臺灣桃園地方法院民事判決 105年度重訴字第334號
原 告 徐茂田
訴訟代理人 潘維成律師
被 告 桃園市私立自強種子幼兒園
桃園市私立新自強種子幼兒園
桃園市私立新自強種子托嬰中心
兼 上三 人
兼法定代理 徐茂山
共 同
訴訟代理人 黃文明律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於中華民國106 年5 月22
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落桃園市○○區○○段000 地號土地（下稱系 爭607 土地）上建物即門牌桃園市○○區○○○路00號房屋 （下稱系爭房屋）乙棟，為伊所有，於民國90年5 月17日將 之貸與被告徐茂山使用，約定借用期間自同日（5 月17日） 起，至95年5 月16日止，詎期限屆滿，被告徐茂山及其所經 營之桃園市私立自強種子幼兒園（下稱自強園）、桃園市私 立新自強種子幼兒園（下稱新自強園），及桃園市私立新自 強種子托嬰中心（下稱新自強托嬰中心，以上合稱系爭自強 幼教事業）已喪失使用之權源，竟拒不返還，因被告無權占 有該房屋，伊得本於民法第767 條規定及使用借貸之法律關 係，請求被告返還系爭房屋及所占用之土地。並聲明求為判 決：被告自強園、新自強園、新自強托嬰中心應將門牌號碼 為桃園市○○區○○○路00號房屋（面積詳如土地複丈成果 圖）騰空返還，並與被告徐茂山將上開房屋連同坐落桃園市 ○○區○○段000 地號土地返還予原告；並願供擔保，請准 宣告假執行。
二、被告則以：原告與徐茂山等人向來係以登記在個人名下之祖 產房地，作為經營幼兒園之合夥事業使用，彼此間應係基於 合夥事業所生之使用借貸關係，並非單純之使用借貸關係， 且亦未約定使用期限。另外，徐茂山、新自強園、新自強托 嬰中心均無借用或使用系爭房屋之情形，且原告所提出之土 地及房屋借用契約書（下稱系爭90年公證契約），均係出於 偽造等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲 請，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、坐落桃園市○○區○○段000 地號土地及其上同段2446建號 建物即門牌桃園市○○區○○○路00號房屋，均登記於原告 名下，原告為真正所有人。
㈡、系爭土地及房屋，係供桃園市私立自強種子幼兒園使用（見 本院卷第72頁）。
㈢、自強園、新自強園、新自強托嬰中心之組織型態皆為「私人 」，負責人均登記為徐茂山。
㈣、原證三、四之公證書形式真正性不爭執。
四、本件爭點：
㈠、被告徐茂山、新自強園、新自強托嬰中心有無占用系爭房屋 ？如有，被告是否有權占有系爭房屋？
㈡、原告主張擇一依民法第470 、767 條之規定，請求被告遷讓 返還系爭房屋，有無理由？
五、得心證之理由：
㈠、被告徐茂山、新自強園、新自強托嬰中心有無占用系爭房屋 ？如有，被告是否有權占有系爭房屋？
⒈被告徐茂山、新自強園、新自強托嬰中心有無占用系爭房屋 ？
⑴按「上訴人等四商號係某甲等四人各別獨資經營，雖無從認 為非法人之團體，但該商號與其主人既屬一體，而被上訴人 提出之起訴狀，亦係列其主人為該商號之法定代理人，茲祇 改列其主人為當事人，即不生無當事人能力之問題」（最高 法院43年台上字第601號判例意旨參照）。 ⑵查，經本院實地履勘現場，業已確認：「……。經實地觀 察，原告指稱占用607 之情形其中建物部分一樓為自強種子 幼兒園辦公室，二樓則為幼兒園教室，據被告徐茂山當場表 示一樓辦公室同時借用新自強種子幼兒園、新自強種子托嬰 中心無償使用。……」、「經當場予被告徐茂山確認結果 ，上開土地同為無償借用予新自強種子幼兒園、托嬰中心所 使用」等情，有本院105 年10月19日勘驗筆錄1 份在卷可稽 （見本院卷一第100 至101 頁），並經本院以網路查詢被告 幼兒園網頁首頁確認上開自強園、新自強園、新自強托嬰中 心均有聯合經營之情形（見本院卷二第80至82頁）。依此以 言，系爭房屋1 樓辦公室，確係同時供作自強園、新自強園 、新自強托嬰中心之辦公室使用之事實，即屬明確，可以認 定。
