臺灣嘉義地方法院民事判決 94年度訴字第144號
原 告 甲○○
被 告 李漢鍾
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國95年4月26日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴聲明：１、被告應給付原告新臺幣（下同）000000 0元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率 百分之5計算之利息，２、願供擔保請准宣告假執行。而主 張下列各情：
（一）兩造於民國87年10月19日、同年11月4日依序訂立契約書 、切結書，將原告所有之坐落嘉義縣鹿草鄉馬稠後豐稠小 段55地號，面積50.82坪即圍牆範圍內之土地及其上建物 即門牌號碼係嘉義縣鹿草鄉豐稠村馬稠後1之10號房屋（ 下稱系爭房地），以0000000元出賣予被告。系爭土地礙 於當時法令限制不能分割，而無法辦理所有權移轉登記予 被告，故兩造約定俟法令變更，原告即應移轉予被告，被 告應同時給付尾款0000000元。
89年1月26日修正公布之農業發展條例（下稱農發條例） 第16條規定農地得為分割移轉，原告欲將系爭土地所有權 移轉登記予被告。依農發條例第39條規定，辦理農地所有 權移轉登記手續應檢具農用證明，然被告於系爭土地擅自 搭蓋違建物，致原告未能取得農用證明，而無法辦理移轉 登記手續。原告已依民法第235條但書規定言詞提出給付 ，且另於92年5月5日以存證信函催告被告應於文到後7日 內自行拆除違建物，逾期若未拆除，依民法第101條第1項 規定，即認被告係以不正當行為阻止原告辦理移轉登記手 續以拒付尾款，而視為原告業移轉系爭土地所有權予被告 。被告至今仍未拆除，故條件已成就，爰依買賣法律關係 請求被告給付尾款0000000元。
（二）對被告抗辯之陳述：
原告出賣時有告知被告係出賣應有部分而非系爭土地特定 部分。
二、被告則聲明：原告之訴駁回。而辯以：原告僅移轉系爭房屋 所有權予被告，然原告並未依約履行分割系爭土地，並將系 爭房屋坐落範圍之系爭土地所有權移轉登記予被告之義務， 故被告依民法第264條第1項規定得拒絕給付尾款。
三、原告主張兩造訂有以系爭房地為標的、價金0000000元之買 賣契約，被告尚未給付尾款0000000元，有契約書、切結書 附卷為憑，被告對此亦不爭執，應認為真實。原告主張係被 告於系爭土地搭蓋違建物，致未能取得農用證明，而無法將 系爭土地所有權移轉登記予被告，被告則以上開情詞置辯， 故本件應審究者係被告之同時履行抗辯有無理由。 ⑴92年2月7日修正公布前之農發條例第16條：「每宗耕地分割 後每人所有面積未達○‧二五公頃者，不得分割。但有下列 情形之一者，不在此限：一、因購置毗鄰耕地而與其耕地合 併者，得為分割合併；同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地， 土地宗數未增加者，得為分割合併。二、部分依法變更為非 耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，得 為分割。三、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後 所繼承之耕地，得分割為單獨所有。四、本條例中華民國八 十九年一月四日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有 。五、耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約 者，得分割為租佃雙方單獨所有。六、非農地重劃地區，變 更為農水路使用者。七、其他因執行土地政策、農業政策或 配合國家重大建設之需要，經中央主管機關專案核准者，得 為分割」。92年2月7日修正公布後之農發條例第16條：「每 宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者，不得分割 。但有下列情形之一者，不在此限：一、因購置毗鄰耕地而 與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之二宗以上 毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。二、部分依 法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變 更部分，得為分割。三、本條例中華民國八十九年一月四日 修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。