臺灣臺北地方法院民事判決 94年度訴字第4611號
原 告 何嘉仁實業股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 劉紀翔律師
被 告 乙○○
甲○○
共 同
訴訟代理人 李進成律師
上列當事人間返還押租金事件，本院於民國95年4月25日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告乙○○應給付原告新台幣壹佰伍拾萬元，及自民國九十四年九月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告甲○○應給付原告新台幣壹佰伍拾萬元，及自民國九十四年九月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。前二項被告其中一人已履行給付，他被告免給付義務。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣伍拾萬元供擔保後，得假執行；但被告以新台幣壹佰伍拾萬元預供擔保後，得免為假執行。 事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：如主文所示。
貳、陳述：
一、原告於民國88年2月1日向台灣中華日報社承租坐台北市○○ 路131號1樓之房屋（下稱系爭1樓房屋），租賃期間自88年2 月1日起至94年6月30日止，租金每月新台幣（下同）43萬 3,000元，逐年按物價指數調整，原告於立約時交付中華日 報社150萬元之押租金，約明於租期屆滿依約返還原告。嗣 至92年2月間被告2人共同向台灣中華日報社（下稱中華日報 社）買受本件房屋，共同繼受中華日報社與原告間租賃契約 及押租金契約，嗣原告於94年6月30日租期屆滿時，已將房 屋騰空，並於被告指定之94年7月1日派員至房屋現場交付鑰 匙與辦理交屋事宜。詎被告拒絕受領房屋返還，且拒絕返還 押租金，並於94年7月5日、7月13日以存證信函通知原告謂 ：原告應於房屋使用執照變更回復原用途、註銷使用執照竣 工圖說上之室內樓梯、修繕1樓騎樓天花板裸露及回復原1樓 通往2樓樓梯位置之1樓頂板為鋼筋混凝土材質後，再進行房 屋返還等語。為此原告依租賃契約第7條約定，請求被告返 還押租金150萬元與遲延利息。
二、同址2樓房屋（下稱系爭2樓房屋）原由原告承租，雖曾於90
年1月間委託張政逸建築師申請台北市政府工務局獲准由原 核准途「辦公室」變更為「一般服務業（文理補習班）」， 在2樓至1樓房屋加裝室內梯。但原告於同年4月1日向中華日 報社表示終止系爭2樓房屋之承租，並由中華日報社出租予 訴外人章靜琪作補習班使用。92年2月間中華日報社將系爭2 樓房屋出售予訴外人林呂盈、將系爭1樓房屋出賣予被告2人 。原告早於90年4月間與中華日報社終止系爭2樓房屋租約， 被告即不應於94年6月30日租期屆滿時主張原告未將系爭2樓 房屋之使用執照核准用途未變更，而拒絕給付租金。三、被告另主張：原告於94年6月30日鋼筋水泥加設鋼樑方式回 復1樓頂板，該頂板非以原材質即鋼筋混凝土回復為由，拒 絕受領房屋並拒絕返還押租金等情，但原告確實以鋼筋水泥 加設鋼樑方式回復1樓頂板，被告主張應非正當。四、被告又主張：原告未辦理使用執照變更，違反租賃契約書第 4條約定，應付違約金389萬7,000元與原告遲延辦理使用執 照變更，使被告無法及時售出系爭1樓房屋等情。但原告於 租期屆滿前騰空房屋而遷出，並於於被告指定之94年7月1日 派員至房屋現場時交付鑰匙與辦理交屋，原告既無「逾期未 遷出」情形，何來違約之責。被告亦未舉證房屋未售出所失 利益之證明。
參、證據：提出房屋租賃契約書影本2份、存證信函影本、施工 照片等件為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保免為假執行。貳、陳述：
