臺灣新竹地方法院民事判決 94年度重訴字第84號
原 告 有限責任新竹第一信用合作社
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 楊隆源律師
複代理人 楊漢城
被 告 庚○○
訴訟代理人 游勝韃律師
上列當事人間確認優先購買權不存在事件，本院於民國95年5月
18日辯論終結
，判決如下：
主文
確認被告就坐落新竹縣竹北市縣○段第四七二地號，地目：雜，面積二百二十點九五平方公尺之土地之優先購買權不存在。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張
（一）坐落新竹縣竹北市縣○段第472號土地、地目雜、面積 220.95平方公尺（以下簡稱系爭土地），為訴外人戊○○ 所有，訴外人戊○○於92年12月16日以上開土地為擔保向 原告借款新台幣（下同）18,000,000元，並以系爭土地設 定最高限額抵押21,600,000元。訴外人戊○○並由己○○ 及乙○○在其上興建建築建物一棟（建號1971號，門牌號 碼為縣竹北市○○○街81巷67號，以下簡稱1971號建物） 登記為己○○及吳淑芬所有。嗣訴外人戊○○無力繳納上 開借款本息，原告乃於93年2月23日聲請拍賣抵押物，並 於94年3月1日原告以10,150,000元拍定。（二）於原告拍定系爭土地並繳納拍定價金之際，被告以訴外人 己○○、吳淑芬將1971號建物出售予被告，而向本院執行 處主張其對系爭土地有優先承買權。然被告並非系爭土地 之地上權人、典權人或承租人，並無土地法第104條之優 先承買權，被告主張其有優先承買權，並無理由，為此， 請求確認被告就系爭土地並無優先承買權。
（三）對於被告抗辯所為之陳述
1.按私文書應由舉証人証其真正，民事訴訟法第357條定 有明文。被告雖提出一紙署名戊○○與乙○○、己○○ ，而92年6月25日簽立之協議書，而主張受讓訴外人乙 ○○、己○○對訴外人戊○○之承租權，而對於系爭土 地應具有優先購買權，然被告必須先舉證該協議書之真 正，但被告既無法提出上開協議書之原本，亦未舉証証 明其為真正，自應認定上開協議書並非真正。又被告提
出之訴外人戊○○與被告於94年1月17日所簽立協議書 ，內容為訴外人戊○○業已承認被告受讓乙○○等對於 系爭土地之租賃權，主張受讓租賃權，但被告仍應就該 協議書之真正舉證，但被告並無法提出證據證明，自應 認定上開協議書並非真正。
2.苟訴外人戊○○與乙○○、己○○於92年6月25日所簽 立之協議書為真正，但其內容為戊○○提供系爭土地予 乙○○及己○○興建房屋，且並得於系爭土地上設定地 上權１５年而已，並非租賃契約。
（四）綜上，被告既非系爭土地之承租人，亦非地上權人，應無 土地法第103條規定之適用，被告就系爭土地無優先購買 權存在。
（五）聲明
確認被告就坐落新竹縣竹北市縣○段第472地號，地目： 雜，面積220.95平方公尺，權利範圍全部之土地乙筆之優 先購買權不存在。
二、被告之答辯
（一）訴外人戊○○因積欠訴外人乙○○、己○○二人債務，乃 提供系爭土地予其興建1971號建物，以抵償欠款，該建物 興建完成後登記為己○○及甲○○二人所有，有戊○○與 乙○○、己○○於民國（以下同）92年6月25日所簽訂之 協議書可稽。93年11月17日己○○、甲○○二人與丙○○ 、庚○○二人簽訂不動產買賣契約書，出賣1971號建物， 並依法通知訴外人戊○○是否優先購買，戊○○放棄優先 購買權後，原告支付價金，辦理所有權移轉登記完畢。94 年1月2日乙○○及己○○將對戊○○之五百萬元債權，以 三百萬元讓與被告，雙方立有協議書並有匯款通知單可憑 。而訴外人戊○○與乙○○、己○○間於92年6月25日所 立協議書之權利義務對於被告及戊○○仍繼續有效，有被 告與戊○○雙方於94年1月7日所立協議書可憑。乙○○、 己○○與戊○○間於92年6月25日所立協議書，依其內容 觀之，即係戊○○提供土地予乙○○、己○○（或其指定 人）興建地上物使用土地，而以應收取之土地租金抵償戊 ○○所欠之五百萬元債務，並約定應為地上權之登記，尋 譯雙方真意，此屬租用基地建築房屋之租賃契約，要無疑 義，而租用基地建築房屋，就令未依土地法第102條規定 為地上權之登記，亦不過不生地上權之效力而已，究不得 以此指為影響於租賃契約之成立。
（二）本件地上權登記申請縱為地政機關以土地被查封無法登記 之理由駁回，究不影響租賃契約之成立，而基地出賣時，
