臺灣桃園地方法院民事判決 九十年度訴字第四五七號
原 告 許炳南
訴訟代理人 林亦書律師
複 代理人 王 蓉
被 告 鄭谷卿
兼訴訟代理人 鄭谷平
鄭黃寶桂
右 一 人
訴訟代理人 鄭泰華
被 告 林李芽
右 二 人
訴訟代理人 李茂聖
被 告 江伯權
謝姜梅蘭
右 一 人
訴訟代理人 謝佳雄
被 告 陳明枝
右當事人間拆屋還地等事件，本院判決如左：
主 文
被告各應將坐落於桃園縣龜山鄉○○段第六一七、六一八地號如附表一及附圖所示土地上之建物拆除，並將基地返還原告及其他共有人全體。被告鄭谷平、鄭谷卿、鄭谷文應給付原告新台幣肆萬捌仟參佰貳拾肆元及自民國八十九年十二月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並自民國八十九年十二月一日起至交還上開土地之日止，按年給付原告新台幣玖仟陸佰陸拾伍元。被告鄭黃寶桂應給付原告新台幣貳萬貳仟伍佰壹拾貳元及自民國八十九年十二月三十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。並自民國八十九年十二月一日起至交還上開土地之日止，按年給付原告新台幣肆仟伍佰零貳元。被告林李芽應給付原告新台幣壹萬陸仟柒佰陸拾元及自民國八十九年十二月三十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。並自民國八十九年十二月一日起至交還上開土地之日止，按年給付原告新台幣參仟參佰伍拾貳元。被告江伯權應給付原告新台幣伍萬陸仟捌佰伍拾陸元及自民國八十九年十二月二十九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。並自民國八十九年十二月一日起至交還上開土地之日止，按年給付原告新台幣壹萬壹仟參佰柒拾壹元。被告孫美珍應給付原告新台幣肆萬捌仟貳佰肆拾捌元及自民國八十九年十二月二十九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。並自民國八十九年十二月一日起至交還上開土地之日止，按年給付原告新台幣玖仟陸佰伍拾元。被告謝姜梅蘭應給付原告新台幣參萬壹仟柒佰元及自民國八十九年十二月二十九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。並自民國八十九年十二月一日起至交還上開土地之日止，按年給付原告新台幣陸仟參佰肆拾元。被告林朝金應給付原告新台幣壹萬壹仟陸佰伍拾陸元及自民國八十九年十二月三十一
日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。並自民國八十九年十二月一日起至交還上開土地之日止，按年給付原告新台幣貳仟參佰參拾壹元。被告游定輝應自民國八十九年十二月一日起至交還上開土地之日止，按年給付原告新台幣陸仟零伍拾柒元。
被告陳明枝應給付原告新台幣參萬柒仟肆佰貳拾捌元及自民國八十九年十二月三十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。並自民國八十九年十二月一日起至交還上開土地之日止，按年給付原告新台幣柒仟肆佰捌拾陸元。原告其餘之訴均駁回。
訴訟費用由被告鄭谷平、鄭谷卿、鄭谷文負擔百分之十六，被告鄭黃寶桂負擔百分之七，被告林李芽負擔百分之六，被告江伯權負擔百分之十九，被告孫美珍負擔百分之十六，被告謝姜梅蘭負擔百分之十，被告林朝金負擔百分之四，被告游定輝負擔百分之十，被告陳明枝負擔百分之十二。
本判決原告勝訴部分於原告以新台幣壹佰貳拾柒萬伍仟元供擔保後，得假執行。但被告林李芽、林朝金如於假執行程序實施前，分別以新台幣貳拾萬玖仟伍佰零捌元、拾肆萬伍仟陸佰柒拾陸元預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請均駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
