臺灣臺北地方法院民事判決 95年度重訴字第231號
原 告 丁○○
訴訟代理人 林東乾律師
被 告 行政院國軍退除役官兵輔導委員會臺北市榮民服務
處（即楊南山之遺產管理人）
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 楊俊雄律師
參 加 人 臺北市政府
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間請求履行契約事件，本院於中華民國95年4月27日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應向臺北市政府都市發展局申請（出具符合移轉條件之證明）將其所管理之楊南山所有如附表之建物及土地出售於原告。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）系爭房地雖經本院裁定准許參加人收回，惟該裁定性質上 為非訟程序，對實體之法律關係無既判力，是就系爭房地 之預定買賣契約是否違反國民住宅條例第19條之規定，而 得由參加人收回，仍應由本院依訴訟程序為實體之審理及 判定。
（二）楊南山係退除役官兵，於民國93年8 月26日死亡，其配偶 林華玉為大陸地區人民，屬楊南山在大陸地區之繼承人， 而楊南山在臺灣地區無繼承人，依臺灣地區與大陸地區人 民關係條例第68條及退除役官兵死亡無人繼承管理辦法第 4條之規定，應以被告為法定遺產管理人。
（三）楊南山於93年6月3日與原告簽訂房地買賣預定契約書（下 稱系爭買賣契約書），預定出賣如附表所示之國宅及其基 地（下稱系爭房地）予原告，雙方約定在遵守國民住宅條 例相關規定，於條件成就時，契約方生移轉效力，此一預 定買賣契約標的物之國宅及基地，在簽約時依國民住宅條 例第19條之規定，尚屬不能出售，惟兩造約定以符合國民 住宅條例相關轉售條件始有給付，依民法第246條第1項但 書及第2項之規定，該契約應屬有效。
（四）依前揭買賣預定契約書第5條第2項之規定，楊南山戶籍遷 入滿1 年時（即符合國民住宅條例第19條有關轉售之時間 限制），應向國宅處（臺北市政府都市發展局）申請系爭 房地出售於原告之出售同意書，楊南山於93年6月3日將戶
籍遷入系爭房地，迄今已滿1 年以上，且已符合出售於原 告之條件，自應履行該約定。
（五）系爭房地縱經本院准許參加人為收回之強制執行，惟依國 民住宅條例第21條第2 項之規定，該收回並非無償，仍應 給付對價，然參加人迄今未給付對價為收回，系爭房地之 所有權人仍為楊南山，而被告為楊南山之遺產管理人，即 有權管理系爭房地，且就前開楊南山對原告應負之債務， 依民法第1179條自有清償履行之責，至於主管機關是否准 許被告申請轉售於原告，則屬另一問題，與被告前揭契約 所明定之義務無涉等語。並聲明：被告應向臺北市政府都 市發展局申請將其所管理之楊南山所有如附表之建物及土 地出售於原告。
二、被告則以：
（一）楊南山係被告轄管之榮民，其死亡時，在臺繼承人有無不 明，被告依臺灣地區與大陸地區人民關係條例之規定，為 楊南山之法定遺產管理人。
（二）系爭房地業經參加人以本院94年度宅聲字第24號民事裁定 聲請收回。
（三）原告與楊南山簽訂系爭房地之買賣契約為債權契約，國民 住宅條例規定承購人須居住滿1 年後，始得將國民住宅出 售，而楊南山設籍於系爭房地未滿1 年即去世，與國民住 宅條例之規定不符，所以該買賣契約無效等語，資為抗辯 。並聲明：請求駁回原告之訴。
三、參加人（辯論期日到庭，但遲到）則以：楊南山於死亡前將 系爭房地轉售於原告，違反國民住宅條例第19條第1項之規 定，參加人即依同條例第21條第1項第3款規定，聲請強制執 行收回系爭房地，經本院94年度宅聲字第24號民事裁定准予 強制執行確定等語，資為抗辯。並聲明：請求駁回原告之訴 。
四、楊南山於93年6月3日與原告簽訂系爭房地之預定房地買賣契 約書，嗣楊南山於93年8 月26日死亡，因在臺灣地區無繼承 人，由被告擔任法定遺產管理人，而系爭房地經參加人以上 開契約違反國民住宅條例第19條第1 項規定為由，依同條例 第21條第1項第3款聲請法院裁定，經本院94年度宅聲字第24 號裁定參加人收回系爭房地，並准予強制執行確定，惟系爭 房地迄今登記所有權人仍為楊南山，並由被告管理中等事實 ，有系爭買賣契約書、系爭房地之建物所有權狀及土地所有 權狀、系爭房地之建物登記謄本及土地登記謄本、楊南山之 戶籍謄本、本院94年度宅聲字第24號民事裁定及確定證明書 等為證，復為兩造所不爭執，堪信為真實。
