最高法院民事判決 九十五年度台上字第八九三號
上 訴 人 酉 ○ ○
戌 ○ ○
申 ○ ○
辰 ○ ○
巳 ○
午 ○ ○
未 ○ ○
丙 ○ ○
丁 ○ ○
戊 ○ ○
樓
己 ○
庚 ○ ○
辛 ○ ○
壬○○○
癸 ○ ○
子 ○ ○
丑 ○ ○
寅 ○ ○
卯 ○ ○
亥 ○ ○
上列二十人
共 同
訴訟代理人 鄭 建 國律師
上 訴 人 天 ○ ○
號
地 ○ ○
余 美 玉
被 上訴 人 甲 ○
乙 ○ ○
上列當事人間請求拆屋交地事件，上訴人對於中華民國九十四年
十一月二十三日台灣高等法院第二審更審判決（九十四年度重上
更㈡字第五○號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人酉○○、戌○○、申○○、辰○○、巳○、午○○、天○○、未○○、丙○○、丁○○、戊○○、己○、地○○、庚○○、辛○○、亥○○、壬○○○、余美玉、癸○○、子○○、丑○○、寅○○拆屋還地，及命上訴人卯○○自屋內遷出，暨各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人庚○○、午○○、壬○○○各自被訴「拆屋還地」之訴訟標的，對其共同訴訟人之各人必須合一確定，依民事訴訟法第五十六條第一款規定，其上訴效力，及於未提起上訴之天○○、地○○、余美玉，爰併列為上訴人，合先敘明。次查被上訴人主張：坐落基隆市○○區○○段六七八號土地（下稱系爭土地），為伊及訴外人蘇瑞通等十九人所分別共有，如原判決附表（下稱附表）二、三所示，上訴人酉○○等十人及上訴人丁○○等十三人（下稱酉○○等二十三人）所有各如附表四、五所示之房屋，均無權占用系爭土地，其位置及面積均如原判決附圖（下稱附圖）所示。而附表六所示上訴人卯○○等六人（另吳德岡一人業經被上訴人於原審更審中撤回起訴），各基於其與上訴人酉○○等二十三人間之租賃或使用借貸關係，占用系爭土地上之房屋。上訴人酉○○等二十三人占有系爭土地既屬無權占有，上訴人卯○○等六人自亦無權占有等情。爰依民法第七百六十七條、第八百二十一條之規定，求為命上訴人卯○○等六人各自上開房屋內遷出，及上訴人酉○○等二十三人各將其房屋占用系爭土地部分拆除，並交還占用之土地予伊及其他共有人全體之判決（更審前之原審判決關於命卯○○等六人各自房屋內遷出部分，除上訴人卯○○一人上訴第三審外，其餘余添財、邱許麵、簡文樹、刁火順、李楊香等五人均未聲明不服；原審判決後，余陳玉琴亦未聲明不服）。
上訴人則以：系爭土地原為訴外人蘇有土、蘇溪海、蘇勝、呂蘇玉等四人（下稱蘇有土等四人）所共有，彼等於民國五十八年及五十九年間出具「土地使用權證明書」予訴外人張萬乞興建附表四、五所示之系爭房屋，上訴人酉○○等二十三人，分別購自訴外人張萬乞或輾轉購得系爭房屋，其中上訴人酉○○、戌○○等人並同時持有「土地使用權證明書」，自屬有權占有系爭土地。而被上訴人甲○、乙○○先後於七十九年一月、八十七年五月間，始取得系爭土地之應有部分，即應受上開「土地使用權證明書」之拘束。又系爭房屋興建迄今已逾三十年，被上訴人明知而仍買受系爭土地之應有部分，顯已默示同意伊之繼續使用該土地。況系爭土地為山坡地，因政府之公告限建，對伊以外之人並無經濟利益。被上訴人執意訴請伊拆屋還地，有違誠信原則，亦屬權利濫用等語，資為抗辯。
原審將第一審所為上訴人勝訴之判決予以廢棄，改判命上訴人拆屋還地或遷讓房屋，無非以：查上訴人稱其於五十八年間，分別與訴外人張萬乞就系爭土地及房屋訂立買賣契約，由當時系爭土地之全體共有人即蘇有土等四人出具「土地使用權證明書」，憑以辦理建造執照興建房屋，並提出不動產買賣預約書影本乙件、