一、系爭房屋用途原係於租賃期間依承租人要求而由出租人配合 其辦理，是以顯然就承租時狀態，以及租賃契約終止後承租 人應回復原狀，應當以88年2月1日之狀態為準。90年4月1日 原出租人中華日報社應原告要求，為其得以合法辦理補習班 登記，乃先將系爭2樓房屋部分之租約終止，並於90年4月1 日原告所指定即原告公司職員章靜琪另與中華日報社簽訂租 賃契約。系爭2樓房屋之承租人雖於上開日期變更，然事實 上系爭1樓、2樓房屋乃供原告補習班使用，且室內梯為接通 1樓至2樓。被告要求原告將系爭1、2樓房屋回復至88年2月1 日房屋核准用途為「辦公室」、1至2樓室內梯拆除、1樓樓 頂板回復至88年2月1日中華日報社出租前之狀態，應屬有據 。
二、系爭1樓、2樓房屋由原告加設室內梯後，對於1、2樓之使用 ，不論就結構、消防安全或建物外觀，均有巨大影響，是以 被告對於此一重大變更，本於誠信，原告亦應回復原狀。又
被告買系爭1樓房屋後，已有出售他人供辦公室使用之計劃 ，因此於租約屆滿前3個月即於94年3月22日委請黃勝文律師 發函表明屆期務必回復原狀，又於94年6月10日再度發函要 求原告應提供經主管機關核准變更回復原用途類組織文件， 完結租賃期間所生各項稅捐、規費、罰款、水電費等。但迨 至94年7月1日原告仍未完成回復原狀義務，且經兩造派員至 現會時，作成紀錄，被告另於94年7月5日以存證信函要求原 告應回復原建築物用途，撤銷室內梯登記等事項，然而原告 置之不理，被告拒絕返還押租金，應屬有據。
三、原告未能將2樓房屋使用用途變更為辦公室，並將室內樓梯 之登記註銷，顯然未盡回復原狀義務，被告受有如下損害， 即委請吉格室內裝修工程有限公司（下稱吉格公司），對於 系爭1、2樓之建築執照變更估價，共需費用48萬8,250元、 原告未能辦理使用執照變更已逾3個月，依租賃契約書第4條 約定，迄94年10月1日止原告應付違約金相當於租金9倍計 389 萬7,000元、被告另出售系爭建物予他人，因無法依照 原有及應有合法狀況交屋面臨約或應賠償他人情形，迄今在 商議中，就此一損害，原告應負賠償責任，被告就前開損害 與原告主張之押租金返還抵銷。被告毋庸返還押租金。參、證據：提出建物使用執照影本1份、存證信函影本、律師函 影本、工程估價單影本等件為證。
理 由
一、本件原告原於起訴時主張，被告應連帶付原告150萬元與遲 延利息等語；嗣於言詞辯論期日變更聲明，改以不真正連帶 債務為請求依據，即被告2人其中1人返還押租金150萬元， 另一被告即免除給付義務等情，為訴之聲明之減縮，被告對 此亦不爭執，原告變更訴之聲明，符合民事訴訟法第255條 第1款、第3款規定，應予准許。
二、原告起訴主張：原告於88年2月1日向訴外人中華日報社承租 系爭1樓房屋，每月租金43萬3,000元、押租金150萬元，92 年2月間，被告2人共同向中華日報社買受系爭1樓房屋，共 同繼受中華日報社與原告間租賃契約及押租金契約關係，原 告於94年6月30日租期屆滿時已將房屋騰空，並於被告指定 同年7月1日派員至房屋現場交付鑰匙及交還房屋；詎被告拒 絕返還押租金150萬元，為此原告依租賃契約書第7條約定， 求為命被告返還押租金150萬元與遲延利息之判決。 被告則以：系爭1、2樓房屋原為被告前手中華日報社出租告 ，90年1月間中華日報社應要求，為符合補習班消防安全相 關規定裝設第2道逃生出入口而增建1座1樓往2樓室內梯，並 辦理使用執照用途由辦公室變更為一般服務業，原告依租約