㈠、被告各應將如附表一及附圖所示基地上之建物拆除，並將基地返還原告及其他共 有人全體。
㈡、被告鄭谷平、鄭谷卿、鄭谷文、鄭黃寶桂、林李芽、江伯權、孫美珍、謝姜梅蘭 、林朝金、陳明枝應給付原告如附表三所示金額及均自起訴狀繕本送達翌日起至 給付日止，按年息百分之五計算之利息。並自民國八十九年十二月一日起至交還 前開土地之日止，按年給付原告如附表三所示之金額。被告游定輝應自九十一年 九月二十六日起至交還前開土地之日止，按年給付原告新台幣（下同）七千五百 七十一元。
㈢、訴訟費用由被告負擔。
㈣、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
㈠、查坐落於桃園縣龜山鄉○○段第六一七、六一八地號之土地乃原告與訴外人張正 富所共有︵持分各二分之一︶。而兩造間除無租賃、買賣等任何足認被告有合法 使用權源之法律關係外；原告亦迄未同意被告等人無償占用。詎近年來，系爭土 地竟為被告等人擅自搭蓋違建，各自佔用殆盡︵佔用之位置、面積皆詳如附表一 及附圖所示︶。而被告無權佔用之事實，亦經鈞院刑事庭及二審法院同為認定。 。爰依民法第七百六十七條之規定，訴請被告拆屋還地，以維權益。㈡、另查無法律上之原因而受利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第一百 七十九條定有明文。又無權占用他人之土地，可獲有相當於租金之利益，為社會 通常之觀念，最高法院六十一年台上字第一六九五號著有判例可稽。系爭土地自 八十五年起迄起訴時止，歷年之申報地價詳如地價証明所載。原告本於不當得利
之法律關係，並參酌土地法第一百零五條準用第九十七條第一項及平均地權條例 第十六條之規定，僅依系爭土地申報總額年息百分之十計算請求被告等人返還五 年來所獲得相當於租金之不當得利︵參附表二︶，併應自八十九年十二月一日起 ，至返還日止，按年給付各該不當得利。
㈢、對被告答辯各項，一一駁斥如后：
⑴、被告等人屋後違建，確非原告為其搭建，亦非他人經原告同意後為之等情，業經 刑事確定判決認定在案，被告憑空辯稱為原告出售前所興建等語，尚不足取： ⒈除被告及其他占用人全體於刑案偵查中業經坦認加蓋部分均是買房子以後才加 蓋的之事實外；再就被告陳明枝於偵查中証稱：我知道買了沒有多久就蓋了。 以及被告林李芽、林朝金亦曾供稱：買時後面還沒蓋、三巷也還沒蓋、我們是 第一戶買的，那時後面還有很多空地」、「（有無見到屋後部分何時加蓋？） 我買後四、五年陸續加蓋的。」証人張正富在該刑事卷亦稱：「（房子蓋好後 是否有加蓋石棉瓦？）有些有蓋，有些沒蓋，都是住戶自己蓋的、最早是一個 做水電的搭蓋的，後來其他住戶也跟著蓋等情；在在堪証系爭屋後之違建非但 非原告所為，亦非經原告同意下為之。
⒉再依鈞院向龜山鄉公所函調到院之系爭土地上房屋於申請建照時之原始建築設 計圖所示，所有衛浴設備之設計皆整齊劃一地置於原建築物之後段，原告售予 被告之六０八建號內之化糞池顯無可能設於屋外之虞。惟查被告等於購得前開 房屋後皆有自行增建廚房之情事，致原有衛浴設備及化糞池位置亦可能因此而 有變動。故被告等空言指摘原告未依約將基地面積足額過戶予被告、渠等未無 權占有系爭土地等語實不足取。
⑵、系爭土地是否悉為法定空地，殊值商榷。縱認系爭土地為法定空地，惟被告等於 未經依法買受土地產權或經原告明確同意使用之前提下，所擅行佔用之行為，仍 屬無權佔用：
