臺灣宜蘭地方法院民事判決 94年度重訴字第45號
原 告 甲○○
訴訟代理人 林正欣律師
被 告 戊○○
己○○
丁○○
共 同
訴訟代理人 楊德海律師
上列當事人間所有權移轉登記等事件，本院於民國95年5月2日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告戊○○應給付原告新台幣貳仟萬元，及自民國九十四年十月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告戊○○負擔三分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新台幣陸佰陸拾萬元為被告戊○○供擔保後，得假執行。但被告戊○○如以新台幣貳仟萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告起訴意旨：
㈠、緣原告與被告戊○○、丁○○、己○○等3人，於民國94年1 月4 日，共同以被告戊○○為代表，與原告就坐落宜蘭縣礁 溪鄉○○段102地號及協天段128、129、130、131地號等5筆 土地（下稱系爭土地）及坐落其上之475、476、477 建號等 建物（下稱系爭建物）簽訂土地買賣預約書，雙方已就買賣 坪數、價金等契約必要之點均已明確約定，並於簽約當日即 約定同月16日依照約定內容簽訂本約，故兩造實已就系爭土 地及建物之買賣成立本約。詎原告依約給付定金新台幣（下 同）15,000,000元後，被告竟於同年月15日獲知鄰近土地售 價較高後，拒不履約，嚴重影響原告權益。兩造既已就系爭 土地及建物成立買賣契約，原告自得依系爭契約請求被告將 系爭土地及建物所有權移轉登記予原告。爰為先位聲明：⑴ 被告戊○○、丁○○、己○○應將坐落宜蘭縣礁溪鄉○○段 102地號及協天段128、129、130、131地號等5筆土地及坐落 其上475、476、477 建號建物所有權全部移轉登記予原告； ⑵願供擔保，請准宣告假執行。
㈡、倘經法院審理結果，認兩造尚未成立買賣契約之本約，然兩 造已約定應於94年1 月16日為簽訂本約之日，被告卻拒不簽 約，原告自得依土地買賣預約書第8 條之約定，請求被告加
倍賠已收受之定金15,000,000元，即賠償原告30,000,000元 ，另原告並得依民法第249條第3項之規定，請求被告加倍返 還所收受之定金15,000,000，即返還原告30,000,000元，以 上合計60,000,000元。爰為備位聲明：⑴被告應給付原告60 ,000,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息；⑵願供擔保，請准宣告假執行 。
二、被告答辯意旨：
㈠、本件被告張美娥係受原告及土地掮客覬覦而圖謀設計簽訂土 地買賣預約書。蓋於93年11月間訴外人辛○○知悉被告戊○ ○及子女己○○、丁○○、張蒼松、林柏枝、張玉樹名下有 系爭5筆土地及3棟建物，遂不斷至被告礁溪家中遊說出售， 被告戊○○畢生從事音樂工作，對土地之買賣並無相當知識 ，且子女均在外地，乃予以婉拒；惟訴外人辛○○不死心， 仍百般糾纏。94年1月4日下午訴外人辛○○假借伊與被告戊 ○○之大兒子張蒼松談妥了，張蒼松同意委由他出面與原告 談土地買賣事宜，誘使被告戊○○在不知情的情形下與辛○ ○至礁溪鄉香榭大樓與原告見面，當天被告戊○○被訴外人 辛○○叮嚀不要多發言，並稱這只是形式上先簽個土地預約 ，頂多70、80萬元之輸贏而已，被告因無土地買賣常識，且 年紀老邁，在場之人又均不認識，僅坐在客廳等候，由訴外 人辛○○與另一位仲介人乙○○及原告在另一間小房間談話 ，不久該等人出來即說，庚○○代書馬上就到了，隨即庚○ ○代書到場後即開始書寫土地買賣預約書，訴外人辛○○即 叫被告簽名，被告嚇了一跳，訴外人及原告均稱這只不過是 土地買賣的預約書沒關係，正式契約等被告同意再簽，被告 當時因子女均不在身邊，徬徨無措，而眾人均稱只是土地買 賣預約而已，等被告子女將來出面再正式協商是否簽訂正式 契約。