最高法院民事判決 九十五年度台上字第一○七五號
上 訴 人 甲○○
號
訴訟代理人 林宏信律師
上 訴 人 三陽工業股份有限公司
3號
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 陳彥希律師
包國祥律師
上列當事人間請求返還價金等事件，兩造對於中華民國九十四年
四月六日台灣高等法院第二審判決（九十三年度重上字第三八五
號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。 理 由
本件上訴人甲○○主張：伊於民國八十九年十二月三十一日與對造上訴人三陽工業股份有限公司（下稱三陽公司）簽訂土地買賣契約書，購買三陽公司所有坐落台北市○○區○○段一五－七號土地（下稱系爭土地），預計興建訴外人根協股份有限公司（下稱根協公司）廠房，約定價金為新台幣（下同）四億零二百七十萬元，伊已於簽約日給付第一期價款（簽約金）四千零二十七萬元，第二期價款約定自簽約日起一年內，由伊負責申辦上開廠房建築執照，經台北市政府都市發展局（下稱都發局）審查核准後，由三陽公司協助以其名義申辦貸款給付之，如因審核程序問題拖延時，兩造並得協商延長期限。嗣因伊申辦建造執照無法於一年內獲准，致未能辦理貸款，伊遂於九十一年三月一日為解除契約之意思表示。惟三陽公司於同年六月十二日主張伊解除契約不合法，並催告伊於十五日內給付第二期價款，更於同年九月二十三日函知伊解除契約，然依約三陽公司尚無第二期價款請求權，其解除契約不合法。又因三陽公司上述解除契約函業於九十一年九月二十四日送達與伊，同年十月八日伊致函三陽公司表示同意解約，應認系爭契約業經兩造合意解除，三陽公司即負有回復原狀返還簽約金之義務。縱認三陽公司解除契約為合法，其沒收系爭簽約金充作違約金亦屬過高等情，先位聲明求為確認兩造間就系爭土地之買賣關係存在；備位聲明求為命三陽公司給付四千零二十七萬元，並加計自九十年二月十八日起算法定遲延利息之判決。（第一審駁回甲○○之先位請求，就備位聲明部分，判命三陽公司給付甲○○二千七百二十七萬元及自起訴狀繕本送達之翌日即九十二年十一月四日起算之法定遲延利息，駁回其餘請求，兩造各就其不利部分，提起第二審上訴或附帶上訴。原審將第一
審命三陽公司給付之金額超過一千六百十萬八千元及自判決確定翌日起算法定遲延利息部分廢棄改判，駁回三陽公司其餘附帶上訴，及駁回甲○○之上訴，兩造各就其不利部分，提起第三審上訴。）
上訴人三陽公司則以：兩造間固訂有系爭契約，惟伊為免對造上訴人甲○○辦理建造執照不力，致伊在取得買賣價款前，承受系爭土地閒置之損失風險，故約定甲○○應在訂約日後之一年內，負責辦理建造執照之申請。詎甲○○未積極辦理，伊於契約原約定期限屆滿前，勉為同意延期六個月。詎九十一年五月二十二日甲○○獲都發局審核通過設計案後，竟以建造執照仍在審核為由，拒絕履約，伊解除契約並沒收簽約金充作違約金，並非無據，系爭違約金之約定亦無過高情形等語，資為抗辯。原審將第一審所為甲○○勝訴部分之判決一部予以廢棄，改判駁回其訴，並駁回三陽公司其餘附帶上訴及甲○○之上訴，無非以：甲○○主張兩造於八十九年十二月三十一日簽訂系爭買賣契約書，嗣三陽公司於九十一年九月二十三日委由律師發函表示解除契約並沒收系爭簽約金充作違約金之事實，業據提出系爭契約、律師函等件為證，且為三陽公司所不爭，堪信為真正。按系爭契約第三條第二款約定：「第二次付款於簽約日起一年內，由甲方（指甲○○）負責辦理建築執照申請（如因政府審核程序問題拖延時，雙方得協商延長期限），並經台北市都市計劃委員會審查核准後，雙方同意以乙方（指三陽公司）名義申請銀行貸款，貸款金額視為買賣價金第二次款，由乙方提領，並自買賣價金內扣除，其貸款利息全由甲方負擔。」