臺灣高等法院高雄分院民事判決 94年度上字第200號
上 訴 人 乙○○
兼 訴 訟
代 理 人 甲○○
被 上訴人 丁○○
訴訟代理人 張志明律師
複 代理人 鍾美馨律師
複 代理人 陳三兒律師
上列當事人間因請求拆屋還地事件，對於民國94年10月31日臺灣
屏東地方法院94年度訴字第105 號第一審判決提起上訴，本院於
95年7 月26日辯論終結，茲判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審上訴費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於 訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當 訴訟。查：坐落屏東縣東港鎮○○段99之5 號土地（下稱本 件土地）原係丙○○所有，嗣上訴人拍定取本件土地所有權 ，上訴人於訴訟繫屬中，於94年12月5 日將本件土地所有權 應有部分1/5 移轉登記予甲○○，甲○○聲明承當訴訟，並 經兩造同意（本院卷第234 頁），核無不合，應予准許。二、上訴人主張：本件土地原為丙○○所有，經法院強制執行予 以拍賣，上訴人拍定取得所有權，丙○○未無權占用如聲明 所示之土地，使用其上2 層樓房屋（下稱本件房屋），本件 房屋係屬違章建築，並無經濟價值，詎丙○○拒絕交還房屋 坐落之土地，並於訴訟繫屬中，將本件房屋事實上處分權讓 予被上訴人。上訴人爰依所有物返還請求權，請求被上訴人 將本件房屋（如附圖所示A1：D1、B1、C1及A2、C2部分）拆 除，並返還本件土地予上訴人。
三、被上訴人抗辯：本件房屋有房屋稅籍，並非違章建築，且丙 ○○於94年6 月25日以前借予蘇瓊瑤即華珍食品行充當倉庫 使用，非無經濟價值。且丙○○已將本件房屋事實上處分權 售予被上訴人，丙○○已無事實處分權。且依民法第425 條 之1 規定，並不適用同法第425 條第2 項之規定，被上訴人 使用本件房屋坐落之土地，依上開規定，推定有租賃關係。四、原審判決上訴人敗訴，上訴人提起上訴，於本院聲明：（一 ）原判決廢棄。（二）被上訴人應將坐落於本件土地上附圖 所示A1、D1、B1、C1部分132.63平方公尺及A2、C2部分91.5 2 平方公尺之地上物拆除，並將土地交還上訴人（上訴人原
併列丙○○及丁○○為被上訴人請求拆屋還地，嗣上訴人以 該屋之事實上處分權為丁○○，至於丙○○對該房屋已無處 分權限，而於應受判決事項之聲明僅請求丁○○拆屋還地， 原審判決上訴人請求丙○○拆屋還地敗訴部分業經確定）。 被上訴人於本院聲明：上訴駁回。
五、不爭執事項：
（一）本件土地原為訴外人倪平所有，倪平於74年、81年間在該 土地上興建未保存登記建物（如原審卷第45頁A 、B 、C 、D 部分，下稱本件房屋）。倪平於81年4 月13日將本件 土地之所有權及房屋之事實上處分權售予鐘金地，鐘金地 於81年7 月20日再售予郭俊雄及丙○○，並由丙○○取得 本件土地之所有權及房屋之事實上處分權，丙○○於85年 1 月25日，將本件土地設定抵押權予銀行貸款，嗣銀行聲 請拍賣本件土地，乙○○於94年1 月27日拍定本件土地， 而取得本件土地所有權，本件房屋於94年5 月16日由丙○ ○出賣予被上訴人，並於94年6 月25日將本件建物點交予 被上訴人。
（二）乙○○於94年12月5 日將本件土地所有權1/5 出賣予甲○ ○，並為所有權移轉登記。
六、本件爭執點：
上訴人得否請求被上訴人將本件房屋拆除，將土地返還上訴 人？
（一）本件房屋是否為獨立不動產？是否堪予使用？ 1、按民法第66條第1 項所謂定著物，係指非土地之構成部分 ，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所 在之物而言。凡屋頂尚未完全完工之房屋，其已足避風雨 ，可達經濟上使用之目的者，即屬土地之定著物。查本件 房屋原計畫蓋建2 樓，而建築之程度，2 樓結構業已完成 ，僅1 樓裝設門窗，2 樓並未裝設門窗且內部裝潢尚未完 成，此項尚未完全竣工之房屋，已足避風雨，可達經濟上 之使用目的，為獨立之不動產，且本件房屋於94年6 月25 日前，丙○○曾借給蘇瓊瑤即華珍食品行充當倉庫使用， 自81年興建迄今，未曾倒塌或毀損等情，為兩造不爭執（ 本院卷第235 頁），並有照片、屏東縣稅捐稽徵處房屋稅 課稅明細表為證（原審卷第10至11頁、本院卷第271 至27 3 頁），復經原審履勘屬實，製有勘驗筆錄（原審卷第36 頁）為證，足見該房屋非無經濟價值，且堪以使用，可達 經濟上使用之目的，係屬獨立之不動產。
2、上訴人主張: 本件房屋尚未完成且有倒塌之虞，非屬穩定 安全狀態，無法使用，並有影響鄰房之結構安全，係違章