故被告在無助下，勉為簽下該「土地買賣預約書」。㈡、嗣後，被告長子張蒼松打電話返家，被告始知悉被告之長子 張蒼松並未同意訴外人辛○○出面協商土地出售事宜，被告 始知受騙，待同年一月底被告戊○○長子返家，被告戊○○ 將土地買賣預約書交給兒子請教律師後，突然發現該「土地 買賣預約書」遭代書庚○○變造於土地買賣預約書第一條下 方擅自填載「含地上物建號：475、476、477號 」等文字。 隨即原告於94年2月1日委託律師以宜蘭二支郵局第三九號存 證信函要求被告移轉土地及「建物」所有權，被告亦立即於 94年2月4日委託律師以被證二之宜蘭中山路郵局第35號存證 信函向原告表示該系爭土地上建號475、476、477 之建物非 屬被告等人所有，且就該建物並未與原告簽訂買賣預約。
㈢、被告戊○○於94年1月4日簽訂系爭土地買賣預約書，係遭原 告、土地掮客及代書等人設局誘騙、脅迫而為，且被告己○ ○、丁○○並未委任戊○○為代理人簽訂系爭土地買賣預約 書，而系爭建物分別為訴外人林栢枝、張玉樹及張蒼松所有 ，本即不在系爭土地買賣預約書約定之買賣標的範圍內，而 係遭代書變造始載於預約書內。故原告先位聲明請求被告將 系爭土地及建物所有權移轉登記予原告，並無理由。又被告 已以被證三之宜蘭渭水路郵局第541 號存證信函，依民法第 92條撤銷系爭土地買賣預約，且此為係因原告以詐術變造土 地買賣預約書之可歸責於原告之事由，故原告交付之定金， 自不得請求被告返還。
㈢、爰為先位及備位答辯聲明：⑴請求駁回原告之訴及假執行之 聲請；⑵如受不利判決，願擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：
㈠、本件兩造所不爭執之事實，為系爭土地為被告所共有，系爭 建物則分別為林栢枝、張玉樹及張蒼松所有，原告與被告戊 ○○於94年1月4日就系爭土地簽訂系爭土地買賣預約書，原 告並於當日交付面額15,000,000元之支票為定金，並經戊○ ○兌領；惟嗣被告以系爭土地買賣預約書經變造增載系爭建 物為買賣標的為由，拒絕履行並撤銷系爭土地買賣預約之意 思表示。上情並有系爭土地及建物之登記謄本、系爭土地買 賣預約書、台北國際商業銀行羅東分行94年11月28日北商銀 羅東 (094 )字第00058號函所附支票兌現紀錄及支票正反面 影本、宜蘭中山路郵局第35號存證信函、宜蘭渭水路郵局第 541號存證信函等為證。是上開事實，均堪認定為真實。㈡、本件首應認定之爭點，為被告抗辯被告戊○○於94年1月4日 簽訂系爭土地買賣預約書，係因遭原告、仲介及代書等人之 詐術或脅迫而為之，且經原告及代書等人變造等情，是否有 理由。查：
１、本件原告與被告戊○○簽訂系爭土地買賣預約書時，在場者 除原告與被告戊○○外，尚有仲介人辛○○、礁溪鄉鄉長乙 ○○、代書庚○○及與原告為本件買賣之合夥人丙○○在場 。經將上開證人隔離訊問結果：
⑴、證人即代書庚○○結證稱：「系爭土地及建物買賣過程的代 書工作都是我做的，系爭買賣預約書是我書立，我是當天接 到通知過去的，我到時他們雙方大部分都已談妥了，包括土 地及建物的單價等，（標的物的）現場我沒有看過，都是他 們陳述的，當時有戊○○、甲○○、丙○○、辛○○校長、 乙○○鄉長及我在場。我去的時候他們就大部分的條件都已 經講好，還在談的只是一些細節，如：賣方只有戊○○在場
我跟他談一些細節問題，還有他們在談價金如何給付等等， 但是買賣標的及價金都已經談好，預約書是我用複寫紙寫的 ，一共有二份。我擬好後交給買賣雙方去看，辛○○為了慎 重起見還要我朗誦給大家聽，當天大家認為沒問題就簽名了 。」、「（法官問：在買賣預約書第一點最後加註含地上建 物建號475、476、477號是何時所為？ ）那是第二天加註的 ，因為前一天他們簽買賣預約書時，戊○○並沒有帶來任何 的權狀，第二天我去領土地及建物的謄本才發現漏將建物部 分建號記載在預約書上，我打電話給廖校長，而且同時原告 甲○○開的訂金票應為94年1月4日而誤將日期開成93年1月4 日，所以他要我直接通知甲○○及戊○○大家一起到付款銀 行台銀去更正並補註建號部分，張老師那張買賣預約書印象 中是廖校長拿來給我補註之後再還給他的。」、「（法官問 ：你在領到建物謄本後有無發覺建物並非戊○○等人的？ ） 建物部分的買賣是他們事前就已經講好的，我需要補充就是 買賣雙方原來是約定要在94年1 月16日正式簽約，在這之前 張老師曾到我的事務所2 次，我交代他要所有的所有權人在 訂約時都要到場，如果沒有到也要填具授權書，而且請她在 訂約前先將身分證拿來給我以便我事前作業，她在這期間都 沒有對買賣預約書有任何的意見。」、「（法官問：你在擬 預約書時有無詳細地上建物的資料，兩造有無就建物的單價 為約定？）沒有，他們當時已經談好了，他們的意思就是包 括土地上三個建物以約定的總價賣給原告。」、「（被告訴 訟代理人問：證人提到當天有談到建物，為何在預約書上沒 有記載有包含建物？）我不是不寫，因為當天廖校長他們表 示這件事他們已經談了壹個多月，什麼事情都已經很清楚了 ，建物部分未載確實是我漏載的。」、「（被告訴訟代理人 問：證人為何就土地的部分有詳載地號及面積，而建物部分 均未記載？）因為當時廖校長他們手中有地籍圖，而且還有 提供面積給我，所以這部分我可以記載得很清楚，但是建物 部分沒有權狀也沒有謄本所以我無法記載。一般我們幫客戶 訂約時會有完整資料，但是這件我是臨時被通知去的，他們 的資料也不齊全。」、「（被告訴訟代理人問：廖校長給你 土地所有權人的名單，為何沒有給你建物的所有人名單？ ） 他們當時是就大的方面來做討論，我到時他們已經就建物及 土地應該以多少價金買賣都談好了。」「（被告訴訟代理人 問：94年1月5日證人發現有漏列建物的情形，是如何處理？ ）我先打電話給原告，再打電話給辛○○，問他們漏掉這樣 的問題怎麼處理，也就剛好訂金的票也出問題，所以才經通 知一起到台銀去處理。」、「（被告訴訟代理人問：證人填
載建號的時候，戊○○是否有與你在一起？）有，我們都在 場。」、「（被告訴訟代理人問：證人填寫時為何沒有請戊 ○○蓋章？證人既知道建物的所有權人不是戊○○，戊○○ 為何有權利同意？）因為簽預約書時是戊○○來簽的，當然 我會找她，因為當天剛好支票日期也有誤，我也不記得是戊 ○○沒有帶印章來還是我漏了請他們蓋章，但是確實是有經 過廖校長及張老師確認過。我補填時原告沒在場，是張老師 、丙○○及廖校長在場。在1月4日簽約後，原告方面的買賣 預約書就交給我了，所以增載當天他沒有去。」、「（被告 訴訟代理人問：戊○○不是建物所有權人，證人有無告知她 要出具授權書，否則會有無權處分，契約無法履行的問題？ ）這部分我有跟張老師講，如果沒有告訴她她怎麼會到我的 事務所拿授權書，而且事後張老師拿出賣人的身分資料給我 （證人提出戊○○信封袋一只，內除被告丁○○、被告戊○ ○之身分證資料外尚有張蒼松、林栢枝、張玉樹之身分證正 反面影本，法官提供兩造閱後發還）。」、「（原告訴訟代 理人問：證人是否知悉為何本件沒有簽訂契約？）就我所知 ，16日沒有簽訂契約後，張老師有打電話告訴我他的子女對 本件買賣價金有意見，她精神壓力很大，要我幫他處理一下 ，後來我有與張老師的兒子談談，過程也很融洽，但後來還 是沒有辦法處理，實際上無法簽約的情形應該是雙方當事人 最清楚。」、「（原告訴訟代理人問：證人後續交談過程中 有無談及建物部分？）沒有，事實上是直到我收到法院作證 通知時，一直都沒有人告訴我他們對建物有爭執。」、「（ 原告訴訟代理人問：簽預約書後，戊○○有找過證人二次， 有無拿其他資料給證人？）張老師（即被告戊○○）去主要 是要問我增值稅多少，重劃扣抵費用等問題，她也有向我拿 授權書，她拿來給我的除了剛才提出的信封內的資料外，應 該沒有其他東西，因為所有的東西會在簽訂正式契約時一併 提出。」、「在協議過程中，原告雖然曾表示建物部分及（ 建物所坐落之）土地可以不買，是因為雙方價格的問題，原 告的意思是說價格不變標的減少，而不是因為建物部分在原 來的約定中有糾紛。我認為本件都是單價的問題。」。⑵、證人辛○○結證稱：「在訂立預約書前，兩造有經過一段時 間的磋商，我是賣方的介紹人，而乙○○是買方的介紹人， 戊○○都是經由我和買方聯繫，在過程中我有問被告戊○○ 土地是她與她子女共有的，她是否有權處理，她告訴我都由 她的長子張蒼松決定，而張蒼松目前住在紐約，所以我就都 經由戊○○與張蒼松聯繫，或由張蒼松直接打電話給我，繼 續與原告方面協商。在94年1月4日當天張蒼松打電話給我說
