臺灣新竹地方法院民事判決 92年度小上字第28號
上 訴 人 丙○○
訴訟代理人 乙○○
被上訴人 丁○○
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於中華民國92年7月16日
本院新竹簡易庭92年度竹小字第175號小額訴訟事件第一審判決
提起上訴，本院於民國95年6月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用新台幣壹仟柒佰壹拾參元由上訴人負擔。 事 實
甲、上訴人方面
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人丁○○應給付上訴人新台幣（下同）19,850元， 及自民國（下同）92年4月1日起，每年給付上訴人47,650 元。
（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：
（一）原判決理由謂：「…是該樓梯既屬上開建築物專有部分以 外供全體區分所有人共用使用之共同部分，其所有權自仍 應歸屬於上開建築物區分所有權人所共有，非僅屬原告所 有…」等語，惟本件系爭之一樓樓梯，確係登記在上訴人 名下，且有建物登記謄本可證，其所有權自屬上訴人所有 ，而非兩造所共有。再原判決理由亦復敘明：「…上開建 築物第一層樓梯雖隨同系爭房地移轉予原告…」，業明認 系爭之一樓樓梯係移轉登記在上訴人一人之名下，故上揭 原判決理由實有明顯之矛盾。
（二）被上訴人雖主張上訴人購買系爭一樓房地時，並未將樓梯 所占用之面積亦列入買賣價格內加以計價，故上訴人權益 顯無受損云云，惟實則其所述恰與實情相反，上訴人所購 買者，正是本件系爭建物之全部面積109.69平方公尺，而 證人徐立山於原審作證時亦陳稱：上訴人所買的坪數應該 包括樓梯，建物一層的面積有包括樓梯的面積等語，但原 審卻仍誤認上訴人權益未受損，然本件買賣標的物是否原 含一樓樓梯在內，尚有訴外人戊○○代書更知其事，其亦 知賣方即訴外人吳朱美智、吳巧雯、吳巧惠等人（下稱吳 朱美智等，原為被上訴人，嗣於93年2月2日經上訴人具狀 撤回起訴）自知理虧同意補償上訴人房屋稅及地價稅，以
及當時買賣契約內所謂「現況交屋」，只是依現狀承接租 約而交屋，並非指同意樓上住戶無償通行之現況等情，原 審不予傳訊究明真相，遽以無傳訊必要等語搪塞，其判決 實屬不備理由。
（三）上訴人在本件買賣房地所有權移轉登記辦妥前，的確不知 系爭一樓樓梯，竟未另行分割而登記為共同使用部分，卻 僅係登記在上訴人名下，而在91年10月8日經仲介商北區 房屋仲介公司之戊○○代書通知至該公司交付尾款時，方 知此事，當時上訴人之代理人乙○○立即表示異議，主張 房屋、地價稅等稅金係全由上訴人負擔，但被上訴人卻可 無償使用，這樣豈合乎公平，蘇代書乃提議由賣方補償買 方房屋稅及地價稅，且代擬協議書一份，賣方吳朱美智雖 同意，但乙○○當時並未允諾，故上訴人從未明示或默示 同意2、3、4樓住戶，得無償繼續利用上訴人所有之1樓樓 梯房地進出，反之，賣方吳朱美智自知理虧，願僅以補償 房屋、地價稅之方式，彌補上訴人所受損害。原判決不但 憑空推認上訴人係同意，又不肯傳訊當時在場知悉爭執始 末之戊○○代書及承租人施仕賢，其判決實有不公。（四）上訴人代理人乙○○與賣方即吳朱美智訂立系爭買賣契約 時，其第14條所註明之一，承接現有租約，二、現況交屋 等語，實係因賣方當時原出租予承租人施仕賢之租約尚未 到期，故商請買方同意依現況承接租約而交屋，並非吳朱 美智或仲介人當時有明白告知一樓樓梯係登記一樓單獨所 有，卻可任由2、3、4樓住戶通行之「現況」，賣方及仲 介人當時隱瞞該情形，已有違誠信，事後卻藉口「現況交 屋」一語，推稱係上訴人所同意而卸責。
