臺灣花蓮地方法院民事判決 93年度訴字第86號
原 告 家康建設股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 魏辰洲律師
被 告 長隆水泥股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 黃健弘律師
上列當事人間請求確認地上權存在事件，本院於中華民國95年5
月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由
壹、兩造爭執要旨：
一、原告起訴主張：
（一）被告公司於民國64年間委託訴外人臺灣川源營造股份有限 公司（下稱川源公司）於被告公司所有坐落花蓮市○○段 1224地號土地（重測前為德興段708地號土地，下稱系爭 土地）上承建鋼筋混凝土鋼架屋頂廠房2棟（建號為花蓮 市○○段271號、271之1號，門牌號碼均為花蓮市國福120 號，下稱系爭建物）。嗣因被告公司未依約給付承攬報酬 ，川源公司行使法定抵押權，聲請裁定拍賣抵押物，經本 院以66年度拍字第90號裁定准許確定後，川源公司乃持上 開拍賣抵押物裁定為執行名義，聲請本院民事執行處拍賣 系爭建物及土地，由本院民事執行處以67年度執字第495 號執行事件受理，惟因無人應買，川源公司遂依法承受取 得系爭建物所有權，並轉賣予原告公司，則原告公司依民 法第876條之規定，就系爭土地已取得法定地上權，縱認 本件情形與民法第876條規定並不全然相符，亦應類推適 用民法第876條之規定，而認原告公司就系爭土地有法定 地上權存在。詎被告公司竟以原告公司所有系爭建物無權 占用系爭土地為由，要求原告公司將系爭建物遷離系爭土 地，顯係因川源公司對於被告公司所有之系爭土地之法定 地上權存否不明確，致原告公司在私法上之地位有受侵害 之危險，如川源公司就被告公司所有之系爭土地已依法取 得法定地上權，則原告公司向川源公司買受取得坐落系爭 土地上之系爭建物後，自屬有權使用系爭土地之人，而原 告私法上地位所受侵害之危險，即得以對於被告之確認判 決除去，為此請求確認川源公司對於被告公司所有系爭土 地之地上權存在。
（二）對被告抗辯所為之陳述：
⒈於82年間原告公司向川源公司買受系爭建物之際，受被 告公司委託處理系爭土地遭人占用之訴外人康德興，即 已受原告公司及川源公司之告知而得知買賣契約之內容 ，惟被告公司從未表示欲行使其優先購買權，則依土地 法第104條第2項前段之規定，其優先購買權已視為放棄 ，是被告公司之抗辯，洵無足採。
⒉按法定地上權之範圍並未限於房屋本體所占用之範圍， 此觀諸民法第876條規定自明，故被告公司主張系爭地 上權應限於系爭建物所占用之土地範圍，顯屬無據。（三）並聲明：確認川源公司對於被告公司所有坐落花蓮市○○ 段1224地號土地之地上權存在。
二、被告則以：
（一）本件原告公司主張川源公司係依民法第876條規定取得對 系爭土地之法定地上權，則原告公司向川源公司買受系爭 建物時，本應要求川源公司完成法定地上權之登記，再將 之移轉登記予原告公司，以使原告公司取得合法使用系爭 土地之權源，始能解決其使用系爭土地之問題，而非提起 本件訴訟。且本件訴訟縱原告公司獲得勝訴，原告公司仍 未取得川源公司之法定地上權，則原告公司所謂私法上地 位有受侵害之危險，即不能因本件訴訟而除去，原告起訴 顯然欠缺即受確認判決之法律上利益，應予駁回。（二）民法第876條之規定，僅適用於意定抵押權，而無法定抵 押權之適用，故本件原告公司主張川源公司行使承攬人之 法定抵押權而拍賣系爭建物，既非意定抵押權，自無民法 第876條規定之適用。
（三）我國民法採物權法定主義，既不得創設物權，亦禁止以類 推適用方法而創設地上權，是原告公司主張本件得予以類 推適用，顯非可採。
（四）依土地法第104條第1項前段、第2項後段之規定，被告公 司為系爭土地所有權人，當川源公司出賣系爭土地上之系 爭建物時，被告公司就系爭建物屬優先購買權人，故當初 川源公司及原告公司本應依上開土地法之規定，通知被告 公司優先購買，惟渠等並未履行通知義務，是川源公司與 原告公司就系爭建物之買賣契約，對被告公司無效，故原 告公司本於系爭建物買受人地位提起本件訴訟，亦乏依據 。