已經決定好了，我們買賣雙方就約去香榭大廈五樓的一間套 房談。」、「（法官問：當時所謂的決定好，是何意？）是 已經決定好價金，當時是包括所要賣的這幾筆土地及建物都 在內，沒有分靠路邊的部分（指系爭建物坐落位置）或比較 後面的部分，原先約定價格比後來約定的總價有增加一點點 ，每坪是277,800 元，所謂每坪是以土地計算單位，但是包 括前面靠路邊及建物。」「（法官問：代書是何時過去的？ ）是我們都談好後，原告打電話通知代書即證人庚○○到現 場，買賣預約書是代書擬的，是依照買賣雙方的意思擬的， 他擬完後交給買賣雙方及我看完確認後，我還要求代書念一 遍給大家聽，當天賣方只有戊○○一人去，她是賣方的全權 代表。」、「（法官問：預約書後來有無去補記建物建號的 情形？）我印象中有二件補記更正的情形，一是訂金支票的 日期，一是預約書上有補載，但補載部分我已忘記了，況且 時隔一年而且我年歲也大了不復記憶。」、「（法官提示買 賣預約書問：當時有談及建物幾間？如何處理？及其單價為 何？）當時有談及土地上建物有三間，談的結論是全部包括 在內，以坪計算價金，沒有就建物部分再另外約定。」、「 （法官問：定金支票有更正是何情形？）我是陪張老師去台 銀要兌現支票時發現發票日的年度寫錯，所以打電話通知買 方來更正，後來買方就由他們的股東丙○○拿印章來改年度 的記載。」、「（被告訴訟代理人提示原證一問：土地預約 書上方之含地上建物475、476、477 號係何時？何地填寫？ 在場有幾人？建物所有權人是否知情？為何預約書上無建物 所有權人的姓名、及授權？）這部分加註確實是後來加的， 但是詳細加註的情形我不記得了。在簽約時戊○○是賣方的 全權代表，但是他們內部的情形我不知道，沒有記載建物所 有權人的姓名或授權一事就是因為我們當時是將所有的土地 及建物一起處理，所以沒有再寫這些內容。至於加註部分戊 ○○是否知悉等詳情要問代書。」、「（被告訴訟代理人問 ：證人陪戊○○到台銀才發現支票有錯，是通知何人處理？ ）我是打電話給代書由代書通知買方，代書和買方代表一起 到台銀去更正支票，至於代書有沒有再提及其他事情我記不 清楚。」、「（被告訴訟代理人問：簽完約後證人是否有帶 戊○○去領謄本？）我印象中是有（帶）她去將訂金入帳， 以及到代書處問過戶要準備什麼樣的證件資料，並將詳細情 形記下來。」、「（原告訴訟代理人問：買賣沒有成立，雙 方是否有協調？共協調幾次？）我只參加一次，後來的我就 沒有參加。我參加那次賣方有戊○○的么兒林烘煜在場，主 要是談如何提高價格的問題並未提到建物部分的增載是被變
造契約的問題。」。
⑶、證人丙○○證稱：「本件買賣我與原告是合夥人，協商過程 及簽約當時我都在場，原證一增載建物建號部分是在隔天增 載的。簽約前協商過程中我們就知道土地上還有三棟建物存 在，不過協商的時候是將建物及土地全部一起談，到最後是 以每坪277,800 元成交。簽約當天有原告、我、辛○○、乙 ○○、戊○○在場，當時契約是代書擬的，擬完之後有給大 家看，也有說明。增載時我有在場，因為賣方在兌現訂金支 票時，發現開的支票年度寫錯，原告通知我帶印章去更正， 同時代書發現前一天簽約時有漏載建號的情形，所以一併通 知我們去，是在台銀宜蘭分行見面的。增載部分是代書當場 寫的，廖校長及張老師都有在場，張老師在櫃檯，代書當場 增載完後有拿給我看，但是張老師是否有看過我就不清楚。 」、「（法官問：簽約前協商過程中買方是由何人出面？賣 方是由何人處理？）