六０元，此有各該房屋九十二年度非自住房屋使用及 租賃情形核定表、設算租賃所得復查系爭內容分析及通報表
、高雄市區房屋租賃租金標準表等影本附卷可參，足見尖美 商業廣場鄰近之房屋於當年度申報之租金均高於當地一般租 金標準。則被告依前揭規定及函釋意旨，從低按當地一般租 金標準即每月每坪七六０元調整計算原告九十二年度之租賃 收入，於法尚無不合。
六、又按「所得稅之徵收，以已實現之所得為限，不包括可能所 得在內。」最高行政法院著有六十一年度判字第三三五號判 例可資參照，亦即綜合所得稅之課徵係採收付實現原則。查 ，本件原告固有將系爭房屋出租予同濟堂公司作營業使用之 事實，且其約定之租金亦有偏低之情事；然查，系爭房屋因 承租人自九十一年四月一日簽約後即拒繳租金，屢經催繳， 承租人均置之不理，自九十一年四月一日起至九十二年八月 三十一日止承租人已積欠租金五百九十六萬元；嗣經出租人 （即代表原告及其他區分所有權人洽辦出租事宜之尖美商業 廣場管理委員會）於九十二年八月間以律師函向承租人催告 並終止租約，該租賃契約已於九十二年八月三十一日終止， 然承租人於租約終止後仍繼續使用該建物，因此出租人尖美 商業廣場管理委員會乃以同濟堂公司負責人譚彩鳳為被告， 起訴請求給付租金及租約終止後承租人繼續使用該建物之不 當得利，並經台灣高雄地方法院判決承租人應給付九十一年 四月一日起至九十二年八月三十一日止之租金計五百九十六 萬元，及自九十二年九月一日起至九十二年十二月三十一日 止，按月給付出租人五十萬元之相當於租金之不當得利，計 一百五十萬元；又承租人確有代墊應由出租人負擔之九十一 年三月三十一日前之水電費計一百十萬六千四百五十九元及 租賃所得稅計十萬四千元，承租人據此主張抵銷；從而，承 租人依租賃契約及不當得利之法律關係，應給付出租人六百 二十四萬九千五百四十一元暨法定遲延利息等情，業經本院 調取台灣高雄地方法院九十三年度簡上字第一五九號民事卷 閱明屬實，並有台灣高雄地方法院九十二年度雄簡字第三四 四一號民事判決及九十三年簡上字第一五九號民事裁定等影 本附卷為憑。據此，足認上開建物承租人實際已給付九十一 年度租金七十二萬元及九十二年度租金四九０、四五九元， 按原告使用部分比例計算，其應得之租金為八六八元【計算 式：490,459元×（10.62坪∕6,000坪）＝868元】，被告以 原告於該年度有將系爭房屋提供同濟堂公司作營業使用之事 實，逕予調整設算租賃收入，並據以核定原告當年度之租賃 所得，固屬有據，惟就原告依租賃契約約定之租金尚未收取 之部分，未依收付實現原則予以剔除，於法尚有未合。七、再按上開房屋租賃契約既已於九十二年八月三十一日終止，
則原告自九十二年九月一日起即無出租系爭房屋之事實，至 同濟堂公司於租約終止後仍繼續使用系爭房屋為營業行為， 乃原告得否依民法上不當得利之法律關係請求同濟堂公司返 還相當於租金之不當得利的問題，是同濟堂公司於租約終止 後縱有繼續使用系爭建物營業之事實，然因該使用行為已違 反出租人之意思，自不得將之評價為財產借用或租用行為， 而依所得稅法第十四條第一項第五類第四款或第五款規定參 照當地一般租金情況計算租賃收入，被告僅以同濟堂公司仍 有繼續營業之事實，遽將租約終止後之期間（即九十二年九 月一日至同年十二月三十一日止）併同列入調整設算租賃收 入之範圍，殊嫌速斷。準此以觀，本件被告參照當地一般租 金標準每月每坪七六０元，並考量系爭房屋位於地下一層酌 情按租金標準之百分之八十調整設算本件租賃收入，固非無 據，惟被告未考量原告九十二年度僅收到租金八六八元之事 實，復將租約終止後之期間均列為本件租賃收入之計算基期 ，並據以設算原告當年度之租賃收入，即有違誤。從而，本 院斟酌原告九十二年度僅收到租金八六八元暨該租賃契約存 續期間僅八個月等實際情形，重行核算結果，原告九十二年 度之租賃收入應調整為五一、六五六元【計算式：760元×1 0.62坪×8個月×80﹪＝51,656元】，扣除原告未收取之約 定租金八、四０七元【計算式：80,000元×3個月×10.62坪 /6,000坪＋1,000, 000元×5個月×10.62坪/6,000坪－868 元＝8,4 07元】，則原告當年度租賃收入應為四三、二四九 元，租賃所得則為二四、六五二元【計算式：（51,656元－ 8,407元）×（1－43﹪）＝24,652元】。八、綜上所述，被告以系爭房屋供同濟堂公司作營業使用，原告 九十二年度未申報租賃所得，乃參照當地一般租金標準核定 其租賃收入四三、二四九元，減除百分之四十三必要費用後 ，租賃所得為二四、六五二元，併課原告九十二年度綜合所 得稅，並無違誤。而被告核定原告租賃所得逾上述金額部分 ，既與收付實現原則不符，則原告請求逾此部分之金額予以 撤銷，為有理由，故訴願決定及原處分關於原告租賃所得部 分應予變更，確定該租賃所得為二四、六五二元。至於被告 原核定租賃所得為二四、六五二元部分，既屬有據；訴願決 定予以維持，亦無不合，原告起訴意旨求為撤銷此部分，為 無理由，應予駁回。並不經言詞辯論逕行判決之。九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依行 政訴訟法第二百三十三條第一項、第二百三十六條、第一百 九十七條、第一百零四條、民事訴訟法第七十九條但書，判 決如主文。
中 華 民 國 95 年 5 月 3 日 法 官 李協明
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造當事人人數附繕本）。提起上訴應預繳送達用雙掛號郵票7份（每份34元）。中 華 民 國 95 年 5 月 3 日 書記官 周良駿附註:
行政訴訟法第235條（第1項、第2項）:
對於適用簡易程序之裁判提起上訴或抗告，須經最高行政法院之許可。
前項許可，以訴訟事件所涉及之法律見解具有原則性者為限。