，同契約第七條第三款約定：「買賣雙方應依約履行付款或本約所訂立之各項義務，如甲方違約，乙方得限期催告甲方履行，乙方即可解除本契約並將已收之價款全數沒收，充作違約罰金。如乙方違約，甲方得限期催告乙方履行，甲方即可解除本約，乙方應將所收之價款加倍返還甲方，但如因政府法令規定，本土地申請建築執照無法通過台北市都市計劃委員會審核時，甲方得單方解約，乙方應於接獲甲方通知七日內返還本金；並加計依中央銀行存款利率計息返還甲方」字樣。可知甲○○原應於簽約日起一年內即九十年十二月三十一日前依約定方式支付第二期價款，其得不經催告逕行解除契約之情形，限於「如因政府法令規定，本土地申請建築執照無法通過台北市都市計劃委員會審查時」，始得為之。甲○○於九十一年三月一日以其無法於同年一月一日前取得建造執照為由，發函通知三陽公司單方解除契約，顯不合法。次查兩造於前揭一年期限屆滿前，曾同意續延六個月，則甲○○依約負有續行辦理申請事宜，取得建造執照以利於九十一年六月三十日前依約定方式支付第二期價款之義務。又甲○○係於九十一年五月二十二日即獲都發
局審核通過上開根協公司廠房新建工程之都市設計審議案，其後續申辦建造執照之處理期限最長僅為十四日，有台北市政府人民申請案件處理期限表為證，則三陽公司於九十一年六月十二日催告甲○○，限於文到十五日內依約履行，逾期將解除契約，甲○○收函後，本得於十五日內續為辦理建造執照之申請以利如期履約，卻延滯程序，反於同年八月十四日發函稱本件建照之申請仍在審核程序而有拖延，尚未獲得都市計劃委員會審查核准，雙方應協商延長期限或重新議定條件云云，顯有可歸責事由，並已違背系爭契約第三條第二款所課之義務，三陽公司於九十一年九月二十三日致函甲○○解除兩造間之系爭契約，並無不合，該函已於同年月二十四日送達甲○○收受，應認系爭契約業經三陽公司合法解除，甲○○先位聲明請求確認兩造間系爭買賣關係存在，為無理由。系爭契約既經三陽公司合法解除，依前揭約定，三陽公司自有權沒收簽約金以為違約金。按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第二百五十二條所明定。甲○○主張本件違約金約定之金額過高，經審酌系爭買賣標的僅為土地，三陽公司應履行之義務及支付之費用均較一般預售屋買賣少或低，而違約金額占總價金之百分之十，較諸財政部賦稅署公布之九十一年度營造業同業利潤標準表所示之房屋建築營造業同業所得額標準百分之八，利潤淨利率百分之九為高，三陽公司沒收全額之簽約金即有顯失公平之情形。又兩造簽約後，三陽公司負有依約交付系爭土地與甲○○之義務，無從任意使用，其主張受有相當於土地租金之損害，尚非無據。系爭土地面積為六三九九．○七平方公尺，約合一九三六坪，所處位置有道路行經，交通便捷，依房地產仲介機構出具估價報告，每坪月租金行情，於九十年至九十一年間約五百五十元，九十三年間約七百元。系爭契約第六條約定三陽公司逾期點交時，應依買賣價款千分之一計算，按日計付懲罰金與甲○○，即應支付甲○○無法使用土地相當於租金之損失，係以每日四萬二千七百元計算違約金，換算系爭土地月租金為每坪六百六十二元，三陽公司以每月每坪五百元計算相當於租金之損害金，應屬合理，足認三陽公司主張其於系爭合約期間，即自簽約翌日九十年一月一日起至九十一年九月二十三日解約為止，以二十一個月計算，約受有相當於租金之損害金為二千零三十二萬八千元。再三陽公司為出售系爭土地固曾支出仲介費用六百零四萬零五百元及土地鑑界費用，惟其收受甲○○繳交之部分價款即簽約金，即得予以運用，應認至少亦受有該部分價款法定利息之利益。復參以上開九十一年度營造業同業利潤標準表所示，該年度房屋建築營造業同業所得額標準為百分之八，利潤淨利率為百分之九，三陽公司雖未如一般房屋建築營造業另須支出負擔開發、建築及宣傳之成本，惟仍須支出維護系爭土地