⑶經本院向桃園市政府函詢自強園、新自強園、新自強托嬰中 心組織型態，業據該府以105 年9 月6 日府教幼字第105020 9206號函附設立許可證書，並說明：「……。本市私立自
強種子幼兒園、私立新自強種子幼兒園、私立新自強種子托 嬰中心……組織型態皆為『私人』」等語（見本院卷一第62 頁）。而經本院再次函詢有關幼兒園之設立性質，亦據桃園 市政府教育局以106 年1 月17日桃教幼字第1060004080號函 說明略以：「另查民法第一編總則規定，幼兒園設立性質 『私人』應係指『自然人』，非屬法人及人民團體」等語（ 見本院卷一第180 頁）。循此以言，自強園、新自強園、新 自強托嬰中心之組織型態既均為「私人」，且登記負責人又 均係載為被告徐茂山，此有前開函附之桃園市政府幼兒設立 許可證書在卷可參（見本院卷一第63、64、66頁），自堪認 系爭房屋應係徐茂山個人各以自強園、新自強園、新自強托 嬰中心等名義而加以使用、經營。而被告徐茂山與自強園、 新自強園、新自強托嬰中心既屬一體，則徐茂山個人之占有 行為，當可各自作為自強園、新自強園、新自強托嬰中心占 有行為之表徵無疑。此由觀諸本院前開勘驗筆錄查明現場一 樓辦公室確係共用乙節（見本院卷一第100 頁），益顯明白 。是以，系爭房屋確係由被告徐茂山個人以自強園、新自強 園、新自強托嬰中心等名義加以占有使用之事實，即屬明確 ，可以認定。被告空言否認占有系爭房屋云云，並非有據， 為本院所不採。
⒉如有，被告是否有權占有系爭房屋？
⑴按原告以無權占有為原因，提起請求返還所有物之訴，被告 就物屬原告所有而為被告占有之事實不爭執，而僅以被告非 無權占有為抗辯者，被告固應就其占有係有正當權源之事實 證明之，惟證明應證事實之證據資料，並不以可直接單獨證 明之直接證據為限，凡先綜合其他情狀，證明某事實，再由 某事實為推理的證明應證事實，該證明某事實之間接證據， 亦包括在內（最高法院91年度台上字第2578號判決意旨參照 ）。
⑵查，本件原告主張兩造間就系爭房屋之借用期間既已屆至， 被告自屬無權占有云云，係以：土地及建物登記謄本、公證 書及後附土地及房屋借用契約書、存證信函等件為證。惟為 被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
①按所謂合同行為，乃由多數當事人相同方向之意思表示趨於 一致而成立之法律行為（最高法院103 年度台再字第46號判 決意旨參照）。查：
原告於本院言詞辯論時，業已先後陳稱：「（與原告確認， 原告前前後後因為出租或租借環中東路16號房屋，予被告徐 茂山一共簽過幾次契約書？又有幾次口頭上約定？）印象中 只有一次，就是原證3 、原證4 ，口頭約定部分，因為原告
