臺灣高等法院民事判決 94年度上字第865號
上 訴 人 乙○○
號
甲○○
丙○○
之3號
戊○○
號
共 同
訴訟代理人 鄭崇文律師
被 上訴人 台北市政府建設局
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 陳垚祥律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國93年8
月20日臺灣士林地方法院92年度訴字第426 號第一審判決提起上
訴，本院於95年4 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人乙○○、丙○○、戊○○分別負擔百分
之七十一、百分之十三、百分之十六。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：（一）台北市○○區○○段1 小段17之
1 號土地（下稱系爭土地）為台北市所有，被上訴人為管理
機關，①系爭土地上未辦保存登記之門牌台北市○○區○○
路3 段150 巷臨51號如附圖一編號E 所示之建物扣除附圖一
編號K 所示建物、面積253.78平方公尺之建物（下稱E 建物
），事實上處分權人係上訴人乙○○，其自民國74年間起即
居住於系爭E 建物，占有系爭E 建物坐落之系爭土地及如附
圖一編號F 所示、面積732.88平方公尺之果樹區土地（下稱
F 土地）、如附圖一編號G 所示、面積263.36平方公尺之空
地（下稱G 土地）、如附圖三A 所示、面積63.41 平方公尺
之水泥鋪面（下稱A 土地）。惟乙○○與被上訴人間既無租
賃關係，亦無使用借貸關係，係屬無權占有，依民法第767
條規定，被上訴人自得請求其拆屋還地。而上訴人甲○○為
乙○○之子，同住於E 建物，被上訴人自亦得請求甲○○自
E 建物遷出。②系爭土地上門牌台北市○○區○○路3 段
150 巷臨51－3 號，如附圖二編號K 所示、面積81.27 平方
公尺之建物（下稱K 建物）及編號L 所示、面積84.49 平方
公尺之建物（下稱L 建物），及如附圖三編號B 所示面積
67.25 平方公尺之魚池（下稱B 魚池），乙○○有事實上之
處分權，而目前為上訴人丙○○所占用，丙○○亦有事實上
之處分權。乙○○及丙○○與被上訴人間亦無租賃或使用借
貸關係，依同上規定，被上訴人自得請求其2 人拆除L 建物
、K 建物及B 魚池，返還所占用之系爭土地。③坐落系爭土
地上門牌台北市○○區○○路3 段150 巷臨61號建物，如附
圖一編號H 所示、面積101.87平方公尺之建物（下稱H 建物
，附圖一上標示「臨63號」係誤載），及附圖一編號I 所示
、面積56.97 平方公尺之道路（下稱I 道路）、編號J 所示
、面積為127.26平方公尺之道路（下稱J 道路）及面積1.5
平方公尺之大門（下稱J 大門），係上訴人戊○○占用系爭
土地而設，其有事實上之處分權，戊○○與被上訴人間並無
租賃或使用借貸關係，亦屬無權占有，依同上規定，被上訴
人得請求戊○○拆除H 建物及J 大門，並返還占用之系爭土
地。（二）上訴人無權占有系爭土地，依民法第179 條規定
，被上訴人得請求相當於租金之不當得利。而系爭土地80年
度至82年度公告地價為每平方公尺2,430 元，83年度以後則
為2,400 元，公告地價與申報地價金額相同，依土地法第
110 條及第97條規定，及台北市政府「台北市市有土地出租
租金計收基準」之規定，乙○○、丙○○、戊○○占用系爭
土地建造建物部分，使用效益較高，按土地申報地價年息5%
計收租金；而闢為果園部分，使用效益較低，按公告地價3%
請求。乙○○無權占用作為建物、果園使用之土地，均自80
年7 月1 日起占有，而A 土地部分應自起訴前5 年即87年4
月1 日起算不當得利。②丙○○無權占用作建築使用及B 魚
池之土地，應自87年4 月1 日起算不當得利。③戊○○無權