（五）又賣方即訴外人吳朱美智等在與上訴人之代理人乙○○簽 立買賣契約前，曾與上訴人之代理人乙○○在91年3月10 日簽訂乙份「標的現況說明書」，其內除載明「一樓、騎 樓及地下室，計107.69平方公尺」外，就「有無約定專用 或約定共用部分之範圍及使用方式」，係在「否」字空格 內打勾，易言之，賣方當時揭露之買賣標的物，除面積外 並無說明一樓樓梯、騎樓為2、3、4樓住戶共同出入使用 或有何使用方式之約定。可見賣方當時明知其原意係1、4 樓一併出售，而若僅出售1樓予上訴人時，若明白告知1樓 樓梯之使用情形，上訴人方面必定會要求減除樓梯所佔之 坪數，因而故意隱瞞，乃在否字空格內打勾，致上訴人不 知而未主張扣除樓梯面積之價金。又上訴人以原存於買賣 契約內之「標的現況說明書」反駁，實與提出新攻擊方法 有間。況再退萬步言之，上訴人所付價金是否包含系爭一
樓樓梯在內，並不影響上訴人取得該樓梯所有權之事實， 上訴人既為所有權人，自得主張所有權受到被上訴人擅自 通行之損害，原審該認上訴人不能主張所有權受有損害， 殊有未合。
（六）被上訴人與訴外人吳朱美智等間，原互相約定樓梯間之通 行及騎樓通道為「無條件供使用之共同部分」，但其約定 並未由上訴人繼受，上訴人亦未在移轉登記一樓房地前， 受告知有該約定存在而仍同意，其約定自不能對抗上訴人 。且原判決誤信而於判決理由中謂「該建築物設置樓梯之 目的既係供全體住戶公共使用而存在，且可供原告經由該 樓梯通往頂樓」等語，然實則被上訴人在2、4樓均設有鐵 門，而頂樓復與鄰居均同樣搭滿違建，作神廳、倉庫等私 人用途，故上訴人並不能通往2樓，遑論至頂樓，故所謂 樓梯係供公共使用目的而存在，應屬共同使用而為共有等 語，均與實情不合，乃被上訴人欺飾之語，易言之，即指 1樓樓梯於彼而言應為共有，2樓以上至頂樓對其而言，則 為私有。
（七）本件被上訴人謂本件爭議應適用「公寓大廈管理條例」之 規定，由區分所有權人協議以解決系爭樓梯之通行問題， 又每一層房屋所有權人都同樣有提供專屬樓梯作為公共使 用云云。惟本件系爭之1樓樓梯，係登記為上訴人所有， 並非共有，且係在公寓大廈管理條例制定公佈前即已建峻 ，樓梯並未另行劃分單獨之公共使用部分，故基於法律不 溯及既往原則，本件自無適用公寓大廈管理條例之餘地。 且關於上訴人所提出應適用新修正公佈之公寓大廈管理條 例之抗辯，按民事訴訟法第436之28規定：「當事人於第 二審程序不得提出新攻擊或防禦方法。但因原法院違背法 令致未能提出者，不在此限。」依上開規定，被上訴人自 不得提出在原審所無之新攻擊防禦方法，故此項防禦方法 自不應予以斟酌。又退萬步言之，新修正之公寓大廈管理 條例（93.1.2施行）第55條第2項但書，將第7條各款不得 約定為專有部分之限制，特別予以排除，亦可知本件無適 用新修正之公寓大廈管理條例之餘地。
（八）按無權占有他人土地，可能獲得相於租金之利益，為社會 通常之觀念（最高法院91年度台上1695號判例參照），本 件系爭樓梯係登記為上訴人所有，為兩造所不爭，亦為原 審判決所認定之事實，是被上訴人既無權使用上訴人之系 爭樓梯房地，上訴人自得依不當得利法則請求被上訴人返 還，以資彌補自己所受之損害。詎原判決竟反乎上開判例 見解，認上訴人之主張無據，其判決自有不適用法則之違
法。
乙、被上訴人方面
一、聲明：
（一）上訴駁回。
（二）第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：
（一）系爭房地一樓旁側之樓梯，訴外人吳朱美智等並未出售予 上訴人，僅因一樓樓梯無法分割必須附著於一樓主建物之 上，始於辦理一、四樓分割及移轉登記時，隨同一樓主建 物移轉登記予上訴人，實者上訴人並未購買一樓樓梯，上 訴人主張被上訴人使用該樓梯通行於二、三、四樓，應支 付上訴人相當於租金之不當得利，實無理由：
