臺灣桃園地方法院民事判決 94年度簡上字第19號
上 訴 人 丁○○
訴訟代理人 鍾儀婷律師
複代 理 人 張繼正
丙○○
被上訴人 甲○○
上列當事人間給付租金事件，上訴人對於民國93年12月28日本院
中壢簡易庭92年度壢簡字第1162號第一審簡易判決提起上訴，經
本院於民國95年6 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決不利於上訴人部分廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁 回。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：一、上訴人於民國84年4 月1 日向被上訴人承租門牌號碼桃園縣 中壢市○○街31巷22弄18號1 樓（嗣門牌整編為同市○○○ 路○ 段76巷23弄18號）如原審卷第55頁房屋現場附圖（下稱 系爭附圖）A 區範圍之房屋（下稱系爭房屋），供開設釣蝦 場使用，並於同日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約 定租期自84年4 月1 日起至87年3 月31日止，每月租金新台 幣（下同）11,000元，上訴人應於每年4 月1 日、10月1 日 各給付6 個月份租金。迨系爭租約租期屆滿後，上訴人即未 向被上訴人續租系爭房屋，雙方亦未曾以書面或口頭方式訂 定租約，且上訴人亦未繼續使用系爭房屋，被上訴人更於92 年4 月17日寄發中壢建國路郵局第669 號存證信函予上訴人 ，表示無續約之意思，要求上訴人返還系爭房屋，足認被上 訴人於系爭租約屆期後，已明確反對上訴人繼續使用系爭房 屋，兩造自未就系爭房屋成立民法第451 條規定之不定期限 租約。且系爭房屋內所放置之廚房設備雖為上訴人所有，惟 堆放其內之雜物、垃圾則非上訴人所有，且依系爭租約第17 條約定，上訴人於租期屆滿時留置未搬出系爭房屋之傢俬雜 物等，均視為廢棄物，則上訴人已拋棄其占有，自不得據此 認定上訴人繼續占用系爭房屋。另上訴人所有攤車及生財器 具係放置於系爭附圖B 區（下稱系爭B 區）鐵皮屋及C 區（ 下稱系爭C 區）鐵皮屋前方空地，上訴人於原審93年3 月26
日、同年8 月3 日言詞辯論期日、同年8 月17日勘驗期日所 稱「仍有居住1 樓及2 樓房屋」等語，亦係指系爭C 區鐵皮 屋，並非系爭房屋，上訴人並未自認於系爭租約終止後，仍 繼續占用系爭房屋，且系爭B 區、C 區鐵皮屋及其坐落之基 地均非被上訴人所有，則無論上訴人是否繼續占用系爭C 區 鐵皮屋，皆與被上訴人本件請求無涉，被上訴人自無從據以 對上訴人主張租金給付請求權。
二、上訴人自系爭租約於87年3 月31日屆期終止後，即未再向被 上訴人續租系爭房屋，且上訴人係因取得被上訴人及系爭B 區鐵皮屋所有人即第三人呂學能、乙○○之同意，始將所有 前開攤車放置於系爭B 區鐵皮屋內，此參被上訴人自87年4 月1 日起，至上訴人於92年5 月間搬離系爭C 區鐵皮屋之日 止，長達5 年未向上訴人催討租金即明。上訴人雖曾因被上 訴人、呂學能、乙○○要求補貼系爭房屋及B 區鐵皮屋基地 之部分地價稅，而於系爭租約存續期間補貼數千元地價稅予 其等收受，惟並無被上訴人所指經其不斷催繳租金，上訴人 始於88年間給付35,000元租金之情形，被上訴人復未舉證證 明，自無可採。
