臺灣高等法院民事判決 94年度上更㈠字第136號
上 訴 人 丙○○○
乙○○
甲○○
共 同
訴訟代理人 何岳儒律師
被 上訴人 丁○○
訴訟代理人 吳宜財律師
上列當事人間請求給付租金差額事件，上訴人對於中華民國92年
10月21日臺灣臺北地方法院92年度訴字第3233號第一審判決提起
上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於95年5 月16日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣肆佰肆拾貳萬貳仟捌佰捌拾元，及自民國九十二年五月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。本判決第二項所命給付，於上訴人供擔保新台幣壹佰肆拾萬柒仟元後，得假執行。但被上訴人如以新台幣肆佰肆拾貳萬貳仟捌佰捌拾元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本件上訴人主張：台北市○○○路1號3樓之1、3樓之2、3樓 之3之房屋及地下2樓5號停車位（下稱Ａ屋）、三樓（ 下稱 Ｂ屋，與Ａ屋合稱系爭房屋）及系爭房屋坐落基地原係伊家 族產業。伊家有伊等被繼承人張俊一及被上訴人兩兄弟，渠 等母親張吳京燕為保障自幼智能不足之張俊一日後生活，於 民國 （下同）71年間將系爭房屋應有部分1/2登記於張俊一 名下，並以自己及張俊一名義將系爭房屋出租予訴外人企龍 股份有限公司（下稱企龍公司），租金則均分予張俊一及被 上訴人。被上訴人嗣於81年間取得系爭房屋其餘應有部分， 並代位繼承取得系爭房屋坐落基地所有權全部。張吳京燕於 同年9月26日死亡，張俊一經臺灣臺北地方法院於82年3月間 宣告為禁治產人，由上訴人丙○○○為其監護人。企龍公司 自83年4月1日起即積欠租金，而於86年4 月間遷離系爭房屋 ，被上訴人於87年2 月13日自居為張俊一法定代理人，以自 己及張俊一名義將系爭房屋出租予訴外人金昌利股份有限公 司（下稱金昌利公司），系爭房屋及坐落基地分別計算租金 ，其中房屋部分租金，張俊一、被上訴人每月各得新台幣（ 下同 ）3萬6785元，基地部分租金每月27萬6430元則歸被上
訴人所得（下稱金昌利公司租約）。張俊一於同年12月間死 亡，伊等為張俊一繼承人，不同意上開租金分配比例而與被 上訴人發生爭議。被上訴人於88年間訴請企龍公司給付積欠 之租金，於訴狀中主張其為基地所有權人，應受分配租金之 比例，Ａ屋部分為88.4、 Ｂ屋部分為88.2%請求企龍公司按 上開比例計付。伊等乃以被上訴人及企龍公司為共同被告， 提起主參加訴訟，請求企龍公司按二分之一比例計付租金（ 下稱企龍公司事件）。訴訟進行中，金昌利公司表示自89年 10月31日終止租約，請求返還押租金。兩造為解決與金昌利 公司間關係，於89年11月4日簽立備忘書（ 下稱系爭備忘書 ），伊等承認被上訴人與金昌利公司簽立之租約，並暫時收 受每月3萬6785元租金，於系爭備忘書第3條約定兩造內部租 金分配比例爭議，待企龍公司事件確定再處理加減帳。嗣企 龍公司事件之判決已確定，兩造租金分配比例各為1/2， 則 伊等就金昌利公司租約應分配之租金每月應為17萬5000元， 被上訴人應給付伊等每月租金差額13萬8215元等情，爰依系 爭備忘書第3條約定，求為命被上訴人給付自87年3月起至89 年10月止租金差額計442萬2880元及自支付命令送達翌日起 至清償日止之法定利息之判決。