土地使用權證明書影本二件、基隆市政府建築物使用執照影本乙件、業主為「蘇聰明」之建造執照及使用執照影本、業主為酉○○之建築執照影本、彭黃玉梅、戌○○、余添財之建物使用執照影本為證。系爭買賣契約既由上訴人余添財、戌○○與訴外人張萬乞訂立，契約內容固記載系爭土地乃地主蘇樹林等所轉賣，亦不能認與真正所有權人蘇有土等四人間有何效力。再者，系爭土地共有人蘇溪海、蘇勝在五十七、五十八年間之前，即已亡故，自無就系爭土地為出借或出賣他人之可能。故被上訴人稱上訴人在五十七年間，僅由部分共有人與訴外人張萬乞，就系爭土地訂立買賣契約後再建造系爭房屋，由部分共有人出具土地使用權證明書予上訴人，應可採信。依此，縱認上訴人酉○○、戌○○、余添財、黃彭玉梅與訴外人蘇聰明取得部分共有人所出具之土地使用權證明書，亦不能認該土地使用權證明書具有拘束全體土地共有人效力，上訴人酉○○、戌○○、余添財及黃彭玉梅，以系爭土地使用權證明書，主張與系爭土地之共有人間直接成立使用借貸關係，其為有權占有系爭土地等語，並無足採。次查，系爭土地使用權證明書，固有蘇勝之同意，但蘇勝早於十二年死亡，其繼承人為蘇土及蘇波。雖蘇波之死亡時間，無從自戶籍記載證明，但被上訴人稱蘇波係於二十二年間死亡，並無依據，且查雖因當時戶籍之散失，無從查考蘇波死亡日期，但由其妻柯不之招贅及女余陳桃之出養事實，應可據以推算蘇波之死亡日期應為二十六、二十七年間。依此，余陳桃應係承繼其父蘇波之繼承蘇勝之系爭土地應有部分而來。再者，如蘇波於五十八、五十九年間尚生存，則系爭土地使用同意書亦應由蘇波簽名同意，始對蘇波有效。故余陳桃於蘇波死亡時即取得繼承權，不因其後於二十八年因出養於陳清池而喪失其對系爭土地因繼承而取得之所有權。從而，出具土地使用權證明書以及訂立買賣契約，自應取得當時共有人之一即余陳桃之同意。然查，系爭土地使用同意書，僅由部分共有人出具予訴外人張萬乞或蘇聰明等人，用以建築房屋，對余陳桃並不生效力。至於主管機關就土地使用同意書之審查，係基於行政主管立場為形式審查，對是否出於全體共有人之同意，並無實質審查權。而由上訴人酉○○所提使用執照及建造執照其上均已載明：「本執照不能作權利上證明」等語，更足見建築主管機關縱使核發建築執照，並未經實質審查，對實體權利關係之爭議並無拘束力，自不能執建造執照之核發，即認業已取得全體共有人同意。準此，被上訴人主張在五十七年間僅由部分共有人與訴外人張萬乞就系爭土地訂立買賣契約，隨後在地上建物起造時，亦僅由部分共有人出具土地使用權證明書予上訴人收執，堪認係屬事實。故縱認上訴人酉○○、戌○○、余添財、黃彭玉梅與訴外人蘇聰明取得部分共有人所出具之土地使用權證明書，
以及系爭土地使用權證明書載有新建房屋業經本人完全承認等字樣，亦不能認其得基於與訴外人張萬乞之買賣契約及土地使用權證明書，即認其有權占有使用系爭土地。至其他上訴人未能提出土地使用權證明書以資證明，其主張與地主間有使用借貸關係，亦不足採。另查，按使用借貸關係為無償契約，原屬貸與人與使用人之特定關係，除當事人另有特約外，自無移轉其權利於第三人之可言，倘借用人未經貸與人同意，擅自將借用物轉讓第三人使用者，貸與人自得終止契約，是本件縱認系爭土地之部分共有人同意將土地出售與訴外人張萬乞興建房屋，而出具土地使用權同意書予上訴人，然因上訴人非系爭土地買賣契約之當事人，自難以其與張萬乞間之不動產買賣預約，而認系爭土地共有人亦有與張萬乞負有交付土地之同一義務。上訴人既非系爭土地之使用借貸契約之借用人，而係向張萬乞或嗣後輾轉取得房屋所有權之人，復未與被上訴人訂立使用借貸契約，被上訴人即不受其前手與張萬乞或上訴人酉○○、戌○○、余添財等人所訂使用借貸契約之拘束，上訴人辯稱係合法占用土地，即非可採。又系爭土地使用權證明書既屬無效，則上訴人另辯稱依其文字上之記載，堪認含有土地共有人就系爭土地有分管之約定，而得拘束嗣後取得系爭土地應有部分之被上訴人等語，亦無可採。又查，上訴人再引最高法院四十八年台上字第一四五七號判例意旨，主張被上訴人向前手買受系爭土地之應有部分時，即有默許上訴人使用系爭土地之意，以為依據。惟前開判例意旨係適用條件為土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣。但系爭土地及房屋自始即非同一人所有，且上訴人使用系爭土地係屬無權占有，自無該判例所稱情形之適用。而上訴人稱除被上訴人外其餘之現在全體共有人，係因繼承法律關係取得應有部分，依繼承之規定，應繼受該項出借人之義務而容忍上訴人等繼續占有使用系爭土地，亦不足以對抗被上訴人，主張其得永久使用系爭土地，或至系爭房屋至不堪使用日止。