三、兩造係因嗣後於桃園縣中壢市○○○路76巷口擺設販賣糖葫 蘆攤位及價格競爭一事發生口角而交惡，被上訴人心生不滿 ，始向台灣桃園地方法院檢察署（下稱桃園地檢署）對上訴 人提出刑事竊盜告訴及本件給付租金訴訟。惟上訴人於系爭 租約屆期後，既未再向被上訴人續租系爭房屋，則被上訴人 提起本件訴訟，請求上訴人給付系爭租金，顯乏依據。原審 未查，以上訴人於系爭租約屆期終止後，仍續向被上訴人承 租系爭房屋，兩造就系爭房屋仍存有租賃契約關係而判命上 訴人給付被上訴人系爭租金625,000 元及遲延利息，即有違 誤。爰提起本件上訴，請求改判如前揭上訴聲明。參、證據：除援用第一審所提證據外，補提系爭房屋租賃契約書 、中壢建國路郵局第669 號存證信函、系爭C 區鐵皮屋照片 及桃園地檢署檢察官92年度偵字第7779號不起訴處分書各1 件為證，並聲請調閱桃園地檢署92年度偵字第7779號竊盜案 件卷宗。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：上訴駁回。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：一、上訴人前與被上訴人訂定系爭租約，向被上訴人承租系爭房 屋供開設釣蝦場使用，嗣系爭租約於87年3 月31日屆期後， 被上訴人原擬收回自用，惟上訴人一再要求續租，經被上訴 人同意後，兩造乃以口頭方式續訂租約。詎上訴人遲未給付
租金，經被上訴人屢次催告後，始於88年間給付35,000元， 嗣後即未給付租金如故，甚至竊走被上訴人所有網子等生財 工具，被上訴人乃向桃園地檢署提起前揭92年度偵字第7779 號刑事竊盜告訴。
二、次查，本件原審卷附系爭房屋現場照片之拍攝地點係在系爭 房屋之範圍內，其中僅釣蝦池內之物品為被上訴人所有，其 餘物品均屬上訴人所有，且依上開照片及系爭房屋與系爭C 區鐵皮屋之進出動線所示，上開C 區部分鐵皮屋對外並無獨 立通道，上訴人如非經過系爭房屋與上開C 區鐵皮屋相鄰部 分之樓梯，根本無法進入C 區鐵皮屋內，上訴人復自承前揭 仍放置於系爭房屋內之廚房設備為其所有，足認上訴人於系 爭租約終止後，確有繼續占用系爭房屋之事實；上訴人辯稱 於系爭租約終止後，其僅繼續使用原非兩造約定承租範圍之 C 區鐵皮屋部分，而未繼續占用系爭房屋，顯非實情。又系 爭C 區部分之土地並非被上訴人所有，被上訴人自無須繳納 該部分土地之地價稅，上訴人自無庸對被上訴人補貼該部分 地價稅，是上訴人於本件94年6 月15日準備程序期日辯稱其 交付被上訴人之前揭數千元款項係為補貼系爭C 區部分之地 價稅，顯非事實。上訴人於系爭租約屆期後，既繼續向被上 訴人承租使用系爭房屋至其於92年5 月間搬離系爭房屋之時 止，自應按月給付被上訴人租金11,000元，經計算自87年4 月1 日起至92年3 月止（自92年4 月起至同年5 月間止之租 金，被上訴人未請求給付），上訴人應給付被上訴人之租金 總額為66萬元，扣除其於88年間給付前揭35,000元後，尚應 給付系爭租金625,000 元（計算式：11,000×12×5 － 35,000＝625,000） 。則被上訴人提起本件訴訟，依租金給 付請求權之法律關係，請求上訴人給付系爭租金625,000 元 及自本件支付命令送達上訴人之翌日起至清償日止，按年利 率百分之5 計算之利息，自屬有據。原判決命上訴人如數給 付系爭租金625,000 元及其遲延利息，自無違誤，爰聲明請 求駁回上訴人之上訴。
參、證據：除援用第一審所提證據外，補提桃園縣政府稅捐稽徵 處中壢分處91年1 期（月）地價稅額繳款書、91年5 期（月 ）房屋稅額繳款書各1 件為證，並聲請訊問證人呂健華。 理 由