五、本件爭執事項為：
（一）本院94年度宅聲字第24號民事裁定與本案請求之關聯性為 何？
（二）系爭買賣契約之效力為何？
（三）原告得否依系爭買賣契約請求被告履行所定之義務？六、經查：
（一）本院94年度宅聲字第24號民事裁定與本案請求間之關聯性 為何？
1.參加人依國民住宅條例第21條第1項第3款之規定，聲請法院 裁定，雖經本院94年度宅聲字第24號裁定參加人收回系爭房 地並准予強制執行，惟該裁定性質上屬非訟程序，此觀諸同 條例第41條：「依本條例應受強制執行人，對於移送機關已 依法定程序就應受強制執行之事由有實體上之爭議者，得提 供擔保，聲請法院裁定停止強制執行」之規定，即知法院准 予強制執行之裁定就實體法律關係並無既判力，相關實體上 之爭議仍應循訴訟程序解決，是該裁定雖於理由欄謂系爭買 賣契約違反國民住宅條例之相關規定等語，然該裁定就實體 上之法律關係既無既判力，則就系爭買賣契約之效力仍應由 本院為實質上之審認，是被告及參加人以系爭房地業經本院 裁定准予強制執行確定，請求本院逕予駁回原告之訴云云， 應有誤會。
2.本院於本事件中僅審酌原告得否依據系爭買賣契約，請求被 告履行契約所定之義務，至於系爭房地得否由主管機關依國 民住宅條例之規定收回，則非本院所得審究，併此敘明。（二）系爭買賣契約之效力為何？
1.按政府直接興建之國民住宅，其承購人居住滿1 年後，得將 該住宅及基地出售、出典、贈與或交換；出售、出典、贈與 或交換違反該規定者，國民住宅主管機關得收回該住宅及基 地，並得移送法院裁定後強制執行，國民住宅條例第19條第 1 項前段及第21條第1項第3款分別定有明文。前揭規定僅就 國民住宅出售之期間加以限制，非絕對禁止承購人出售，且 縱承購人違反國民住宅條例第19條第1 項前段之規定，亦僅 生國民住宅主管機關得依同條例第21條第1項第3款收回之問 題，非謂其出售行為概為無效，與自始客觀不能之情形有別 。
2.次按91年12月11日修正前國民住宅條例第19條第1 項規定承 購人須居住滿2 年，並經該管國民住宅主管機關同意後，始 得出售國民住宅，並限制受讓人之資格，因該條文限制國宅 原承購人之財產權處分，造成國宅轉讓不易，亦導致無承購 國宅資格者無法購買二手國宅，為免除國宅交易受到不當的
限制，同時進一步開放國宅自由買賣而加以修正，足認現行 規定之立法意旨應在於開放國民住宅之自由買賣，是現行國 民住宅條例第19條第1項應非強制或禁止規定。 3.綜上，原承購人縱未居住滿1 年，其出售國民住宅之契約， 並非自始客觀不能，亦未違反強行規定，自無民法第246 條 第1 項前段或71條規定之適用，換言之，無論國民住宅承購 人出售國民住宅時，是否已居住滿1 年，僅需買賣契約雙方 之意思表示合致而無瑕疵，該出售國民住宅之債權契約即有 效成立，至於出賣人是否已居住滿1 年而符合上開國民住宅 條例之規定，僅屬主管機關得否收回國民住宅及基地之問題 ，要與該買賣契約之效力與否無涉，是本件原告與楊南山簽 訂之系爭買賣契約應有效成立，而被告辯稱楊南山設籍於系 爭房地未滿1年即死亡，與國民住宅條例第19條項1項所定要 件不符，系爭買賣契約應屬無效云云，即無可採。（三）原告得否依系爭契約請求被告履行所定之義務？ 1.系爭買賣契約既有效成立，出賣人楊南山即應負契約責任， 而楊南山於93年8 月26日死亡，其依系爭契約所負之義務， 即應由其繼承人承受，然楊南山在臺灣地區並無繼承人，由 被告依法擔任遺產管理人，已如前述，而依民法第1179條第 1項第4款之規定，遺產管理人之職務包括清償債權，是原告 自得請求被告履行系爭契約所定之義務。
2.惟按91年12月11日修正後國民住宅條例第19條已刪除國民住 宅之出售須經主管機關同意之要件，且92年9 月26日修正後 國民住宅條例施行細則第24條第1 項規定：「國民住宅承購 人依本條例第19條規定將國民住宅及基地出售、出典、贈與 或交換時，由直轄市、縣（市）主管機關出具符合移轉條件 之證明，向地政機關辦理登記。」亦刪除修正前該條規定（ 修正前第27條）承購人須以書面請求主管機關同意出售之規 定。而系爭買賣契約係於93年6月3日訂立，有該契約書在卷 可憑，自應適用前開修正後之規定，亦即國民住宅之出售毋 庸申請主管機關之同意。