本身是聾啞人士，所以也不知道，原告很多事情也忘光光了 。一開始因為徐茂田的父母還在世，很多事情都是他們作主 後才告知原告」、「（與兩造確認，一開始於70幾年間，房 屋登記就在徐茂田名下，一開始將房屋提供出來做幼兒園， 徐茂田有無同意？）那時候是徐茂田的父母在做主意，事後 有告知徐茂田，徐茂田有沒有撤銷意思表示不知道」等語在 卷（見本院卷二第162 頁反面至第163 頁）。 經核原告上開所述，與被告所主張：「其實就如原告所述， 一開始是因為原告父母健在，父母主導召集子女依照答辯狀 所附附表一提供名下不動產做為幼兒園事業使用……」等語 一致（見本院卷二第163 頁）。亦與證人徐金蘭於本院審理 時證稱：「因為我們從一開始就是六個兄弟姊妹出錢出力做 的事業」、「（妳剛才提到自強種子幼兒園使用環中東路14 、16、18號建物，為何可以使用？）14號建物是徐茂有的、 16號是徐茂田的、18號是徐茂山的，這個房屋是60年蓋好， ……，房屋空出來，里長就建議我們成立幼稚園，……」、 「徐茂有負責管理財務、徐茂田負責打掃洗菜、徐錦蓮負責 招生照相辦活動、我負責園務開發教學招生、徐茂山除負責 人外兼司機廚工採買、徐英蘭負責教師工作，85年2 月以後 擔任會計」等語（見本院卷一第107 頁反面、第108 頁）； 以及證人彭桂蓉於本院審理時證稱：「自強幼稚園是家族企 業」、「（你一再證述，自強幼稚園是家族企業，你判斷的 依據為何？）因為我在那裡7 年半時間，可能我任職的時間 更早，那時候自強幼稚園就是一個大家族，兄弟姊妹一起共 事，幼稚園的人都是他們家族的人，比如說徐茂田是做清潔 打掃工作，徐茂有負責財務，……」等語相符（見本院卷第 185 頁正反面）。
是依原告與被告徐茂山、證人徐金蘭及彭桂蓉上開所述，顯 見當初在環中東路14、16、18號房屋設立幼稚園經營乙事， 確係在原告父母所主導下，由原告與其他5 名兄弟姊妹共同 同意並決意為之甚明。據此，既然在上址設立幼兒園係出於 原告父母、原告及其他5 名兄弟姊妹彼此間之共同決定，且 因上開8 人之意思表示方向均相同且趨於一致，亦即該8 人 均係有意共同經營幼稚園，而無相互對立之意思表示存在， 故該決定性質上自應屬法律行為中之合同行為，而屬特殊之 法律行為。
②次按民法第87條第1 項所定之通謀虛偽意思表示，必須表意 人與相對人均明知其互為表現於外部之意思表示係屬虛構， 而有不受該意思表示拘束之意，始足當之，故規定此項意思 表示為無效。此與同條第二項所定「虛偽意思表示隱藏他項
法律行為」之隱藏行為，當事人雙方仍須受該隱藏行為拘束 之情形有間。前者為無效之行為，後者所隱藏之他項行為仍 屬有效，兩者在法律上之效果截然不同（最高法院101 年度 台上字第1722號判決意旨參照）。經查：
首先，關於系爭73年公證契約之成立部分，關於本案自強種 子幼兒園（原自強幼稚園）於73年設立，係依「幼稚教育法 籌設」，依該法第6-1 條規定，私立幼稚園依前條第三項之 規定籌設完竣後，由設立機關、團體或創辦人檢具左列文件 ，向所在地主管教育行政機關申請立案：……。設園園址 、園舍所有權證明或租用或借用三年以上經公證之契約，此 已有桃園市政府教育局106 年2 月9 日桃教幼字第10600047 11號函以及所附73年之公證書、房屋及土地租賃契約（下稱 系爭73年公證契約）等件在卷可稽（見本院卷二第5 頁、第 42至43頁）。惟原告於本院審理時，既已陳稱：「那時候是 徐茂田的父母在做主意，事後有告知徐茂田，徐茂田有沒有 撤銷意思表示不知道」等語（見本院卷二第163 頁），表示 其在事前根本沒有對外發出任何租賃之意思表示。苟原告果 真確曾有於73年間將系爭房屋出租予徐茂山，又為何會當庭 陳稱：「事後有告知徐茂田」、「很多事情都是他們作主後 才告知原告」、「78年才回到幼稚園，幼稚園蓋起來時我爸 爸不是很清楚」各等語（見本院卷二第163 頁、第187 頁反 面）？循此以言，原告與徐茂山間既從未於73年間就系爭房 屋有過租賃之意思表示合致，何以最終卻仍能向主管教育機 關提出系爭73年公證契約，且原告迄今始終未加追究？若非 原告聽從其父母之意而同意以其名義共同出具系爭73年公證 契約，何致如此？