一、被上訴人起訴主張上訴人前自84年4 月1 日起至87年3 月31 日止，與被上訴人訂定系爭租約而向被上訴人承租系爭房屋 經營釣蝦場，約定每月租金11,000元，上訴人應於每年4 月 1 日、10月1 日各給付6 個月份租金；上訴人於系爭租約存 續期間，除占用系爭房屋外，並利用位於系爭房屋旁，與系
爭C 區鐵皮屋相鄰處之樓梯，供其進出使用上開非屬於系爭 房屋範圍，亦非屬系爭租約承租範圍之系爭C 區鐵皮屋之用 ，且除該樓梯外，系爭C 區鐵皮屋並無其他對外通道。嗣系 爭租約屆期後，上訴人仍使用系爭房屋，並要求被上訴人繼 續出租系爭房屋供其使用，雙方即以口頭方式訂定租約，租 期自87年4 月1 日起，每月租金11,000元，上訴人即繼續占 用系爭房屋，直至92年5 月間才自系爭房屋遷出而與被上訴 人終止租約；並否認其曾同意上訴人無償使用系爭房屋，且 上訴人僅於88年間給付35,000元租金，而未依約給付其餘租 金。爰提起本件訴訟，本於租金給付請求權之法律關係，請 求上訴人給付系爭租金625,000 元及自本件支付命令送達上 訴人之翌日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息等 語。
二、上訴人則以：兩造固曾訂定系爭租約，由上訴人向被上訴人 承租系爭房屋，約定每月租金11,000元，上訴人於系爭租約 存續期間，並同時利用前揭樓梯，供上訴人進出上開非屬系 爭房屋範圍，亦非屬系爭租約承租範圍之系爭C 區鐵皮屋時 ，上下樓梯使用，且除該樓梯外，系爭C 區鐵皮屋並無其他 對外通道。惟自系爭租約屆期終止後，兩造就系爭房屋並未 另行訂定書面或口頭租約，上訴人即未再給付租金予被上訴 人收受，而上訴人所有前揭廚房設備於系爭租約終止後繼續 放置於系爭房屋內，係因取得被上訴人與第三人呂學能、乙 ○○之同意而放置，且於系爭租約屆期終止後，至上訴人於 92年5 月間自系爭C 區鐵皮屋遷出時止，上訴人雖繼續利用 上開樓梯進出上開C 區鐵皮屋，惟並未占用系爭房屋，自無 從依民法第451 條規定，視為與被上訴人就系爭房屋成立不 定期限租約，而無給付租金予被上訴人收受之義務等語，資 為抗辯。
三、被上訴人主張兩造前曾訂定系爭租約，由上訴人自84年4 月 1 日起至87年3 月31日止向其承租系爭房屋使用，每月租金 11,000元。且於系爭租約存續期間，上訴人除占用系爭房屋 外，並利用前揭樓梯，經過系爭房屋進出系爭C 區鐵皮屋， ，該C 區鐵皮屋並無上開樓梯以外之其他對外通道。嗣系爭 租約屆期後，上訴人仍繼續利用上開樓梯作為進出系爭C 區 鐵皮屋之對外通道，其所有前揭廚房設備亦繼續放置於系爭 房屋內，直至92年5 月間才自該C 區鐵皮屋搬出等情，業據 其提出系爭房屋租賃契約書、中壢建國路郵局第669 號存證 信函、系爭C 區鐵皮屋照片各1 件為證，並為上訴人所不爭 執，堪信屬實。惟被上訴人主張上訴人於系爭租約屆期後， 仍繼續使用系爭房屋，並與其口頭訂定租約，自87年4 月1