（五）退萬步言，縱認川源公司就系爭建物有法定抵押權存在， 並因拍賣及承受而就系爭土地取得法定地上權，惟依修正 前民法第513條之規定，法定抵押權之範圍以工作物所附
之不動產為限，則其地上權自應僅及於該工作物所附不動 產範圍內之土地，易言之，系爭建物所占用範圍以外之系 爭土地，非其法定地上權所及，則原告請求確認就系爭土 地全部均有地上權存在，自有未合。
（六）並聲明：原告之訴駁回。
貳、兩造不爭執之事實：
一、被告公司於64年間委託川源公司於被告公司所有之花蓮縣花 蓮市○○段1224地號土地上承建鋼筋混凝土鋼架屋頂廠房二 棟（建號：花蓮市○○段271號、271之1號，門牌號碼均為 花蓮市國福120號）。
二、因被告公司未依約給付上開承攬報酬，川源公司依法行使法 定抵押權，聲請裁定拍賣抵押物，經本院以66年度拍字第90 號裁定准許確定後，川源公司乃持上開拍賣抵押物裁定為執 行名義，聲請本院民事執行處拍賣系爭建物及所坐落之系爭 土地，由本院民事執行處以67年度執字第495號執行事件受 理，惟因無人應買，川源公司遂依法承受取得系爭建物所有 權，本院民事執行處於67年9月22日核發權利移轉證明書予 川源公司，嗣川源公司轉賣系爭建物予原告公司依法辦理建 物所有權第一次登記。
叁、本院之判斷：
一、本件原告公司主張其所有系爭建物於被告公司所有系爭土地 上具法定地上權存在等語，被告公司則以其為系爭建物所坐 落基地之所有權人，原告公司與川源公司買賣系爭建物，並 未通知被告公司，故原告公司與川源公司之買賣契約不得對 抗被告公司等情詞置辯，是本院首應就原告公司與川源公司 就系爭建物之買賣契約得否對抗被告公司，即原告公司與川 源公司就系爭建物訂立買賣契約，有無通知被告公司乙節， 而為審酌：
（一）按房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權 。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到 出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人 未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約 不得對抗優先購買權人，土地法第104條第1項、第2項定 有明文。
（二）原告公司主張其於82年間向川源公司買受系爭建物之際， 受被告公司委託處理系爭土地遭人占用之訴外人康德興， 即已受原告公司及川源公司之告知而得知買賣契約之內容 ，惟被告公司從未表示欲行使其優先購買權，故被告公司 之優先權視為放棄等語，固據提出委任書一件（見本院卷 第48頁）為證。然查，川源公司於82年間將系爭建物以新
台幣（下同）2,572,400元出售予康德興（時任原告公司 更名前之丞康建設有限公司董事長），並簽立不動產買賣 契約書，嗣經康德興指定將系爭建物移轉登記予原告公司 ，並辦理所有權移轉登記在案之事實，業據證人即川源公 司法定代理人丙○○在庭證述明確，並有上開不動產買賣 契約書、契稅繳款書、監證費繳納通知書及建物登記謄本 等件（見本院卷第11-12、83-85頁）在卷可稽，堪信屬實 。證人康德興於本院審理時雖證稱：伊現在是原告公司之 股東，被告公司董事長於79年間認為川源公司無權占用系 爭土地，故伊接受被告公司的委任，才買受系爭建物，並 簽訂委任書，但因買下系爭建物之價金由伊支付，被告公 司必須支付伊處理土地以及伊買受土地上之廠房及處理其 他占用事宜所支出之費用及買賣價金，故委任書才記載以 每坪1,500元之代價計算酬勞支付予伊，然因被告公司均 未支付伊上開價金，而購買系爭建物之價金係由丞康建設 有限公司所支出，所以伊只好將系爭建物登記於原告公司 名下等語（見本院卷第114-116頁）。