⒈系爭土地始於六十五年間即依法與原建築用地辦理分割，而成獨立地號之土地 ，再於八十年經地政機關辦理重測後變更為六一七、六一八之新地號。而自系 爭土地之登記簿謄本上始終未經地政機關依內政部七十二年一月十九日台內地 字第一二七八四六號函頒之「加強建築物法定空地管理作業要點」之規定加註 「內有部分法定空地」或「全筆為法定空地」之戳記一事，以及桃園縣政府八 十六年八月廿七日桃縣工都字第二０六八二號函覆系爭六一七地號之土地為部 分道路用地及住宅區用地、六一八地號土地為住宅區用地等項，足認系爭土地 尚與被告所辯之法定空地不符。
⒉再按建築基地所留設之法定空地，依建築法第十一條第三項之規定，僅受非依 規定不得分割、移轉及重複使用等項之限制。而迄無法令規定，一但列為法定 空地之土地，其所有權即當然歸屬於建物所有人公同共有，甚或即得由該等人 共同無價使用。故被告等以系爭土地為法定空地，執為渠等為有權佔用之辯解 ，於法無據，難認遽採。
三、證據：提出系爭六一七、六一八地號土地登記簿謄本二紙、本院八十六年易字第 二三二二號刑事判決影本一件、台灣高等法院八十六年上易字第七五四一號刑事 判決影本一件、地價証明書二紙、原始建築設計圖六紙為證。
乙、被告林朝金、林李芽方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免 為假執行。
二、陳述：
㈠、原告與訴外人張正富為坐落桃園縣龜山鄉○○段第六一七地號土地之共有人，原 告於六十四年十月間將系爭六０八建號房屋出售於被告林李芽，由於基地買賣當 時土地尚未辦理分割，惟雙方約定買賣之基地包含房屋後側之空地，並約明原告 應移轉基地之面積包含「該房屋之附帶門窗、水電衛生等設備全部齊全」，亦即 系爭房屋之所有門窗水電衛生設備所及之地均為雙方買賣契約所及之範圍。而被 告林李芽所有之六０八建號房屋之化糞池即位於附圖Ａ２位置上，惟原告竟未依 約將基地面積足額過戶予被告，被告事後亦在Ａ２上增建建物，因在買賣契約範 圍內，故長久以來原告未曾向被告追討。
㈡、被告林朝金所有之六０二建號房屋係向原告承買時，亦是約定買賣之標的包含房 屋後側之空地全部，該屋之化糞池坐落在附圖Ｂ２之位置，惟原告未依約將買賣 標的之面積足額過戶。
㈢、被告二人係夫妻關係，二棟房屋前後相接，Ａ２、Ｂ２、Ａ１０、Ｃ２、Ｃ１０ 部分為二棟房屋後側相連接地帶，在管理使用上必與二棟房屋相接，有不可獨立 存在之價值，故被告在買受系爭房屋時，不可能單買房屋基地而不買系爭後院土 地，被告絕非無權占有。
三、證據：提出使用執照一份、買賣合約一份（均影本）為證，並聲請傳訊證人林金 爐。
丙、被告鄭谷平、鄭谷卿、鄭谷文部分：
㈠、聲明：原告之訴駁回。
㈡、陳述：我們是向訴外人黃望雄購買系爭房子，我們房子坐落位置應是至水溝為止 ，買來時就是現狀未自行加蓋。
丁、被告游定輝、鄭黃寶桂、江伯權、孫美珍、謝姜梅蘭、陳明枝部分：㈠、聲明：原告之訴駁回
㈡、陳述：渠等購買系爭房屋時已是現狀，前手告知可使用空地部分，系爭土地皆屬 於法定空地，而系爭附圖水溝以外部分願意以合理價格向原告購買，水溝以內部 分是買來時即已蓋好，故不願意再出資購買。
理 由
一、原告主張系爭土地係伊與訴外人張正富共有，應有部分各二分之一，被告等人分 別占用如附表一所示土地，搭蓋違建之事實，已據其提出與所述相符之土地登記 謄本二紙、複丈成果圖一份、本院八十六年度易字第二三二二號、台灣高等法院 八十六年上易字第七五四一號刑事判決影本各一份為證，被告等對此亦不爭執， 應認原告之主張為可採信。
二、被告林李芽、林朝金雖辯稱伊向原告購買系爭房屋時，買賣房屋基地即包含系爭 附圖Ａ２、Ｂ２、Ａ１０部分，亦即系爭房屋所有門窗、水電衛生設備所及之地 均為兩造買賣所及之範圍等語。惟查，系爭買賣契約書上固載明「買賣不動產標 示龜山鄉○○段四壹之五地號內門牌山鶯路貳巷四號：：：建坪包括陽台約七十