於租期屆滿返還房屋時，即應回復88年2月1日之狀態，亦即 應將室內樓拆除回復鋼筋混凝土之原狀，並將房屋使用執照 核准用途部分，申請回復為辦公室狀態，被告亦曾於租期屆 滿前3個月預先通知原告應回復原狀，但原告未將室內樓梯 登記註銷，未能將2樓房屋使用途變更為辦公室，經被告委 請吉格公司估價變更用途需費48萬8,250元，又原告違約依 租約第4條約定，應給付違約金389萬7,000元，且被告因原 告違約無法將系爭1樓房屋出售他人受有損失，原告應賠償 被告損害，被告就此主張抵銷等語，資為抗辯。三、原告主張其於88年2月1日與中華日報社訂立系爭1樓房屋租 約，租期至94年6月30日止，被告等於92年2月間向中華日報 社買受該房屋，租期屆滿未返還房屋押租金150萬元之事實 ，業據原告提出系爭1樓房屋租約影本、系爭2樓房屋租約影 本、被告致原告謂租屋未完成回復原狀存證信函影本、台北 市政府工務局變更使用執照影本、原告與中華日報社於90年 4 月1日提前終止系爭2樓房屋租約協議影本、系爭2樓房屋 由新承租人章靜琪與中華日報社新訂租約、原告僱工將系爭 1 、2樓房屋連接之室內梯僱工拆除回復1樓天花板照片等件 為證（見原證1至原證5）。被告則否認原告已回復系爭1樓 房屋原狀，而拒絕返還押租金，並以前揭情詞置辯．因之， 本件兩造不爭執事項為：
㈠原告於88年2月1日向訴外人中華日報社，就系爭1樓房屋 出租事訂立租賃契約，租賃期限自88年2月1日起至94年6 月30日止，約定每月租金43萬3,000元、押租金150萬元； 92年2月間系爭1樓房屋，由被告向中華日報社買受，被告 繼受中華日報社出租人之權利義務。
㈡系爭2樓房屋亦於88年2月1日起由原告向中華日報社承租 ，租賃期限自88年2月1日起至94年6月30日，約定每月租 金16萬3,200元、押租金50萬元；92年2月間系爭2樓房屋 由訴外人林呂盈向中華日報社買受。
㈢原告於89年10月17日委託張政逸建築師辦理使用執照變更 ，委託承包商在系爭房屋1、2樓之間裝設室內樓梯，並於 90 年1月16日經台北市政府工務局核准變更，房屋用途由 原核准之辦公室用途，變更為一般服務業（文理補習班） 用途。
㈣90年4月1日原告與中華日報社提前終止系爭2樓房屋租約 ，由訴外人章靜琪承租該2樓房屋，並與中華日報社另訂 新租賃契約，租賃期限自90年4月1日至94年6月30日。四、兩造爭執應經本院審酌事項為：㈠被告得否以系爭1樓房屋 未回復原狀而拒絕返還押租金？㈡被告得否對原告之押租金
債權主張抵銷？茲分述如下：
（一）被告得否以系爭1樓房屋未回復原狀而拒絕返還押租金： 1.查原告與出租人中華日報社於88年2月1日訂立系爭1樓 房屋載「押租保證金，乙方（指原告）應於訂約時，交 付甲方（指中華日報社）押租保證金新台幣一百五十萬 元，雙方終止契約時，甲方應於乙方遷空交還房屋後無 息退還乙方。」等語（見原證1），因之，原告與中華 日報社訂立房屋租賃契約與押租金契約。被告於92年2 月間向原告買受系爭1樓房屋，被告即繼受上開租約出 租人地位，關於系爭押租金契約關係及押租金額，均經 原出租人中華日報社移轉予被告2人，有證人吳良華即 中華日報社職員證言可證（見本院95年2月21日訊問筆 錄）。
2.次查，系爭2樓房屋亦於88年2月1日出租於原告，雙方 另簽訂租賃契約書，租賃期間自88年2月1日起至94年6 月30日止，租金每月16萬3,200元，於租約第7條約定押 租金50萬元，有原告提出之租約可證（見原證3）。因 之，系爭1樓與系爭2樓房屋之租金不同，押租金亦異， 雙方原訂約意旨即不相同。另查，原告於90年4月1日與 中華日報社合議提前終止租約，由證人章靜琪承租，與 中華日報社另訂書面租賃契約書（原證2），而系爭2樓 房屋於92年2月間由中華日報社出售予林呂盈，有建物 登記謄本可按（見原證6）。基此，原告與中華日報社 承租系爭1、2樓房屋，係各別訂立，交付不同之押租金 ，兩者並非聯立契約。原告將系爭2樓房屋通往系爭1樓 房屋室內梯，於94年6月30日前拆除，以混凝土與鋼樑 填平，有本院94年10月28日履勘筆錄可證。原告既於租 期屆滿，則被告僅能就原告因使用租賃物造成損害，以 押租金抵償，被告未能舉證其受有之損害（詳後述）， 自應依租約第7條約定返還該押租金150萬元。 3.被告雖辯稱：原告未辦理系爭2樓房屋使用執照核准用 途變更，不符合租約所定回復原狀要件，被告得以該押 租金抵償云云。被告上開辯解係以原告將系爭1樓、2樓 房屋作補習班使用，由原告之職員章靜琪出面承租2樓 房屋，實質上仍為原告使用，故應由原告辦理核准用途 變更等情。經查，證人吳良華、張政逸建築師固均證述 ：系爭房屋由原告作書局用，裝設2樓至1樓房屋室內梯 及辦理房屋核准用途變更等，均係應原告公司要求辦理 變更等語（見本院95年2月21日、4月10日訊問筆錄）； 但證人章靜琪證稱：伊於92年9月間自原告公司離職，