二、被上訴人則以：金昌利公司租約已經上訴人追認，伊得依約 收取金昌利公司租約之租金，系爭備忘書之記載與企龍公司 事件無關，況企龍公司事件之確定判決，亦未認定兩造間租 金之分配比例，上訴人自不得依系爭備忘書約定請求按 1/2 比例分配金昌利公司租約之租金等語，資為抗辯。三、本件原審對於上訴人之請求，為其敗訴之判決，上訴人聲明 不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應 給付上訴人442萬2880元，及自92年5月29日起至清償日止， 按年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴 人答辯聲明則求為判決駁回上訴。如受不利判決，願供擔保 准免假執行。
四、兩造不爭執之事項：
㈠台北市○○○路1號3樓之1，3樓之2，3樓之3之房屋及地下2 樓5號停車位部分， 及台北市○○○路1號3樓房屋應有部分 1/2為被上訴人所有，其餘1/2原為張俊一所有，嗣張俊一死 亡，由上訴人繼承，至前開房屋坐落基地則為被上訴人所有 。企龍公司前曾與被上訴人及張俊一簽立租約承租系爭房屋 ，約定Ａ屋租金每月26萬1000元，續租後租期至83年7 月24 日止；Ｂ屋每月租金14萬8000元，租期至83年3 月31日止。 嗣租約到期，企龍公司仍繼續使用未支付租金，被上訴人曾 訴請返還系爭房屋及給付損害賠償金，經最高法院判決認被
上訴人與企龍公司間就系爭房屋有不定期租賃契約而駁回其 訴。惟企龍公司就Ａ屋部分自83年7月25日至86年4月24日止 ；就Ｂ屋部分自83年4月1日起至86年4 月24日止，均未給付 租金，企龍公司至86年4 月24日始將系爭房屋返還予被上訴 人。企龍公司之租賃契約，僅約定企龍公司應給付之租金總 額，並未特別約定共同出租人間就收受租金之分配比例，此 有附於原法院88年北訴字第12號卷第29至38頁之租賃契約記 載詳明。不論兩造間內部之租金比例究為何，企龍公司自得 依1/2 比例給付租金予兩造，被上訴人尚不得執其內部關係 ，對承租人企龍公司主張應依房地公告現值比例計算租金之 分配比例，故就其逾1/2 比例請求企龍公司給付租金部分， 即乏依據，縱認被上訴人主張應按房屋土地現值比例分配非 虛，亦屬兩造間內部之租金分配比例問題，要不得以此對抗 企龍公司，準此，被上訴人得向企龍公司請求系爭房屋租金 比例為1/2。此並有原法院88年北訴字第11、12號， 本院90 年上字第1218號民事確定判決所認定，並有該判決影本在卷 可憑（見原審卷第47-79頁）。
㈡兩造於89年11月4 日簽立備忘書，內載：「立備忘書人：丁 ○○（下稱甲方），丙○○○、甲○○、乙○○（下稱乙方 ），茲就金昌利公司承租坐落：台北市○○○路1號3樓、 3 樓之1、3樓之2、3樓之3房地（下稱本租賃物）事宜， 甲、 乙雙方立本備忘書為憑：乙方退給金昌利公司如後附件支 票，經甲方代為收受無誤。甲乙雙方同意金昌利公司於89 年10月31日提前解約，並從應退還金昌利公司押租保證金代 扣73萬5700元，作為給付張俊一先生租金自88年3月5日起至 89年10月5日止未向銀行提示之20張支票。 甲、乙雙方就 本租賃契約及租金應如何分得之爭議，同意經企龍案件由法 院判決後再處理加減帳。本備忘書一式兩份，甲、乙雙方 各執乙份為憑。」（見同上卷第45之1-46頁）五、上訴人主張依兩造所簽訂之前揭備忘書第3條約定， 雙方就 與金昌利公司間租金如何分配之爭議，同意經企龍案件由法 院判決後所確認之分配比例，再處理加減帳，茲對企龍公司 請求給付租金訴訟案件已經法院判決確定，並認企龍公司應 依1/2比例給付予兩造，為此請求履行備忘錄之約定， 給付 經加減帳後，被上訴人應補足之租金差額等語，但為被上訴 人所否認， 辯稱備忘錄第3條約定與企龍案件所認定租金分 配比例無關，且該案件並未真正確認兩造之租金分配比例為 1/ 2等語。因此，本件兩造間首要爭點，在於系爭備忘錄第 三條：「甲、乙雙方就本租賃契約及租金應如何分得之爭議 ，同意經企龍案件由法院判決後再處理加減帳。」約定之真