建築，已經屏東縣政府公告應予拆除云云，固提出照片20 張及台灣省建築師公會屏東縣辦事處鑑定報告書、違章建 築拆除時間通知書（原審卷第73至82頁、本院卷第103 至 139 頁、第250 頁）為證。而上開鑑定報告鑑定結果，雖 認為：該房屋構造與現行一般抗震設計原則及工程學理有 異，而1 、2 樓右側與共同壁連接處依3 樓未施工原始現 況研判應無適當搭接筋，非屬穩定安全狀態，其現狀有連 帶影響鄰屋結構安全之虞。惟被上訴人否認鑑定報告內容 之真實性。查：該房屋非無經濟價值，堪以使用，係屬獨 立之不動產，自81年興建迄今，未曾倒塌或毀損，已如前 述，且縱該房屋係屬違章建築，於主管機關尚未依法拆除 前，其仍有經濟價值而堪予使用。另上訴人主張本件房屋 非屬穩定安全狀態，其現狀有連帶影響鄰屋結構安全之虞 等情，縱令屬實，亦係鄰房所有權人得請求本件房屋事實 上處分權人就鄰房受損為必要預防之另一問題，與上訴人 以土地所有權人地位為本件之請求無關。上訴人所辯，委 無足取。
（二）丁○○占有使用該房屋，是否有正當權源？ 1、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋 受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租 賃關係，其期限不受第449 條第1 項規定之限制。民法第 425 條之1 第1 項定有明文。
2、本件土地原為倪平所有，倪平於74年、81年間在該土地上 上興建本件房屋。倪平於81年4 月13日將本件土地之所有 權及房屋之事實上處分權售予鐘金地，鐘金地於81年7 月 20日再將本件房地售予郭俊雄及丙○○，並由丙○○取得 本件土地之所有權及房屋之事實上處分權，於85年1 月25 日，將本件土地設定抵押權予銀行貸款，嗣銀行聲請查封 拍賣本件土地，本件房屋則未併付查封拍賣，乙○○於94 年1 月27日拍定本件土地，於94年2 月1 日取得本件土地 所有權，丙○○則於94年5 月16日將房屋事實上處分權出 賣予被上訴人，並於94年6 月25日點交予被上訴人等情， 為兩造所不爭執，並經證人倪平、鍾金地、丙○○之夫許 勝利證述明確（原審卷第144 、145 頁、第156 至158 頁 ），復經本院依職權調取台灣屏東地方法院民事執行處93 年度執字第13482 號全卷核閱無訛，堪信屬實。 3、按未保存登記建物，為地政機關所不許登記，惟尚非不得 以之為交易之標的，未保存登記房屋之讓與，雖因不能為
移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與 人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事 實上處分權讓與受讓人。本件土地之所有權，於81年7 月 20日移轉登記為丙○○所有，該房屋雖為未保存登記建物 ，不能為所有權移轉登記，惟倪平既將本件房地出售予鐘 金地，再由鐘金地售予郭俊雄及丙○○，並由丙○○許取 得土地之所有權，且於取得土地所有權之同時，亦一併將 房屋交由丙○○使用，已如前述，則丙○○因受讓而取得 房屋之事實上處分權，與本件房屋所有人之地位無異。本 件土地嗣由上訴人拍定，本件房屋屬獨立建物，未經執行 法院一併查封拍賣，非屬上訴人所有，揆諸前揭說明，土 地之買受人即上訴人，與讓與人丙○○間就本件房屋使用 土地部分成立租賃關係，而丙○○又將本件房屋之事實處 分權出售予被上訴人，並交付予丁○○使用，則依民法第 425 之1 規定，受讓該房屋事實處分權之被上訴人，與受 讓該土地之上訴人間，自有租賃關係成立，被上訴人占有 使用本件土地，係有權占有，並非無權占有。
（三）上訴人又主張：縱上訴人與丙○○間成立租賃契約，惟該 租賃關係為不定期限租賃，且未經公證，則依民法第425 條第2 項之規定，丙○○將本件房屋事實上處分權讓予被 上訴人，被上訴人並未承受丙○○與上訴人之租賃契約云 云。按依民法第425 條之1 所生之租賃關係為未定期限， 但民法第425 條第2 項之增訂理由，目的是在求其權利義 務內容合法明確，以及防免實務上債務人與第三人虛偽訂 立不定期限之租賃關係。而依民法第425 條之1 所發生之 未定期限租賃關係，係根據法律所推定出之未定期限租賃 關係之法律效果，且解釋上雙方當事人不會對此法律效果 辦理公證，故此情形下，應對民法第425 條第2 項關於未 定期限租賃之規定，作目的性限縮解釋，即於民法第425 條之1 情形下所推定之租賃關係，不適用民法第425 條第 2 項之規定，使房屋所有權人與土地受讓人間因仍因買賣 不破租賃原則而發生租賃關係，方與當事人間之原有真意 相符合，亦貫徹保護當事人利益，上訴人之主張，自無足 取。
（四）上訴人再主張：本件房屋價值不高（不超過30萬元），且 依法不得使用，目前除騎樓停放汽、機車及1 樓堆放家俱 外，被上訴人使用房屋受益甚微，而上訴人所有之本件土 地，係以845 萬拍定，且位於屏東縣東港鎮鬧區，因其上 有該違章建築而無法使用土地，將蒙受難以租金填補之損 害，就社會經濟整體以觀，應依民法第425 條之1 之立法
