臺灣高等法院臺南分院民事判決 95年度上字第60號
上 訴 人 甲 ○ ○
訴訟代理人 蔡 進 欽 律師
蘇 正 信 律師
蔡 弘 琳 律師
被 上 訴人 戊 ○ ○
兼 上 一人
訴訟代理人 丁 ○ ○
被 上 訴人 乙○○○
訴訟代理人 丙 ○ ○
上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國95年1月2
7日台灣台南地方法院94年度訴字第1647號第一審判決提起上訴
，本院於95年5月2日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人戊○○應將其所有坐落台 南縣新化鎮○○段2015地號土地之所有權應有部分1086分之 203移轉登記予上訴人、被上訴人乙○○○應將其所有坐落 台南縣新化鎮○○段2016地號土地之所有權應有部分8226分 之80移轉登記予上訴人、被上訴人丁○○應將其所有坐落台 南縣新化鎮○○段2016地號土地之所有權應有部分8226分之 53移轉登記予上訴人。㈢第一、二審訴訟費用均由被上訴人 負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： ㈠依卷附不動產買賣契約書第6條第4項約定，足見兩造於締約 時，即已預見上訴人未具自耕能力身分，無法登記為所有權 人，是就登記所有權名義人明示應以上訴人本人以外之第三 人為之。參諸最高法院73年度第5次民事庭會議決定意旨， 系爭買賣契約自屬有效，原審法院未通觀全契約內容，遽認 系爭買賣契約係以不能之給付為標的而無效，容有誤會。 ㈡兩造均非法律專業人士，就法律規範內容認知有限，而觀諸 系爭買賣契約第1條約定，已載明不動產標示，計新化鎮○ ○段2015地號、面積0.1086公頃及同段2016地號、面積0.82 26平方公尺，並於備註欄加註，向道路分割南北為寬度32台 尺，並行至後面地，面積為101.64坪，每坪地議價為每一坪 以新台幣（下同）1萬7000元計算，買賣成立等語，不過係 標明交付土地確切位置及其範圍，與一般買賣部分土地約定
內容，並無不同。
㈢是探求當事人立約真意，上訴人既購買被上訴人所有土地中 一定面積之土地，解釋上即應認與法律規範之「應有部分」 概念相符，原審法院未參酌兩造智識、交易現況等情，即逕 認上訴人係單純買賣特定範圍之土地，而非應有部分，否定 上訴人請求移轉應有部分，顯無足取。
㈣本件上訴人向被上訴人簽定系爭買賣契約購買土地，依民法 第345條、第348條第1項規定，被上訴人等當然負有交付及 移轉所有權登記之義務，從而上訴人請求被上訴人辦理所有 權移轉登記，自屬有據。
㈤末查，依系爭契約第8條第⑴點約定之文義，旨在闡明出賣 人同時負有分割及移轉所有權義務。申言之，並不以被上訴 人須先辦理分割後再移轉所有權為條件，更未限制上訴人本 於契約行使權利。
三、證據：援用第一審所提證據。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。二、陳述：除與原判決所載相同者，予以引用外，並補稱： 當初賣給上訴人的是農地，要供農用，當時農業條例規定很 嚴格，不能辦理登記，且上訴人已在土地上蓋房子，除非土 地地目變更為建地，否則目前仍無法依約辦理分割。又依法 令規定農地至少要有2500平方公尺才能分割登記，本件只有 336平方公尺，無法辦理。
三、證據：援用第一審所提證據。
理 由