公司鼓勵員工創業，乃承租系爭房屋2樓，由伊支付租 金，而開設嘉學語文補習班，對外則以何嘉仁補習班名 稱招生，並與原告公司簽立顧問契約，按比例分配利潤 等語（見本院95年2月21日訊問筆錄）。再查，台北市 政府工務局核發系爭房屋變更使用執照記載：「變更樓 層為2樓」等語，有被告提出之變更使用執照影本可證 （見被證1）；亦即變更使用樓層為系爭2樓房屋，非系 爭1樓房屋，而買受系爭2樓房屋者為訴外人林呂盈，是 應變更房屋使用執照者，應為系爭2樓房屋之所有人或 承租人，而非原告。依上，原告於90年4月1日提前終止 系爭2樓房屋租約，由證人章靜琪接續承租，而1樓與2 樓之租金與押租金，均不相同，則原告於90年4月1日起 即退出系爭2樓房屋占有使用，又因變更使用執照核准 用途者為系爭2樓房屋所有人或承租人，被告為1樓房屋 所有人，其以此要求已退出系爭2樓租約之原告變更， 並非有據。被告所辯，尚不足採。
（二）被告得否對原告之押租金債權主張抵銷： 1.被告主張：被告委請吉格公司就執照變更部分需費48萬 8,250元、又原告遲不辦理使用執照變更，違反租約第4 條應付違約金389萬7,000元，又被告與他人商議出售系 爭1樓房屋，因使用執照等未回復原狀受有損害，依此 而與原告主張之押租金抵銷等情。
2.惟如前所述，原告不負使用執照變更義務，自無被告所 稱應支付變更使用執照費之情形。又原告已於租期屆滿 前94年6月30日將室內梯拆除，並未繼續使用，被告對 此並不爭執，有本院履勘筆錄可證。原告亦無符合租約 第4條「乙方（指原告）應於租期屆滿或終止契約之日 ，將租賃標的物按照固定結構現狀遷空，交還甲方（指 被告），不得藉詞推諉或主張任何權利，如逾期未遷出 ，視為違約，乙方應自違約之日起，至遷移完了之日止 ，按日給付甲方相當於租金參倍之違約金。」約定之情 事，尚難認原告有違約情形，是故被告不得依此對原告 主張違約金。又被告出售房屋尚在磋商議價階段，因使 用執照變更造成何一利益損失，均乏證明，亦難認被告 對原告有此債權存在。依上，被告主張以原告違約所生 之損害賠償請求，主張與原告之押租金債權抵銷，並非 有據。
五、綜上所述，本件原告主張被告應於租期屆滿返還押租金，應 為可取。被告抗辯原告未將使用執照變更，不符合租約所定 回復原狀約定，且被告須另支付變更費用與原告違約應支付
違約金等情，並不足採。從而，原告本於租賃契約書第7條 約定，請求被告乙○○或被告甲○○返還押租金150萬元， 及自起訴狀繕本送達翌日即94年9月9日起至清償日止，按年 息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
六、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行與免為假執行，均核無不 合，爰分別酌定擔保金准許之。
七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 95 年 5 月 16 日 民事第三庭 法 官 李維心
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 5 月 16 日 書記官 詹雪娥
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