占用作建築使用部分之土地，應自80年7 月1 日起算不當得
利。渠等不當得利之計算詳如附件一之明細表所示。並聲明
：①乙○○應將系爭土地上E 建物拆除，將坐落土地及F 土
地、G 土地、A 土地，一併騰空返還被上訴人。②甲○○應
從E 建物內遷出。③乙○○應給付被上訴人1,346,303 元，
及自92年1 月1 日起至前揭土地交還之日止，按年給付被上
訴人66,376元。④丙○○及乙○○應將K 建物、L 建物，B
魚池拆除，將坐落土地騰空返還被上訴人。⑤丙○○及乙○
○應給付被上訴人89,143元，及自92年1 月1 日起至上揭土
地交還日止，按年給付被上訴人13,397元。⑥戊○○應將H
建物、J 大門拆除，將坐落土地及I 道路、J 道路騰空返還
被上訴人。⑦戊○○應給付被上訴人428,524 元，及自92年
1 月1 日起至上揭土地交還日止，按年給付被上訴人18,694
元。
二、上訴人乙○○、甲○○、丙○○則以：E 建物係乙○○所有
，而L 、K 建物連同B 魚池，則為丙○○所有，丙○○之權
利係繼承其母親林倪雪而來，乙○○並無處分權，K 建物於
林倪雪在世時，乙○○有一起使用，但雙方成立調解之後，
乙○○已全部交予丙○○使用。甲○○係乙○○之子，成年
已婚，同住於E 建物，乙○○、甲○○、丙○○均符合承租
系爭土地之條件，並願承租，且乙○○、甲○○、丙○○經
濟條件不佳，被上訴人應准予出租。又被上訴人主張相當於
租金之不當得利依法僅能請求5 年等語資為抗辯。並聲明：
被上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人戊○○則以：
H 建物確為戊○○所有，惟戊○○符合承租系爭土地之條件
，且願意承租，被上訴人應准予出租，又被上訴人僅能請求
5 年之不當得利等語資為抗辯。並聲明：被上訴人之訴及假
執行之聲請均駁回。
三、原審判決：①乙○○應將系爭土地上，面積253.78平方公尺
之E 建物拆除，將坐落土地及面積732.88平方公尺之F 土地
、面積263.36平方公尺之G 土地、面積63.41 平方公尺之A
土地，一併騰空返還被上訴人。②甲○○應從前項建物內遷
出。③乙○○應給付被上訴人386,783 元，及自92年1 月1
日起至前揭第一項土地返還之日止，按年給付被上訴人
57,822元。④丙○○應將系爭土地上，面積81.27 平方公尺
之K 建物、面積84.49 平方公尺之L 建物及67.25 平方公尺
之魚池皆拆除，將坐落土地一併騰空返還被上訴人。⑤丙○
○應給付被上訴人89,143元，及自92年1 月1 日起至前揭第
4 項土地返還之日止，按年給付被上訴人13,397元。⑥戊○
○應將面積101.87平方公尺之H 建物及面積1.5 平方公尺之
J大門拆除，將坐落土地及面積56.97平方公尺之I 道路、面
積127.26平方公尺之J 道路等土地一併騰空返還被上訴人。
⑦戊○○應給付被上訴人92,768元，及自92年1 月1 日起至
前揭第6 項土地返還之日止，按年給付被上訴人13,865元。
⑧被上訴人其餘之訴駁回。並分別酌定擔保金額准免假執行
。
四、上訴人上訴意旨略以：系爭土地之所有權人為「台北市」，
並非被上訴人「台北市政府建設局」，故被上訴人並非適格
之當事人，無實施本件訴訟之權能。上訴人自祖先時代即世
居系爭土地上，詳細時間已不可考，已成立不定期租賃。乙
○○於75年2 月20日始向戶政事務所申辦門牌，並按時繳納
房屋稅。台北市政府財政局曾以90年5 月16日北市財4 字第
9021250600號函告知上訴人得依據台北市市有財產管理自治
條例第52條第1 項第4 款規定，檢附謄本等資料申請承租，
然上訴人申請承租竟遭到駁回。系爭土地係山坡地，人煙罕
至，生活機能差，原審就不當得利計算金額仍屬過高。且上
訴人已構成時效取得系爭土地之地上權等語。並上訴聲明：
①原判決不利於上訴人部分廢棄。②上開廢棄部分，被上訴