日起續租系爭房屋，直至92年5 月間上訴人自行從系爭房屋 遷出時，始終止租約，則為上訴人所否認，上訴人並以前詞 置辯。是本件應審究之爭點為：上訴人於系爭租約於87年3 月31日屆期後，兩造是否曾以口頭方式續訂租約，由上訴人 向被上訴人續租系爭房屋？上訴人於系爭租約屆期後，是否 繼續占用系爭房屋？兩造就系爭房屋是否視為以不定期限繼 續租約？上訴人是否應給付系爭租金予被上訴人收受？四、按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 。」民事訴訟法第277 條前段定有明文。本件被上訴人主張 兩造在系爭租約於87年3 月31日屆期後，曾以口頭方式約定 由上訴人自87年4 月1 日起向其繼續承租系爭房屋，惟為上 訴人所否認，則依上引法文所示，被上訴人自應就此有利於 己之事實負舉證責任。被上訴人雖舉證人呂健華證明兩造曾 約定由上訴人自87年4 月1 日起向被上訴人繼續承租系爭房 屋，惟依呂健華於本件95年4 月13日準備程序期日到庭結證 略稱：伊係呂學能之子，在93年7 月辦妥呂學能死亡之繼承 手續後，伊未曾進入系爭房屋及C 區鐵皮屋，伊所繼承者為 系爭B 區部分之鐵皮屋，系爭房屋與伊繼承之範圍無關，伊 不了解系爭房屋之現場情形，亦不清楚兩造在84年以後是否 續訂租約等語（參本院卷第129 頁）。是依證人呂健華前揭 證述，顯不足以證明兩造於系爭租約屆期後，曾有被上訴人 所指另行以口頭方式約定續租之情形。另依本件相關卷證， 亦無從據為上開認定之依據，被上訴人復未另舉證以實其說 ，其此部分主張自無可採。
五、次按「承租人應依約定日期，支付租金。」民法第439 條前 段定有明文。且按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之 使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期 限繼續契約。」同法第451 條亦定有明文。經查：（一）上訴人於系爭租約屆期後，仍繼續將其所有前揭廚房設備 等物品放置於系爭房屋內，甚至繼續居住於系爭房屋內之 釣蝦場內，直至92年5 月間才在系爭房屋隔壁租屋而搬離 ，上開廚具設備及樓梯均係上訴人所有等情，業經上訴人 於原審93年3 月26日、同年8 月3 日言詞辯論期日、93年 8 月17日勘驗期日分別自認在卷（參原審卷第21頁、第47 頁至第48頁、第50頁至第55頁），核與證人即系爭B 區鐵 皮屋所有人乙○○於原審93年3 月26日、同年12月14日言 詞辯論期日到庭結證略稱：系爭租約在87年4 月到期後， 上訴人仍繼續將東西放在該處，但沒有付房租，上訴人當 初是向伊租房子並租至87年間左右，租期屆滿時，上訴人 不交還承租之房屋，一直到伊另案告上訴人竊盜，上訴人
才搬遷，就上開房屋，伊還要繳納稅金，不可能讓上訴人 無償使用等語（參原審卷第22頁至第23頁、第84頁至第85 頁）。且經本院依職權調閱前揭桃園地檢署92年度偵字第 7779號竊盜案件卷證，審酌證人張俊銨於該件93年2 月17 日、同年3 月9 日偵訊期日證稱：伊在92年1 月或2 月底 ，尚曾看過上訴人交待第三人劉宗鳳自系爭房屋搬東西出 去等語，核與劉宗鳳及上訴人之妻邱彩秀於該件偵查中所 為供證相符（參該偵查卷第128 頁至第131 頁、第147 頁 至第152 頁）；兩造復不爭執系爭C 區鐵皮屋除上開樓梯 外，並無其他對外通道，該樓梯並須經過系爭房屋始能對 外連絡通行，已如前述。綜合以觀，應認被上訴人主張上 訴人於系爭租約屆期後，並未自系爭房屋遷出，仍繼續占 用系爭房屋，直至92年5 月間始自系爭房屋遷出，核屬有 據。上訴人辯稱其於系爭租約屆期前即未繼續經營釣蝦場 ，自系爭租約屆期後即未繼續占用系爭房屋，顯與上開事 證不符，上訴人復未舉證以實其說，所辯自無可取。（二）上訴人雖辯稱其係經被上訴人及第三人呂學能、乙○○之 同意，始將其所有前揭廚具設備等物品放置於系爭房屋內 ，惟既為被上訴人所否認，且依證人乙○○前揭證詞，亦 足明被上訴人及乙○○不可能於系爭租約終止後，由上訴 人無償使用系爭房屋，同意上訴人得將其所有上開廚具設 備等物品無償放置於系爭房屋內。上訴人復未舉證證明被 上訴人曾同意其無償放置上開廚具設備等物品於系爭房屋 內，是上訴人主張自系爭租約屆期終止後，其得無償使用 系爭房屋，亦無可採。
