臺灣花蓮地方法院民事判決 94年度訴字第54號
原 告 乙○○
訴訟代理人 吳明益律師
被 告 丙○○
訴訟代理人 李文平律師
上列當事人間確認買賣關係存在事件，本院於民國95年5月2日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國82年7月11日，與訴外人即被告之父黃玉煌以口 頭約定，由原告以價金新台幣（下同）70萬元，向黃玉煌購 買其坐落花蓮縣吉安鄉○○段5459、5470地號國有土地（下 稱系爭土地）之耕作權及其上如附圖二所示房屋、地上物即 樹木（下稱系爭買賣契約），原告並於同日在訴外人甲○○ 家中交付價金，並於同年月15日，與黃玉煌補簽立「房屋及 建地連地上物轉讓協議書」（下稱系爭協議書），黃玉煌並 同時依約將契約範圍內之系爭土地（如附圖一所示斜線部分 ，除西側以蝕溝為界址外，其餘三側皆至道路為界址）、其 上房屋、地上物交付原告占有、使用。雖然協議書上第二點 只記載「房屋二棟及建地連地上物（即樹木）為界」，然可 推知買賣標的包含以樹木為界之土地使用權限，因為系爭土 地屬國有財產局所有，當不可能以土地所有權為買賣標的， 依雙方真意，應該是以該地上物之範圍內的土地使用權、耕 作權或租賃權（下稱耕作權）為買賣標的，否則，如果只讓 渡房屋和樹木，而不包含耕作權，又如何為利用？原告既購 買土地耕作權，當然包含有黃玉煌要交付土地由給原告占有 、使用的意思，且原告事實上也長期占有土地，為房屋的增 改建，並利用系爭土地。另兩造約定黃玉煌日後取得所有權 才分割給原告，也可以推知雙方約定由原告在系爭土地耕作 或使用。
㈡嗣黃玉煌於86年9月21日死亡後，由被告依繼承關係及繼承 人間之遺產分割協議，單獨取得系爭土地之承租權，其明知 系爭土地之耕作權已讓與原告，竟仍向國有財產局辦妥承租 手續，經原告於92年10月間，以瑞穗郵局第82號存證信函要 求被告履行上開協議書之內容，竟遭被告否認協議書之真正 及有系爭買賣關係存在，致原告就系爭買賣契約之法律地位 受有影響，故原告有確認買賣關係存在之利益。
㈢又訴外人即原告之女黃薇靜前於93年間，向鈞院訴請履行契 約，經93年度訴字第64號判決駁回原告之訴，然該判決係以 原告違反協議書第三條：「該讓渡係半送性質，為此明約乙 ○○不得將讓渡物轉讓第三人」禁止轉讓之特約，以及黃薇 靜請求被告協同向國有財產局辦理承租手續，並非協議書所 約定之履行義務兩點為由，駁回原告之請求，然本件之請求 與前訴訟聲明不同，應不受上開判決之拘束，且該判決既已 認定原告轉讓予黃薇靜，係違反系爭契約之特約約定，應不 生轉讓之效力，本件爰由原告起訴，請求確認買賣契約存在 。
㈣又系爭耕作權買賣契約，縱使違反耕地三七五減租條例第16 條之規定及黃玉煌與花蓮縣政府間耕地租賃契約第12條之約 定，亦非當然無效，只是花蓮縣政府得主張其與黃玉煌間之 租賃契約無效而已。系爭買賣契約既屬合法有效，被告基於 繼承關係，應容忍原告繼續占有使用系爭土地。 ㈤並聲明：
⒈確認原告與被告之父黃玉煌於民國82年7月15日所簽立房屋 及地上物轉讓協議契約之買賣關係存在。
⒉被告不得妨礙原告占有並使用如附圖一（即花蓮縣吉安鄉○ ○段5459、5470號等斜線部分）所示之土地、房屋及地上物 。
二、被告則以：
㈠否認協議書之形式真正：被告父親黃玉煌去世前，從未提及 有將系爭土地耕作權、房屋及地上物（即樹木）轉讓原告之 事實，且系爭土地上從未有房屋二棟，也無檳榔樹300株的 盛況，黃玉煌不可能就事實上不曾存在的標的物，以70萬元 和原告成立買賣契約，又系爭協議書並未載明土地地號，無 法確認所在位置。況原告提出之協議書和訴外人即原告之女 黃薇靜提供給財政部國有財產局台灣北區辦事處花蓮分處的 協議書版本，竟然有五處不一樣（詳如附表所示），顯見原 告提出的協議書是經過變造的，不能當作證據。 ㈡耕作權之轉讓違反耕地三七五減租條例第16條之禁止規定和 耕地租賃契約不得轉租之約定，而當然無效：又縱使買賣契 約為真正，因系爭土地為國有耕地，依上開規定和約定不得 轉租，黃玉煌和原告違反禁止規定、約定所訂立之轉租契約 為無效。