使合於債之本旨給付之費用，且甲○○能如期履行債務，三陽公司當得受有出售系爭土地之利益各情，本件違約金應以買賣總價款之百分之六計算，即二千四百十六萬二千元，較為允當，三陽公司逾此部分沒收之違約金，即屬過高。從而，甲○○備位聲明依不當得利法律關係，請求三陽公司返還一千六百十萬八千元，及自本件判決確定之翌日起算之法定遲延利息，為有理由；逾此部分之請求，為無理由等詞，為其判斷之基礎。惟按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，為民法第二百五十四條所明定。是以，當事人間若無特別之約定，契約當事人之一方欲解除契約者，必他方當事人有履行遲延之情形，且經定相當期限催告其履行而不履行時，始得解除其契約；如他方當事人無履行遲延情形，縱定相當期限催告其履行，亦不生催告履行之效力，當無解除其契約之餘地。查兩造係於八十九年十二月三十一日簽訂系爭買賣契約書，該契約第三條第二款約定：「第二次付款於簽約日起一年內，由甲方（指甲○○）負責辦理建築執照申請（如因政府審核程序問題拖延時，雙方得協商延長期限），並經台北市都市計劃委員會審查核准後，雙方同意以乙方（指三陽公司）名義申請銀行貸款，貸款金額視為買賣價金第二次款，由乙方提領，並自買賣價金內扣除，其貸款利息全由甲方負擔。」，第七條第三款約定：「買賣雙方應依約履行付款或本約所訂立之各項義務，如甲方違約，乙方得限期催告甲方履行，乙方即可解除本契約並將已收之價款全數沒收，充作違約罰金……」字樣。嗣前開一年期限，雙方同意延長半年，為原審確定之事實。準此，縱認契約第三條第二款一年期限之約定，係第二次付款期限，非辦理貸款期限，因經雙方同意延長半年，甲○○亦於九十一年六月三十日後，始負給付遲延之責任，則三陽公司於同年六月十二日限期十五日催告甲○○履行，是否生催告之效力，即非無疑；若不生催告效力，三陽公司即不能據以解除契約，主張沒收已付價金以為違約金。乃原審徒以甲○○已於九十一年五月二十二日獲都發局審核通過廠房新建工程之審議，申辦建造執照期限最常為十四日等情詞，遽認三陽公司因甲○○未於催告期限內履行，解除契約合法，得沒收系爭簽約金以為違約金，自嫌速斷。次按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額。而違約金是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益，亦應加以衡量，俾符公平原則。原判決審酌系爭違約金是否過高，雖稱應衡量債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益，惟並未敘明如何斟酌該項情形及所得之心證，亦
屬可議。究竟系爭契約是否因三陽公司解除而消滅？原審酌定之違約金是否相當？甲○○主張兩造合意解約有無理由？原審既未詳加調查審認明晰，本院即無從為法律上之判斷。兩造上訴論旨，分別指摘原判決於其不利部分為不當，求予廢棄，均非無理由。
據上論結，本件兩造上訴均有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。中 華 民 國 九十五 年 五 月 二十五 日 最高法院民事第二庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 陳 淑 敏
法官 葉 勝 利
法官 黃 義 豐
法官 簡 清 忠
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十五 年 六 月 九 日 Ｙ
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