一、上訴人於原審起訴主張：被上訴人戊○○、乙○○○及訴外 人鄭瑞香（即被上訴人丁○○之被繼承人）等三人，前於民 國（下同）75年3月6日共同將渠等所有之坐落台南縣新化鎮 ○○段2015、2016地號等二筆土地合併劃出101.640坪（換 算後為336平方公尺），售予上訴人甲○○，上訴人並於簽 約同時付清全部價金172萬7880元。查兩造於買賣上開土地 當時受限於89年1月26日修正公佈前土地法第30條第1項之規 定（現已刪除），私有農地所有權之移轉，其承受人以能自 耕者為限，並不得移轉為共有，無法辦理所有權移轉登記， 被上訴人爰先將出售之土地移轉上訴人占有，並於上揭不動 產買賣契約書第8條約定，上開買賣之土地日後可辦理分割 時，被上訴人應即日分割後移轉登記給上訴人取得，被上訴 人不得刁難推諉等語。迨至89年1月26日經總統令刪除土地 法第30條之規定，依約被上訴人戊○○、乙○○○及訴外人 鄭瑞香等三人即負有所有權移轉登記之義務。惟訴外人鄭瑞
香嗣於94年9月23日死亡，其所有2016地號土地應有部分已 由被上訴人丁○○取得，依法被上訴人丁○○自負有移轉登 記之責。又本件買賣之土地面積計101.640坪，換算後為336 平方公尺，再依被上訴人出售土地占各該所有土地面積及持 分比例，被上訴人等應負擔移轉應有部分如下：①被上訴人 戊○○計203平方公尺（佔61.4075坪）、②被上訴人乙○○ ○計80平方公尺（佔24.2坪）、③被上訴人丁○○計53平方 公尺（占用16.0325坪）。為此爰依兩造間系爭買賣契約及 繼承之法律關係提起本訴，請求被上訴人戊○○應將其所有 坐落同段2015地號土地之所有權應有部分1086分之203移轉 登記予上訴人、被上訴人乙○○○應將其所有坐落同段2016 地號土地之所有權應有部分8226分之80移轉登記予上訴人、 被上訴人丁○○應將其所有坐落同段2016地號土地之所有權 應有部分8226分之53移轉登記予上訴人云云。（原審判決駁 回上訴人之訴）
二、被上訴人則以：當初賣給上訴人的是農地，要供農用，當時 農業條例很嚴格，非自耕農不能辦理所有權移轉登記，且上 訴人之前已在土地上蓋房子，除非土地地目變更為建地，否 則目前仍無法依約辦理分割登記。又依法令規定農地至少要 有2500平方公尺才能辦理分割登記，本件上訴人請求移轉之 面積，只有336平方公尺，依法不能辦理所有權移轉登記等 語，資為抗辯。
三、上訴人主張：被上訴人戊○○、乙○○○及訴外人鄭瑞香等 三人，於75年3月6日與上訴人簽立不動產買賣契約（下稱系 爭買賣契約），雙方約定將被上訴人戊○○所有之坐落台南 縣新化鎮○○段2015地號土地（地目田、面積1086平方公尺 、權利範圍：全部），及被上訴人乙○○○、原訴外人鄭瑞 香二人就坐落同段2016地號土地（地目田、面積8226平方公 尺、權利範圍：被上訴人乙○○○為8分之3、訴外人鄭瑞香 為4分之1），自「向道路分割南北為寬度32台尺並行至後面 地，面積為101.640坪」（下稱系爭土地），出售予上訴人 ，並於上開契約備註欄約定，每坪地議價為1萬7000元計算 ，總計172萬7880元，上開買賣款項已全數付清。嗣因訴外 人鄭瑞香死亡，由其繼承人即被上訴人丁○○就上開2016地 號土地之應有部分於94年9月23日辦理繼承登記完畢各情， 業據上訴人提出系爭不動產買賣契約影本、土地登記謄本二 份、地籍圖謄本乙份附卷可稽（原審補字卷第5頁至第11頁 ）。又上訴人於訂立系爭買賣契約時，並無自耕能力，且其 買受上開土地後，業在土地上興建房屋居住使用之事實，亦 為兩造所不爭，上訴人主張曾與戊○○、乙○○○、鄭瑞香
等簽定系爭買賣契約承購系爭土地之事實，堪信真正。四、上訴人又主張「兩造於訂約時，關於上訴人無自耕能力問題 ，於系爭買賣契約第6條特別約定及當事人之真意，上訴人 係購買被上訴人所有土地中特定位置面積之土地，解釋上與 法律規範之『應有部分』概念相符。且依系爭買賣契約第8 條約定，本件不以被上訴人應先辦理分割登記後再移轉所有 權為條件」云云。經查：
