臺灣臺北地方法院民事判決 93年度重訴字第1446號
原 告 甲○○○○
法定代理人 己○○
訴訟代理人 鍾周亮律師
被 告 戊○○
丁○○原名：張梨
丙○○
庚○○
乙○○
共 同
訴訟代理人 張睿文律師
複 代理人 吳忠德律師
上列當事人間請求調整租金事件，本院於中華民國95年7 月19日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告丁○○、丙○○承租原告所有坐落台北市○○區○○段二小段七二三地號土地如附圖所示乙部分土地之應付年租金，被告戊○○、庚○○、乙○○承租原告所有如附圖所示甲、丙、丁部分土地之應付年租金，均應自民國九十三年十一月二十二日起調整為按該土地當年度申報地價年息百分之十計算。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
程序方面：
按非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力。民 事訴訟法第40條第3 項定有明文。次按寺廟財產及法物為寺廟 所有，由住持管理之。監督寺廟條例第6條第1項亦定有明文。 另按「被上訴人係某某兩村人民所組織之寺廟，既有一定之辦 事處及獨立之財產，與乎一定之目的，核與民事訴訟法第40條 第3 項所稱之非法人之團體相當，原審依其管理章程記載內容 ，逕列其機構名稱為當事人，而以其管理人為法定代理人，於 法尚無不合。」（最高法院43年台上字第143 號判例要旨參照 ）。本件原告及管理人己○○業經主管機關台北市政府民政局 登記在案，有台北市北市民三字第09232848800 號寺廟登記證 在卷可稽，亦經本院調閱原告之登記卷宗，查閱屬實，依上開 說明，原告自有當事人能力，己○○以原告法定代理人提起本 件訴訟，自屬合法。是被告辯稱原告無當事人能力，己○○非 原告法定代理人，原告起訴不合法云云，自不足取。原告先位之訴原依民法767條、第179條、第184 條規定，請求 被告拆屋還地、賠償相當於租金之損害，備位之訴依民法第44 2 條規定請求調整租金，此有起訴狀在卷可稽，嗣原告撤回先
位之訴，此亦有綜合辯論意旨狀在卷足憑，且被告亦同意原告 撤回先位之訴，依民事訴訟法第262 條規定，本院自應准許， 亦此敘明。
實體方面：
原告主張：坐落台北市○○區○○段2小段723地號土地（下稱 系爭土地）為原告所有，被告戊○○、庚○○、乙○○向原告 承租系爭土地如附圖所示甲、丙、丁部分，面積各為61、49、 46平方公尺，分別居住於甲、丙、丁部分上門牌號碼台北市○ ○區○○路1 段96巷15、21、23號房屋，被告丁○○、丙○○ 向原告承租附圖所示乙部分，面積98平方公尺，居住於乙部分 上17、19號房屋，兩造間雖有不定期限租賃，但對於租金數額 迭有爭議，有關民國94年度租金，戊○○、庚○○、乙○○向 本院各提存新臺幣（下同）16,500元、13,800元、12,000元， 丁○○、丙○○各提存14,250元、13,600元，共27,850元，原 告亦未領取，而系爭土地公告地價已由59年間每平方公尺48元 調高為21,120元，原告依民法第442 條規定，請求被告應給付 原告之年租金，自起訴時即93年11月22日起調整為按申報地價 10％計算等語。並聲明：戊○○、庚○○、乙○○分別承租原 告所有如附圖所示甲、丙、丁部分土地之應付年租金，丁○○ 、丙○○承租原告所有如附圖所示乙部分土地之應付年租金， 均應自93年11月22日起調整為按該土地當年度申報地價年息10 ％計算。
被告則以：
㈠原告為甲○○○○並無權利能力，自無當事人能力，原告起訴 不合法，應予駁回。另原告法定代理人己○○是否為原告之法 定代理人，亦令人置疑。
㈡系爭17、19號房屋乃丁○○、丙○○之母親張陳足向原告承租 系爭土地所興建，於64年8月8日贈與丁○○、丙○○，租金分 別由丁○○、丙○○繳納。另系爭21、23號房屋為庚○○之祖 父即乙○○之父親張金同向原告承租系爭土地所興建，張金同 死亡後21、23號房屋由乙○○、訴外人柯朝煌、柯朝枝、柯朝 榮、張朝源繼承，嗣張朝源死亡後其繼承人即訴外人張李美花 、張曉莉、張曉甄、張銘信與庚○○協議由庚○○單獨繼承21 、23號房屋，系爭21、23號房屋租金分別由庚○○、乙○○繳 納。又系爭15號房屋為戊○○之父親張合順向原告承租系爭土 地所興建，張合順於90年7月3日死亡後，由張合順之繼承人即 訴外人張黃月英、張寶珠、張寶猜、張寶銀、張寶鳳與戊○○ 繼承，15號房屋之租金由戊○○繳納。至戊○○、庚○○、乙 ○○目前為附圖所示甲、丙、丁部分承租人，丁○○、丙○○ 為附圖所示乙部分承租人，並不爭執，有關94年度租金，戊○
○、庚○○、乙○○業已分別提存16,500元、13,800元、12,0 00元，丁○○、丙○○各提存14,250元、13,600元，共27,850 元。
㈢另兩造就系爭土地之租賃期限未以字據訂立之，為不定期限租 賃，然系爭房屋坐落於河堤邊，屋前僅有4 米巷道為對外聯絡 道路，周邊有建設公司正興建房屋，純屬住家，原告請求調整 租金按系爭土地申報地價年息10％計算，實屬過高，應按系爭 土地申報地價年息2％計算，較為適當。
㈣聲明：原告之訴駁回。
兩造不爭執之事實：
