臺灣高雄地方法院民事判決 95年度簡上字第91號
上 訴 人 體育公園大廈管理委員會
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 丙○○
被 上訴 人 乙○○
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國95年3 月17
日本院94年度雄簡字第9265號第一審判決提起上訴，本院於民國
94年6 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人係坐落臺南市○○區○○段8146 建號、同段6080建號房屋即門牌號碼為台南市○○路108 號 3 樓、3 樓之1 房屋（面積分別為137.9 坪、121.8 坪，下 合稱系爭房屋）之所有權人，為「體育公園大廈」（下稱本 大廈）之區分所有權人之一，有依區分所有權人會議決議繳 納管理費之義務，而管理費係依區分所有權人之權狀登記面 積計算，即每坪新台幣（下同）45元，並以每3 個月為1 季 繳交，若為空屋則按上開計算方式之半數繳納，故系爭房屋 每季之管理費各為1 萬8,616.5 元（計算式：137.9 ×45× 3 ＝18,616.5）及1 萬6,443 元（計算式：121.8 ×45×3 ＝16,443）。詎被上訴人自民國93年4 月1 日起至94年6 月 30日止（即5 季），未繳納管理費，而被上訴人自93年4 月 1 日起至同年12月31日止（即3 季，下稱系爭3 季），均僱 工於每日上午8 時至下午5 時止進駐施工，故系爭房屋並非 處於空置情狀，不符空戶要件，仍須支付全額管理費；另系 爭房屋自94年1 月1 日起至同年6 月30日止（即2 季）係空 屋，應繳納半額管理費。依此核算，被上訴應繳納之管理費 合計為14萬238 元【計算式：（18,616.5×3+18,616.5×2 ÷2）+（16,443×3+ 16,443 ×2 ÷2）=14 0,238】，屢經 催討，均置之不理，爰依公寓大廈管理條例及區分所有權人 會議決議提起本訴，請求被告給付14萬238 元。經原審判命 被上訴應給付上訴人8 萬7,649 元（此部分原審為上訴人勝 訴判決，被上訴人未據上訴而告確定），上訴人不服提起上 訴，並於本院聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄；㈡上廢 棄部分，被上訴人應再給付上訴人5 萬2,589 元。二、被上訴人則以：系爭3 季雖有工人進駐施工，惟無人居住於 該處，且被上訴人管制電梯，而工人亦多以吊裝方式搬運施
工材料，並無利用公共設施，自符合本大廈管理規則所稱之 空戶要件，伊僅須繳納半額管理費等語。並於本院聲明請求 ：駁回上訴。
三、被上訴人為系爭房屋之所有權人，為本大廈之區分所有權人 之一，其每季應繳納之管理費為1 萬8,616.5 元及1 萬6,44 3 元；而其自93年4 月1 日起至94年6 月30日止未居住於該 處，亦未繳納管理費，然於系爭3 季，曾僱請工人進駐系爭 房屋施工等情，為兩造所不爭執，復有本大廈管理規則、94 年7 月3 日管理委員會開會會議紀錄、管理費繳納名冊、台 南水交社郵局第111 號存證信函及建物登記謄本等件在卷可 稽（見原審卷第16-2 1頁、23-38 頁、42、43頁），堪信為 真實。而本件上訴人主張被上訴人於系爭3 季期間有僱工進 駐，不符空戶要件，應繳納全額管理費，惟被上訴人則以前 詞置辯，是本件應予審究者，即為上訴人就系爭3 季得否向 被上訴人請求全額之管理費？
四、經查，依本大廈管理規則第14條第15項規定：「若為空戶時 ，其管理費得比照一般住戶之標準5 折計算」等字詞，有該 管理規則在卷可憑（見原審卷第30頁），而依文義解釋，「 空戶」係指無人居住之房屋，參酌上訴人於原審亦陳稱：「 沒有人住，就算空戶」等語（見原審卷第72頁），復於本院 陳稱：該條項之規定係為因應未售出之空戶，建商僅須繳納 半額管理費，嗣住戶認定購屋後倘未實際居住，亦得比照辦 理等語（見本院卷第19頁），是探求該條規定初始訂立之本 旨，係為解決建商就未售出之房屋如何繳納管理費所設，故 解釋「空戶」之定義自應回歸當時之制訂緣由，應認無人實 際居住即屬空戶，要與有無工人進駐施工無關。查，本件被 上訴人於系爭3 季期間，僅僱工於系爭房屋內施工，確無人 實際居住於內乙節，為兩造所不爭執（見原審卷第72頁）， 依上開說明，自符合本大廈管理規則所稱「空戶」要件，故 上訴人就系爭3 季僅得按半額向被上訴人計收管理費；又系 爭房屋自94年1 月1 日起至同年6 月30日止，應依空屋標準 計收半額管理費，為兩造所不爭執。依此核算，被上訴人所 欠繳之5 季管理費總額即為8 萬7,649 【計算式： 18,616.5 ×5÷2）+（16,443×5 ÷2）=87,649，元以下4 捨5 入】。
五、至上訴人復稱：伊於94年7 月3 日召開管理委員會議，並決 議施工期間不得視為空戶等語。惟公寓大廈公共基金之繳納 ，需經區分所有權人會議決議，管理委員會之職務僅在執行 區分所有權人會議決議之事項，此觀諸公寓大廈管理條例第 18條第1 項第2 款、第36條第1 款規定甚明，故上訴人就其
應如何收取管理費一情，仍應以本大廈管理規則為據，不得 相違，而該管理規則有關「空戶」之定義，業經本院探求、 解釋如前，是以上訴人上開決議內容有違本大廈管理規則， 自無從拘束被上訴人，上訴人不得執該會議紀錄資為請求被 上訴人應繳納全額管理費之依據。
六、綜上所述，本大廈管理規則所稱「空戶」之定義，應指無人 實際居住之房屋而言，要與有無工人進駐施工無關，被上訴 人於系爭3 季未實際居住於系爭房屋，依上開管理規則規定 ，僅須繳納半額管理費。從而，上訴人就被上訴所欠繳之5 季管理費合計僅得請求8 萬7,649 元，上訴人請求之金額於 上開範圍內為有理由，應予准許。至其逾此範圍之請求，洵 屬無據，應予駁回。原審就前開駁回部分，為上訴人敗訴之 判決，並無違誤，應予維持，上訴人猶執前詞，指摘原判決 不當，求為廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 95 年 6 月 30 日 民事第一庭 審判長法 官 甯 馨
法 官 莊珮君
法 官 曾鴻文
正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 95 年 6 月 30 日 書記官 王敏東