簽約前有多人出面包括戊○○的女婿等 人，後來簽約時買方是由原告本人，賣方是由戊○○。」、 「（法官問：你們既知有建物，當時為何未就建物部分計價 並詳載建號？）當時談的時候就是就土地及其上所有地上物 一起談。」、「（被告訴訟代理人問：代書在增載建物建號 時，是在證人面前，代書為何沒有請戊○○蓋章？）我不知 道，戊○○當時並不在我身邊，代書增載加註的部分在我方 因為是將契約書交給代書保管，所以我看他加註完就由代書 帶回去了，有關戊○○的部分我就不清楚。」、「（被告訴 訟代理問：當天在香榭大樓，去之前證人是否知道價格？ ） 不知道，我是甲○○叫我去的，價格在前一次談時已有提到 ，當天是再就價格作協商。」、「（被告訴訟代理人問：當 天價格是誰與誰談？）甲○○、廖校長與戊○○。」、「（ 被告訴訟代理人問：證人在場否？當時在何處？）我在場， 我們都坐在客廳，我們談好價錢代書才到場。」、「（被告 訴訟代理人問：當天談的時候戊○○有無明確表示土地與房 子一起出售？）有，她還在地籍圖上表示哪間房子是租給誰 、租期到何時，我們當時不知道房子實際上是何人的。」、 「（被告訴訟代理人問：證人當天確實知道房子出租的情形 ？）不知道，是張老師說她既然已經要賣，就要告訴承租人 何時應該遷出。」。
⑷、證人林振盛證稱：「（法官問：就本件系爭買賣過程有無參 與？其情形如何請詳述之。）我曾經參與，我介紹廖校長、 原告等人認識，因為原告表示要買系爭5 筆土地，買賣雙方 協調過程我有參與2次，第1次是張老師與他的女婿一起去， 但是那次價格沒有談成。在談的過程中詳細地號我並不是很
清楚，但是知道範圍在那裡，土地靠路邊有3 間房子，是將 3間房子連同土地一起出售，價格是以地坪來計，第2次有談 成，主要是由廖校長居間協商，最後好像以每坪二十七萬八 千元左右成交，有書立契約。」、「（法官提示系爭土地買 賣預定書問：雙方所簽立的契約是否就是此文書？）（經證 人辨識後）是的，就是這份合約，我沒有在契約書上簽名， 我只是看一下，當時雙方都有看過這份契約內容。」、「（ 法官問：事後履行契約有無發生糾紛？）好像後來縣政府有 標售一些附近的土地，張老師認為本件買賣的價格比較低而 沒有履行。事後她們雙方應該有協議，是就如何合建的事宜 為協商，但我沒有參與。」、「（被告訴訟代理人問：請證 人說明，剛才所證事後張老師認為價格較低而沒有履行，有 何依據？）這是我自己的判斷的，因為兩造的糾紛是在縣政 府標售土地後才發生。」、「（ 被告訴訟代理人問：94年1 月4 日當天在香榭大樓見面是何人招集的？證人在去香榭大 樓前是否已經交易的價格為何？在當天談價格時是證人與買 方談還是張老師與買方談？）我的部分是廖校長通知的。（ 交易價格）事先不知道，是到現場才談的。是廖校長、張老 師與買方談的，我在場的主要意義是因為賣方擔心買方事後 反悔不買，我去表示買方應該沒有問題。」、「（被告訴訟 代理人問：在洽談中，買賣雙方如何表示土地與房子一起賣 ，價金如何計算？）我印象中二方面都有說土地房子一起賣 以坪計算，在第1次見面時就已經這樣談了。」、「（ 法官 問：當時買賣雙方談時有無表示土地上的房屋要另外處理？ ）沒有。」、「（原告訴訟代理人問：證人事後參與協調過 程時，有無聽到被告方面表示系爭契約被偽造或變造的情事 ？）沒有。」、「（原告訴訟代理人問：系爭契約簽約後買 賣未履行，是因為縣政府標售土地價格較高，證人是自行判 斷還是聽他人說的？）是我自己判斷的。」。
２、上開證人中雖丙○○為本件買賣原告之合夥人，而就本件有 直接利害關係，辛○○則係賣方之仲介人，如成交可獲相當 之仲介報酬，或亦有相當之利害關係；然依前開證人之證詞 ，就於協商過程中，就買賣標的部分係將系爭土地與系爭建 物一併約定，而以土地之坪數為單位約定價金等情，均為一 致之陳述。且佐以證人即被告戊○○之長子張蒼松所證：「 我母親約在93年底曾打電話到美國給我表示系爭5 筆土地有 多位人士表示願意仲介出售事宜，其中包括證人辛○○等 5 人，她表示不勝其擾，不過也表示如有合適的價格也願意出 售，不過要家人討論過才可以。其中廖校長跑的很勤，我在 94年1月4日就打電話給廖校長瞭解情形，廖校長表示他對土