人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
五、被上訴人答辯意旨略以：被上訴人係系爭土地之管理機關，
得行使所有人之權利，自屬適格之當事人。上訴人迄未向地
政機關請求登記為地上權人，在未依法登記為地上權人以前
，不得本於地上權據以對抗被上訴人。被上訴人不同意上訴
人之承租，系爭土地是否出租，係屬民法「租賃」關係，由
被上訴人自行決定，豈有上訴人要求被上訴人非出租不可之
理？至於上訴人稱自日據時期甚至更早即占有使用該地，而
有「不定期租賃」事實云云，亦與事實不符等語資為抗辯。
並答辯聲明：上訴駁回。
六、兩造不爭執之事實（見本院95年3 月6 日準備程序筆錄）：
（一）系爭土地為台北市所有，被上訴人為管理機關。
（二）系爭土地上E 建物之事實上處分權人為乙○○，現由乙○
○及其已成年結婚之子甲○○居住占有使用。F 土地、G
土地、A 土地，現均由乙○○占有使用。
（三）系爭土地上K 建物、L 建物、B 魚池之事實上處分權人為
丙○○，現由其占有使用。
（四）系爭土地上H 建物之事實上處分權人為戊○○，J 大門、
I 道路、J 道路現均由戊○○占有使用。
（五）上訴人於系爭土地非登記為地上權人，亦無租賃或使用借
貸之法律關係存在。
七、本件經本院依民事訴訟法第270 條之1 第1 項第3 款之規定
，與兩造整理並協議簡化爭點（見本院95年3 月6 日準備程
序筆錄）如下：
（一）上訴人有無占有系爭土地之權源，被上訴人依民法第767
條規定，請求上訴人拆除建物，將土地騰空返還被上訴人
，有無理由？
（二）上訴人占有使用系爭土地是否受有相當於租金之不當利益
？被上訴人依民法第179 條規定，請求上訴人返還不當得
利，有無理由？原判決主文所示上訴人應給付不當得利之 金額，是否過高？
八、茲就兩造之爭點分述如下：
（一）上訴人有無占有系爭土地之權源，被上訴人依民法第767 條規定，請求上訴人拆除建物，將土地騰空返還被上訴人 ，有無理由？
１、按「國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍有國有 ，實際上即為使用機關行使所有人之權利，故本院對於是類
財產向由管領機關起訴，代國家主張所有權人之權利，被上 訴人持有所有權狀及駐用房屋保管卡，原審認其得為起訴行 使所有權人之權利，尚非無據」（最高法院51年台上字第 2680號判例意旨參照）。經查系爭土地為台北市所有，並由 被上訴人為管理機關，有台北市土地登記謄本一份在卷足稽 （見原審卷第24頁），是被上訴人就本件訴訟為適格之當事 人，自得實施所有權人之權利，合先敘明。
２、次按租賃關係須基於出租人、承租人雙方意思合致始得成立 ，此觀民法第421 條第1 項之規定自明。本件上訴人雖主張 渠等均符合承租系爭土地之條件，並願承租系爭土地云云， 惟被上訴人並無出租系爭土地予上訴人之義務，且表示不願 出租予上訴人。而系爭土地之地目為「林」，有卷附台北市 土地登記謄本可證（見原審卷第24頁），依森林法第8 條規 定「國有或公有林地有左列情形之一者，得為出租、讓與或 撥用：①學校、醫院、公園或其他公共設施用地所必要者。 ②國防、交通或水利用地所必要者。③公用事業用地所必要 者。④國家公園、風景特定區…內經核准用地所必要者。違 反前項指定用途…者，其出租、讓與或撥用林地應收回之」 ，上訴人所有建物使用系爭土地，並不符上揭條文之指定用 途，被上訴人以之為拒絕出租系爭土地予上訴人之理由，並 非無據。雖上訴人已向被上訴人提出承租系爭土地之申請， 被上訴人既不應允出租，兩造間就系爭土地即不成立租賃契 約。又戊○○對被上訴人不同意出租系爭土地之事件，提起 行政救濟，業經最高行政法院裁定駁回，有最高行政法院95 年度裁字第00233 號裁定在卷可稽（見本院卷2 第25頁）。 至上訴人主張自日據時期甚至更早之前即已占有使用系爭土 地，而有「不定期租賃」云云，並無依據，自非可採。