最高法院民事判決 八十七年度台上字第二○號
上 訴 人 陳金榮
訴訟代理人 周世傳律師
被 上訴 人 李煌仁
鼎陽建設股份有限公司
右 一 人
法定代理人 麥寬成
右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十六年三月四日台灣高等法院
第二審判決（八十四年度重上字第三九六號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於駁回上訴人其餘上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。 理 由
本件上訴人主張：伊於民國七十八年七月十七日向被上訴人李煌仁購買坐落台北市○○區○○段二小段四三號土地上所建福爾摩莎大樓第八層編號Ｅ房屋及地下四層編號七號停車位暨所屬基地應有部分，約定總價為新台幣（下同）二千七百三十八萬元，被上訴人鼎陽建設股份有限公司（以下簡稱鼎陽公司）為李煌仁之連帶保證人，伊已依約分期繳交價金一千零二十三萬元。系爭房地並非位於台北市信義計劃區內，詎李煌仁竟詐稱其係於台北市信義計劃區內，以招攬訂戶，致伊陷於錯誤而為買受之意思表示，經伊於八十三年十二月八日委請建築師查證，始知被騙。爰依民法第九十二條第一項規定，以起訴狀繕本之送達撤銷其意思表示。李煌仁前所收受之上開價金，即屬無法律上之原因而受利益，應返還予伊。縱認李煌仁得解除系爭買賣契約，惟其沒收伊已繳之上開價金為違約金，亦屬過高，應予核減，超過該核減後違約金之部分，伊仍可依不當得利法則請求返還等情。求為命被上訴人連帶給付伊一千零二十三萬元及加付法定遲延利息之判決（原審就其中二十一萬三千六百八十七元五角本息部分為上訴人勝訴之判決，此部分依法不得上訴第三審，已告確定）。被上訴人則以：伊未向上訴人表示系爭房地係坐落於信義計劃區內，並無詐欺可言。上訴人自八十一年八月起即未依約繳付價金期款，屢經伊催告，上訴人仍不給付，伊業於八十二年十二月一日依約解除買賣契約並沒收上訴人已付之價金充為違約金，該違約金尚不足填補伊所受損害，並無過高，上訴人請求返還系爭價金，自屬無理等語，資為抗辯。
原審以：被上訴人李煌仁以被上訴人鼎陽公司為連帶保證人，於七十八年七月十七日與上訴人訂立買賣契約，將系爭房地以總價二千七百三十八萬元出賣予上訴人，上訴人已付價金一千零二十三萬元，惟自八十一年八月起即未依約繳付價金期款，經李煌仁於八十二年二月二十四日、三月十九日、八月二十五日催告，上訴人仍未給付，李煌仁業於八十二年十二月一日以郵局存證信函為解除契約之意思表示，上訴人並於同年月二日收受該信函等情，為兩造所不爭。系爭買賣契約雖以工程進度為買賣價金期款之清償期，惟並無約定李煌仁之通知及催告上訴人繳款，須附具其已達約定工程進度之證明，有買賣契約書可稽，且系爭房屋施工是否已達預定之工程進度，上訴人可隨時到場查知，該房屋並已於八十二年五月二十四日完工，取得使用執照及所有權狀，有該所有權狀可考，足證李煌仁確係按工程進度催繳價金期款，上訴人主張李煌仁
通知及催告伊繳款未附工程進度證明而不生效力云云，並非可採。系爭房屋雖由「新東陽、昇陽機構」投資興建，惟李煌仁出賣系爭房地以鼎陽公司為連帶保證人，足見其已提供相當之擔保，該房屋業興建完成辦妥第一次所有權登記，迄無第三人出面主張權利，為兩造所不爭，上訴人主張伊有正當理由恐第三人主張權利，得拒絕支付價金云云，顯無足取。系爭買賣契約約定：上訴人未依所訂付款辦法履行時，應加付滯納金，如逾期二十日經李煌仁催告仍未全部繳清時，即視為違約，李煌仁得解除契約，上訴人已繳之全部價款應無條件同意由李煌仁沒收作為違約金。為兩造所不爭，並有買賣契約書可憑。上訴人自八十一年八月起即未依約繳納買賣價金，逾期二十日以上，經李煌仁多次限期催告仍未繳清，則李煌仁於八十二年十二月一日依上開約定解除系爭買賣契約，自無不合。