臺灣臺北地方法院簡易民事判決
原 告 丁○○
訴訟代理人 鍾周亮律師
被 告 戊○○
訴訟代理人 黃景安律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於中華民國95年6月8日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街二九巷二號建物遷讓返還與原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣叁拾陸萬元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告起訴主張：坐落臺北市○○區○○段1小段399、399-2 地號（下稱系爭土地），門牌號碼臺北市○○區○○街29巷 2號房屋（下稱系爭房屋），原為訴外人陳江密（原告祖母 ）、乙○○、甲○○、丙○○所共有，嗣經本院以90年度重 訴字第2594號判決變價分割（下稱系爭分割共有物事件，該 事件原告為陳江密，乙○○、甲○○、丙○○為被告），原 告輾轉自拍定人處買受系爭房、地。但甲○○為阻撓變賣， 與被告通謀虛偽訂立出租系爭房屋之契約（下稱系爭租約） 。系爭租約自屬無效，被告無權占有系爭房地。退步言之， 系爭租約租賃期間自民國93年9月1日起至98年9月1日止，共 5年又1日，但未經公證，依民法第425條第2項規定，無買賣 不破租賃之適用，系爭租約對原告並不繼續存在。爰依民法 第767條前段規定起訴請求，並聲明如主文第1項所示。貳、被告答辯：否認系爭租約為通謀虛偽意思表示訂立，請原告 舉證證明。又系爭租約雖記載起迄年月日為93年9月1日至98 年9月1日，但此乃因被告與甲○○不諳法律，一般民眾習慣 上會將契約起迄日寫同一天，但真意為訂立5年之租約。被 告應在租賃期滿日98年8月31日前搬走，98年9月1日是還鑰 匙、點交房屋的時間。爰聲明：駁回原告之訴，如受不利判 決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執事項：
一、系爭房屋、土地（另有毗連之臺北市○○區○○段1小段399 -3地號土地與門牌號碼臺北市○○街29巷4號、臺北市○○ 街31號房屋等）原為陳江密、乙○○、甲○○、丙○○所共 有，嗣經系爭分割共有物事件判決變價分割，該事件92年6 月30日確定，訴外人張幸松於92年12月18日買受陳江密之應
有部分，93年1月29日登記。之後，張幸松、李麗雪（張幸 松配偶）拍得系爭房屋、土地之全部，而將系爭房屋及土地 ，於94年12月9日出售與原告，同年12月23日登記完竣。（ 本院卷第8至18頁、第42至第52頁、第62至第70頁、第76頁 、第107至108頁、第122至第126頁參照，並經本院調閱本院 93年度執字第34965號卷屬實）。
二、系爭租約乃證人吳林寶鳳（甲○○之母）代理甲○○與被告 簽訂（本院卷第101、103頁參照）。
三、被告訂立系爭租約前，亦曾向丙○○訂立租賃契約，承租與 系爭房屋相連之臺北市○○街29巷4號房屋（本院卷第104頁 參照）。
肆、得心證之理由：
一、本件爭點：
㈠原告主張系爭租約乃被告與甲○○通謀虛偽意思表示而訂立 ，是否有據？
㈡如無據，原告主張系爭租約租賃期間達5年1月，然未公證， 無民法第425條第1項規定之適用，是否有據？二、爭點一方面：
㈠按「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示 無效。」、「代理人之意思表示，因其意思欠缺、被詐欺、 被脅迫，或明知其事情或可得而知其事情，致其效力受影響 時，其事實之有無，應就代理人決之。」民法第87條第1項 前段、第105條前段分別定有明文。又判斷表意人與相對人 是否通謀而互相故意為不符真意之表示，得由彼等彰顯於外 之行為舉止等一切情事，依客觀經驗法則，審查是否符合常 情而認定之。查系爭租約乃證人吳林寶鳳代理甲○○與被告 簽立，則通謀虛偽意思表示事實之有無，自應由證人吳林寶 鳳及被告二人之行為判斷。