地買賣很有經驗，並表示系爭土地附近有一塊土地是他嬸嬸 的，也是由他仲介出售，據他的經驗十年前只是因為每坪一 萬元的價差而沒有出售，而勸我們不要因為幾萬元的價差就 不賣，而鼓勵我們出售，並保證他作仲介會做的很好，會將 買賣雙方所有的人連同所請的代書到台北正式簽約，當時他 說會幫我們爭取最好的價格，並表示已經有一位台北來的商 人要買這幾筆土地要蓋五星級飯店，當時我並不知道買主是 誰，後來我表示如果家人也同意我會回臺灣一趟來簽約。當 時廖校長也都還沒有與對方談到價格是多少，他說其實我不 用回來，只要寄授權書給他就好，後來我母親就被帶去簽約 ，其間我都沒有被告知，直到簽約後2、3天我才知道。」等 情，雖就曾同意被告戊○○簽訂系爭土地買賣契約書乙節， 予以否認，然依證人張蒼松所證，已可認定於證人辛○○與 伊聯絡時，伊亦已知所為買賣協商之標的，應包括系爭建物 在內。蓋系爭土地之共有人為被告3 人，證人張蒼松僅係系 爭建物中475 建號之所有人而已，如系爭土地買賣契預約書 之標的，僅為系爭土地，則並不須證人張蒼松同意始得處分 ，亦不須於買賣契約簽訂時，使證人張蒼松回台簽約。再則 如前所述，被告戊○○於簽訂系爭土地買賣預書後，曾將系 爭土地共有人即被告丁○○、被告戊○○之身分證資料及系 爭建物之所有人張蒼松、林栢枝、張玉樹之身分證正反面影 本，一併提供予證人即代書庚○○，則顯然被告戊○○亦明 知與原告約定之買賣標的係包括系爭建物在內。故被告抗辯 系爭土地買賣預約書係經變造將系爭建物為增載，係詐騙被 告戊○○簽約云云，顯不可採至明，應認原告所為系爭土地 買賣預約書之標的包括系爭建物之主張為真實。而被告戊○ ○既明知系爭土地買賣預約書所約定之標的，係包括系爭建 物在內，則何時、何地由代書庚○○增載，是否經由被告戊 ○○在增載處簽名或蓋章，或增載後是否再交由被告戊○○ 確認等細節，均與此一爭點無關，合此敘明。
３、至於被告戊○○雖到庭陳稱：「1月4日當天將近中午，廖校 長來找我，告訴我鄉長說買主來要我與他見面，我覺得很奇 怪我沒有拜託廖校長也沒有拜託鄉長說要賣土地，廖校長說 了一堆話，說就委託他好了，但是這事情需要我的子女商量 才可以，但是廖校長一直拜託我，說輸贏也只是七、八十萬 元而已，我才與他一同前往。到了現場對方有一位李董一位 林董及鄉長在場，他們在後面一間談，後來就出來說已經談 好了要約羅東的彭代書來，但是我表示礁溪的代書很多我認 識，為何要找羅東的，廖校長表示如果找礁溪的一簽約大家 都知道了，後來他們及代書就到後面房間講，講完後代書出
來就一直寫，代書寫好後就念給我們聽，我聽到訂金一千五 百萬元覺得很奇怪，後面第8 條還說有違約金的規定，怎麼 與與校長講的七、八十萬元不一樣，但是校長要我不要講話 以免講錯，他說他很內行可以處理，我看了契約書後本來要 表示意見，但廖校長告訴我沒有關係，叫我不要講，我心理 很害怕，不過我看到第七點有寫正式簽約日期以及是以買賣 預約書為之，我想大概是這樣子，所以才會在預約書上簽名 蓋章。」，並稱並無將系爭土地出賣之意思云云。然經本院 詢以渠當場收了原告1,500 萬元定金之支票，若無出賣土地 之意思為何仍持以兌現，及是否將渠本人及被告丁○○、張 蒼松、林栢枝、張玉樹等人之身分證資料提供予代書即證人 庚○○等情，則稱渠很信任證人辛○○、係辛○○稱可以兌 領定金支票及帶渠至代書處等語。惟查，被告戊○○為退休 之音樂老師，為被告所自承，雖年屆八旬，然至少亦應有一 般人之事理判斷能力，於協商總價金逾億元之鉅額不動產買 賣時，自會謹慎其事，當不致於僅因信任證人辛○○而簽訂 系爭土地買賣預約書，復於簽約後將所收受為定金之面額15 ,000,000元支票予以兌領。而依渠所述，又未具體指出渠於 簽訂系爭土地買賣預約書時，有遭何人以何方式對渠為脅迫 、詐術等違反渠自由意志而簽訂之情形，則被告抗辯本件有 民法第92條「因被詐欺或被脅迫而為意思表示」之情形，主 張有權撤銷系爭土地買賣預約書之意思表示云云，諉不足採 。