至上訴人主張李煌仁詐稱系爭房地坐落於台北市信義計劃區內，致伊陷於錯誤而向其買受云云，為被上訴人所否認，上訴人復未舉證以實其說，其提出之廣告說明書並載明系爭房地係坐落於台北市信義計劃區世貿中心正對面，而系爭房地確與信義計劃區相鄰近，難謂該廣告有何誇大不實之處。況上訴人於購買系爭房屋前，衡之常情，當已至現場察看，對於系爭房地是否屬於該區範圍，已可明瞭，始決定買受，顯非僅憑上開廣告之說明而為買受之決意。系爭買賣契約並業據李煌仁於八十二年十二月一日合法解除，溯自訂約時失其效力，上訴人嗣後自無再為撤銷其意思表示之餘地。核系爭買賣契約所定違約金之性質為因不履行而生損害賠償總額之預定，其是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。系爭房地之買賣總價為二千七百三十八萬元，參之上訴人主張以財政部核定之七十八年至八十一年間房地產買賣業同業利潤標準，其純利率為百分之十八，則上訴人如履行給付買賣價金之債務，李煌仁可得之純利潤為四百九十二萬八千四百元。又李煌仁於八十二年十二月二日解除系爭買賣契約時，系爭房地如能順利轉售，其價格與原買賣總價之價差為五百七十四萬八千六百元，有財團法人中華營建基金會鑑定報告可參，是李煌仁因受房地產市場價格下跌之影響，並受有上開價差之積極損害。合計其因上訴人違約，所受之上開積極損害及消極損害為一千零六十七萬七千元。惟李煌仁因上訴人之一部履行而受有該金額法定利息之利益，自八十二年十二月二日解除契約時起至八十四年三月十五日本件起訴時止，共十五點五個月，按法定利率年息百分之五計算，為六十六萬零六百八十七點五元，應予扣除。核計其所受損害額為一千零一萬六千三百十二點五元，其沒收上訴人已繳價金一千零二十三萬元充為違約金，顯屬過高，應予核減為一千零一萬六千三百十二點五元，其餘二十一萬三千六百八十七點五元應返還上訴人，始為平允。從而，上訴人請求被上訴人連帶給付伊一千零二十三萬元及加付法定遲延利息，其中超過二十一萬三千六百八十七點五元本息部分，洵屬無據，不應准許。爰維持第一審所為上訴人此部分敗訴之判決，駁回其上訴。
查原審認上訴人如依約繳付價金，李煌仁原可得利潤為四百九十二萬八千四百元，因上訴人違約，經李煌仁解除契約，系爭房地於解約時市價跌落，其價值較原買賣總價相差五百七十四萬八千六百元。果爾，李煌仁因系爭房地價值減少所受損害，應已包括其原可得之利潤在內。原審未注意及此，竟併計上開二項金額為李煌仁所受之損害額，已難謂洽。次查上訴人於系爭契約解除前已付價金一千零二十三萬元，上訴人主
張其各期繳款金額自各該年最末繳款日起算至解約前一日止之利息，即為李煌仁因其一部履行所受利益，應比照減少違約金云云（原審卷一四○頁背面、二八五頁背面）。原審未說明其何以不足採之理由，就此部分遽為不利於上訴人之認定，亦有未合。末查系爭房屋買賣契約第一、二、三條約定，李煌仁出售系爭房屋面積為四三‧二四坪、停車位七‧八九坪，如與地政機關登記面積相差超出百分之一時，應就超出部分按房地總價依比例相互補貼（第一審卷九、十頁）。經中華營建基金會鑑定結果，認系爭房屋之實際登記面積為四九‧七五坪，較上開約定面積短少一‧三八坪，有該會鑑定報告書可稽。則上訴人主張面積短少應扣減系爭買賣價款（原審卷二八六頁），似非毫無可採。乃原審對於上訴人此項攻擊方法，恝置未論，遽為上訴人不利之判決，並有可議。上訴論旨，指摘原判決於其不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 一 月 八 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 許 朝 雄
法官 陳 國 禎
法官 李 彥 文
法官 陳 重 瑜
法官 曾 煌 圳
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十七 年 一 月 二十 日
, 台灣公司情報網