然查，證人康德興 現為原告公司股東，於82年間任原告公司董事長，出面向 川源公司購買系爭建物而生本件訴訟糾紛，復因系爭土地 與被告公司之租賃關係是否存在而另案涉訟（此據本院調 閱台灣台北地方法院94年度北簡字第8881號卷宗查明屬實 ），是證人康德興雖係79年間受被告公司委任處理土地事 宜之受任人，然亦係系爭建物及土地糾紛之利害關係人， 實與本件訴訟之勝負具利害關係，其證詞是否屬實，已值 堪慮；再者，由上開委任書記載「茲全權委任康德興先生 代理委任人辦理下列事項：一、花蓮市○○段690等地號 建廠用地恢復工業用地（丁種建築用地）用地。二、清理 地上占有人及鑑界並訂立界標。以上委任事宜由受委任人 先行墊付費用，爾後土地出售後以每坪新台幣以壹仟伍佰 元正之單價計算酬勞支付受委任人歸墊。」可知，其上並 無記載被告公司委任證人康德興代為購買系爭建物之委任 事項，且倘若被告公司確係委任證人康德興代為購買系爭 建物，自應以被告公司名義與川源公司簽訂買賣契約，而 非以康德興本人名義與川源公司簽訂買賣契約，此由證人 康德興所提出其受被告公司委任清理地上占有人時，地上 占有人所出立之同意書記載「此致長隆水泥股份有限公司 」（見本院卷第126-142頁）可得而知；再者，證人康德 興向川源公司購買系爭建物之價金為2,572,400元，以系 爭建物總面積2051平方公尺（即620坪，小數點以下四捨 五入）計算，每坪價金約為4,149元（小數點以下四捨五
入），亦遠高於證人康德興所稱之委任費用1,500元，是 證人康德興前開證述委任書記載每坪1,500元之酬勞，係 包含系爭建物之買賣價金等語，洵非可採。至委任書所記 載給付證人康德興以每坪1,500元計算之報酬，高於系爭 土地93年間之公告現值840 元，有土地登記謄本一件附卷 可稽，自當亦高於簽立委任書即79年間之系爭土地公告現 值，然觀諸土地登記謄本記載系爭土地地目為「旱」、使 用分區為「一般農業地」、使用地類別為「農牧用地」， 如證人康德興確能順利達成將系爭土地變更為工業用地（ 丁種建築用地）之委任事項，該土地之價值將隨之翻漲， 被告公司將因土地之出售獲取鉅額之利益，則委任書記載 「爾後土地出售後以每坪新台幣以壹仟伍佰元正之單價計 算酬勞支付受委任人」乙節，應係被告公司對證人康德興 完成變更用地之酬傭及其排出土地無權占有人之費用，核 與證人康德興購買系爭建物之價金無涉，是上開委任書自 不足資為證人康德興有將系爭建物買賣條件告知被告公司 之證明，況證人即川源公司法定代理人丙○○亦證稱並未 將系爭建物出售予證人康德興一事通知被告公司等語（見 本院卷第110頁），綜上各情以觀，堪認原告公司及川源 公司就系爭建物訂立買賣契約乙事，並未通知被告公司， 揆諸前開規定，原告公司與川源公司就系爭建物之買賣契 約，自不得對抗被告公司。
二、綜上所述，原告公司與川源公司就系爭建物之買賣契約，既 不得對抗被告公司，原告公司即無主張本件地上權之權源存 在，縱被告公司否認川源公司於系爭土地上之地上權存在， 以致原告公司使用系爭土地之權利有受侵害之危險，然該危 險亦無從以對於被告公司之確認判決除去，從而，原告公司 請求確認川源公司對於被告公司所有系爭土地之地上權存在 ，即屬無據，應予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果不生影響，爰不予逐一審酌論述，併此敘明。伍、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 95 年 6 月 9 日 臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 陳燁真
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中 華 民 國 95 年 6 月 9 日 法院書記官 唐千惠
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