目的，限縮該條適用之範圍，或認為被上訴人有權利濫用 之情形，被上訴人仍應拆屋還地云云。惟按：
1、民法第425 條之1 ，核其立法意旨，乃在土地及房屋為各 別之不動產，房屋性質上不能與土地分離而存在，則於土 地及其土地上之房屋同屬一人有，而將土地或僅將房屋所 有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人 時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與 土地受讓人間，在當事人無特約之情況下，推定有租賃關 係存在，以使房屋所有權人保有所有權。至於土地所有權 人方面，則以租金收入適度填補其損害，而達到最符合整 體社會經濟利益之狀態。查：本件房屋原計畫蓋建2 樓， 而建築之程度，2 樓結構業已完成，僅1 樓裝設門窗，2 樓並未裝設門窗，內部裝潢尚未完成，而本件房屋於94年 6 月25日前，由丙○○曾借給蘇瓊瑤即華珍食品行充當倉 庫使用，而目前係堆放物品，1 樓供賣黑輪攤位使用等情 ，為兩造不爭執（本院卷第234 頁），足見該房屋確有其 經濟價值且堪予使用，而上訴人為土地所有權人，依民法 第425 條之1 規定，推定與被上訴人間有租賃關係成立， 而依同條第2 項規定，關於租金數額當事人不能協議時， 上訴人得求法院定之，即法院得依上訴人之請求，參酌土 地市價、週遭環境、可使用之程度，而酌定被上訴人按月 應給付上訴人若干之租金，以填補上訴人無法使用土地之 損害，以符合社會整體經濟，則就民法第425 條第1 項之 規定，並無法律上之漏洞，而須以目的性限縮該條適用範 圍之問題，上訴人之主張，自不足採。
2、又民法第148 條權利之行使，不得以損害他人為主要目的 之規定，係在限制權利人行使權利，專以損害他人為主要 目的。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，苟非以 損害他人為主要目的，即不受該條規定之限制。又權利之 行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行 使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受 之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利 益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為 以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必 然之解釋。查：丙○○於85年1 月25日，將本件土地設定 抵押權予銀行貸款時，其上即有本件房屋，且銀行聲請法 院拍賣本件土地時，法院拍賣公告上即載明本件土地上有 房屋，非查封標的，目前有第三人使用，且本件土地拍定 後就房屋占用部分不點交，有拍賣公告可稽（本院卷第9 頁），足見上訴人向法院標買本件土地前，即應知悉本件
土地上有第3 人占有使用而為查封效力所不及之房屋存在 ，且係就房屋占用部分之土地不點交，一般人承買本件土 地之意願及價格自較低落，而上訴人仍願費貲購買，顯見 上訴人就本件房屋之權利人對本件土地有使用權源，已有 評估，且上訴人無法使用土地之損害，得以租金收入予以 填補，而被上訴人占有使用本件房屋對土地有租賃關係， 其權利之行使，所得之利益非少，上訴人所受之損害非鉅 ，自非以損害上訴人為主要目的，而無權利濫用之問題。 上訴人主張被上訴人權利濫用云云，自無足取。（五）綜上，上訴人本於所有物返還請求權之規定，請求被上訴 人將本件房屋（如附圖所示A1：D1、B1、C1及A2、C2部分 ）拆除，並返還土地予上訴人，自屬無據。
七、原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，並無違 誤，上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由 ，應予駁回。
八、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條判決如主文。
中 華 民 國 95 年 8 月 9 日 民事第六庭
審判長法官 許明進
法 官 謝肅珍
法 官 朱玲瑤
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。中 華 民 國 95 年 8 月 9 日 書 記 官 賴梅琴
附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。