再本件被上訴人甲○、乙○○分別於七十九年一月及八十七年五月以買賣為由，各登記為四分之一及四八分之一之持分，被上訴人均不否認買受系爭土地持分時，即已知悉其上有系爭建物情事，但均否認有默示同意上訴人繼續使用系爭土地情事，上訴人復未證明被上訴人究係因何事由，有默示其同意使用系爭土地之情事，自不能單以被上訴人買受系爭土地時已知系爭房屋存在，即認其默示同意上訴人繼續使用系爭土地。復查，上訴人並無使用系爭土地之正當權源，而被上訴人為系爭土地之共有人，其本於所有權人之權利，請求排除被上訴人之無權占有，難謂其行使權利係有違誠信原則。再部分上訴人取得系爭房屋之際，均應已知系爭房屋之基地，因有土地糾紛，而無法取得土地所有權及土地使用權者自明，竟仍買受系爭房屋
，難認應受誠信原則之保護（最高法院八十三年台上字第二三七號判決要旨參照）。且系爭土地之地價稅，均由土地共有人繳納，上訴人並未支付土地使用費長期占用。是以，被上訴人向原土地共有人購得系爭土地，提起本件拆屋還地之訴，難謂有何違背誠信之處。至於就被上訴人是否為權利濫用爭議部分，按民法上權利之行使構成權利濫用者，須行使權利者主觀上專以損害他人為主要目的，客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害不相當，始足當之。就主觀要件言，系爭土地原所有人，因資金需求而出賣予被上訴人，其後被上訴人甲○經九年、乙○○經一年，因協商上訴人買地未果，始提起本訴，主觀上難謂其係專以拆除系爭房屋為目的。再就客觀要件而言，被上訴人所有土地持分合計固未逾三分之一，但按各共有人中之任一人，對於第三人得就共有物之全部，為全體共有人之利益，為本於所有權之請求，而不論其應有部分及面積如何，此觀民法第七百六十七條、第八百二十一條規定自明。況本件除被上訴人外，其餘土地共有人全體亦曾以存證信函予上訴人，催請返還土地。此外，系爭土地之利用，為土地所有權人之權利行使，並不以建造房屋出售為唯一用途。是故，上訴人以此認被上訴人有權利濫用情事，並無可採。末查，上訴人卯○○對被上訴人主張之事實，未予爭執，依民事訴訟法第二百八十條第一項規定，視同自認，故上訴人卯○○雖非系爭建物之所有人，但既為系爭建物之直接占用人，因系爭建物係無權占用系爭土地，則上訴人卯○○亦屬無權占用系爭土地，故被上訴人本於所有物返還請求權請求上訴人卯○○自系爭建物遷出，亦應准許。綜上所述，被上訴人依民法第七百六十七條、第八百二十一條之規定，請求上訴人各將其房屋占用系爭土地部分拆除，並交還占用之土地予伊及其他共有人全體或遷讓房屋，即屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查蘇波究係何時死亡，原審乃依推算而出，且推論余陳桃應係繼承其父蘇波繼承蘇勝之系爭土地應有部分而來，均無證據可資為憑，尚嫌速斷。又被上訴人於第一審辯論意旨狀表示：全體土地共有人二十一人中，除伊二人已於訴訟上請求外，其餘共有人十九人（包括余陳桃）共同於八十九年五月一日致函附表一、二之被告（包括本件上訴人）表示反對繼續使用土地，並請將土地歸還予共有人全體，該意思表示經受通知之全體被告（包括本件上訴人）受領，則雙方存在之借貸關係已由全體共有人合法終止‧‧‧等語（見一審卷第二宗第一七二頁至第一七三頁）。則被上訴人是否自認兩造間有借貸關係存在；「土地使用權證明書」是否確為被上訴人前手所出具，且為被上訴人所承認，否則何須終止借貸關係？若兩造借貸關係存在，被上訴人是否應容忍上訴人所有之房屋使用基地至少至不堪使用為止，而不該動輒終止借貸
關係？就此，原審均未說明其取捨意見，即為不利於上訴人之判斷，亦屬可議。又系爭房屋應否拆除，攸關上訴人卯○○應否遷出，爰一併發回。上訴論旨，指摘原判決關此部分違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十五 年 五 月 四 日 最高法院民事第八庭
審判長法官 朱 建 男
法官 顏 南 全
法官 許 澍 林
法官 鄭 傑 夫
法官 蘇 清 恭
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十五 年 五 月 十六 日 J