其次，關於系爭90年公證契約之成立部分，固據原告提出此 部分公證之土地及房屋借用契約（見本院卷一第15至19頁） ，並經本院公證處以上開公證書原本，僅有記載貸與人徐茂 田、借用人徐茂山、保證人彭桂蓉及見證人徐茂有，並無任 何代理人之記載，且檔存卷宗內亦無任何授權資料可稽，故 判斷應係本人到場辦理公證之情形，有本院公證處105 年12 月5 日桃院豪公字第1050070209號函附陳述意見書可參（見 本院卷一第143 至144 頁）。然而，本件迄至言詞辯論終結 時為止，至多僅有調查得悉兩造間曾有系爭73年及系爭90年 公證契約共2 份，此外即別無其他書面文件資料。然系爭幼 教事業係於73年間設立，又係於90年間申請增班，此有桃園 市政府90年7 月31日九十府教特字第146473號函、桃園市政 府教育局106 年2 月9 日桃教幼字第1060004711號函可參（ 見本院卷一第137 頁、卷二第5 頁），兩相對照之下，系爭
公證契約書成立之時間，與系爭幼教事業之設立、增班時機 ，在時間點上不免過於巧合，由是亦難以排除是否係因為申 請設立、增班始行前往辦理公證之可能性。
況且，原告早在73年間出租房屋之際，既已知悉應予公證以 保護自己權益，其何以一反自己行事作風，自73年起算迄今 超過30年之漫長歲月，卻只有與徐茂山簽立區區2 份之公證 契約加以留存，此已與常情有悖。倘依原告於本院最後言詞 辯論期日陳稱：「後來有公證契約書也是為了給我爸爸保障 ，總不能因為他是聾啞人士處處受限」等語（見本院卷二第 187 頁反面），則原告既已知悉公證書係要給自己做保障用 ，又怎會率讓契約期間經過而長久不加聞問？再者，系爭73 年公證契約所約定租賃期限係在73年1 月1 日至82年12月31 日、系爭90年公證契約所約定之土地及房屋借用期限各為90 年5 月1 日至95年4 月30日或90年5 月17日至95年5 月16日 ，姑且不論系爭90年公證契約所約定之借用土地及房屋時間 各不相同，已難具體確定徐茂山借用後所得借用土地或房屋 之期限究竟為何，即系爭73年及90年公證契約所約定之租借 期限，明顯互不連續，也無法涵蓋系爭幼教事業自設立時起 迄今之時間區段。果原告先前確曾於90年間，有與被告約定 借用系爭房屋之真意，其有豈有可能在借用期限屆滿後，猶 放任自己重要之財產逕歸徐茂山使用而長久沈默？ 另外，經本院實地履勘現場之結果，業已確認該處占用土地 地號多筆、建物本身亦係打通門牌號碼桃園市○○區○○○ 路00○00○00號房屋而相連，此有本院前開勘驗筆錄在卷可 佐（見本院卷一第101 頁）。而經本院就此向桃園市政府建 築管理處函詢結果，亦據覆略以：「……，按原61年及75 年3 宗基地領得使用執照卷附竣工圖樣所示，坐落於各宗基 地上之連棟建築物，其於基地地界處設置之連棟建築物共同 壁尚無設置開口連通使用；另按90年領得之使用執照卷附竣 工圖樣所示，除環中東路14、16號建築物之1 層部分設有開 口連通使用外，其餘各層之各戶間分戶牆（合併為1 宗基地 辦理增建後，原『共同壁』變更為『分戶牆』性質）未設有 開口連通。前揭分戶牆如欲按現行建築法第73條第2 項、建 築物使用類組及變更使用辦法第8 條第8 款規定循變更使用 執照程序補辦手續時，應取得分戶牆兩側建物所有權人之權 利文件（含建物所有權狀或謄本、變更使用同意書），始得 為之」等語，有該處106 年2 月15日桃建使字第1060003838 號函附87年8 月18日土地使用權同意書1 份在卷可憑（見本 院卷二第49頁正反面）。而觀諸上開土地使用權同意書，其 上已明白記載：「茲有徐茂山等壹人，擬在下列土地建築貳
