臺灣宜蘭地方法院民事判決 94年度訴字第49號
原 告 戊○○
訴訟代理人 陳倉富律師
被 告 辛○○○○
被 告 乙○○○
地之1
甲○○○○
番地之
己○○
4
丁○○○
28番
庚○○
號
共 同
訴訟代理人 林志嵩律師
上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於95年5月2日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴意旨：
㈠、緣坐落宜蘭縣宜蘭市○○段乾門小段 283地號土地（下稱系 爭土地），原為被告之被繼承人即被告之母邱素鰕及被告等 7 人所共有，嗣邱素鰕死亡，被告 6人則共同繼承邱素鰕關 於系爭土地之所有權利義務。而前於85年7月5日，原告與邱 素鰕及被告之共同代理人即訴外人莊國明律師，曾就系爭土 地中面積 23.24坪即原告原設定地上權（下稱系爭地上權） 範圍部分，簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定之 買賣總價為新台幣（下同） 2,207,800元，原告已於簽約當 日即給付定金 220,000元，並經其莊國明律師收訖在案。詎 被告等嗣並未依約辦理測量、分割及土地所有權移轉登記， 一再推託，亦未有解除契約之意思表示。原告幾經等待，乃 於93年12月 8日委任陳倉富律師發函解除，則被告等所收受 之定金乃屬不當得利，依民法第 179條應返還原告。又被告 未依約履行，應依系爭買賣契約書第 7條後段約定，加倍返 還定金，故被告應返還原告計440,000元。㈡、又地上權不以支付地租為必要。被告久居日本，長期委任莊 國明律師為其等在台之代理人，並一再來函請求給付其就系
爭土地所設定系爭地上權之租金，致原告一直以來均誤認有 給付之義務而據實納租。經查，依系爭土地登記簿謄本地租 欄為空白，系爭地上權顯無地租之約定至明。故被告前所收 受之所謂租金，亦屬不當得利，被告自應返還原告。又礙於 時效問題，原告爰一併請求返還80年度至84年度所給付之租 金共計115,075元。
㈢、爰為訴之聲明：⑴被告應給付原告 555,075元，及自起訴狀 繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息；⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯意旨：
㈠、本件土地買賣係因原告違約不買，而遭被告解除買賣契約。 查兩造簽約後，被告即於86年01月07日出具授權書，授權訴 外人柯輝義代書代為辦理所有權移轉登記相關事宜，授權書 並經台北駐日經濟文化代表處認證無誤。柯輝義代書於辦理 過程中，發現原告在系爭土地上有地上權，故被告無法直接 將原告購買部分，由地政機關先行測量範圍，再辦理所有權 移轉登記，乃建議按原告購買之土地面積與系爭土地面積之 比例，計算其應有部分，辦理所有權移轉登記予原告，使兩 造成為系爭土地之共有人，再擇適當時日，以協議分割不成 為由，訴請法院分割共有物，憑法院判決書前往地政事務所 辦理分割登記。與原告同期購買系爭土地之訴外人張滄海、 李正弘及韓林阿螺等人皆同意此方式辦理（上述 3人皆已取 得單獨之所有權）。詎原告以購買系爭土地之後，找不到買 主，無法轉賣土地為由，反悔不買，因而拒不提供辦理應有 部分所有權移轉登記所需證件資料給代書。為此，被告委任 之代理人莊國明律師曾多次電話催促原告，但原告已露出反 悔不買之意。莊國明律師曾明白告訴原告，若反悔不買，則 所付訂金將被沒收，務請三思，原告仍不改變立場。被告一 直靜待原告回心轉意，卻不見原告有配合跡象，直到88年12 月30日晚間，莊國明律師備妥協議書，與訴外人即被告之姨 媽張素新一起前往原告住處，欲當面向原告說明，並請原告 簽訂協議書，不料原告勃然大怒，後悔購買系爭土地，稱已 無力再付價金，當場痛罵莊律師及張素新，表示「不買了！ 」。莊律師當場依兩造買賣契約第 7條之約定，向原告表示 解除契約，並沒收已付訂金。此後兩造間已無買賣契約存在 。以上事實為原告所不爭執，再參以原告於其93年間致莊律 師之信函中表明：「…與丁○○○等人曾簽約買賣土地，是 因為房價正在高峰時，急於脫手賣出才簽訂的，沒想到一拖 下來卻沒有任何出脫的對象…」，在在印證被告所言不虛。 原告主張被告不辦理測量、分割及所有權移轉登記，亦未有