1、訴外人吳朱美智等出售第一層房地予上訴人時，僅將第一 層樓之店面及地下室以總價1000萬元出售予上訴人，並不 含第一層樓不需使用之樓梯間，此由證人徐立山於原審證 述：當時原告（即上訴人）買的是店面…成交價的1000萬 元因為是店面，不是用坪數計算價額，當時雙方的重點在 於承接租約及現況點交等語可證，按上訴人當時所購買的 既是第一層之店面，且是現狀使用之狀況，依常情判斷， 以上訴人之立場自不可能購買通往二、三、四層而第一層 不需使用之樓梯，訴外人吳朱美智等更不可能將二、三、 四層必須使用之樓梯出售予上訴人，是訴外人吳朱美智等 出售系爭房地第一層予上訴人時，確未將通往二、三、四 層之樓梯一併出售予上訴人。而該樓梯之所以隨同第一層 店面主建物登記在上訴人名下，乃因嗣後辦理一、四樓分 割及移轉登記時，一樓樓梯無法單獨分割必須附著於一樓 主建物上，上訴人乃因此多移轉登記了一樓樓梯部分，故 事實上上訴人並未買受樓梯之部分。雖證人徐立山於原審 作證時陳稱：上訴人所買的坪數應包括樓梯云云，惟其亦 證稱：當初買賣不是以坪數計價，雙方都未談到一坪的價 格等語，則既非以坪數計價，又以現狀使用狀況買賣點交 ，如何謂上訴人所買的坪數應包括樓梯？是證人徐立山之 證詞並無法遽斷訴外人吳朱美智等確有將上開房地第一層 之樓梯出售予上訴人，該樓梯已為上訴人所買受。 2、又上訴人之上訴理由謂：「上訴人在本件買賣房地所有權 移轉登記辦妥前，的確不知系爭一樓樓梯竟未另行分割而 登記為共同使用部分，卻僅登記在上訴人名下，而在91年 10月8日仲介商北區房屋仲介公司之戊○○代書通知至該 公司交付尾款時，方知此事，…」。倘上訴人購買系爭房 地第一層時包含旁側通往二、三、四樓之樓梯，上訴人如
何謂一樓樓梯原應另行分割為共同使用部分？足證上訴人 購買系爭房地第一層時確實未含一樓樓梯部分。 3、上訴人所購買之系爭房地既未含一樓樓梯，上訴人是否為 系爭一樓樓梯之所有權人尚待釐清，因此二、三、四樓之 所有權人使用該樓梯，上訴人受有何損害可言，從而上訴 人主張被上訴人使用該樓梯應支付上訴人相當於租金損害 之不當得利，自無理由，原審判決駁回上訴人一審之訴， 並無不當。
（二）退步言之，縱使上訴人購買系爭房地一樓時包括旁側之樓 梯，惟該樓梯間係供建築物之二、三、四樓房地進出共同 使用，騎樓係供公眾通行之處，且經原區分所有權人約定 為無條件共同使用部分，依新修正公寓大廈管理條例第24 條區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例 所訂之一切權利義務之規定，被上訴人亦得主張無條件使 用該樓梯及騎樓：
1、公寓大廈管理條例施行前已取得建照執照之公寓大廈，依 92年12月31日修正公佈之公寓大廈管理條例第55條規定， 應依該條例規定成立管理組織，故公寓大廈管理條例施行 前已取得建照執照之公寓大廈，仍屬公寓大廈管理條例規 範之對象。而依上開新修正公佈之公寓大廈管理條例第3 條第6款規定可知，公寓大廈專有部分得經約定供共同使 用成為「約定共用部分」，最常見之「約定共用部分」之 標的，如騎樓，雖依建物所有權第一次登記法令補充規定 第11點之1規定，區分所有建物之騎樓，得以主建物內標 示騎樓辦理登記，成為專有部分之一部分，惟依內政部86 年4月17日台內營字第8672620號函表示，法定騎樓應供不 特定人通行使用，應為公寓大廈共用部分或約定共用部分 ，並不得約定專用。又性質上應供共同使用之設施，如樓 梯間、電梯間、走道、通道…等，雖以附屬建物辦理登記 ，成為專有部分，但性質上卻必須提供作為共同使用，亦 為約定共用部分之標的。是本件上訴人主張系爭房地旁側 之樓梯間及前方騎樓，姑且不論上訴人於91年3月30日向 訴外人吳朱美智等購買之系爭一樓房地是否包括通往二、 三、四樓位於系爭房地一樓旁側之樓梯，亦不論91年10月 7日辦理過戶時，上開樓梯間已隨同系爭房地辦理移轉予 上訴人，依前揭所述，系爭房地一樓旁側之樓梯及騎樓， 性質上應屬得約定共用部分之標的。