㈢況被告現為系爭土地之承租人，依照其與國有財產局之耕地 租賃契約第7條約定，承租人不得擅自將租賃物全部或一部 轉租他人使用，是原告請求被告不得妨礙原告占有並使用如 附圖所示土地、房屋及地上物，有悖被告與國有財產局之間
的契約，被告不可能同意等語置辯。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告提出之系爭82年7月15日「房屋及建地連地上物轉讓協 議書」內容如下（另有附圖一份，即本件判決之附圖二）： ⒈立協議書黃玉煌簡稱甲方，乙○○簡稱乙方，雙方讓渡協 議條件列明如後。
⒉甲方所有花蓮縣吉安鄉○○村○○鄰○○路○段953巷55房 屋二棟及建地連地上物石榴樹7株、蓮霧棵樹3株、檳榔樹 300株、百葉樹6株、松樹8株、葡萄棵樹8株為界限，新台 幣柒拾萬元讓給乙○○所有，土地係國有財產局所有，為 此日後甲方取得所有權後才分割給乙方。
⒊該讓渡係半送性質，為此明約乙方不得將讓渡物轉讓第三 人及抵押貸款，如有要轉讓時，原價無利息轉讓甲方，乙 方不得異議。
⒋恐口無憑，特此轉讓協議書二紙，各執一紙為據。 ㈡花蓮縣吉安鄉○○段5459地號土地為國有土地，由訴外人黃 玉燦自81年1月1日起向花蓮縣政府承租，租期六年，原應至 86 年12月31日期滿（有花蓮縣80.12.10府地權字第119147 號公有耕地租賃契約附於93年度訴字第64號卷第58頁可參） ，因黃玉燦於86年9月21日死亡，由被告檢具遺產分割協議 書，主張繼承租賃權，向國有財產局續租，期間為86年8月1 日起至92年12月31日止，並自93年1月1日起續租至102年12 月31 日止（有86國耕租字第0673號國有耕地租賃契約書二 份分別附於上開卷宗第59、64頁可參）。
㈢花蓮縣吉安鄉○○段5470地號土地為國有土地，由訴外人黃 玉燦自84年7月1日起向花蓮縣政府承租，租期六年，原應至 90年6月30日期滿（有花蓮縣84地權字公有耕地租賃契約附 於上開卷宗第67頁可參），因黃玉燦於86年9月21日死亡， 由被告檢具遺產分割協議書，主張繼承租賃權，向國有財產 局續租，期間自86年8月1日起至92年12月31日止，並自93年 1 月1日起續租至102年12月31日止（有86國耕租字第1901號 國有耕地租賃契約書兩份分別附於上開卷宗第68、90頁可參 ）
㈣訴外人黃玉燦於86年9月21日死亡，繼承人有其配偶黃陳阿 素（已拋棄繼承）、子女黃千玳、黃馨瑤、黃寶蘭、被告丙 ○○、黃金得等人，並業已分割遺產，由被告單獨繼承上開 5459、5470地號之租賃權（有遺產分割協議書、繼承系統表 、本院86年度繼字第135號准予備查函分別附於上開卷宗第 62、63、69頁可參）。
㈤系爭5459、5470地號土地均為國有耕地，有耕地三七五減租 條例第16條第1項規定之適用，以及訴外人黃玉燦承租系爭5 459號國有土地之租賃契約第12條、系爭5470號國有土地之 租賃契約第13條分別約定：「承租人應自任耕作，並不得將 耕地全部或一部份轉租他人，或與他人耕地交換使用，違者 ，除由出租機關終止租約收回耕地，另行處理外，承租人應 支付與該耕地一年地租額相當之違約金，不得異議」。 ㈥本院於94年6月1日履勘現場並命花蓮縣花蓮市地政事務所測 量、繪製現場圖，圖上鐵皮屋乙棟，即為花蓮縣吉安鄉○○ 村○○鄰○○路○段953巷55號房屋（見95年3月9日言詞辯論 筆錄）。