㈡次查，被告雖辯稱並無通謀虛偽意思表示而與甲○○訂立系 爭租約之情事，此辯詞亦為證人吳林寶鳳所附和。然查，系 爭房屋面積49平方公尺，雖為磚造老舊房屋，且面臨狹窄巷 道，鄰近多屬老舊公寓，但維護良好，屬自然折舊，生活環 境單純，居住品質尚可，生活圈配置有國小、分局、銀行、 二手市場、醫院，對外交通條件有客運公車、快速道路，系 爭房屋價值約30餘萬，坐落臺北市○○區○○段1小段399地 號土地40平方公尺、399-2地號土地9平方公尺。如分別依39 9地號、399-2地號93年度申報地價每平方公尺29,645元、27 ,910.4 元計算，系爭土地價值1,436,994元（29,645*40+27 ,910.4*9 ≒1,436,994元，整數以下四捨五入，下同）。另 依囑託鑑定所得，399地號、399-2地號土地市價各為每平方
公尺151,250元、77,616元計算，交易價格更高達6,748,544 元等情。有臺北市建成地政事務所91年2月8日萬華字40號土 地複丈成果圖在卷可稽（本院卷第68頁背面參照），並經本 院調閱本院93年度執字第34965號卷附楷模不動產鑑定顧問 股份有限公司93年10月19日93楷字第93SRV2131號鑑定報告 書屬實。僅憑系爭土地申報地價，依土地法第97條第1項計 算，系爭房屋月租金上限約可達11,975元（1,436,994*10％ /12≒11,975）。系爭租約約定之租金每月3,000元，且甲○ ○又無收取分毫押租金。以此條件訂立長達5年之租賃契約 ，衡諸常情，顯有相違。且證人吳林寶鳳對於系爭房屋招租 過程、系爭租約締結經過等又語焉不詳，更自承無法提出收 受租金之證明，益難認系爭租約之真實性。復參諸證人吳林 寶鳳並不否認被告訂立系爭租約前，已向丙○○訂立租賃契 約，承租與系爭房屋相連之臺北市○○區○○街29巷4號房 屋，則以證人吳林寶鳳所居住臺北市○○街29巷12號2樓（ 系爭分割共有物事件判決當事人欄、本院卷第101頁參照） 之地緣關係與證人吳林寶鳳和丙○○之親戚關係，證人吳林 寶鳳豈會不識被告？然證人吳林寶鳳卻證稱訂立系爭租約前 ，伊不認識被告；被告原住何處，如何得知系爭房屋要出租 ，伊均不知道等語（本院卷第103頁參照），在在足認證人 吳林寶鳳所言「當時房屋有漏水，又不能住，我就把房子要 出租」、「本來她只要租一、二年，但是她要我修理，但是 我不願意，並表示：願意給他租久一點，有點保障，請她自 己修繕。」、「我告訴被告：房屋有破爛，所以要自己整理 ，所以金額隨便收收就可以了」、「因為我是老實人，租房 子也不會有簽收據的動作」、「因為我的房子比丙○○的房 子破舊，而且從吳謝氏到我婆婆租屋時，租金都是新臺幣 3,000元，而且我的習慣是租房子給別人都不漲價。」等語 ，均無非迴護被告，不足採信。系爭租約既然為通謀虛偽意 思表示而簽訂，縱使彼等書立有租賃契約書、被告也設籍於 臺北市○○街29巷2號且占有使用系爭房屋，仍不影響被告 與甲○○間無真實租賃關係存在之事實。原告主張，係屬有 據，被告所辯，不足採信。
三、爭點二方面：系爭租約為通謀虛偽意思表示而簽訂，依民法 第87條第1項規定，無效。自無另論系爭租約是否有買賣不 破租賃原則適用之必要。
四、綜上所述，被告與甲○○均無訂立系爭租約之真意，然通謀 而互相故意為不符真意之表示，虛偽簽訂系爭租約，對外表 示有租賃關係之存在，依民法第87條第1項規定，系爭租約 無效，被告占有、使用系爭房屋，即屬無權占有。從而，原
告依據民法第767條前段規定，起訴請求被告遷讓返還系爭 房屋，為有理由，應予允許。
五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應職權宣告假 執行。被告復陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假 執行，核無不合，茲酌定相當之擔保金准許之。陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 95 年 6 月 22 日 臺北簡易庭 法 官 姚念慈
上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，依對造人數檢具繕本向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書，上訴於本院民事合議庭。
中 華 民 國 95 年 6 月 22 日 書 記 官 馬正道