最高法院民事判決 八十七年度台上字第三九○號
上 訴 人 統一綜合證券股份有限公司
法定代理人 李棟樑
被 上訴 人 陳胎宗
右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十六年五月十二日台灣高等法
院第二審更審判決（八十六年度上更㈠字第二六號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於駁回上訴人其餘上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。 理 由
本件被上訴人主張：坐落台北市○○區○○段二小段二九六、三○○號土地上門牌號碼台北市○○○路○段二四八號地下一樓建物（下稱系爭建物）為伊及訴外人陳胎其、陳胎昌、陳胎卿、陳胎金所共有，伊應有部分五分之一，系爭建物前曾以總坪數五○五坪計算出租與上訴人，租期至民國八十二年十二月三十一日止。伊於上開租賃期間屆滿前通知上訴人，終止他共有人代伊向上訴人收取租金之委任，且伊於原訂租約期限屆滿前，已一再表明不授權任何人代為處理有關原訂租約事宜，亦不同意他人代為受領租金，此為上訴人所明知，上訴人要求伊與其他家族成員共推一人與上訴人訂立新約，無法律上拘束力。退而言之，縱該建議為要約，伊就上訴人該要約未為任何承諾，其要約不生任何效力。上訴人明知其建議伊未予同意，更未授權他人代為處理有關租賃事宜，竟於租期屆滿後，逕與訴外人陳鼎賢就伊共有建物簽訂租賃契約，每坪每月新台幣（下同）二千元計付租金繼續承租，對伊應不生效力。茲上訴人仍繼續占有系爭建物，使伊受有相當於租金即每月二十萬二千元之損害等情。爰依侵權行為之法律關係，求為命上訴人給付自八十三年一月一日起至同年六月三十日止之損害共一百二十一萬二千元之判決。
上訴人則以：被上訴人及其他共有人推由陳鼎賢出面與伊訂立租賃契約，陳鼎賢所為對被上訴人發生效力，被上訴人應受該租約之拘束，不得主張伊為無權占有。況共有物之出租行為為共有物之管理行為，被上訴人之應有部分不及三分之一，不得反對他共有人之出租行為。再者伊承租者包括系爭建物之基地，被上訴人並未證明其對於該基地亦有五分之一之權利，何能請求該部分之損害等語。資為抗辯。原審就第一審判決關於命上訴人給付一百二十萬一千六百五十六元部分予以維持，駁回上訴人該部分之上訴，無非以：查，被上訴人主張，伊為系爭建物之共有人，應有部分五分之一，曾於八十一年間與其他共有人共同將系爭建物出租與上訴人，租期至八十二年十二月三十一日屆滿等情，業據其提出建物登記簿謄本及租賃契約書為證。上訴人雖以前揭情詞置辯。惟查：土地法第三十四條之一就共有土地或建築改良物之處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權雖設有特別規定，惟共有土地或建築改良物之出租乃共有物之管理行為，與上述規定所指之情形不同，尚無該條規定之適用，共有土地或建築改良物之出租既屬共有物之管理行為，自應適用民法第八百二十條第一項之規定，除契約另有訂定外，由共有人全體共同為之。上訴人逕引前述條文，抗辯本件租賃行為，不須被上訴人同意云云，尚難採信。又上訴人曾於八十一年八月二十一日就系爭建物與包括被上訴人在內共計二十人之共有人簽訂自八十一年十月一日起至八十二年十二月三十一日止之租賃契約，且被上訴人亦收到自八十二年二
月二十五日起至同年十二月三十一日止上訴人所付之租金等情，固有前開租賃契約書及被上訴人立具之切結書在卷可憑；而上訴人於八十二年十二月三十一日原租約屆滿洽訂新約前，曾就有關續訂新約之方式，擬採由全部出租人推由一位管理人全權代表以為出租人簽約之事宜，以函文通知含被上訴人在內之原出租人，陳鼎賢於八十二年十二月三十一日與上訴人就系爭建物續訂租約等情，亦有上訴人提出之八十二年十月二十二日統投 財字第三三號函、八十二年十一月二十五日統證 總字第五四號函、被上訴人收受回執及新訂租約附卷足稽，惟綜觀全卷，並無被上訴人就新租約部分有同意抑默示上訴人續訂租約之表示。且八十二年十二月十一日下午七時許，系爭建物其他共有人在其陳氏家族會議上，固曾就上訴人所寄出前述要求承租通知函內容提出討論，並提案共推陳鼎賢為出租系爭共有建物簽約及收受租金之代表人之決議，被上訴人雖有出席，惟未簽名表示同意等情，業據陳鼎賢到庭證述屬實，並有其提出簽到表及會議紀錄在卷可證。上訴人既未能證明被上訴人有授權陳鼎賢與上訴人訂約，且上訴人與陳鼎賢於八十二年十二月三十一日訂立新租約後，亦未依民法第一百七十條之相關規定催告被上訴人確答是否承認前述租約，則前述租約自僅存在於上訴人與同意出租系爭建物之其他共有人間，對於被上訴人應不發生效力。上訴人辯稱：被上訴人已默示同意，對於被上訴人發生效力，被上訴人應受該租約之拘束云云，不足採信。