2、系爭房地於該建築大樓完成時，因區分所有建物其樓梯間 通行及騎樓通道等共同使用部分，測繪於區分所有建物內 ，並未另行測繪公共使用面積，惟該建築大樓之區分所有
權人相互間已約定樓梯間之通行及騎樓通道為「無條件供 使用之共同部分」，此為該建築大樓完成至今20餘年不變 事實之現況，是系爭房地之樓梯間及騎樓早經原區分所有 權人間約定無條件共同使用，且時間長達20餘年，既為不 爭之事實，系爭房地之樓梯間及騎樓自屬該棟建築物之約 定共用部分，則依修正公佈之公寓大廈管理條例第24條， 區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例所 定之一切權利義務之規定，被上訴人自得對事後繼受一樓 房地之上訴人主張無條件使用共用部分即樓梯間及騎樓， 上訴人主張上開約定不能對抗上訴人，洵不可採。（三）又按「當事人於第二審程序不得提出新攻擊或防禦方法。 」民事訴訟法第436條之28定有明文，是姑且不論上訴人 所提出之上證一號「標的現況說明書」是否採為上訴人有 利之認定，依上開規定，小額程序之判決，於第二審程序 不得提出新攻擊或防禦方法，上訴人提出上證一號之主張 亦於法未合，不可為採。況退步言之，實者上證一號之「 標的現況說明書」亦不足採為上訴人有利之認定，按被上 訴人並未將一樓房地旁側之樓梯出售予上訴人，已如前述 ，且事實上一樓房地並不需要使用該樓梯，故被上訴人於 「標的現況說明書」上就「有無約定專用或約定共用部分 之範圍」勾選否，並無疑問，且反足證訴外人並未將一樓 房地旁之樓梯出售予上訴人，按果非如此，上訴人自承購 買系爭房地前看過現場，對該棟建物之使用狀況清楚明白 ，上訴人果有購買樓梯，其為何未對其所購買之樓梯供二 、三、四樓之住戶使用提出質疑？直至上訴人所自承因無 法分割共同使用部分，登記在上訴人名下之後，上訴人始 提出質疑，甚且據此向被上訴人索賠，豈非無疑？是上訴 人所提出之上證一號，不足採為上訴人有利之認定，反證 上訴人確未購買本件所爭執之樓梯，上訴人請求被上訴人 給付相當於租金損害之不當得利，確無理由。
（四）又分割系爭樓梯僅涉及建坪增減問題與地坪無關，因此縱 使一樓樓梯分割因而使上訴人認為買賣坪數不足而須補償 時，亦應是僅建坪減少以一樓樓梯投影面積約7平方公尺 而已（地坪不影響），而且一樓樓梯懸浮在一、二樓間， 其上係二、三、四樓層通行之用，其下仍是上訴人在使用 。按上訴人與訴外人吳朱美智等簽立系爭房地買賣契約之 買買價金計1,000萬元，買賣建坪107.69平方公尺計算： 一樓樓梯分割縱使要補償之合理價金計約325,000元（ 10,000,000/107.69平方公尺X 7平方公尺/2≒325,000） ，而非如上訴人按地坪109平方公尺的1/4約27.25平方公
尺計算，則一樓部分約2,560,000元（10,000,000/27.25 平方公尺X 7平方公尺≒2,560,000）再加上騎樓部分約 1,460,000元（10,000,000/27.25平方公尺X4平方公尺≒ 1,460,000），共計須補償約400萬元。 理 由