意，是否雙方同意租金之分得比例，按企龍案件經法院確定 判決所認之比例，再為加減帳之處理？按解釋契約，須探求 當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之辭句，民法第98條 定有明文。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不 能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無 須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院 17 年上字第1118號判例參照）。經查： 兩造間關於對企龍 公司請求給付租金之爭議，係被上訴人以企龍公司為被告起 訴主張伊擁有系爭房屋所有權應有部分1/2， 及其基地所有 權全部分，為此依土地與房屋現值之比例，請求企龍公司給 付伊88.4或88.2比例之租金，其餘比例給付予上訴人。嗣於 訴訟繫屬中，上訴人以被上訴人及企龍公司為被告，提起主 參加訴訟，主張應依1/2比例分配租金， 為此求命企龍公司 應依此比例給付租金之判決，已如前述，並有原法院88年北 訴字第11、12號，本院90年上字第1218號民事判決在卷可按 。嗣於該事件審理中，另因被上訴人擅將系爭房屋出租予金 昌利公司，上訴人將不符伊主張比例，而由金昌利公司所簽 發用以支付租金之支票退回，兩造乃就該租約之效力其及租 金分配比例之爭議，於89年11月4日簽訂備忘錄，於第1條約 明，上訴人前退回金昌利公司之支票，經被上訴人代收；第 2條約明雙方同意與金昌利公司之租賃契約提前終止。 茲參 酌兩造間自企龍公司給付租金訴訟案件，以迄金昌利公司租 金分配比例之爭議，無非均在於兩造間關於租金該以如何比 例分配。而企龍案件已提起訴訟在先，金昌利公司租金分配 爭議在後，為此，始於第 3條更明白約定：「甲、乙雙方就 本租賃契約（按即與金昌利公司之租約）及租金應如何分得 之爭議，同意經企龍案件由法院判決後再處理加減帳。」， 是該約定，其真意顯在於關於金昌利公司租金之分配比例爭 議，雙方同意於企龍案件經法院判決確定後，以確定判決所 認定之分配比例為準，否則，雙方就金昌利公司租金之爭議 ，本可以協議或另以訴訟方式解決，又何須待企龍公司案件 判決確定後，再作加減帳之處理？故上訴人主張系爭備忘書 第3條所約定：「經企龍案件由法院判決後再處理加減帳。 」，係指以企龍案件判決確定後，所確認之租金分配比例， 作處理金昌利公司租金之加減帳之依據，自可採信。被上訴 人辯稱該約定與企龍案件無關云云，並不可採。六、本件爭點在於被上訴人與上訴人應受租金之分配比例為何？ 及所謂依系爭備忘書第3條 ：「甲、乙雙方就本租賃契約及 租金應如何分得之爭議，同意經企龍案件由法院判決後再處 理加減帳」之意究為何？茲就下列爭執點分析如下：
㈠按民法第271條規定 ：「數人負同一債務或同一債權，而其 給付可分者，除法律有規定或契約另有訂定外，應各平均分 擔或分受之」，系爭房屋係被上訴人及上訴人之被繼承人張 俊一所共有，應有部分各1/2， 並共同出租予金昌利公司， 此為被上訴人所不爭執，並有建物登記簿、租賃契約書影本 各2件在卷可證（見原審卷第19-23頁、第24-29頁）， 而該 租賃契約書中僅約定金昌利公司應給付之租金總額，並未特 別約定共同出租人間就收受租金之分配比例，衡諸被上訴人 並不否認自初共同出租前開房屋時起即與上訴人之被繼承人 張俊一各分受1/2比例之租金， 且其房屋稅自其母張吳京燕 過世後亦由被上訴人負責繳納，有86年度房屋稅繳款書及上 訴人委託律師來函可稽（見原審卷第71頁）。