四、訴外人即原告之女黃薇靜前於93年間，向本院訴請被告履行 系爭買賣契約，經93年度訴字第64號判決駁回，與本件原告 訴請被告確認系爭買賣契約存在及被告不得妨礙原告占有並 使用如附圖一（即花蓮縣吉安鄉○○段5459、5470號等斜線 部分）所示之土地、房屋及地上物，當事人及訴之聲明均不 相同，並未受前案既判力效力所及。又原告請求確認、給付 之標的為系爭5459、5470地號土地耕作權及其上房屋、地上 物（即樹木），黃玉煌之遺產經分割後，此部份遺產為被告 一人單獨繼承，是原告起訴被告一人，當事人即屬適格，均 先敘明。
五、兩造同意本件爭點在於：
㈠系爭「房屋及建地連地上物轉讓契約」是否為真正？ ⒈經查：原告提出之「房屋及建地連地上物轉讓協議書」，雖 據被告否認形式真實，然經與被告所提出為黃玉煌真實筆跡 之文件，一併囑託內政部警政署刑事警察局鑑定結果，認黃 玉煌在系爭協議書上之簽名筆跡，與上開簽名真跡相符，有 該局95年3月7日刑鑑字第09500011278號鑑定書可參，堪信 協議書上黃玉煌之簽名為真正。
⒉又以肉眼比對，即可判斷黃玉煌之簽名筆順特徵與整份協議 書內容筆順特徵相似（由「煌」字最後一劃筆順往下壓與「 屋」、「上」、「書」、「立」、「方」、「豐」、「三」 等字，橫書筆劃筆順均往下壓比對），而協議書內容增刪處 及立協議書人簽章處，均蓋有黃玉煌之圓形印章，在協議書 本文與附圖（即本判決附圖二）間，亦以相同之黃玉煌印章 蓋在騎縫處，另就系爭買賣契約之成立及原告業已交付70萬 元價金予黃玉煌等節，分別經證人即黃玉煌之妻黃陳阿素結 證述：我是黃玉煌的太太，但是和丙○○沒有血緣關係，我 有看過系爭讓渡協議書，當時生活困難，所以就讓渡給乙○ ○，契約是在我家中寫的，當時有我、乙○○、黃玉煌、廖
怡菁在場，沒有其他的人，70萬元是在甲○○生日時，在池 上拿的，在簽約前就拿的，契約的文字全部都是黃玉煌自己 寫的，圖也是他畫的，契約應該是兩份等語；證人廖怡菁結 證述：我認識乙○○、黃玉煌、陳阿素，我先認識黃玉煌， 因為我喜歡靜，所以幾乎每天去那個山上，我有聽說系爭讓 渡書，但內容不是很清楚，寫讓渡書時我有在場，當場並沒 有看到交錢，讓渡的土地是黃玉煌住的土地上面，當時有我 、陳阿素、黃玉煌、乙○○在場，是否有其他人在場，我不 記得了，當場我有看到黃玉煌寫契約，但是寫的內容不清楚 等語；證人甲○○證述：我不清楚系爭買賣契約，但我知道 交錢的事，我生日那天82年7月11日原告拿70萬元現金給我 點過，我再交給我哥哥黃玉煌點過，這是土地買賣的錢，黃 玉煌將他山上家裡後面的土地讓渡給原告，這土地是國家的 土地，賣的內容有包含房屋，賣的時候房屋是空的，我不清 楚是誰的名字，我有去看過賣之前的房子，兩棟房屋相鄰， 一棟是住家，一棟像養雞鴨的，二棟房子都是像茅草屋等語 明確（陳阿素、廖怡菁證詞見93年度訴字第64號卷內93年6 月23日準備程序筆錄、甲○○證詞見本院94年6月9日言詞辯 論筆錄），綜上，原告主張系爭協議書（含附圖）為真正乙 節，堪信為真實。
⒊再者，原告所提出協議書上所載之「花蓮縣吉安鄉○○村○○ 鄰○○路○段953巷55房屋」，經本院履勘現場，確實坐落 在系爭5459、5470土地上，有本院履勘筆錄及花蓮縣花蓮市 地政事務所所製複丈成果圖可證，且為兩造所不爭執，而該 房屋於78年12月30日即經門牌初編為慶豐村慶豐281號之8， 並於82年6月10日整編為上開號碼乙節，亦有原告提出之花 蓮縣吉安鄉戶政事務所門牌證明書一份為憑，堪信為真實， 是原告指稱協議書內容雖未載明土地地號，但其所指地點， 就是系爭5459、5470地號土地，即屬有據，被告所稱系爭土 地上從未有房屋，不可能成立買賣契約，且土地所在不明云 云，應非實在。
⒋至被告辯稱，原告所提出之協議書（下稱甲版本協議書）與 訴外人黃薇靜於93年2月間，傳真提供給財政部國有財產局 台灣北區辦事處花蓮分處之協議書（下稱乙版本協議書，有 卷附甲版本協議書影本和該處95年3月28日台財產北花三字 第0950003565號函檢附之黃薇靜所提供協議書可參）數字和 圖示有五處不同，原告所提甲版本協議書應經變造云云，惟 查：黃薇靜並非系爭契約之當事人，其所提供之乙版本協議 書從何而來並不得而知，並不能以此指摘原告變造甲版本協 議書，況黃薇靜提供給國有財產局的版本，係以傳真方式送