解約之表示云，自屬可議，亦無可採。故本件係因原告違約 ，遭被告解除系爭買賣契約並沒收定金，原告請求返還定金 及加一倍之違約金，顯無理由。
㈡、兩造就系爭地上權確有給付租金之合意。蓋依卷附宜蘭地政 事務所94年10月28日宜地一06字第0940011439號函所附系爭 土地上地上權登記資料，均附有土地租約，原告戊○○之前 手蕭水旺（原告之地上權取得沿革為：蕭水旺→蕭美鳳→藍 李阿麵→謝賴錦鳳→戊○○），於38年間申請地上權登記時 亦有檢附租約，明載租金每年20元9角2分，原告主張兩造間 無租金約定云云，即與事實不符。又原告戊○○80年 1月31 日宜蘭郵局第98號存證信函及另行寄發予被告委任之莊國明 律師函中，均係爭執認為地租調幅過高之事，可見兩造間就 系爭地上權確有給付地租之約定。而證人丙○○所證向原告 等人收取者，乃為地價稅云云，與上開事證不符，且證人丙 ○○與被告間尚因財產管理問題而與被告涉有其他訴訟糾紛 ，所為證詞不足採信。故原告並無因錯誤而給付地租予被告 之事實；況縱原告主張因錯誤而為給付，然其主張80年至84 年間之地租應予返還，亦已罹於 1年之除斥期間。故原告之 請求並無理由。
㈢、爰為答辯聲明：⑴請求駁回原告之訴及假執行之聲請；⑵如 受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠、本件兩造所不爭執之事實：
１、坐落宜蘭市○○段乾門小段 283地號土地原為被告與被告之 被繼承人即其等之母邱素鰕七人共有，邱素鰕亡故後，由原 告六人共有。
２、邱素鰕與被告六人於85年7月5日委由訴外人莊國明律師，將 系爭土地面積 23.24坪，即原告設定地上權之土地範圍，以 總價 2,207,800元賣給原告，簽訂如原證三號之土地買賣契 約書，原告並已給付定金220,000元。
３、原告於93年12月 8日委任陳倉富律師發函解除上開買賣契約 。
４、原告自80年至84年共計給付被告地租115,075元。㈡、本件應先認定之爭點，為兩造間所簽訂之系爭買賣契約，係 因可歸責於兩造何者之因素而未為履行；如係可歸責於原告 ，則被告所收受定金，是否為不當得利而應返還原告，並依 買賣契約約定加倍返還。查：
１、本件兩造於85年7月5日，就系爭土地原告地上權所在之範圍 及位置部分之土地23.24坪，簽訂如原證1所示之買賣契約書 ，其後被告於86年01月07日出具授權書，授權訴外人柯輝義
代書代為辦理所有權移轉登記相關事宜，柯輝義代書於辦理 過程中，發現因原告在土地上有地上權，無法直接將原告購 買部分過戶登記予原告，由地政機關先行測量範圍，再辦理 所有權移轉登記，乃建議按原告購買之土地面積與系爭土地 面積之比例，計算其應有部分，辦理所有權移轉登記予原告 ，使兩造成為系爭土地之共有人，其後再以協議分割不成為 由，訴請法院分割共有物，憑法院確定判決前往地政事務所 辦理分割登記。然原告則拒絕接受，至88年12月30日被告之 受任人莊國明律師持被證 2所示之協議書前往原告處，然原 告仍拒絕同意簽署等情，為兩造所不爭執；原告並據此主張 被告仍應依兩造原所訂原證 1買賣契約書所示履行買賣契約 。按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所 有權之義務。買受人則對於出賣人，有交付約定價金及受領 標的物之義務。民法第348第 1項、第367條分別定有明文。 查系爭買賣契約書「買賣標的：坐落宜蘭縣宜蘭市○○段 乾門小段二八三地號土地，面積：二三、二四坪即甲方（即 原告）所擁有之地上權範圍（實際位置，依地政機關丈量結 果為準）。」、「土地價款：甲方應給付乙方（即被告） 土地價款按每坪新台幣（下同）玖萬伍仟元計算，總價貳佰 貳拾萬柒仟捌佰元。」