㈠系爭土地為原告所有，戊○○、庚○○、乙○○分別向原告承 租附圖所示甲、丙、丁部分，面積各為61、49、46平方公尺， 附圖甲、丙、丁部分上為系爭15、21、23號房屋，丁○○、丙 ○○向原告承租附圖所示乙部分，面積98平方公尺，附圖乙部 分上有17、19號房屋，為兩造所不爭執，有土地登記謄本在卷 可稽，並經本院履勘現場，製有勘驗筆錄在卷足憑，且經本院 囑託台北市古亭地政事務所測量，有土地複丈成果圖在卷足證 。
㈡附圖乙部分上有17、19號2層樓建物，為一獨立建物，該1樓房 屋屋內相通，丁○○居住於1樓部分，丙○○居住於2樓部分， 為原告與丁○○、丙○○所不爭執，業經本院履勘現場，有勘 驗筆錄在卷足憑。
㈢戊○○、庚○○、乙○○就94年度租金，向本院各提存16,500 元、13,800元、12,000元，丁○○、丙○○各提存14,250元、 13,600元，共27,850元，原告並未領取，為兩造所不爭執，有 本院94年度存字第115、116、117、118、119 號提存書在卷可 證。
得心證之理由：
本件兩造所爭執之處，應在於原告得否請求調整租金？㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增 減其租金，民法第442 條前段定有明文。次按租賃物為不動產 者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所增 加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形 為標準（最高法院20年上字283 號判例要旨參照）。再按「原 告起訴請求增高租金，既未於起訴前向被告為增高租金之意思 表示，其情形與本院48年台上字第521 號判例所示，尚屬有間 ，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自原告起訴時起增高 租金」（最高法院73年度第9次民事庭會議決議參照）。㈡另按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 年息10％為限，土地法第97條第1 項定有明文；而土地法第97
條規定之土地價額及建築物之總價額，土地價額係指法定地價 而言，法定地價係指申報地價，建築物價額則依該管縣、市地 政機關估定之價額，為土地法施行法第25條、土地法第148 條 所明定。本件系爭土地坐落城市地區，自有上開規定之適用。 至所謂之公告地價，依平均地權條列第13、14條等規定，係直 轄市或縣市主管機關於地價評議完竣後，應將評定結果分區公 告地價。所謂之申報地價，依平均地權條列第16條等規定，係 由土地所有權人於公告地價期間申報地價，未申報者，以公告 地價80％為申報地價。而系爭土地93年1 月份之公告地價為每 平方公尺26,400元，申報地價為每平方公尺21,120元，此有公 告地價查詢系統、土地登記謄本在卷可稽（見本院卷2第105頁 、卷1第15頁）。
㈢查依庚○○所提出原告不爭執真正之三份土地租賃合約書記載 （見本院卷1 第71至73頁），庚○○之父親張朝源曾於70、71 、74年度向原告承租系爭土地，租金均按系爭土地公告地價10 ％計算。另依丁○○所提出原告不爭執真正之土地租賃合約書 （見本院卷1第63頁），丁○○曾自84年1月1日起至84年12月3 1 日止，向原告承租系爭土地，租金按系爭土地公告地價10％ 計算。嗣兩造間雖事後未繼續簽訂書面之租賃契約，因原告繼 續收取被告租金，致成立不定期限租賃，使被告應繳納之租金 數額發生爭執，而系爭土地公告地價已由59年間每平方公尺48 元至93年1月份調高為26,400 元，已如前述，亦為被告所不爭 執，堪認系爭土地升值甚鉅，且系爭土地價值之遽漲，係緣自 社會進步所致，惟被告就94年度租金所提存前開金額，依系爭 土地93年1月份申報地價每平方公尺21,120 元計算，均不足申 報地價年息2％，原告主張依民法第442條規定，請求自起訴時 即93年11月22日調整租金，此有起訴狀上之本院收狀戳足憑， 自屬有據。是依本院實際履勘系爭土地，系爭土地及被告居住 之前開房屋位於台北市○○路○ 段96巷內，鄰近國立政治大學 及景美溪旁，交通尚屬便利，附近並有木柵國中、木柵高工， 生活機能尚屬完備，此有本院勘驗筆錄可按，本院認原告請求 以本件訴訟調整兩造間之租金，按系爭土地申報地價年息 10% 計算，已較上開原約定租金按系爭土地公告地價10％計算為低 ，尚屬適當，自屬可取。
從而，原告依民法第442 條規定，請求被告應給付原告之租金 ，自93年11月22日起，每年租金調整為按申報地價10％計算， 為有理由，應予准許。
本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌 與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法78條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 95 年 7 月 31 日 民事第六庭法 官 姜悌文右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並依上訴利益繳納上訴費。
中 華 民 國 95 年 7 月 31 日 法院書記官 林秀娥