四坪，基地面積依照地政機關分割結果為準，該房地位置：：：即建築執照所附 配置圖第五號，該房屋附帶門窗戶、水電衛生等設備全部齊全」等語，此有系爭 買賣契約書一紙附卷可稽，按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘 泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反 捨契約文字而更為曲解最高法院十七年上字第一一一八號判例可資參照。查上開 買賣契約書上明載「買賣基地面積依照地政機關分割結果為準」，則兩造於簽訂 買賣契約書，當事人真意其買賣之基地應是以地政機關分割結果為準，被告林李 芽、林朝金對於原告移轉予渠等之系爭買賣基地面積係以分割後之面積一節固不 爭執，然辯稱：系爭買賣基地應包含水電衛生設備坐落位置基地云云，惟查，上 開契約中雖載明「該房屋附帶門窗、水電衛生設備齊全」等語，當事人真意應係 指買賣之房屋應有門窗及水電衛生等設備皆齊全，而查，系爭房屋之門窗及水電 衛生衛浴等設備均包含於該屋之室內，此有系爭房屋建築圖一份在卷可查，據此 ，尚不能認原告於系爭買賣契約中有約定移轉系爭基地面積於被告林李芽、林朝 金之意。繼查，本院依職權調閱本院八十六年易字第二三二二號刑事卷宗全卷， 被告林朝金於八十六年六月二十五日勘驗筆錄中自承：伊是向建商許炳南購買， 伊太太（即林李芽）在六十三年購買二巷四號，伊在六十四年購買三巷三號，二 巷四號買時沒有加蓋之部分，後來買了三巷三號後，要求許炳南讓伊把這二戶連 接在一起，六十四年開始加蓋，二巷四號蓋一到四樓，三巷三號只有一樓而已， 前後一樓連接互通，當初與許炳南間僅有口頭約定，沒有任何證明，二巷四號及 三巷三號後方空地已蓋滿等語，此有本院刑事卷宗八十六年六月二十五日勘驗筆 錄在卷可稽，被告林李芽及林朝金既自承如附圖所示Ａ２、Ｂ２、Ａ１０部分上 之建物為其所增建，而其辯稱增建已得原告同意部分既未能舉證以實其說，則其 占有附圖Ａ２、Ｂ２、Ａ１０部分之土地對原告而言即屬無正當權源，依法自應 返還。
三、再查，被告鄭谷平、鄭谷卿、鄭谷文辯稱：系爭房屋係向訴外人黃望雄購買云云 ，經本院調閱上開刑事卷宗，被告鄭谷平在上開刑事卷宗八十六年六月二十五日 勘驗時自述：「在七十三年買時，一樓部分已加蓋好廚房部分，買來後並將加蓋 部分打掉往後延伸，建商黃望雄同意讓我們使用後面空地」等語，查被告就其經 訴外人黃望雄同意使用如附圖Ａ６—１、Ｂ６—１、Ｃ６—１部分既未舉證，且 縱其能證明為真實，亦屬渠等與訴外人黃望雄間之契約，依債權相對性原則，該 契約尚不能拘束原告，據此，被告鄭谷平、鄭谷卿、鄭谷文占用如附圖Ａ６—１ 、Ｂ６—１、Ｃ６—１部分，對原告而言亦屬無權占有，依法自應返還。四、繼查，被告游定輝、鄭黃寶桂、江伯權、孫美珍、謝姜梅蘭、陳明枝等雖辯稱渠 等向前手購買房屋，購屋時，屋後如附表一及附圖部分已分別蓋有石棉瓦屋，且 系爭土地為法定空地，前手告知同意被告等使用等語置辯。原告否認有同意使用 情事，依法自應由被告等就此有利於己之事實負舉證責任。查被告游定輝、鄭黃 寶桂、江伯權、孫美珍、謝姜梅蘭、陳明枝所有之系爭房屋，渠等分別係自訴外 人傅錦秀、吳陳阿笑、張姓男子、朱加添、姜仁像、姜仁昭、陳英群等人購得， 此有本院上開刑事卷宗八十六年六月二十五日勘驗筆錄在卷可稽，且查，訴外人 傅錦秀於上開勘驗筆錄中證述：伊於七十三年間向戴阿標購得系爭二巷八號房屋