３、再按因時效而取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而 已，在未依法登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所 有人而認其並非無權占有，至占有人因時效而取得地上權登 記請求權者，具備時效取得之要件，在土地所有人訴請拆屋 遷地以前，已向該管地政機關請求為地上權登記，法院始得 就占有人是否具備時效取得地上權之要件，為實體上之裁判 。本件上訴人迄今仍未向地政機關申請登記為地上權人，為 上訴人所自認（見本院卷2第12頁第8－10行），依前揭說明 ，上訴人既未取得地上權，又未在本件起訴前向地政機關申 請登記為地上權人，則其占有，顯難認係有權占有。４、上訴人既非系爭土地之承租人，又非地上權人，且未能舉證 證明其等占用系爭土地有何正當權源，是上訴人占用系爭土 地自屬無權占有。
５、又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之。民法第767 條定有明文。而房屋之拆 除為事實上之處分，未辦理所有權第一次登記之建物或工作 物之拆除，自以享有事實上處分權之人始得為之。本件系爭 土地為台北市所有而由被上訴人管理，乙○○就E 建物、丙 ○○就K 建物、L 建物及B 魚池、戊○○就H建物及J大門， 分別享有事實上之處分權，而占有系爭土地，均無合法權源 ，已如前述，故構成無權占有。則被上訴人依前揭規定請求 乙○○、丙○○、戊○○分別將各建物、工作物拆除，返還 坐落之土地，及請求乙○○將無權占用之F 土地、G 土地與 A 土地、戊○○將無權占用之I 道路與J 道路一併返還，均 屬有據。又甲○○為乙○○之子，業已結婚獨立生活，尚難 認其居住E 建物係受乙○○指示之占有輔助人，甲○○應係 為自己占有使用E建物，乙○○既應拆除E建物返還占用土地 予被上訴人，則現居住於E建物之甲○○自亦無占有E建物之 正當權源，被上訴人訴請甲○○自E建物遷出，亦屬有據。（二）上訴人占有使用系爭土地是否受有相當於租金之不當利益 ？被上訴人依民法第179 條規定，請求上訴人返還不當得 利，有無理由？原判決主文所示上訴人應給付不當得利之 金額，是否過高？
１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。民法第179 條前段定有明文。又無權占有他人之土地， 依社會之通常觀念，可能獲得相當於租金之利益，且致他人 受有相當於租金之損害。本件上訴人乙○○、丙○○、戊○ ○分別無權占有系爭土地，已如前述，被上訴人主張渠等受 有相當於租金之不當得利，即屬有據。
２、次按關於相當於租金不當得利金額之計算，依土地法第97條 第1 項規定︰城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築 物申報總價年息10% 為限，此於租用基地建築房屋時準用之 ，同法第105 條亦定有明文。被上訴人主張系爭土地用作建 築部分，依台北市政府按行政院統一規定於82年7 月1 日實 施修正之「台北市市有土地出租租金計收基準」，市有基地 出租全部應依土地申報地價（系爭土地屬公有土地，依平均 地權條例施行細則第21條規定，公有土地以公告地價為申報 地價）年息5%計收租金，另闢為果園、魚池部分，屬林業或 農業使用，使用效益較低，按公告地價3%請求等語，並提出 台北市政府80年府財4 字第87045769號、82年財5 字第 82051500號、83年府財5 字第83077422號函等影本為憑。本 院審酌系爭土地地目為林地，乙○○、丙○○、戊○○分別
