臺灣臺北地方法院民事判決 94年度訴字第5274號
原 告 丙○○
訴訟代理人 江旻書律師
被 告 龍邦食品股份有限公司
法定代理人 甲○○
兼
訴訟代理人 乙○○
上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國九十五年七月
十日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新台幣壹拾柒萬陸仟伍佰元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔十分之八，餘由被告負擔。 事實及理由
壹、程序問題：本件被告經合法通知而未於最後言詞辯論期日到 場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款之情形，應依原告 之聲請，由其一造辯論判決。
貳、原告主張：緣原告與被告龍邦食品股份有限公司（下稱龍邦 公司）於民國九十一年一月十五日，就原告所有門牌號碼台 北市○○街一百一十巷一弄二號三樓全部及同址五樓部分訂 立租賃契約，期間自九十一年一月十五日起至九十三年一月 十五日止，租金每月新台幣（下同）十萬元，嗣於九十二年 二月十五日起調降為每月八萬五千元。惟被告龍邦公司於租 約到期後，藉口房屋遭查封為由拒不遷讓，嗣於九十四年二 月二十五日因系爭三樓房屋拍定移轉第三人施來興所有方點 交遷出，然被告龍邦公司仍占有使用系爭五樓部分。依雙方 簽立之租賃契約第六條約定：「乙方於租期屆滿時，應即日 將租賃房屋誠心按原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張 任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請 求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保 證人丙方，絕無異議」；又第十二條規定：「乙方若有違約 情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因 涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」。 被告龍邦公司自九十三年一月十六日至同年十一月九日止， 占有使用系爭三樓房屋全部及五樓房屋部分受有免付租金之 利益，致原告受有無法使用之損害，以三樓房屋租金每月八 萬五千元計算，被告受有八十三萬三千元之利益；另五樓房 屋部分，自九十三年十一月十日至九十四年七月二十日原告 出售予第三人施來興止，每月以一萬五千元計，被告受有十 二萬五千元之利益，合計被告共受有九十五萬八千元之利益
。依上開租賃契約第六條約定，原告認為違約金以租金一點 二倍計算較為適當，故被告應連帶給付原告一百一十四萬九 千六百元之違約金，及依上開契約第十二條約定之律師費用 六萬元，合計一百二十萬九千六百元，並得扣除押租金三十 萬元。再者，被告乙○○為系爭租賃契約之連帶保證人，自 應依系爭租賃契約第十三條之約定連帶負責等語。並聲明： 被告應連帶給付原告九十萬九千六百元。
參、被告則以：本件系爭建物原係四樓建築，三樓、四樓為原告 所有，被告龍邦公司自成立以來一直向原告承租三樓房屋， 併同被告龍邦公司所有二樓房屋共同設立工廠，被告龍邦公 司並於頂樓加蓋為五樓。則系爭五樓加蓋部分既為被告龍邦 公司出資興建，並由其繳納房屋稅，自不能僅據租賃契約中 使用範圍記載為「三樓全部及五樓部分」即認五樓加蓋部分 為原告所有。又雙方前於八十五年至八十八年間就系爭房屋 約定租金為每月六萬五千元，嗣因五樓加蓋部分遭原告檢舉 ，被告龍邦公司因而妥協同意按月支付金錢，故九十一年一 月十五日至九十三年一月十五日之租賃期間租金每月增加為 十萬元。再者，原告所有之三樓、四樓房屋於九十二年間遭 法院查封強制執行，經常有民眾前往看屋，導致被告龍邦公 司無法正常營運而停業，故原告自九十二年二月十五日起調 降租金為每月八萬五千元，期間被告龍邦公司均按月繳納租 金，從未有拖欠情事。嗣租約到期後，因原告無法退還押租 保證金三十萬元亦因房屋遭拍賣而無法續約，原告遂同意系 爭三樓房屋於拍賣前仍由被告龍邦公司擺放物品，並以押租 保證金抵充租金每月三萬元計，被告龍邦公司並同意於原告 房屋遭拍賣時提供五樓部分予原告暫時居住，且原告亦確實 居住數月等語，資為抗辯。並聲明請求駁回原告之訴。肆、不爭執事項：被告自九十三年一月十六日起至九十三年十一 月九日止，占有使用系爭台北市○○區○○街一一０巷一弄 二號三樓房屋。
伍、得心證之理由：
一、本件原告主張被告龍邦公司於房屋租賃契約至九十三年一月 十五日屆期後，自九十三年一月十六日起至九十三年十一月 九日止，占有使用系爭台北市○○區○○街一一０巷一弄二 號三樓房屋，固為被告所不否認，惟被告則以系爭房屋經原 告同意而使用等語，資為抗辯；是兩造之爭點，厥為被告龍 邦公司於租賃期限屆滿後，占有使用系爭房屋三樓，究竟有 無獲得原告之同意？查本院經通知證人即被告公司之會計孫 美華到庭證稱：租賃契約到期後，伊公司有向原告表示要返 還押金三十萬元，但原告沒有還，所以伊公司就口頭告訴原