一、本件上訴人於原審起訴主張：上訴人之父乙○○於91年3月 30日與訴外人吳朱美智等人就坐落於新竹市○○段○○段 101之9地號土地及其上389建號：建物門牌為新竹市○○路 26號房地（含地上一層及騎樓、地下層，下稱系爭房地）訂 立不動產買賣契約，約定由上訴人以1,000萬元向訴外人吳 朱美智等購買上開房地，並於91年10月7日將系爭房地第一 層及地下室所有權移轉登記在上訴人名下。又系爭房地係坐 落在地下一層、地上四層之建築物上，占有上開101之9地號 基地面積109平方公尺之應有部分為12分之3，系爭建物面積 則為第一層面積72.99平方公尺、騎樓面積16.10平方公尺、 地下層面積18.60平方公尺，共計面積107.69平方公尺。而 系爭建物上之第二、三層樓之所有人係被上訴人，土地持分 2分之1，第四層樓則為訴外人吳朱美智等三人共有，土地持 分各12分之1（嗣於92年5月1日以買賣為原因移轉登記予被 上訴人）。系爭建物二、三層樓之所有人即被上訴人及原第 四層樓之所有人即訴外人吳朱美智等人，均利用上訴人所有 之第一層樓房地作為其通道（樓梯位置有一道牆隔開），含 使用騎樓地面積共11.55平方公尺，而上訴人所有土地之申 報地價每平方公尺為44,357元，則被上訴人使用上訴人土地 進出之價值為512,323元（44,357ｘ11.55＝512,323元）， 房屋價值則以一般建築費用每平方公尺10,600元計算，則被 上訴人使用上訴人房屋進出之價值為202,430元（10,600ｘ 11.55＝202,430元）。另一樓通往二樓之樓梯建築費用以8 萬元計算，故被上訴人使用上訴人房地之價值總共為714,75 3元。又依土地法規定，城市地方房屋之租金以不超過土地 及建築物申報總價額年息百分之10為限，是上訴人每年受有 相當於租金之損害為71,475元（714,753ｘ10%＝71,475元） 。而建物第二、三層樓既為被上訴人所有，則其即應以三分 之二負擔上訴人所受之損害金47,650元。又因上訴人係於91 年10月7日取得系爭房地，故上訴人因被上訴人自91年10 月 8日起至92年3月7日止，使用系爭房地進出受有5個月之損害 金共計19,850元（47,650ｘ5/12=19,850），爰依民法第179 條規定訴請被上訴人給付19,850元，及自92年4月1日起每年 給付上訴人47,650元相當於租金之損害金。二、被上訴人則以：上訴人當初向訴外人吳朱美智等購買系爭房
地之價格1,000萬元純係購買店面，並未將樓梯所占用之面 積亦列入買賣價格內加以計價，亦即系爭房地一樓旁側之樓 梯，訴外人吳朱美智等並未出售予上訴人，僅因一樓樓梯無 法分割必須附著於一樓主建物之上，始於辦理一、四樓分割 及移轉登記時，隨同一樓主建物移轉登記予上訴人，實者上 訴人並未購買一樓樓梯，上訴人主張被上訴人使用該樓梯通 行於二、三、四樓，應支付上訴人相當於租金之不當得利， 實無理由等語，資為抗辯。
三、上訴人主張其父乙○○於91年3月30日向訴外人吳朱美智等 以1,000萬元購買系爭房地，並於91年10月7日將系爭房地所 有權移轉登記予上訴人。而被上訴人係系爭建物二、三、四 層樓建物所有權人，出入均使用上訴人所有系爭一樓牆壁外 側之樓梯進出，且須經由上訴人所有之騎樓地對外通行等情 ，為兩造所不爭，並有上訴人提出之不動產買賣契約書、土 地登記謄本各一件、建物登記謄本三件及照片三幀附卷可稽 ，自堪信為真實。
四、上訴人復主張其取得系爭房地後，被上訴人每日仍利用其所 有系爭房地旁側之樓梯間及前方騎樓作為通道對外進出，顯 有損害其權益，並認原審判決有如前所述之判決理由矛盾及 判決不適用法規或適用不當情形，惟為被上訴人所否認，並 以前開情詞置辯，經查：