，買時已有加蓋一層石綿瓦廚房，後來破損而重修為一到二樓之水泥建築，重修 時有往後縮到大約二到三公尺左右，其他部分沒有使用等語；被告鄭黃寶桂自述 ：伊向吳陳阿笑購買系爭二巷六號一到四樓房屋，買時已有加蓋石棉瓦遮雨，磚 造牆壁，內部是空間，沒有廚房，前手告訴伊可使用加蓋部分，伊依照所購部分 使用等語；被告江伯權自述：伊在六十八年向前手姓張購買系爭三巷九號房屋， 購買時已有加蓋到二樓，以水泥磚造，伊於七十二年間翻修加蓋到三樓，廚房後 之空地現由伊使用，現種樹木及放雜物，沒有經過地主許炳南之同意，前手告訴 伊可以使用空地，空地圍牆由前手圍起來等語；被告孫美珍則述稱：伊於七十五 年五月間朱加添購買系爭三巷七號一、二樓，購買時廚房已有加蓋到二樓，廚房 後方之空地已有石棉瓦圍起來，現伊改為水泥磚造，後面空地之使用未經地主同 意，是前手朱加添告知可以使用等語；被告謝姜梅蘭則稱：伊於七十二年間向姜 仁像購買系爭三巷五號一到二樓房屋，購買時已有一樓石綿瓦廚房部分，伊於八 十四年予以水泥磚造翻新等語；被告陳明枝陳述：伊在六十七年十一月間向陳英 群購買系爭二巷十號一到四樓，買時已有廚房部分存在，廚房後之空地陳英群告 知可以使用等語；足見系爭占用面積均是由被告之前手加蓋或被告自身所加蓋， 上開被告均未能證明其增建或改建系爭建物已經原告同意；則上開被告辯稱渠等 與其前手間有約定買賣標的應包含系爭土地等語縱使為真，然基於債權相對性原 則，前揭約定亦不得拘束原告，此外，被告亦不能證明渠等占有權源之連鎖性， 自不得徒以渠等占有系爭土地多年，原告未異議，及認原告已為同意。五、從而，本件被告既均未能證明其占有系爭土地之合法權源，則原告本於共有人之 身分，請求被告等將占用如附表一及附圖所示地上建物拆除，將系爭基地返還原 告及其他共有人全體，即有理由，應予准許。
六、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七 十九條定有明文。又無權占用他人之土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通 常之觀念，亦有最高法院六十一年台上字第一六九五號判例可稽。又城市地方房 屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九 十七條第一項定有明文。基地租賃，依同法第一百零五條，亦準用之。本件被告 分別無權占用原告如附表一及附圖之系爭土地，搭建廚房及作為後院使用，自獲 得相當於租金之利益，本院審酌不當得利之計算應以受利益人所獲之利益為準， 系爭土地雖係建築房屋所餘之空地，惟被告擴建自有房屋，利用該土地搭建廚房 ，或充為後院使用，其利用價值非低等情，認原告依不當得利之法律關係，並依 系爭土地申報總額年息百分之八計算，請求被告鄭谷平、鄭谷卿、鄭谷文、鄭黃 寶桂、林李芽、江伯權、孫美珍、謝姜梅蘭、林朝金、陳明枝依占用面積，分別 給付五年內即自八十四年十二月一日起迄八十九年十一月三十日止所獲相當於租 金之不當得利，併自八十九年十二月一日起至返還土地日止，按年給付各該不當 得利，被告游定輝自九十一年九月二十六日起至返還土地之日止，按年給付六千 零五十七元之範圍內，（計算方式詳如附表二），均依法有據，洵屬有理，應予 准許。逾此範圍，即屬無據，應予駁回。
七、原告及被告林李芽、林朝金陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核 原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假
執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此 敘明。
九、據上論結，原告之訴為有一部理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書 、第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文 。
中 華 民 國 九十一 年 十二 月 三十一 日 臺灣桃園地方法院民事第一庭
法 官 邱育佩
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。 法院書記官 陳慧玲
中 華 民 國 九十一 年 十二 月 三十一 日