占用系爭土地各係作為住宅建物、果園、魚池、道路通行、 水泥鋪面等使用，J 大門之前方為至善路3 段150 巷之道路 ，兩側為山坡地、一側有鐵網圍住，另一側為陡坡，其下為 竹林，兩側無法通行，而H 建物除前方有水泥道路外，另一 側有一山間小路，H 建物後方為山坡，前側下方為陡坡；另 E 建物前方放置大量雜物，鐵欄大門外為至善路3 段150 巷 之道路，附近多為樹林，無公車站牌（見原審卷第108 頁、 第109 頁）。然其三面樹林圍繞，環境幽靜，另一面緊臨道 路，且以至善路為對外聯絡之道路（見本院卷1 第72頁至第 77頁）；且該道路係台北市民至士林郊外踏青之一處；距故 宮博物院、中影文化城約10分鐘之車程，距士林中心區不到 20分鐘之車程，交通尚稱便利（見本院卷1 第78頁至第85頁 ）等情，認上訴人各建物（E 建物、K 建物、L 建物、H 建 物）坐落系爭土地部分，依前揭台北市市有土地出租租金計 收基準，以土地申報地價（即公告地價）5%為計算標準；其 餘部分（F 土地、G 土地、A 土地、B 魚池、I 道路、J 道 路、J 大門），均係附屬使用部分，效益不如建物，均應按 公告地價3%計算較為妥適。而系爭土地每平方公尺之申報地 價即公告地價，87年3 月24日至89年6 月30日為2,400 元， 89年7 月1 日以後則為1,300 元，有被上訴人所提出之土地 謄本及台北市地價證明書影本可參（見原審卷第24頁、第 39－42頁）。則分別依各上訴人占有系爭土地之面積、公告 地價、計算比率、占有期間等，計算乙○○、丙○○、戊○ ○應分別給付被上訴人相當於租金之不當得利詳如附件二明 細表所示之金額，及應分別自92年1 月1 日起至返還占用土 地之日止，按年給付被上訴人57,822元、13,397元、13,865 元。
九、綜上所述，被上訴人分別本於民法第767 條、第179 條等法 律關係，分別請求①乙○○應將系爭土地上，面積253.78平 方公尺之E建物拆除，將坐落土地及面積732.88 平方公尺之 F 土地、面積263.36 平方公尺之G 土地、面積63.41平方公 尺之A 土地，一併騰空返還被上訴人。②甲○○應從前項建 物內遷出。③乙○○應給付被上訴人386,783 元，及自92年 1 月1 日起至前揭第一項土地返還之日止，按年給付被上訴 人57,822元。④丙○○應將系爭土地上，面積81.27 平方公 尺之K 建物、面積84.49 平方公尺之L 建物及面積67.25 平 方公尺之B 魚池皆拆除，將坐落土地一併騰空返還被上訴人 。⑤丙○○應給付被上訴人89,143元，及自92年1 月1 日起 至前揭第四項土地返還之日止，按年給付被上訴人13,397元 。⑥戊○○應將系爭土地上面積101.87平方公尺之H 建物及
面積1.5 平方公尺之J 大門拆除，將坐落土地及面積56.97 平方公尺之I 道路及面積127.26平方公尺之J 道路一併騰空 返還被上訴人。⑦戊○○應給付被上訴人92,768元，及自92 年1 月1 日起至前揭第六項土地返還之日止，按年給付被上 訴人13,865元，均應予准許。原審就上揭①至⑦為被上訴人 勝訴之判決，並依兩造之聲請，分別酌定相當擔保金額准免 假執行，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改 判，為無理由，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及立證，經本 院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予 論駁之必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條、第85條第1 項但書，判決如主文。中 華 民 國 95 年 5 月 9 日 民事第四庭 審判長 法 官 張劍男
法 官 郭松濤
法 官 丁蓓蓓
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 95 年 5 月 10 日 書記官 張淑芬附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。