最高法院民事判決 八十七年度台上字第一二七號
上 訴 人 趙麒麟
被上訴人 黃紅蟳
陳明華
張木貴
張海杉
右當事人間請求確認合建契約存在事件，上訴人對於中華民國八十六年三月二十四日
台灣高等法院台南分院第二審判決（八十五年度重上字第六五號），提起上訴，本院
判決如左：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人主張：被上訴人張木貴、張海杉之被繼承人張添福、被上訴人陳明華之被繼承人陳侯短及被上訴人黃紅蟳於民國六十七年間提供坐落嘉義縣中埔鄉○○段公館小段三六二之一號建○‧○六三四公頃及同小段三六二之二四號田○‧九九九一公頃土地與伊訂立合建房屋契約。而張添福、陳侯短、黃紅蟳竟提出灌溉地異動核定通知書，瞞以係非灌溉地，使上訴人誤信為前開土地可為建築之用，嗣上訴人依約興建房屋大致完成前，被認定為違章建築，致上訴人不敢再進行建築。而被上訴人故意向縣政府陳情，致前開房屋遭拆除，被上訴人並據以發函解除系爭合建契約。惟依契約被上訴人投資之土地，建地部分尚可繼續進行合建，田地部分如經都市計畫實施，亦非不能建築。且契約之瑕疵既出自被上訴人，未經兩造合理解決前，被上訴人自不得單方任意解除契約，故兩造前開合建契約依然有效存在等情。求為確認兩造合建契約關係存在之判決。
被上訴人則以：系爭合建契約，因上訴人十數年未能完工，已經伊解除。且系爭合建土地地目為田，依法不得建築「販厝」，應符合以不能給付為契約之標的，故系爭合建契約無效等語。資為抗辯。
原審依調查證據為辯論之結果，以：上訴人於六十七年十月十九日與張添福、陳侯短、黃紅蟳就系爭三六二之一號、三六二之二四號土地成立合建契約，依卷附契約書所載內容，張添福、陳侯短、黃紅蟳應提供前開土地予上訴人為建築房屋基地，並先行辦理分割手續，房屋興建完成後，依所約定之比例，將部分土地分割移轉予上訴人或其指定之第三人。上訴人則應依契約建築房屋，並將一定比例之房屋所有權移轉予張添福、陳侯短、黃紅蟳。因系爭三六二之二四號土地地目為田，依法不得建築「販厝」，且建築面積不得超過土地總面積百分之五，亦不得辦理分割。按在不得建築之土地上建築房屋，係違反法律上之強制規定（實施都市計畫以外地區建築管理辦法第二條、第三條、第四條參照），其所建竣之房屋皆為違章建築，張添福等人無法將土地交由上訴人申請建築執照及興建房屋，上訴人縱違反規定將房屋興建完竣後，被上訴人亦無法依該契約所約定一定比例，將三二六之二四號田地分割成多筆（一棟房屋占一筆土地）及移轉給上訴人或其他任意第三人。該合建契約並未約定俟系爭三六二之二四號土地變更地目後，再辦理產權分割移轉登記。上訴人於尚未變更地目之前，業
已著手興建房屋，嗣被查定為違章建築，並經政府主管機關拆除完竣，被上訴人辯稱系爭合建契約違反法律規定，應屬無效云云，堪信為實。本件係以不能之給付為契約標的，上訴人與張添福、陳侯短、黃紅蟳訂約時，並未預期於不能之情形除去後為給付，依民法第二百四十六條第一項規定，其契約在訂約時即屬無效。縱嗣後張添福或上訴人曾向地政機關或嘉義縣政府申請變更地目，亦不能使無效之法律行為變為有效。次按法律行為之一部分無效者，全部皆為無效，民法第一百十一條前段規定甚明。查上訴人已就系爭兩筆土地，合併規劃蓋建，及分配房屋，其中尚有同一棟房屋坐落於兩筆土地之上者，有上訴人提出之合建設計分配圖可稽（第一審卷一○八、一一三頁），上訴人於第一審亦陳稱：當初並沒有分開建地和田地部分的藍圖，而是當一筆土地來設計，並畫藍圖，即使房屋蓋在土地的界線上也沒有關係等語（第一審卷一○六頁反面），顯以該兩筆土地一併使用為其目的。則另一筆三六二之一地號土地雖係建地，得以申請建築執照、建築房屋、辦理分割及產權移轉登記，惟依當事人意思，就該建地並無意與田地部分分離而單獨使用，故本件合建契約因農地部分無效而全部皆為無效，亦甚明灼。上訴人主張建地部分尚可供繼續合建云云，並無可採。系爭合建契約既為無效，上訴人提起本件積極確認訴訟，為無理由。為其心證之所由得，並說明兩造其餘之攻擊防禦方法，不予審酌之理由。因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。經核尚無違誤。查實施都市計畫以外地區九至十二等則田地目土地及依土地法編為農業使用之土地，除興建自用農舍、發展交通、設立學校、建築工廠及興辦其他公共設施之建築物外，一律不准建築，實施都市計畫以外地區建築管理辦法第三條規定甚明。該辦法乃係中央主管建築機關內政部為維護優良農地，確保糧食生產，依建築法第一百條規定所訂定（見實施都市計畫以外地區建築管理辦法第一條、建築法第一百條），係禁止農地建築之規定。又私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有，違反此項規定者，其所有權之移轉無效，土地法第三十條規定甚明。而農業發展條例第三十條前段亦規定：每宗耕地不得分割或移轉為共有。均屬禁止規定。本件上訴人係與張添福、陳侯短、黃紅蟳就系爭三六二之二四號十等則田地訂定合建契約，約定由上訴人在該田地上建築多棟二樓房屋，並由張添福、陳侯短、黃紅蟳將系爭田地交上訴人指定之代書辦理分割手續，以分配予契約雙方當事人或其指定之人，為原審確定之事實。則無論上訴人於系爭三六二之二四號田地上建築，或張添福、陳侯短、黃紅蟳將該系爭田地分筆分割以為分配，均有違上開禁止規定，係以不能之給付為契約標的，該合建契約難認有效。次查，法律行為之一部分無效者，全部皆為無效，民法第一百十一條前段定有明文，至同條但書「除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效」之規定，非謂凡遇給付可分之場合，均有其適用。尚須綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣、其他具體情事，並本於誠信原則予以斟酌後，認為使其他部分發生效力，並不違反雙方當事人之目的者，始足當之。上訴論旨，猶就原審取捨證據、認定事實及適用法律、解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 一 月 十六 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男
法官 曾 煌 圳
法官 許 澍 林
法官 鄭 玉 山
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十七 年 二 月 十一 日