㈠本件系爭二筆土地之編定使用分區均為「特定農業區」，使 用地類則係「農牧用地」，為兩造所不爭，並有土地登記謄 本二份在卷可按（原審補字卷第6頁至第10頁）。又依農業 發展條例第3條11款之規定，農牧用地係屬耕地，而上訴人 自承於訂約買受系爭農地時，並無自耕能力，上訴人雖以系 爭買賣契約第6條另有特別約定，主張該系爭買賣契約非不 能給付，仍屬有效云云。惟：
⒈按「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並 不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。違反前項 規定者，其所有權之移轉無效。」，89年1月26日修正公布 前之土地法第30條定有明文（現行法已刪除）。依上開刪除 前土地法第30條規定，私有農地所有權之移轉，其承受人以 承受後能自耕者為限，而此項承受人自耕能力之有無，縱未 經當事人主張或抗辯，法院亦應先為調查認定，以為判斷之 依據。倘承買人並無自耕能力而竟承買私有農地，即係以不 能之給付為契約標的，依民法第246條第1項前段之規定，其 契約為無效，業據最高法院著成64年度台上字第1352號判例 可資參照。而所謂「無效」者，係自始、當然、絕對無效， 不因事後法令變更，使無效之法律行為變為有效（最高法院 64年度台上字第1352號判例）。上揭判例雖已因土地法之修 正而不再援用，惟因系爭買賣契約係上訴人於75年間所書立 ，當時土地法第30條規定仍屬有效，有上揭判例之適用，合 先敘明。
⒉按承受私有農地所有權之人有無自耕能力，應以承受時（訂 約時）為準。經查上訴人於訂約當時並無自耕能力，為上訴 人所自認，雙方復未約定由上訴人指定登記與任何有自耕能 力之第三人，或待上訴人有自耕能力時方為移轉登記，或俟 系爭土地變為非農地時，始為移轉登記。至於兩造於系爭買 賣契約第6條雖約定：「關於不動產權利移轉登記約定事項 ：．．④移轉登記時甲方（即上訴人）得自由選定自己以外 之名義為權利人，乙方（即被上訴人）不得表示異議。．． 」等語，惟此項不問有無自耕能力，得任意指定承受人之約 定，於訂約當時，即已違反土地法第30條之規定，尚難認有
民法第246條第1項但書及同法第2項之情形，不能因嗣後上 開條文刪除而無自耕能力限制，致使原無效之契約變為有效 （最高法院80年度台上字第1825號判決意旨參照）。從而， 系爭買賣契約因兩造訂約當時上訴人無自耕能力，即屬以不 能之給付為標的依法應為無效，上訴人依據該無效之契約提 起本訴，自屬無理由。
㈡次查，系爭買賣契約第8條前段雖約明：「其他約定事項⑴ 前項買賣之土地日後可辦理『分割』時，乙方（即被上訴人 ）應即日分割後移轉登記給甲方（即上訴人）取得，乙方不 得刁難推諉．．」等語，惟核該文義，亦僅針對「農地細分 禁止（包括不得分割及移轉為共有）」之限制，約定將來得 履行時始負履行義務之條件，尚難自其文字之用詞來認定該 買賣契約同時有針對「農地農有」此部分之限制，約定將來 得履行時始負履行義務之條件。蓋「農地細分禁止政策」與 「農地農有政策」，分屬二種重要之農業政策，因此分別規 定在修正前之農業發展條例第30條第1項以及土地法第30條 第1項，是上訴人主張上述契約條款文字內容雖未載明「待 日後可辦理移轉時再為移轉辦理」等字樣，但其真意應係有 包括待日後可以移轉所有權時再為移轉所有權之登記之意云 云，縱認可採，亦係指關於「農地細分禁止」規定部分，自 難認係排除「農地農有」規定之約定。
