臺灣新竹地方法院民事判決 95年度竹簡字第575號
原 告 甲○○
被 告 丙○○
訴訟代理人 乙○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國95年6月21日辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應自門牌號碼苗栗縣頭份鎮○○路二十四號房屋全部遷讓，並返還予原告。
被告應給付原告新台幣貳拾伍萬貳仟元，及自民國九十二年三月二日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣柒仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部份得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、被告之住居所雖非本院轄區，但本件係因租賃所生之訴訟， 而兩造所提出之租賃契約，均記載如涉訟時以本院為第一審 管轄法院，依據民事訴訟法第24條第1項，本院自有管轄權 。
二、本件原告起訴時，請求被告將苗栗縣頭份鎮○○路24號房屋 遷讓返還，並請求被告自民國89年3月10日起至遷讓返還日 止，每月給付原告新台幣（下同）一萬元之損害金。嗣後被 告提出租期自89年3月10日至92年3月1日止之租賃契約後， 原告雖自承該租約其上簽名之真正，但主張被告仍未支付租 金，因而就訴之聲明遷讓返還房屋部分保留，其餘則變更為 請求被告支付租金二十五萬二千元以及自92年3月2日起至遷 讓交還房屋之日止，按月支付每月一萬元之損害違約金。經 核原告變更聲明部分，無礙於被告之防禦或訴訟之終結，與 民事訴訟法第255條第1項第7款相符，准予此部分訴之聲明 之變更。
貳、實體部分：
一、原告主張：
門牌號碼苗栗縣頭份鎮○○路24號全棟房屋（下稱系爭房屋 ）以及坐落之土地均為原告所有，被告於88年3月10日向原 告承租系爭房屋，約定租期自88年3月10日起至89年3月9日 止，每月租金一萬元，應於每月10日前繳納，嗣租期屆至後 ，因被告拒不搬遷，原告多次寄發存證信函要求被告搬遷，
但被告表示要再從89年3月10日租到92年3月1日，每月租金 降為七千元，於每月一日繳納，原告表示同意而在新租約上 簽名，但租約原本旋即遭被告取走，且被告自89年3月10日 起至92年3月1日亦從未支付過任何租金，甚至新租約之租期 屆至後仍遲遲拒絕遷讓交還系爭房屋。查前開二份租約第6 條均訂明：
租期屆滿時被告應即日將系爭房屋按照原狀交還，不得藉故 拖延，如不及時遷讓交還房屋，原告得向被告請求租金五倍 之違約金至遷讓完畢為止，被告絕無異議。為此，原告本於 民法第455條租賃物返還請求權，請求被告自系爭房屋遷讓 並返還予原告；又本於租賃契約之規定，請求被告支付89年 3 月10日至92年3月1日積欠之租金二十五萬二千元；並依據 租賃契約第6條規定，被告應自92年3月2日起至遷讓交還房 屋之日止，按月支付原告每月一萬元之損害違約金。爰聲明 如下：
（一）被告應自門牌號碼苗栗縣頭份鎮○○路24號房屋全部遷讓 ，並返還予原告。
（二）被告應給付原告二十五萬二千元，及自92年3月2日起至遷 讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告一萬元。（三）訴訟費用由被告負擔。
（四）原告願供擔保，聲請准予宣告假執行。
二、被告之陳述如下：
其確實與原告簽訂上開二份租賃契約，且並未支付89年3月 10日至92年3月1日之任何租金，迄今亦未搬遷，仍居住在系 爭房屋內，另原告所提之存證信函亦有收到，但其不同意搬 遷他處。因為系爭房屋所坐落之土地為其母遺留給被告與被 告二個弟弟共有之財產，系爭房屋則是早年被告所建築，嗣 因被告二個弟弟羅明發、羅鴻發積欠訴外人連介國九十萬元 ，欲將系爭房屋與坐落之土地一併賣給訴外人連介國抵債， 又因系爭房地價值高於九十萬元，連介國無法付出差額，而 二個弟弟亦積欠原告金錢債務，遂將系爭房地之所有權過戶 到原告名下，然不論是二個弟弟所借的錢，或是被告向新竹 區中小企業銀行（即更名前之新竹國際商業銀行）借來的錢 ，被告均未用到，若原告要求其搬遷，必須支付二百五十萬 元等語。為此聲明：