（一）上訴人所有坐落新竹市○○路26號第1層樓店面（含地下 室）之房地係坐落在地下一層、地上四層之建築物上，四 樓頂加蓋違章建物一層，面對一樓左側留有一通道及樓梯 供上二、三、四樓，不需經二、三樓室內等情，業據本院 履勘現場屬實，並有照片二幀附於原審卷內可稽（原審卷 第23頁正、反面），而前開建物原核准層、棟、戶數為地 下一層地上四層一棟一戶，嗣經新竹市政府核准區分為地 下層及第一層一戶、第二及第三層一戶、第四層一戶，分 戶後建築物層、棟、戶數合計為地下一層、地上四層一棟 三戶等情，有新竹市政府公務局91年7月24日市工使字 0910012627號函附卷可稽（原審卷第20頁），則上訴人所 有之一樓及被上訴人所有之二、三、四樓建物，分具構造 上之獨立性，且均有獨立之出入門戶，並已辦理分戶之區 分所有型態，自得為區分所有權之客體，核先敘明。（二）按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附 屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，民法第799 條 前段定有明文。所謂共同部分，指公共出入之大門、樓梯 、地基、走廊、屋頂突出物等性質上不許分割而獨立為區 分所有客體之部分而言。查系爭建築物起造於69年間，因
係舊式大樓故樓梯間通行及騎樓通道等共同使用部分，分 別測繪於各區分所有建物之內，並未另行測繪公共使用面 積等情，為兩造所不爭，惟前開樓梯及騎樓通道既為二、 三、四樓通行所必要，且經被上訴人及原一、四樓之區分 所有權人即訴外人吳朱美智等人間約定樓梯間之通行及騎 樓通道為供全體區分所有權人使用之共同部分，縱一樓樓 梯及通道未另行測繪公共使用面積而隨同第一層主建物原 登記為訴外人吳朱美智等所有，嗣並出賣移轉登記予上訴 人所有，惟其構造上與上訴人所購買之一樓店面分離，性 質上亦係供整棟建物之全體區分所有權人共同使用，應認 屬全體區分所有權人共用部分，而應依其設置目的由全體 住戶為通行使用。
（三）上訴人雖以原判決理由先謂「…是該樓梯既屬上開建築物 專有部分以外供全體區分所有人共用使用之共同部分，其 所有權自仍應歸屬於上開建築物區分所有權人所共有，非 僅屬原告所有…」，復敘明「…上開建築物第一層樓梯雖 隨同系爭房地移轉予原告…」云云，而認原審判決理由矛 盾云云。惟按第438條至第445條、第448條至第450條、第 454條、第455條、第459條、第462條、第463條、第468條 、第469條第1款至第5款、第471條至第473條及第475條第 1項之規定，於小額事件之上訴程序準用之。民事訴訟法 第436條之32第2項定有明文。是依上開條文觀之，民事訴 訟法第469條第6款判決不備理由或理由矛盾者之當然違背 法令之情形，於小額訴訟程序上訴審程序中並無準用之規 定，從而上訴人自不得以原審判決有判決不備理由或理由 矛盾為其提起本件上訴之論據。
（四）又上訴人之訴訟代理人乙○○自承其於簽訂上開不動產買 賣契約書前曾至系爭房地現場查看屋況，並知悉系爭房地 牆壁外側留有通路設置樓梯供上開建築物之第二、三、四 層樓房住戶進出，且同意現況交屋等情，是上訴人購買系 爭房地時，應無不知上開建築物之第二、三、四層樓房之 住戶其後仍會依原有樓梯通道進出使用之理，上訴人既知 悉其所購買一樓旁之樓梯無法僅供自己使用、收益及處分 ，而須供上開建築物之全體住戶共同使用，惟仍同意依現 狀買受系爭一樓房地，則其嗣後主張被上訴人通行該處樓 梯，致其有權益受損害之情，尚無足採。至騎樓依道路交 通管理處罰條例第3條名詞釋義既將之列屬於道路範疇內 ，而認係屬供公眾通行之地方，不得未經許可在騎樓處擺 設攤位及曝曬物品，是被上訴人經由上訴人所有系爭房地 騎樓處對外通行，既係行經供公眾通行之處，顯無侵害上
訴人私有權利情事，應堪認定。則上訴人主張被上訴人使 用其所有騎樓作為通道對外進出，顯有損害其權利云云， 亦無足採。至上訴人所引最高法院61年台上字第1695號判 例，係屬無法律上原因而通行他人土地，與本件被上訴人 係通行供全體住戶共同使用之樓梯，且上訴人亦未受有損 害之情形不同，自不可比附援引，附此敘明。