參以本件爭端 之肇始，即緣由於被上訴人向金昌利公司表示要受領高額比 例（88.4%及88.8%）之租金，而企龍公司仍於84年6月22 日 給付上訴人系爭房屋部份83年7月25日起至84年7月24日止之 一年期之租金156萬6000元， 足認上訴人主張其與被上訴人 依系爭房屋之應有部分各分受1/ 2比例之租金等語，應可採 信。被上訴人主張其應依房屋及土地所有權之比例合計分配 租金云云，惟前開租約並未如此約定，此主張與一般租賃僅 約定房租未另計使用土地之對價之常情亦有不符；另被上訴 人所提訴外人張敏娥、蕭張敏華在庭外所出具之私文書，既 經上訴人否認真正，而被上訴人復當庭表示無法傳訊遠在國 外之張敏娥、蕭張敏華二人到庭為證據方法（見原審卷第71 頁），是前開私文書自不足以證明被上訴人所主張之租金分 配比例。綜上所述，衡諸一般常情，房屋所有人究係如何得 以使用他人土地，其間之法律關係恐有多端（許係無權占有 、租賃，使用借貸等等），尚非屬本件所應審究之爭點；被 上訴人既未能舉證證明其主張之租金分配比例已如前述，是 其主張就系爭房屋應各受88.4%及88.8%之比例分配云云，即 無足採。準此，本件房屋租賃就租金之分配應按上訴人與被 上訴人各1/2收取（ 參見台北地方法院88年度北訴字第11號 判決之第33-34頁）。
㈡又企龍案件已於91年8 月19日業經法院判決確定，且該案判 決共同出租人就得請求之房屋比例為上訴人與被上訴人各1/ 2， 此觀原審88年度北訴字第11、12號判決書第34頁載明： 「㈡準此，本件房屋租賃就租金之分配應按主參加原告與原 告丁○○各1/2收取」（見原審卷第34頁）即明。 故上訴人 自得依兩造所簽備忘書契約第 3條請求被上訴人向上訴人補 足自87年3月至89年10月共32個月， 每月租金差額13萬8215 元（350,000÷2﹣36,785＝138,215），合計共442萬2880元
(138,215×32＝4,422,880)之款項。 ㈢再者，系爭備忘書中所稱之「本租賃契約」依上、下文義， 係指「金昌利公司」之租約，而非企龍公司之租約，且於簽 立備忘書時，企龍案件尚繫屬於法院審理中，法院究會為如 何判決尚為兩造所不知，故兩造簽立本件備忘書契約，係在 簡化爭執，解決「金昌利公司」租約共同出租人內部租金之 分配，而所謂「處理加減帳」，係指上訴人於簽立備忘書之 同時，已暫收約11.2%之租金， 若企龍案之判決結果，上訴 人可請求租金之比例為50%者，被上訴人應補足50%予上訴人 之意。被上訴人主張，系爭備忘書係解決上訴人「應如何反 還逾收企龍公司之租金」、「無權占有土地之不當得利」之 問題，與事實不符，應不可採。
㈣本件給付租金事件，當事人兩造之請求權基礎不外為二即： 系爭租賃契約（87年2 月13日與金昌利公司之租賃契約）； 及系爭備忘書（89年11月4 日由當事人兩造簽訂）。準此， 本件租金給付事件，查該二請求權基礎於本件歷次審理時， 已為當事人雙方所不爭執，並作為證據引用，從而本件作為 請求權基礎之一之系爭備忘書既係為解決系爭租賃契約引發 之租金給付爭執，並於系爭備忘書中開宗明義即提到「茲就 金昌利公司承租台北市○○○路一號三樓、三樓之一、三樓 之二三樓之房地事宜，甲乙雙方特立此備忘書為憑」，系爭 備忘書第3條並當事人雙方並同意約定 「甲乙雙方就本租賃 契約及租金應如何分得之爭議，同意經企龍案件由法院判決 後再處理加減帳」。準此，本件給付租金之事件，不論系爭 租賃契約如何約定，今雙方當事人既已於系爭租賃契約簽訂 後，再另立系爭備忘書以解決前開租金分配爭議，既曰「爭 議」即表示雙方當事人就該租金分配有歧見，故另以系爭備 忘書之約定取代系爭租賃契約，實乃不爭之事實並為法律上 契約自由原則所允許。是故，本件租金給付事件，斷不容被 上訴人一再以租賃契約為租金給付之依據甚明。被上訴人主 張應以金昌利公司租約為準云云，並不足採。