（一）駁回原告之訴。
（二）訴訟費用由原告負擔。
三、本院之判斷：
（一）原告主張之事實，業據提出與其所述相符之建物、土地所 有權狀、房屋稅繳納證明書、房屋租賃契約書、存證信函
等件為證，且為被告所不爭執，堪信為真正。而被告所提 租期自89年3月10日至92年3月1日止之租賃契約書，原告 亦承認其上出租人甲方上之簽名為其所親簽，被告復自承 該份租約僅由其個人單獨承租，其上「羅明發」、「羅鴻 發」之字跡並非二個弟弟所寫，二個弟弟當時均無意承租 系爭房屋等語，是兩造間確訂有89年3月10日起至92年3月 1日止、每月租金七千元之租約，亦堪認屬實。其次，原 告主張被告就89年3月10日至92年3月1日止合計二十五萬 二千元之租金未付分文，迄今猶居住在系爭房屋內一節， 為被告所自承在卷，則此部分亦堪認為真。
（二）被告雖以前揭情詞置辯，然原告反駁稱：被告二個弟弟欠 其三百萬元，也欠訴外人連介國錢，被告本人亦積欠新竹 區中小企業銀行三百多萬元之債務，渠等三兄弟又另欠訴 外人曾春蘭三百萬元，其擔憂債權無法受償，方同意以高 價向訴外人連介國買下系爭房屋與坐落之土地，然條件是 其必須向前述所有債主償還被告與二個弟弟積欠的一切債 務，包括訴外人連介國之九十萬元，因此，其等於用一千 多萬元在86年11月間高價買下系爭房地，其不可能再拿出 二百五十萬元作為被告遷讓之代價等語，並提出新竹區中 小企業銀行繳納放款利息及違約金收據、匯款證明書、曾 春蘭出具之債務清償證明書等件為證。查被告所辯，洵屬 86年11月原告取得系爭房屋與所坐落土地所有權之前所生 之事，與兩造發生在88、89年間之租賃契約並不相干，且 當年借得之錢究由何人所用，亦與原告顯不相涉，實無從 認為被告因此取得合法占用系爭房屋之法律權源，且衡諸 原告提出之上開證據，原告此部分之反駁，並非無據，是 被告上開所辯，並不足採。
（三）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條定有明文。查原告與被告就系爭房屋之租期既已屆至而 無續租，被告無法律權源而繼續占用系爭房屋，屬於無權 占有，原告本於民法第455條租賃物返還請求權，請求被 告自系爭房屋全部遷讓並交還予原告，於法有據，自應予 准許。次按承租人應依約定日期支付租金，民法第439條 第1項規定甚明，被告自認就89年3月10日至92年3月1日止 合計二十五萬二千元之租金未付分文，原告請求被告如數 給付，為有理由，應予准許。第按約定之違約金過高者， 法院得酌減至相當之數額，民法第252條定有明文。當事 人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實、社會經濟 狀況、當事人所受損害情形及債務人仍能依約履行時，債 權人可享受之一切利益為衡量標準，最高法院49年臺上字
第807號判例著有明文可供參照。查系爭房屋之每月租金 自89年3月10日起為七千元，又依卷附建物所有權狀之記 載，建築完成日期為68年間，而95年系爭房屋之課稅現值 僅二十萬三千元，本院衡酌被告違約致原告所受之損害， 以及被告如依約履行，原告所能獲取之利益等情狀，認為 原告依據租賃契約第6條規定請求被告按月支付一萬元之 違約金尚嫌過高，違約金應酌減至每月七千元方屬公允。 從而，原告請求被告自系爭房屋遷讓交還，並支付二十五 萬二千元未付租金，以及自92年3月2日起至遷讓返還系爭 房屋之日止，按月給付七千元之違約金為有理由，逾此部 分之請求，則無理由，應予駁回。
（四）遷讓房屋之訴，雖非立時可就，惟被告於租期屆至後拒不 交還房屋，迄今已逾三年，本院斟酌實際情形，認為不宜 定履行期間，附此敘明。
四、本件原告勝訴部份，為民事訴訟法第427條第1項、第2項第1 款適用簡易程序而為被告敗訴之判決，應依同法第389條第1 項第3款之規定，依職權宣告假執行。原告敗訴部分，其假 執行之聲請亦失所依據，爰併予駁回。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 95 年 6 月 30 日 新竹簡易庭 法 官 李珮瑜
以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 95 年 6 月 30 日 書記官 朱苑禎