又上訴人於八十二年十二月三十一日與陳鼎賢簽訂新租約時，應已能注意被上訴人是否同意出租系爭建物，並授權他人代表簽約之情事，詎其應注意能注意而不注意被上訴人並未同意出租之事實而逕與陳鼎賢簽約，嗣後亦未依民法相關規定催告被上訴人確答是否承認前述租約，自難認上訴人使用被上訴人共有系爭建物之應有部分無任何過失，是被上訴人本於所有人之地位，為本件侵權行為損害賠償之請求，自係權利之合法正當行使，難謂有違反誠信原則及權利濫用之情事。查，兩造間就系爭建物之租賃關係已於八十二年十二月三十一日因租期屆滿而消滅，上訴人自八十三年一月一日起仍繼續占有使用系爭建物，對於被上訴人就系爭建物應有部分五分之一而言，自屬無權占有，上訴人就此部分之過失不法侵權行為，被上訴人自得請求賠償相當於租金之損害金（最高法院六十七年台上字第三六二二號判例參照）。次查系爭主建物（建號二四六六）面積為一五七六點○七平方公尺，折合四七六點七六坪，共同使用部分（建號二五三二）面積為一五○九點二九平方公尺之十萬分之五二四二，折合二三點九三坪，有系爭建物登記謄本在卷可參，系爭主建物與共同使用部分面積合計為五○○點六九坪，亦為被上訴人所不爭執，且因系爭建物如無共同使用部分，主建物無從正常利用，則於計算相當於租金之損害時自應將系爭建物共同使用部分面積列入計算，被上訴人應有部分五分之一，所有面積相當於一○○點一三八坪。又依被上訴人所提出系爭建物當初之合作興建房屋契約書第六條約定：「本件合建房屋甲方（即地主包括被上訴人及其他共同繼承人或其繼受人等二十一名）取得地面一、二、三、四、五、十六、十七層全部，及地面下第一層全部，與地面下第三層二分之一減停車位四位後之總車位數」，其中地面一、二層及地面下第一層房屋登記各五分之一為被上訴人名義。另依該合建契約第二十一條約定：「本約土地所有權持分按地上十七層及地下一層建物每層十八分之一作比例登記產權」，即每層建物所坐落基地之權利範圍為十八分之一，被上訴人應有部分五分之一即九十分之一，相當於十八萬分之二千。又，系爭建物坐落之基地為台北市○○段○○段二九六地號及同段三○○地號，有建
物登記謄本在卷可稽，而二九六地號土地面積為一九三一平方公尺，三○○地號土地面積為二九九平方公尺，亦有土地登記簿謄本在卷可考，基地面積合計為二二三○平方公尺，系爭建物被上訴人應有部分五分之一，則就該建物所坐落之基地只須有十八萬分之二千即二四點七七平方公尺，折合七點五○坪即屬相當。茲二九六地號土地被上訴人之權利範圍為十八萬分之一萬四千，為一五○點一九平方公尺，折合四五點四三坪，早已超過被上訴人共有系爭建物應有部分五分之一所坐落基地應有範圍，被上訴人自得請求上訴人給付基地部分相當於租金之損害。綜上所述，爰參酌系爭建物坐落地下一樓，及陳鼎賢代表其他共有人就包括系爭建物在內同址同棟三樓、三樓之一、三樓之二、三樓之三與上訴人簽訂新租賃契約之租金為每坪每月二千四百元（坐落樓層不同，其價值自亦有異），認被上訴人請求以每坪每月二千元計算損害金，尚屬允當。從而，被上訴人請求上訴人無權占有一○○點一三八坪，自八十三年一月一日起至同年六月三十日止相當於租金之損害為一百二十萬一千六百五十六元部分，洵屬正當，應予准許等詞。為其判斷之基礎。
查，依被上訴人訴訟代理人於原審所提出之建物登記簿謄本所載：被上訴人係住於美國路易斯安那州美特律郡錫內克路四六○九號（見原審更㈠卷一四頁建物登記簿謄本所載），其委任廖國昌律師之委任狀固載為被上訴人親筆簽名，惟未經我國駐美代表機構簽證，原審亦未依職權調查是否真實，即認定被上訴人之訴訟代理人已經合法授權，尚屬可議。復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。且此乃指租金之最高限額而言，並非指租金均以申報價額年息百分之十計算；又尚須斟酌標的物坐落位置、工商業繁榮之程度、承租人利用標的物之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。本件被上訴人請求上訴人給付系爭建物相當於租金之損害，即其所受之損害為可得受之租金，自應依前開規定及原則予以審酌。惟原審就此未遑詳加調查審認，即認被上訴人請求以每坪每月二千元計算其相當於租金之損害，尚屬允當，殊欠允洽。上訴論旨，指摘原判決其敗訴部分違背法令，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 二 月 二十七 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男
法官 曾 煌 圳
法官 許 澍 林
法官 鄭 玉 山
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十七 年 三 月 十 日
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