承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項 前段有明文規定，本件上開建物原所有權人己○○、甲○ ○業已將所有權移轉登記予被告，乙○○、己○○並將對 戊○○之債權讓與被告，被告繼受伊等權利義務，自得依 土地法第104條第1項規定主張優先購買權。原告主張被告 非系爭土地之承租人，無土地法第104條之適用，顯有誤 會，要不足採。
三、兩造不爭執之事實
（一）訴外人戊○○於92年12月16日以上開土地為擔保向原告借 款18,000,000元，並以系爭土地設定最高限額抵押 21,600,000元。
（二）系爭土地上有登記為訴外人己○○及甲○○所有之1971號 建物一棟，依據該建物之使用執照記載該建物於92年12月 29 日開工，93年2月2日竣工，建物謄本登記之建物完成 日為93年2月12日，第一次登記為93年4月9日，建物謄本 復記載93年12月14日發生買賣之登記原因，93年12月27日 為所有權移轉登記。
（三）93年2月23日原告聲請拍賣系爭土地，94年3月1日由原告 以10,150,000元拍定。
四、兩造爭執之要點
（一）訴外人己○○與乙○○是否向訴外人戊○○承租系爭土地 ？
（二）被告是否承擔該租賃契約而有土地法第104條之土地承買 優先權？
五、法院之判斷
（一）按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件 優先購買之權，土地法第104條第1項前段定有明文。被告 並非系爭土地之地上權人或典權人，被告主張其對系爭土 地有優先承買權，自應證明其為系爭土地之承租人。（二）被告提出署名為戊○○與乙○○、己○○，日期為92年6 月25日之協議書，主張訴外人乙○○、己○○對訴外人戊 ○○有承租權，及內容為訴外人戊○○承認被告受讓乙○ ○等對於系爭土地之租賃權，日期為94年1月17日，主張 承擔系爭土地之租賃契約，而成為承租人。然按按私文書 應由舉證人證其真正，民事訴訟法第357條定有明文。被 告所提出之上開二件協議書均為私文書，並為原告否認其 真正，被告自應先就該私文書之真正為舉證，始得據該文 書之證據力證明被告主張之事實。然查，被告請求傳訊證 人甲○○及乙○○到庭為證，另本院依職權通知戊○○、 己○○到庭為證，上開證人均未能到庭，另本院於95年3
月30日當庭命被告訴訟代理人轉知被告庚○○應於次一庭 期親自到庭陳述事實，並寄發予被告庚○○，亦經合法送 達，但被告亦未到庭。上開證人及被告庚○○為證明上開 協議書之真正之直接證據，但均未能進行調查程序以證明 上開協議書之真正，因此，上開協議書之真偽，處於不明 之狀態，則不能據上開協議書逕為有利於被告之認定。被 告雖另辯稱如訴外人乙○○、己○○與訴外人戊○○間之 債權非真正，被告決不會以三百萬元之代價向訴外人乙○ ○受讓上開債權云云，並提出一紙匯款予訴外人甲○○之 匯款單為證。然依據被告之陳述，對於訴外人戊○○有債 權可抵租金者為己○○及乙○○，並非甲○○，被告匯款 予甲○○，顯難認定被告以該款項向訴外人己○○及乙○ ○受讓債權，且縱然被告曾匯款予訴外人己○○及乙○○ ，但匯款之原因眾多，亦無法以匯款反推訴外人己○○及 乙○○對訴外人戊○○有債權，更遑論被告辯稱其為系爭 土地之承租人，必須證明訴外人戊○○如何將債權關係， 轉變為設定地上權之協議，又從地上權協議轉變成租賃權 ，被告又合法承擔上開租賃權之事實。被告另聲請傳訊訴 外人丙○○到庭為證，惟查訴外人丙○○與被告共同向訴 外人己○○及吳淑芬購買1971號建物，其利害關係與被告 相同，其證詞之證明力微乎其微，根本無法據為形成對被 告有利之心證，故並無傳訊之必要，附此敘明。（三）綜上所陳，被告辯稱其為系爭土地之承租人，就系爭土地 具有優先承買權，但據其提出之證據均無法證明其確實為 系爭土地之承租人，故難認其具有土地法第104條之優先 承買權，原告起訴確認被告對於系爭土地並無優先承買權 ，為有理由，應予准許。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 95 年 6 月 1 日 民事第一庭 法 官 黃珮禎
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 95 年 5 月 23 日 書記官 黎秀娟