（三）被上訴人雖未能舉證證明兩造於系爭租約屆期後，曾另以 前揭口頭方式另行訂定新租約，已如前述。惟上訴人既與 被上訴人訂定系爭租約而向被上訴人承租系爭房屋，且於 系爭租約屆期後，仍繼續將其所有前揭廚具設備等物品放 置於系爭房屋內，甚至繼續居住於系爭房屋之釣蝦場內， 自屬繼續就系爭房屋為使用收益。且參酌本件支付命令卷 所附存證信函（參該支付命令卷第6 頁至第8 頁），被上 訴人曾寄發上開存證信函催告上訴人給付系爭租金，足認 被上訴人對上訴人上開繼續使用並不即為反對之意思表示 ，則依前引法文規定，應視為兩造以不定期限繼續系爭租 約，其租期並應繼續至上訴人於92年5 月間，因於系爭房 屋隔壁租屋而自系爭房屋搬遷之日止。從而，依前引法文 規定及系爭租約之前揭約定，被上訴人請求上訴人給付自 87年4 月1 日起至92年3 月止（自92年4 月起至同年5 月 止之租金，被上訴人未請求給付），共5 年（折合60個月
）期間，按前揭每月租金11,000元計算，並扣除上訴人於 88年間給付之前揭35,000元，而請求上訴人給付系爭租金 625,000 元（計算式：11,000×60－35,000＝625,000） ，自屬有據。又被上訴人於92年4 月25日向桃園地檢署提 出前揭刑事告訴前，雖曾於同年4 月17日寄發前揭中壢建 國路郵局第669 號存證信函，表示其曾於系爭租約終止前 即反對上訴人續租系爭房屋，惟該信函寄發之時間距系爭 租約於87年4 月1 日起視為不定期限繼續契約之時間已超 過5 年，並係被上訴人為作為該件刑事告訴證據所為之催 告，是其所載內容自不足影響前揭判斷。上訴人辯稱被上 訴人於系爭租約屆期時，即已表示反對上訴人繼續承租使 用系爭房屋，核與前揭判斷不符，並無可取。
六、綜上所述，本件上訴人前揭所辯並不足採，應以被上訴人前 揭主張為可採信。從而，被上訴人提起本件訴訟，本於租金 給付請求權之法律關係，請求上訴人給付系爭租金625,000 元及自本件支付命令送達上訴人之翌日即92年8 月16日起至 清償日止，按年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予 准許。原審命上訴人給付系爭租金及上開遲延利息，並以本 件係屬民事訴訟法第427 條第2 項第8 款規定之簡易訴訟事 件，依同法第389 條第1 項第3 款規定，就此部分依職權宣 告得假執行，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢 棄改判，為無理由，其上訴應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及未經援用之舉證， 經核與判決結果均不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 95 年 7 月 13 日 民事第一庭 審判長法 官 郭琇玲
法 官 林淑鳳
法 官 陳勇松
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 95 年 7 月 13 日 書記官 蔡佳玲