；而被告所提出，為原告所不同意簽 署之被證 2協議書之內容為：「立協議書人... 茲因雙方於 八十五年七月五日所訂土地買賣契約書（以下簡稱原契約） 於履行過程中發生無法順利辦理移轉登記之情事，爰經雙方 合意，修正原契約書，訂立本協議書，條款如后：甲方（ 即原告）向乙方購買之土地，先由乙方以買賣名義，按甲方 承購土地面積與乙方土地面積之比例，計算其應有部分，辦 理所有權移轉登記與甲方。前條所有權移轉登記手續辦理 完成後，再擇適當時日，由乙方訴請法院分割共有物，再憑 法院判決書至地政事務所辦理分割登記。」、「原契約第 三條修正如下：買賣總價款新台幣（下同）貳佰貳拾萬柒仟 捌佰元，付款方式分三期：第一期：甲方已於八十五年七月 五日簽約時給付乙方定金貳拾貳萬元。... 」。查原系爭買 賣契約，與原告拒絕簽署之協議書，於買賣之標的及價金， 均無二致，所不同者乃因被告履行將賣予原告之土地，其過 戶程序須原告協力為一定行為，故於協議書中詳載其手續而 已，尚難認為原告所拒絕簽署之系爭協議書，係另一買賣契 約。再佐諸與原告同期向被告購買系爭土地上有地上權存在 之訴外人張滄海、李正弘、韓林阿螺等人，確亦依協議書所 約定之方式，經本院判決分割共有物後（本院91年度重訴字 第48號民事判決），已各取得單獨所有權，為原告所不爭，
自應認為系爭買賣契約之買受人即原告，應依協議書所定方 式為之，以受領被告所出售之原告於系爭土地之地上權所在 部分之土地。況原告於93年 7月間，曾函致被告委任之莊國 明律師以「... 與丁○○○等人曾簽約買賣土地是因為當時 房價正在高峰時，急於脫手賣出才簽訂的，沒想到一拖下來 却沒有任何出脫的對象... 」等語，為原告所不爭執，則原 告於斯時亦非主張被告有何違約不將產權過戶之情事。故被 告抗辯系爭買賣契約迄未履行，係因原告原意欲轉讓獲利， 惟其後無法覓得買主，而後悔不買等情，即屬可採。是以本 件系爭買賣契約，確係因可歸責於原告之事由，致未為履行 ，即可認定。
２、查系爭買賣契約第七條約定：「本約簽訂後，倘甲方不買， 願將既付價金全部由乙方無條件沒收，抵作違約金外，並即 解除本約，其有關之稅費均由甲方負擔。如乙方不賣或不照 約履行應盡義務時，亦應將已收價款於解約日起三日內加倍 返還甲方。」。本件系爭買賣契約之不履行，係因原告不買 之可歸責於原告之事由而致，則被告依前開約定，沒收已收 定金 220,000元充作違約金，即符合兩造之約定；且依系爭 買賣契約第七條之規定，被告並無須通知原告或對原告為解 約之意思表示始得沒收該等已付價金。故原告雖否認被告或 被告委任之代理人莊國明律師曾對原告為解約之意思表示云 云，縱然屬實，被告依約亦得沒收前開定金。又此部分沒收 之定金（價金），依兩造約定應屬違約金性質，而本件因原 告違約不買，自85年間迄原告以93年12月 8日律師函主張伊 有解約權而對被告為解除契約之意思表示止，已逾 8年有餘 ，牽延時日，可認出賣人之被告亦受有相當之不利益，則以 該 220,000元充為違約金，應無過高而予酌減之問題。是原 告主張被告應返還原告220,000元之不當得利及加計1倍即合 計440,000元之金額部分，為無理由，應予駁回。㈢、再應審認之爭點，為系爭地上權是否並未約定應給付地租， 若為無地租約定之地上權，則被告所受收之地租 115,075元 是否為不當得利，而應返還予原告。查：
１、按地上權不以支付地租為必要，此觀諸民法第八百三十五條 等之規定即明。本件原告主張系爭地上權並無應給付地租之 約定，無非本於系爭土地登記簿謄本（本院卷第16頁）、土 地登記謄本（本院卷第31頁）關於系爭地上權之地租欄為空 白，且證人丙○○到院所證向原告等地上權人所收取者係屬 地價稅額計收分擔金額，非為地租等情為證。然查，經本院 向宜蘭縣宜蘭地政事務所調閱系爭地上權登記資料，依該所 94年10月28日宜地一06字第0940011439號函所附系爭土地上