層鋼骨加強磚造建築物雜項工程物一棟，業經徐茂田等人完 全同意，為申請建造雜項執照特立此同意書為憑」等語益詳 （見本院卷二第56頁），對照於前開2 份系爭73年及90年公 證契約所規範之契約租借期限，原告在87年間既與被告徐茂 山就系爭房屋毫無任何租借關係，則原告將被告徐茂山驅離 並收回系爭房屋已猶有不及，何以竟仍會甘願在毫無任何契 約效力拘束之狀態下，逕自提供系爭房屋讓被告徐茂山打通 使用？著實殊難想像。若非原告先前即有與其父母、兄弟姊 妹已有經營系爭幼稚園之合同意思表示，原告又豈會有如此 背離常情之舉止？
本院乃綜上事證參互以析，認原告與其父母、兄弟姊妹間， 當初既係基於共同設立幼稚園之合同意思表示而陸續成立系 爭自強幼教事業，則原告與被告徐茂山分別於73年、90年間 之相關公證契約，自然均因與上開合同行為之意思表示內容 不符，而均非真實，經核應屬上開公證契約所載內容，應屬 原告與徐茂山彼此間之通謀虛偽意思表示無誤，均非出於渠 等真意所為，雙方仍應受所隱藏之合同意思表示之法律效力 所拘束。原告與徐茂山間自始即不存有租賃或借用之法律關 係之事實，即屬明確，可以認定。
至於被告對此固聲請將系爭90年公證契約上所附徐茂山簽名 送請鑑定真偽，惟本院審酌不論上開簽名是否確為徐茂山本 人親自所為，被告徐茂山既已自稱於90年間既係基於增班因 素而送請公證，其身為本案自強幼教事業之負責人，本無不 知公證之內容究竟為何之理，縱令上開公證契約上之簽名實 際上非由被告徐茂山所親簽，惟該公證契約終仍屬其與原告 彼此間通謀虛偽意思表示之內容，是認並無再送請鑑定筆跡 之必要，附此敘明。
⑶查，被告徐茂山之所以占有使用系爭房屋，既係出於當初原 告與其父母及兄弟姊妹共8 人彼此間，皆已贊同設立系爭幼 教事業加以經營所致，此乃屬多數相同方向之意思表示趨於 一致而成立之合同行為，參以兩造均不否認系爭幼教事業迄 今均未停止營運，顯見上開合同行為自仍繼續有效，而得為 被告徐茂山繼續占有使用系爭房屋及其所坐落土地之法律上 原因。原告以上開性質上核屬通謀虛偽意思表示之系爭90年 公證契約期限業已屆滿為由，主張被告徐茂山無權占有系爭 房屋云云，並非有據，為本院所不採。
㈡、原告主張擇一依民法第470 、767 條之規定，請求被告遷讓 返還系爭房屋，有無理由？
本件原告與被告徐茂山就系爭90年公證契約之約定，為通謀 虛偽意思表示，彼此間自始至終並無使用借貸關係存在，既
如前述，則原告主張依民法第470 條之規定，請求被告徐茂 山返還系爭房屋云云，即非有理由。又本件原告固為系爭房 屋之所有人，然被告徐茂山占有使用系爭房屋，既係基於其 與原告、原告父母及其他兄弟姊妹間當初一致同意設立系爭 幼教事業之合同意思表示而來，理當具有法律上之原因，在 上開共同設立系爭自強幼教體系之合同意思表示效力尚未消 滅之前，被告徐茂山自仍非無權占有系爭房屋及其所坐落基 地。故原告本於民法第767 條規定，以其為所有人之地位， 請求被告徐茂山遷讓返還系爭房屋及土地，仍為無理由，為 本院所不採。
六、綜上所述，本件原告主張依民法第470 條、第767 條之規定 ，訴請被告徐茂山遷讓返還系爭房屋及土地，均為無理由， 依法應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所 附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附 此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
民事第三庭 法 官 呂綺珍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
書記官 金秋伶