出之「影印本」，是縱使該乙版本協議書與原告所提甲版本 協議書有不符之處，亦不能排除僅該「傳真影印本」遭變造 ，然「正本」並未遭變造之可能，是無法據此認定乙版本協 議書始為真實，並用乙版本當作真品，推論甲版本協議書曾 遭變造，再經本院當庭勘驗原告所提甲版本協議書正本及影 本，互核相符，就與乙版本五處不同部分，亦看不出明顯塗 改變造之痕跡，勘驗內容有95年5月2日言詞辯論筆錄可參， 是被告未能舉證證明原告有變造行為，其空言主張原告提出 之甲版本協議書為變造，不能作為證據云云，尚難採信，況 縱使該五處數字和圖示經變造，亦不影響其餘相符部分協議 書文字內容之真正，附此敘明。
㈡原告主張之耕作權買賣契約是否有效？
⒈按耕地三七五減租條例第16條規定承租人應自任耕作，並不 得將耕地全部或一部轉租於他人，又違反此項禁止規定所訂 立之轉租契約當然無效，有最高法院43年度台上字第868號 判例可參；另債權人得將債權讓與於第三人，但左列債權不 在此限：二、依當事人之特約，不得讓與者，民法第294條 第1項第2款定有明文；又以不能之給付為契約標的者，其契 約為無效。但其不能之情形可以除去，而當事人訂約時並預 期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第 264條第1項亦定有明文。查：耕地三七五減租條例第16條及 黃玉煌與花蓮縣政府間之系爭5459地號耕地租賃契約第12條 、5470地號耕地租賃契約第13條分別明定「不得轉租」，而 所謂「轉租」，係指原租賃關係仍存在出租人花蓮縣政府及 承租人黃玉煌之間，僅黃玉煌再將標的物出租予第三人而已 ，然「出售耕作權」之契約，則為債權讓與契約，權利一旦 移轉後，受讓人得直接對出租人（即債務人）主張權利，情 形自較「轉租」更為嚴重，是舉輕以明重，承租人既不得轉 租，更不得出售耕作權，若出售耕作權，依上開規定和約定 ，耕作權買賣契約應屬無效。
⒉次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人之契約，應以 當事人立約當時之真意為準，而真意何在，應以過去事實及 其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。 本件協議書雖以「房屋及建地連地上物轉讓協議書」為名， 然第二條又載「房屋二棟及建地連地上物為界限」，並未記 載土地之地號，然又稱「以地上物為界限」，到底是買賣房 屋、地上物而已，或如原告所指，包含系爭土地之耕作權、 房屋和地上物？文義不明確，因被告根本否認系爭協議書真 正，是亦無法由被告處探究契約真意，必須由原告及證人陳
阿素、廖怡菁、甲○○之證詞探究之。
⒊查：原告主張買賣標的包含房屋、地上物（即樹木）及以地 上物為界限之系爭土地耕作權三部份，原告並結證稱：我當 時是買房子、地上物、檳榔都讓給我，我的權利就是使用權 ，整塊地都讓給我，我當時就知道這是國有地，黃玉煌是我 的叔叔，我知道他向國家承租土地，他是把整個承租權讓給 我，約定他取得所有權時，才把土地分割給我，在取得所有 權之前，由我搬進去在土地上耕作，門牌號碼花蓮縣吉安鄉 ○○村○○鄰○○路○段953巷55號房屋是登記我的名字，當 時寫協議書有畫附圖，而且黃玉煌是我叔叔，所以也沒想到 要記土地地號，我的目的是要取得耕作權，是因為耕作的關 係，所以要住在土地上的房屋，並且要那些樹木，耕作權讓 給我，租金仍然是黃玉煌繳納，雖然租賃期間只有六年，但 是黃玉煌一定可以續租，所以當時就把權利買斷了等語（見 95年3月9日言詞辯論筆錄），而3名證人均證述係將黃玉煌 當時所使用之土地讓渡給原告，而協議書附圖亦記載房屋二 