㈢又依系爭買賣契約第1條不動產標示之備註欄記載：「向道 路分割南北為寬度32台尺並行至後面地，面積為101.640坪 ．．」等語，足見系爭買賣契約係就「特定範圍及位置之土 地」為買賣之標的，並非「應有部分」甚明。上訴人指稱上 開備註不過是標明交付土地確切位置及其範圍、核係屬應有 部分之概念云云，係誤解法律所致。按所謂應有部分，係指 共有人對共有物所有權所享權利之比例（最高法院57年度台 上字第2387號判例意旨參照）。換言之，應有部分即係各共 有人對於共有物所有權在份量上應享之部分，係屬抽象、而 非具體概念，亦非侷限於共有物之特定部分。亦即「特定範 圍之土地」與「應有部分」，在我國物權法分屬不同之概念 。姑且不論系爭買賣契約係屬無效之契約，業如上述，上訴 人買受者乃「特定範圍之土地」，竟起訴請求被上訴人應移 轉「應有部分」，亦與系爭買賣契約標的相違。 ㈣又「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分 割。但有下列情形之一者，不在此限：．．本條例中華民 國89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。 」，農業發展條例第16條第1項第4款亦有明文。其立法意旨 ，在於防止農地細分，妨礙農業發展，用收農地使用上更大
之效用。故凡關於農地之處分與此目的相違者，均應認為在 該條所禁止之列。按依系爭買賣契約第8條前段之文義觀之 ，乃係約定出賣人（即被上訴人）將來得分割時始負履行義 務之條件，惟依據上開條文規定，系爭土地中之新化鎮○○ 段2015地號土地僅有1086平方公尺，有該土地登記謄本可稽 ，已不符合上開分割農地之最小面積限制。縱認上訴人可取 得系爭土地之應有部分（本院持否定見解如上述），其亦不 屬於89年1月4日修正施行前之共有人，其無權請求分割，益 屬昭然。系爭買賣契約依上述既為無效，上訴人自不能依據 該無效買賣契約為請求，自不待言。依上所述，上訴人起訴 請求被上訴人履行系爭買賣契約云云，於法顯屬無據。五、至於被上訴人戊○○、丁○○二人辯稱系爭買賣契約之移轉 登記請求權已罹於時效消滅云云。經查，系爭買賣契約固簽 訂於75年3月6日，然依據該買賣契約第8條前段載明：「其 他約定事項⑴前項買賣之土地日後可辦理分割時，乙方（即 被上訴人）應即日分割後移轉登記給甲方（即上訴人）取得 ，乙方不得刁難推諉」等語，自堪認該買賣契約訂有「系爭 買賣土地可辦理分割時再為分割登記」此一條件，而農業發 展條例第30條前段規定：「每宗耕地，不得分割及移轉為共 有」之「農地細分禁止」之限制，乃係在89年1月26日始修 正通過刪除，縱或上訴人欲依系爭買賣契約請求分割後移轉 登記，亦應自上開條文刪除後起算消滅時效（即89年1月26 日修正通過刪除農業發展條例第30條前段規定，於同年月28 日施行起算），迄今尚未逾15年，被上訴人戊○○、丁○○ 所辯上訴人之移轉登記請求權已罹於時效云云，雖非可採， 惟系爭買賣契約既已無效，上訴人仍不得據此向被上訴人請 求履行買賣契約，併予敘明。
六、綜上所述，兩造間系爭土地之買賣契約既因買賣標的給付不 能而歸無效，從而上訴人依系爭買賣契約之法律關係，請求 被上訴人戊○○、乙○○○、丁○○等三人移轉系爭土地之 應有部分所有權登記予上訴人，並無理由，原審判決駁回上 訴人之請求，洵無不合；上訴意旨指摘原審判決不當，求為 廢棄改判，並無理由，應予駁回。
七、本件待證事實已臻明瞭，兩造其餘攻擊防禦方法，對判決之 結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，併此敘明。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條判決如主文。
中 華 民 國 95 年 5 月 16 日 民事第三庭 審判長法 官 陳光秀 法 官 楊省三
法 官 曾平杉上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後20日內，向本院提出理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 5 月 19 日 書記官 葉秀珍
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