故本件租金給 付請求事件，其租金應如何分配及被上訴人應如何給付，依 上所述，應係以系爭備忘書第3條為依據。又系爭備忘書第3 條之約定，雙方當事人之權益並已於台北地方法院88年度北 訴字第11號判決之第33-34頁論斷， 同時該判決亦論斷「衡 之一般常情，房屋所有人究係如何得以使用他人土地，其間 之法律關係恐有多端（許係無權占有、租賃，使用借貸等等 ），尚非屬本件所應審究之爭點；被上訴人既未能舉證證明 其主張之租金分配比例已如前述，是其主張就系爭房屋應各 受88.4 %及88.8%之比例分配云云，即無足採。 準此，本件
房屋租賃就租金之分配應按上訴人與被上訴人各1/2收取， 而此亦有民事訴訟法第400條「爭點效」之適用。 按確定判 決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷事項為限，判 決理由並無既判力，但法院於判決理由中，就訴訟標的以外 ，當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷 時，對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事 人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在 同一當事人就該已經法院判斷之重要爭點之法律關係，不得 作相反之主張或判斷，始符民事訴訟上誠信原則，此即學理 上所謂爭點效、禁反言。（最高法院91年度台上字第790 號 民事判決參照）。本件前開判決既已於判決理由中就雙方 當事人重要之爭點（即租金分配之比例）本於當事人辯論之 結果已判斷，則被上訴人主張系爭房屋應各受88.4%及88.8% 之比例分配云云，即無足採。準此，本件房屋租賃就租金之 分配應按上訴人與被上訴人各1/2收取， 同時被上訴人於本 院審理時並無提出任何新訴訟資料推翻原判決（即該台北地 方法院88年度北訴字第11號判決）之情形，僅係一再以於前 開判決已表明並經實質審理、調查及判斷之理由重複贅述， 是本件租金給付請求之爭議，應解為在上訴人及被上訴人間 就該已經法院判斷之「租金分配比例」之重要爭點之法律關 係，即不得作相反之主張或判斷，始符民事訴訟上誠信原則 ，被上訴人主張：本件無爭點效、禁反言之適用云云，亦不 足採。
七、綜上，上訴人主張依系爭備忘書第3條約定， 求為命被上訴 人給付自87年3月起至89年10月止租金差額計442萬2880元及 自支付命令送達翌日（即92年5 月29日）起至清償日止，按 年息5%計算之利息，洵屬正當，應予准許。原審未察，為上 訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨，指摘原判決不當， 求予廢棄改判，為有理由，自應由本院將原判決廢棄改判如 主文第二項所示，並依兩造之聲請分別酌定相當擔保金額准 免假執行之宣告。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 已無影響，即無再予審酌及將系爭承諾書再送鑑定之必要， 附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由， 爰依民事訴訟法第450條、 第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 95 年 5 月 30 日 民事第三庭審判長法 官 林敬修
法 官 張靜女 法 官 劉勝吉
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 95 年 6 月 1 日 書記官 李翠齡附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。