㈢、次應認定者，為系爭土地買賣預約書，其性質究為預約或本 約，及原告得否以之為先位之訴之請求，即履行系爭土地及 建物之所有權移轉登記？經查：系爭土地買賣預約書第1至3 條、第5條及第8條，對於買賣土地之地號及面積、建物之建 號、每坪約定單價、總價、定金數額及已交付支票之紀錄、 違約之處理等事項，雖已為明確之約定，然依第4 條「双方 約定實際買賣總價依地政機關登記為準，本案實際總價仍依 此核算，如與本約第1 條所示面積有所差異双方應予互補之 。」、第7 條「正式簽約日期双方同意由乙方決定。」等約 ，可知對於買賣之實際總價尚未完全確定，且亦約定應另於 乙方即賣方所決定之日期正式簽約。本件證人庚○○固證稱 系爭土地買賣預約書應即為正式的買賣契約，惟亦稱：「.. . 因為不是所有的共有人都在場，所以我才用預約書的方式 來擬。而所謂正式簽約日期就是因為當天賣方的共有人未全 部到場，而且戊○○未出具其他共有人書面的授權書，我也 不敢用正式簽約的方式擬具契約。」等語，是以證人庚○○ 所證，應僅係買賣之標的、價金等內容，應依系爭土地買賣
預書之約定，而非所有於正式契約即本約所應約定之內容， 均依系爭土地買賣契約書為之。況查，依一般不動產買賣之 常情，因所涉買賣價金甚高，及買方籌措資金所須，均會於 契約書中約定分幾期給付、各期應給付價金若干、付款方式 為何，及於付款至何階段賣方應將所有權移轉予買方，如有 點交須要者，應於何時以何方式點交等細節，予以約定。本 件買賣之總價金逾億元，牽涉之財產價值不可謂非鉅；且所 涉標的除系爭土地外，尚有系爭建物，且依證人丙○○所述 ，建物部分乃係出租於訴外人，則依常理而言，兩造當會於 簽訂正式契約即本約時，將此等細節詳予約定。然系爭土地 買賣預書就此均付之闕如。況且，系爭土地買賣契約書之乙 方即賣方，僅列被告3 人，並未將系爭建物所有人即證人張 蒼松、訴外人林栢枝、張玉樹等人列入，顯然亦無徒以系爭 土地買賣預書之約定，請求系爭建物之所有人即張蒼松等 3 人履行所有權移轉登記之可能。況且，原告僅交付定金部分 15,000,000元，與約定總價115,447,290元尚有1億餘元之差 距，依諸一般交易常情，賣方自不可能同意僅因收受定金即 負所有權移轉登記予買方之義務。是依上開說明，應認系爭 土地買賣預約書僅係預約性質，原告僅得據以請求履行訂立 本約，不得逕為系爭土地及建物之所有權移轉登記之請求。 故原告所為先位請求，為無理由，應予駁回。
㈣、再應認定者，為被告未依約履行與原告訂立本約之義務，被 告方面之立預約者為何人；是否應依系爭土地買賣預約書負 違約責任；如應負損違約責任，其應返還及賠償之金額為何 ：
１、本件土地買賣預約書之「立預約書人」欄，固載：「乙方： 戊○○、己○○、丁○○」，惟觀其筆跡，應屬擬約人即證 人庚○○所為，其下「代表人」欄，則應為被告戊○○所為 。就後者，被告戊○○不否認為真正，就前者，則為被告己 ○○、丁○○所否認。查就戊○○是否有權代理己○○、丁 ○○簽訂系爭土地買賣預約書部分，除系爭土地買賣預約書 外，未見原告提出其他書證為證明，且依原告之陳述，均僅 見原告係與被告戊○○簽約之情事，而未見原告與其餘被告 接觸之陳述。另雖證人丙○○證稱於之前協商時，曾有被告 戊○○之女婿陪同等語，然此尚不足證係被告己○○或丁○ ○已授與被告戊○○代理權，益無從證明其後被告戊○○與 原告簽約時，確經被告己○○、丁○○授與代理權為之。至 於被告雖聯名寄發如被證三所示之存證信函予原告，惟被告 已陳稱此係為免於被告戊○○遭原告以偽造文書等罪名提出 告訴，此觀諸被告戊○○與其餘被告係母女關係，其餘被告
為免母親即被告戊○○陷於訟累，始聯名為之，應符人倫之 常，應值採信。故本件應依系爭土地買賣預約書，對原告負 不履行訂立本約之人，應僅限於被告戊○○。