地上權登記資料，均附有土地租約，原告戊○○之前手蕭美 鳳於38年間申請登記地上權時，因原建物所有人蕭水旺已於 31年 1月12日死亡，由繼承人即蕭美鳳申請登記時，所附他 項權利登記聲（應為申）請書即載「權利範圍貳叁坪貳合四 勺」、地租或利息欄則載「每壹箇年新台幣貳拾圓九角貳份 （應為分）正」，而其後系爭地上權權利人則再依次移轉為 藍李阿麵、謝賴錦鳳而至原告，顯見系爭地上權自原始設定 登記時即有地租約定。
２、再查，證人丙○○證稱：「系爭土地... 到了民國四十幾年 間則由我管理。戊○○約在民國六十四年間居住於系爭土地 之建物上，系爭土地上有多人之建物存在，是不是有設立地 上權我不清楚，不過邱施棠交代我時有說看看每期該繳地價 稅多少，再由各占用人分擔，不過我已經不記得向戊○○收 多少地租，我約收到77年、78年間。」、「（法官問：當時 邱施棠要你收錢繳地價稅，是否表示這些是租金？）我也不 清楚，他只說是要繳地價稅。」等情，與被告按卷附宜蘭地 政事務所95年03月16日宜地三06字第0950002681號函所載系 爭土地之申報地價計算本件土地每年應繳地價稅，按原告登 記之地上權面積 23.24坪，換算原告應分攤之地價稅，再依 被證6.之租金收據製作「分攤稅額」及「已繳租金」之76年 年至84年每一年度之對造表所示，並不相符，為兩造所不爭 執。然本件爭執之重點，為兩造間就系爭地上權是否有應給 付地租為使用土地對價之約定，而土地所有權人收取地租係 為繳納地價稅或其他用途，或以地價稅為地租之調整及計算 基準，並非所問。本件既於系爭地上權設定登記時即有地租 之約定，則雖經多次轉讓後由原告取得地上權，衡情仍亦應 有地租之約定。另查，原告於80年 1月31日以宜蘭郵局第98 號存證信函（被證 4）致莊國明律師，載：「敬啟者：台端 貴事務所發函給戊○○等八戶之地租，是以：依政府公告土 地現值，年息百分之八來計算地租，大家均認為漲得太離譜 ，蓋於七十五年以前土地未漲價時，每年貴丙○○先生均以 一般地租方式計價收費，均在貳仟元左右，至民國七十六年 ，因地價調高百分之七十，呂先生收取之地租也跟著調高至 肆、伍仟元左右，按其地租之計算均為地價稅（地價千分之 八）之1.8倍至2倍之間，貴律師之計價卻為地價稅之十倍， 大家均認為貴得無法接受，特此回函貴律師。」等語，已可 證原告於75年以前即有給付地租予被告，係按一般地租計價 收費，年租金約在 2,000元左右；至76年以後，經兩造合意 將地租調高至每年4、5千元左右。而此期間均為證人丙○○ 向原告收取租金，已與原告所主張係因被告共同委任之代理
人莊國明律師一再去函請求原告給付地租，原告始誤信有地 租之約定而為給付云云，顯有不符。再依被證 5原告所另寄 發予莊國明律師之信函，其內容為：「邱素鰕女士之催繳函 業已收到，幾月前邱女士也曾至寒舍討論地租要收百分之幾 的問題，…當時邱女士的婆婆還健在，收我們百分之五也沒 說便宜，繼而丙○○先生收百分之五也沒說便宜，為什麼到 邱女士手中，就認為便宜，而硬要加到百分之八。」等語。 觀諸原告所發上開 2信函之內容，均承認系爭地上權有地租 約定之存在，僅係對於被告方面增加地租之要求，為反對之 表示而已。故原告主張系爭地上權無給付地租之約定，原告 係因誤認須給付地租方為給付，故主張被告應返還所收受地 租之不當得利云云，不足採信。
四、綜上所述，原告基於不當得利之規定及系爭買賣契約第 7條 之約定，請求被告返還因系爭買賣契約所受定金 220,000元 ，及加1倍，合計440,000元，及依不當得利之法律關係，請 求被告返還原告所給付80年度至84年度之地租共計 115,075 元，均無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所依附，應 併駁回之。
五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 95 年 5 月 16 日 臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張軒豪
正本與原本無異。
如不服本判決應於判決送達後20日內提出上訴狀（須附繕本）。中 華 民 國 95 年 5 月 16 日 書記官 詹玉惠