3.然本件在產權移轉程序中仍有同條例第十九條第一項之適用 ，須受居住滿依年之限制；此乃政府興建國民住宅其承購或 出售均應具有法定條件，以維護國宅政策之推行，與憲法第 一百四十八條規定貨暢其流，妨礙國民經濟發展之規定無涉 ；又國民住宅條例第十九條第一項係一般性之規定，全民均 應遵守，與憲法第七條所定平等原則並無違背。依據修正前 國民住宅條例施行細則第27條第1項規定：「國民住宅承購 人居住滿二年後，因共同居住人口增加或工作地點變更，依 本條例第十九條第一項規定，以書面請求該管國民住宅主管
機關同意其將國民住宅及基地出售、出典、贈與或交換時， 該管國民住宅主管機關應予同意，並有同條第二項前段之優 先承購權。其以其他理由請求同意者，該管國民住宅主管機 關得依實際情形斟酌之。」，雖不同於現行國民住宅條例施 行細則第24條第1項規定：「國民住宅承購人依本條例第19 條規定將國民住宅及基地出售、出典、贈與或交換時，由直 轄市、縣（市）主管機關出具符合移轉條件之證明，向地政 機關辦理登記。」，但仍有相關之程序待進行。七、綜上所述，系爭房地雖經本院裁定准予參加人收回並強制執 行，惟就系爭契約是否有效成立一節，仍應由本院為實質上 之審認，蓋原告與楊南山訂立系爭買賣契約之意思表示並無 瑕疵，亦無違反強行規定或契約標的為不能之給付之問題， 是系爭契約應有效成立，契約當事人即應依約履行義務，又 因楊南山已死亡，自應由遺產管理人即被告履行之，惟依現 行國民住宅條例第19條及施行細則第24條之規定，出售國民 住宅毋庸申請主管機關之同意，但仍應「由直轄市、縣（市 ）主管機關出具符合移轉條件之證明」，是原告請求被告應 向臺北市政府都市發展局申請將其所管理之楊南山所有之系 爭房地出售於原告（出具符合移轉條件之證明），應予准許 。
本院僅審認就兩造之私法契約已發生效力，認為被告應負出 賣人責任，向主管機關申請「出具符合移轉條件之證明」， 但主管機關仍有審認是否合於「移轉條件」之裁量，該部分 如有爭執，是行政訟爭的問題，並此敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法，對判決 之結果不生影響，毋庸一一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 95 年 5 月 11 日 民事第五庭 法 官 陳心弘
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 5 月 11 日 書記官 許博為
附表
一、建物部分
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│編號│ 建號 │ 門牌號碼 │ 權利範圍 │
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│ 1 │臺北市松山區美仁│臺北市○○○路210巷 │ 全部 │
│ │段1小段00000-000│41號5樓 │ │
│ │建號 │ │ │
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│ 2 │臺北市松山區美仁│臺北市○○○路210巷2│158000分之│
│ │段1小段00000-000│號等地下2層 │49 │
│ │建號 │ │ │
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二、土地部分
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│編號│ 地號 │ 權利範圍 │
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│ 1 │臺北市○○區○○段1小段0000-0000地│ 863000分之48 │
│ │號 │ │
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│ 2 │臺北市○○區○○段1小段0000-0000地│ 75000分之57 │
│ │號 │ │
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│ 3 │臺北市○○區○○段1小段0000-0000地│ 150000分之845│
│ │號 │ │
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