告，用押金以每月抵扣三萬元暫住，伊沒有聽到原告表示同 意等語（見本院九十五年五月二十四日言詞辯論筆錄第二頁 至第三頁）；按依前開證人所述，既然系爭租賃契約期限屆 滿後，原告並未表示同意續租，再衡以系爭房屋於期限屆滿 前之九十二年二月十五日以後，每月租金由原來之十萬元已 降為八萬五千元，此為兩造所不爭，則依系爭房屋租賃契約 書第六條約定：「乙方（即被告龍邦公司）於租期屆滿時， 除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠 心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利， 如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金 五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方， 決無異議」，原告對於被告龍邦公司未於租賃期限屆滿後自 動搬離系爭房屋三樓之行為，自可請求被告龍邦公司給付違 約金；又本院考量系爭房屋於九十二年間經法院查封，此為 兩造所是認，該房屋之使用狀態因查封之故而影響其效用， 以及原告於前開租賃期限屆滿後，並未歸還押租金，及違約 金金額之核定，須與每月租金合乎一定之比例等情，本院認 為本件違約金，應以每月租金之零點五倍計算為妥，是原告 依系爭房屋租賃契約書第六條之約定，請求被告給付四十一 萬六千五百元之違約金（每月租金八萬五千元乘以九月又二 十四天，再乘以零點五倍之違約金），自屬有理由，逾此部 分之請求，則無理由，應予以駁回。
二、次查，本件原告另主張被告龍邦公司於房屋租賃契約至九十 三年一月十五日屆期後，自九十三年十一月十日起至九十四 年七月二十日止，占有使用系爭台北市○○區○○街一一０ 巷一弄二號五樓房屋（即四樓頂增建之違章建築），固為被 告所不否認，惟被告龍邦公司則以系爭房屋為其所有等語， 資為抗辯，是本件應審究者，厥為被告是否為系爭房屋五樓 之所有權人，按原告上開主張，固據其提出系爭房屋租賃契 約書，內載有房屋所在地及使用範圍，包含五樓部分云云； 惟該五樓違章建築部分，確為被告龍邦公司所興建一節，業 經被告龍邦公司提出興建系爭五樓房屋之費用單據及房屋稅 繳款書等資料影本為證，是被告龍邦公司辯稱因系爭房屋五 樓部分為違建，原告曾檢舉，為避免遭拆除，乃與原告妥協 同意按月支付金錢予原告一情，自堪信實，是足見上開系爭 房屋五樓部分，其所有權屬被告龍邦公司所有應堪認定，從 而，原告主張被告龍邦公司無權占用上開房屋五樓部分，進 而依系爭房屋契約書第六條約定，請求違約金，自屬無理由 ，應予以駁回。
三、再查，如前述，被告龍邦公司確有無權占用原告系爭房屋三
樓之事實，而原告因本件訴訟支出律師費用共六萬元，復有 卷附收據影本一份在卷可參，再徵以兩造所簽系爭房屋租賃 契約書第十二條約定：「乙方（即被告龍邦公司）若有違約 情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方（即原告）賠償損害 ，如甲方因涉訟所繳之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責 賠償」，準此，原告依憑上開契約約定向被告請求支付六萬 元之律師費用，自屬有理由，應予以准許。
四、末查，被告乙○○於系爭房屋租賃契約中係擔任被告龍邦公 司之連帶保證人，此有卷附該房屋租賃契約書影本一份為憑 ，復為被告乙○○所不爭執，已堪信實；按數人負同一債務 ，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務，民 法第二百七十二條第一項定有明文，查本件被告乙○○即同 意對被告龍邦公司違反系爭租賃契約所生之債務，負連帶清 償之責任，揆依前揭說明，被告乙○○就前開由被告龍邦公 司應給付原告之違約金及律師費用，自應依法負連帶清償責 任。
五、綜上所述，本件原告請求被告連帶給付違約金四十一萬六千 五百元及律師費用六萬元，扣除應返還被告龍邦公司之押金 三十萬元，被告應連帶給付原告十七萬六千五百元，為有理 由，逾此部分之請求，為無理由，應予以駁回。陸、兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予 贅述。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條、第八十五條 第二項。
中 華 民 國 九十五 年 七 月 三十一 日 民事第五庭 法 官 蔡世祺
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 九十五 年 七 月 三十一 日 書記官 黃媚鵑
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