棟、以樹木為界限，並將東道路、西蝕溝、南道路、北進入 道路包圍土地部分塗滿，綜上，堪認當事人之真意，是要轉 讓黃玉煌就系爭土地所享之一切權利給乙○○，而系爭土地 為國有土地，黃玉煌僅有「耕作權」，並無所有權，又依乙 ○○所述，其主要目的在取得「耕作權」，且係以耕作為目 的，始需要一併占有、使用房屋和地上物（即樹木），足認 其真意係要買賣「耕作權」，僅因耕作權和房屋、地上物（ 即樹木）兩者關係密切不可分離，故占用、使用房屋、地上 物（即樹木）不過是為達成在土地上耕作目的之當然手段而 已，而黃玉煌、乙○○亦均明知系爭國有土地不能轉租或交 由他人耕作，故契約刻意以「房屋及建地連地上物轉讓協議 書」為名，惟其真意應係在轉讓黃玉煌向花蓮縣政府承租系 爭5459、5470土地從事耕作之權利。
⒋原告與黃玉煌約定買賣系爭土地之耕作權，違反上開強制規 定和不得轉讓之特約，其等亦無預期不能之情形除去後始為 給付之約定，是系爭買賣契約應為無效。縱使認為買賣標的 除系爭土地之「耕作權」外，另含「房屋」、「地上物（即 樹木）」所有權，然按依民法第111條之規定，法律行為之 一部份無效者，全部皆為無效，該耕作權轉讓契約既屬無效 ，就房屋部分之附隨買賣約定，因其性質不宜與耕作權分離 移轉，應一併無效；又按稱不動產者，謂土地及其定著物， 又不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分，民法 第66條定有明文，是尚未與系爭土地分離之樹木，為土地之 成分，不能獨立成為買賣之標的，依上開民法第246條之規
定，縱使當事人另有要買賣樹木之真意，該部分契約約定仍 屬無效，是系爭買賣契約仍為全部無效。
六、綜上，系爭買賣契約為自始無效，原告請求確認原告與被告 之父黃玉煌於民國82年7月15日所簽立房屋及地上物轉讓協 議契約之買賣關係存在；被告不得妨礙原告占有並使用如附 圖一（即花蓮縣吉安鄉○○段5459、5470號等斜線部分）所 示之土地、房屋及地上物，均為無理由，應予駁回。七、本件業經行集中審理並整理爭點，兩造於言詞辯論終結前， 並均陳明無其他陳述、答辯及舉證，其他卷內現存之主張、 陳述、攻防方法及證據，核與本件判決之基礎不生影響，爰 不一一詳予論述，併此敘明。
結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 95 年 5 月 16 日 臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 蕭一弘
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中 華 民 國 95 年 5 月 16 日 法院書記官 詹益盛
附表
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│編│原告所提甲版本 │黃薇靜提供給國有財產局的乙│
│號│ │版本 │
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│一│協議書第二條檳榔樹300 │檳榔樹30株 │
│ │株 │ │
├─┼───────────┼─────────────┤
│二│協議書附圖第三點檳榔二│檳榔三十株 │
│ │三十株 │ │
├─┼───────────┼─────────────┤
│三│協議書附圖第九點檳榔16│檳榔6株 │
│ │株 │ │
├─┼───────────┼─────────────┤
│四│協議書附圖第十點檳榔48│檳榔18株 │
│ │株 │ │
├─┼───────────┼─────────────┤
│五│協議書附圖現場圖東道路│沒有XX │
│ │左下角有兩個XX │ │
└─┴───────────┴─────────────┘