四、本條例 中華民國八十九年一月四日修正施行前之共有耕地，得分割 為單獨所有。五、耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方 式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所有。六、非農地重 劃地區，變更為農水路使用者。七、其他因執行土地政策、 農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央目的事業主管 機關專案核准者，得為分割。前項第三款及第四款所定共有 耕地，辦理分割為單獨所有者，應先取得共有人之協議或法 院確定判決，其分割後之宗數，不得超過共有人人數」。 卷附契約書載明：乙方（即被告）向甲方（即原告）承買坐 落鹿草鄉馬稠後豐稠小段55地號，面積50.82坪即圍牆以內 之全部土地及其上之房屋。而卷附切結書另載明：鹿草鄉馬 稠後豐稠小段55地號，面積50.82坪即圍牆以內之土地，因 目前法令限制農地不能分割，故暫不能登記台端（即被告）
名義，將來法令若有變更能登記時，本人（即原告）一定負 責將產權完整登記台端名義，台端應予產權過戶完畢同時付 清尾款0000000元。依契約書、切結書上開內容，可知原告 所出賣之標的為系爭房屋及其坐落範圍面積50.82坪之系爭 土地，即系爭土地之特定部分，且原告負有將系爭土地分割 ，並將分割後系爭房屋坐落範圍內之系爭土地所有權移轉登 記予被告之義務。原告主張出賣應有部分而非系爭土地之特 定部分，核與契約文字不符，尚難採信。而兩造訂立買賣契 約之時點為87年10月，依當時農發條例即92年2月7日修正公 布前之農發條例第16條規定，原告無法分割系爭土地而將系 爭房屋坐落範圍之系爭土地特定部分所有權移轉登記予被告 ，即係民法第246條第1項「以不能之給付為契約標的」。然 切結書既另約定：「將來法令若有變更能登記時，本人一定 負責將產權完整登記台端名義」，可認兩造顯係預期於系爭 土地依法得分割時即予分割，再將分割後系爭房屋坐落範圍 之系爭土地所有權移轉予被告，而符民法第246條第1項但書 規定，故買賣契約仍屬有效。
⑵因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕 自己之給付。民法第264條第1項前段定有明文。 系爭土地面積10257平方公尺，地目為田，編定使用種類係 特定農業區農牧用地，系爭土地於84年由訴外人李石玉出賣 予訴外人陳秀逸，嗣於94年8月由陳秀逸以買賣為原因，而 將系爭土地所有權移轉登記予原告及訴外人陳玟志、陳秀緞 、何陳錦鳳、陳央錡、吳建憲、黃勝佳、林和興、陳黃金、 陳林援、黃敬程為共有。原告應有部分比例為5600/341900 ，原告應有部分面積為168.000756平方公尺。上開各情，有 土地登記謄本、土地登記簿附卷為憑。因原告分割所得面積 僅有168.000756平方公尺而未達2500平方公尺，依92年2月7 日修正公布後之農發條例第16條第1項規定，仍不得分割， 且系爭土地亦不符同條第1項各款所列例外情形，故原告至 本件言詞辯論終結時即95年4月26日，仍無法履行分割系爭 土地，並將系爭房屋坐落範圍內之系爭土地特定部分所有權 移轉登記予被告之義務，原告主張業以言詞提出給付，依法 無由，而不可採。原告至本件言詞辯論終結時既仍無法提出 「將系爭房屋坐落範圍內之系爭土地特定部分所有權移轉予 被告」之給付，而此義務與被告所負價金給付義務，2者間 具給付與對待給付之對價關係，則被告依民法第264條第1項 前段規定拒絕給付尾款0000000元，即屬有據，應堪採納。 ⑶原告另依民法第101條第1項規定請求被告給付尾款。惟細閱 契約書、切結書全文，並無附何停止條件、解除條件，故原
告主張被告以不正當行為阻其條件之成就，依法依約洵屬無 據，而不可採。至於原告所為上開內容之存證信函，係課予 他造當事人義務之單方意思表示，核與須當事人意思表示合 致始能拘束兩造當事人之契約原則不符，而不得認其有何拘 束被告之效力。
綜前所述，原告依買賣法律關係訴請被告給付尾款0000000 元，因原告依92年2月7日修正公布後之農發條例第16條第1 項規定，尚不能履行己之給付，故被告之同時履行抗辯依法 可採，是原告之訴為無理由，應與假執行之聲請併予駁回。四、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如 主文。
中 華 民 國 95 年 5 月 10 日 民二庭審判長法 官 張育彰
法 官 黃琴媛
法 官 陳琪媛
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 5 月 10 日 書記官 林柑杏