最高法院民事判決 九十五年度台上字第一四三八號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 李平義律師
被 上訴 人 乙○○
號
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十四年
六月七日台灣高等法院第二審判決（九十三年度上字第九三九號
），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人主張：上訴人未經同意，於伊所有坐落台北縣樹林市○○段四七０地號土地（下稱系爭土地）上，搭建如第一審判決附圖二所示門牌編號台北縣樹林市○○街五之一號，面積二五一．四五平方公尺之建物（下稱系爭建物），無權占用系爭土地，依民法第七百六十七條規定，伊得請求上訴人拆屋還地。又買賣契約僅有債權效力，上訴人不得以其與訴外人間有買賣契約或換地約定等情事，對伊主張有權占用。伊從未同意上訴人改建系爭建物，並否認其所提證明書之真正。另無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益為社會之通念，伊得依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，以土地申報地價年息十％，或無申報地價，而依平均地權條例第十六條規定，以公告地價八十％為申報地價，請求上訴人返還自民國八十八年一月一日起至九十二年十二月三十一日止，無權占用系爭土地期間所受相當於租金之利益新台幣（下同）五十五萬三千一百九十元，及自九十三年一月十日起至拆屋還地之日止，按年返還所受相當於租金之利益十一萬零六百三十八元等情。爰依所有物返還請求權及不當得利之法律關係，求為命上訴人將系爭建物拆除，將該系爭土地返還予伊，並給付上開款項之判決（第一審命上訴人應將系爭建物拆除，將系爭土地返還被上訴人，並給付被上訴人二十四萬八千九百三十六元，及自九十三年一月十日起至返還上開土地之日止，按年給付被上訴人四萬九千七百八十七元，並駁回被上訴人其餘之訴。被上訴人就其敗訴部分，未據聲明不服，已告確定）。上訴人則以：伊係於六十八年十二月十七日向訴外人余石虎及陳張腰購買坐落台北縣樹林鎮○○○段一五八地號（下稱一五八地號）土地，面積二十七坪，當時有另一買受人即訴外人黃清松亦購買同地號土地，面積二十七坪。嗣於七十六年三月三日，黃清松將該部分土地出售予伊。又因余石虎所有之一五八地號（重測後為台北縣樹林市○○段四七七地號）土地與台北縣樹林鎮○○
○段一六一之二地號（下稱一六一之二地號，重測後為系爭土地）土地之當時所有權人劉塗城有交換土地之事實，故余石虎將其交換所占有系爭土地面積二十七坪交付予伊，並表示俟農地可以過戶時，再辦理所有權移轉登記。伊向黃清松購買之土地部分，亦同樣有上述換地情事，伊自有權繼受黃清松就系爭土地之占有。況被上訴人於八十二年八月三十日出具之證明書，亦同意伊使用系爭土地等語，資為抗辯。
原審以：系爭土地為被上訴人所有，上訴人於六十八年十二月十七日向余石虎及陳張腰購買一五八地號土地，面積二十七坪，當時黃清松亦購買同一地號土地，面積二十七坪，均未辦理過戶。嗣黃清松將其所購買之土地轉賣予上訴人，上訴人於七十六年十月間在系爭土地上搭建如第一審判決附圖二所示，面積二五一．四五平方公尺之系爭建物，為兩造所不爭，並有土地登記謄本、現場照片、不動產買賣契約書為證，復經第一審法院至現場勘驗屬實，且囑託台北縣樹林地政事務所繪製土地複丈成果圖一份附卷可稽，堪信為真實。依證人余文德於第一審及證人黃清松於原審所證述之內容，均與上訴人所稱換地及被上訴人將系爭土地上之農舍交其改建為系爭建物之情節不符，證人余文德於原審證述之內容，又與其於第一審所陳述之內容不同，復為被上訴人所否認，尚難憑採。再者，上訴人雖提出證明書主張其非無權占用系爭土地等語，惟被上訴人否認該證明書之真正，證人即律師余鐘柳、陳春男所證述之內容，亦無法證明該證明書為真正，且上訴人又無法提出該證明書之原本以供核對，自不能憑為上訴人有利之認定。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第七百六十七條定有明文。上訴人無權占有系爭土地，被上訴人本於所有物返還請求權請求上訴人拆除系爭建物及交還系爭土地，洵屬正當，應予准許。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，同法第一百七十九條著有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是上訴人無權占用系爭土地，自屬無法律上原因而受利益，被上訴人因而受有無法使用系爭土地之損害，則被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人返還自起訴日起算前五年相當於系爭土地租金之利益，自屬有據。復按城市地方土地之租金以不超過其申報地價年息十％為限，為土地法第一百零五條、第九十七條第一項所明定。又土地法施行法第二十五條規定，土地法第九十七
條第一項所謂土地價額依法定地價。另土地法第一百四十八條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，則土地法第九十七條第一項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。再舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價八十％為其申報地價，平均地權條例第十六條亦規定甚明。經查系爭土地於八十六年及八十九年七月之申報地價均為每平方公尺四千四百元，九十三年一月之申報地價為每平方公尺二千八百八十元，有土地登記謄本及地價謄本附卷可稽。系爭房屋大部分係以鐵皮搭建而成，構造極為簡陋，坐落於台北縣樹林市○○街旁，該街為雙向之二線道路，足供車輛及行人往來通行，系爭土地鄰近有電塔、高架道路及空地，有現場照片附卷可參。經斟酌系爭土地坐落之位置、附近繁榮程度及上訴人占用系爭土地供居住使用，認土地租金以土地申報總價年息四．五％計算為宜。則自九十二年十二月三十一日起訴日起算前五年期間，上訴人所享有相當於租金之利益為二十四萬八千九百三十六元。又上訴人迄今仍占用系爭土地，則上訴人自九十三年一月十日起至返還系爭土地之日止，應按年給付被上訴人四萬九千七百八十七元。綜上所述，被上訴人依所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求上訴人將系爭建物拆除，並將系爭土地返還及上訴人應給付二十四萬八千九百三十六元，暨自九十三年一月十日起至返還系爭土地之日止，按年給付四萬九千七百八十七元，洵屬正當，應予准許。並敘明兩造其餘攻防方法，於判決結果不生影響，無庸逐一論述，因而維持第一審所為上訴人此部分敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法洵無違誤。按買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人。本院八十三年台上字第三二四三號著有判例。本件上訴人既無法證明其有權占用系爭土地，自不得以其與訴外人間有買賣契約或換地約定等情事，憑以對抗被上訴人。上訴論旨，徒執陳詞並就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決不當，聲明廢棄，為無理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十五 年 七 月 六 日 最高法院民事第七庭
審判長法官 劉 延 村
法官 劉 福 來
法官 黃 秀 得
法官 吳 謀 焰
法官 李 寶 堂
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十五 年 七 月 二十七 日 Ｋ