２、本件被告戊○○自任渠為系爭土地全體共有人即全體被告之 代表人（應為共有人兼代理人），並將非屬渠所有之系爭建 物，列入系爭土地買賣預約書之範圍，然其後因系爭土地之 其餘共有人即其餘被告，暨系爭建物之所有人張蒼松等人之 反對，致無法依該預約簽訂本約，對於系爭預約之履行，自 屬有可歸責於己之事由致之，而應依系爭土地買賣預約書之 規定，對於原告負債務不履行之責。
３、查依系爭土地買賣契約書第8 條約定：「本約經成立後，如 違約之一方依照一般慣例沒收或加倍賠償。」，其意依文義 所示，應即係依民法第249 條關於定金效力之規定為之。故 於可歸責於收受定金之一方違約，收受定金之一方應加倍返 還所受定金。亦即於本件情形，被告戊○○除應返還原告所 受定金15,000,000元外，尚應返還原告即加倍之15,000,000 元。就此證人庚○○亦證稱：「（原告訴訟代理人提示原證 1第8條問：請問證人當初書寫這條罰則時有無說明該罰則之 意義？）有，我當場有說明，如果買方違約就沒收訂金，賣 方違約就除了還訂金外還要再加1 倍的訂金賠償買方。」等 語。是以原告主張稱因被告未依預約訂立本約，應依系爭土 地買賣契約書第8條賠償原告30,000,000 元外，尚須依民法 第249條之規定加一倍即再賠償原告30,000,000元，合計60, 000,000 元云云，核屬曲解系爭土地買賣預約書約定，並不 足採。另查，系爭土地買賣契約書第8 條係規定「本約經成 立後，如『違約』之一方依照一般慣例沒收或加倍賠償。」 等語，核其約定，應屬將定金沒收並加倍返還為違約金之約 定。而按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額 。」，民法第252 條定有明文。查本件被告戊○○所違反者 ，究係預約而非本約；雖原告主張除已交付之15,000,000元 價金，及系爭土地外，另以18,400,000元向宜蘭縣政府標購 同鄉○○○段93地號土地，而受有損害云云，然後者並無何 事證可認原告必受損失（蓋如有與系爭土地為合併使用之必 要，原告亦將適度提高售價售出予他人，以謀買賣之利潤， 加以當地房地產價格之起伏，益難認定其損益）。是以本院 審酌原告已交付之價金可能受有之相當於法定利率之損失， 及被告戊○○無法履行本件預約即簽立本約之可責性，認被 告戊○○除應返還原告所受價金15,000,000元外，尚應給付 違約金5,000,000元，始屬相當。
４、又被告雖以：已將所受定金15,000,000元通知原告領取，然
因原告逾期未領，故已將之提存（以被告戊○○名義）於本 院提存所云云，固提出93年3月16日宜蘭渭水路郵局第233號 存證信函及本院95年度存字第289 號提存書為證。然查，依 該存證信３函所示，被告戊○○通知原告欲返還定金之事由 ，係基於渠認有解除系爭土地買賣契約書之解除權，於本院 提存時亦附具同一存證信函為釋明，然本件係因可歸責於被 告戊○○之事由，致不能訂立本約，就系爭土地買賣預約書 被告戊○○顯然並無解除權，故渠以此為由而為提存，難認 符合本件債之本旨，不能認渠已為給付，附此敘明。四、綜上所論，原告先位之訴請求被告應將系爭土地及建物之所 有權移轉登記為原告所有，為無理由，應予駁回；備位之訴 請求被告應給付原告60,000,000元，及自起訴狀繕本送達被 告之翌日起至清償日止，按法定利率5%計算之利息，於就請 求被告戊○○給付原告20,000,000元，及自94年10月1 日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息部分，為有理由；逾 此範圍之對其餘被告及金額、利息之請求，為無理由，應予 駁回。
五、本件原告先位請求部分業經駁回。就原告備位請求部分，兩 造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行之宣告， 於原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額准