（五）又證人即見證兩造簽訂上開不動產買賣契約之北區房屋公 司不動產經紀人徐立山於原審證稱：「（買賣契約書上所 書立的標的物價款折算坪數每坪金額？）標的物價金一千 萬元，當時原告買的是店面，被告吳朱美智當時委託我們 賣的是一、四樓，當時該大樓的分戶是一、四樓一戶，二 、三樓一戶，但是原告只要買一樓，所以才會有分割的動 作。而成交價的一千萬元因為是店面，不是用坪數計算價 額，當時雙方的重點是在承接租約及現狀點交」、「（建 物一層的面積有無包括樓梯的面積？）有」、「（樓梯的 面積有幾坪？）有幾坪並沒有細算」、「（當初買賣時有 無談到一坪一百二十五萬元？）沒有，不是以坪計價。雙 方當時談買賣時原告出價八百萬元，被告吳朱美智不同意 ，原告加價到一千萬元，雙方都未談到一坪的價格。且原 告提到一百二十五萬元是土地坪數，不是建坪」等語（原 審卷第74至77頁），已就訂約時並非以坪數計算買賣價金 ，及一樓樓梯有隨同系爭房地出售予上訴人乙節證述明確 ，則上開建築物第一層樓梯雖隨同系爭房地移轉予上訴人 ，惟買賣雙方既非以加計樓梯後之建物面積計算買賣價金 ，是上訴人主張被上訴人使用一樓樓梯損及其權益等語， 亦難採信。至原審雖未依上訴人之聲請傳訊北區房屋公司 代書戊○○及承租人施仕賢到庭，惟已詳敘其不予傳喚之 理由，並就其調查證據、認定事實及形成心證之經過載明 於判決書中，並無不備理由之情形可言。況本院依上訴人 之聲請通知證人戊○○到庭，其亦證稱僅代買賣雙方擬稿 ，渠等有無協議及一樓樓梯爭議如何，其不清楚等語（卷 一第91、92頁）。再者，上訴人於原審所提出之協議書， 亦無出賣人吳朱美智等之簽名，且上訴人自承嗣後其與吳 朱美智等並未達成協議，則訴外人吳朱美智既未與上訴人 達成補償使用上訴人系爭房地損失之協議，且二、三、四 樓之住戶經由上開建築物共同使用部分對外通行，並無損 及上訴人之權益，已如上述，則原審認無傳喚上開證人之 必要，並無何判決不備理由之處。
（六）上訴人又主張其與訴外人吳朱美智等在簽訂買賣契約前曾 簽訂乙份「標的現況說明書」，其內除載明「一樓、騎樓
及地下室，計107.69平方公尺」外，就「有無約定專用或 約定共用部分之範圍及使用方式」，出賣人係在「否」字 空格內打勾，因認出賣人係故意隱瞞，致上訴人不知而未 主張扣除樓梯面積之價金云云，並提出標的物現況說明書 一份為證。惟查上訴人之訴訟代理人乙○○於簽約前曾至 系爭房地一、四樓查看屋況，已明知爭房地牆壁外側留有 通路設置樓梯係供上開建築物之第二、三、四層樓房住戶 進出已如前述，上訴人亦不否認其於買賣過程已知悉系爭 樓梯未單獨測繪分割為共有並要求出賣人有所補償等情， 準此，上訴人就其所購買之一樓旁之樓梯係供全體住戶共 同通行使用應知之甚詳，是即便前揭「標的現況說明書」 未就此部分據實詳載，仍無礙於上訴人之認知，不致影響 本院之判斷。
五、綜上所述，本件並無上訴人所主張原審判決有適用法規不當 、不適用法規及判決不備理由等違背法令情事，原審判決駁 回上訴人之請求，核無不合，上訴人意旨指摘原判決不當， 求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋 庸再予審酌，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之32 第2項、第449條第1項、第78條、第436條之32第1項及第436 條之19第1項規定，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 7 月 12 日 民事第二庭 審判長法 官 楊明箴
法 官 彭淑苑
法 官 黃美盈
以上正本，係照原本作成。
不得上訴
中 華 民 國 95 年 7 月 12 日 書記官 許麗汝