臺灣高等法院臺南分院民事判決 95年度上易字第58號
上 訴 人 丙○○
巷2號
訴訟代理人 江信賢 律師
蔡麗珠 律師
蘇若龍 律師
被 上訴人 技穎興業有限公司
法定代理人 戊○○
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國94年12月28
日台灣台南地方法院94年度訴字第1102號第一審判決提起上訴，
本院於95年8月1日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決主文第一項部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上 訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴 訟費用由被上訴人負擔。㈣如受不利之判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： ㈠坐落台南縣永康市○○段205、206地號暨其上76建號建物（ 門牌號碼：台南縣永康市○○○路375巷2號）是上訴人之母 親謝素華借用其妹丁○○、妹婿高壽隆所經營之瑞興汽車車 體工廠有限公司（下稱瑞興公司）名義登記，瑞興公司並非 真正所有權人。丁○○、高壽隆等人以瑞興公司名義將系爭 房地移轉登記予被上訴人，並與訴外人乙○○簽定不動產買 賣契約書，是為規避上訴人請求移轉登記系爭房地，並為圖 自己不法利益，其與訴外人乙○○間所成立之買賣契約，係 屬通謀虛偽之意思表示。
㈡凡此上情，除有被上訴人在原審提出台南地檢署94年度偵字 第11441號起訴書可憑外，另依訴外人乙○○在該案之證詞 可為證。準此，訴外人乙○○與瑞興公司所訂立之不動產買 賣契約既屬通謀虛偽意思表示，依法無效，瑞興公司並無義 務亦不可能依約履行移轉登記系爭房地給乙○○或乙○○指 定之登記名義人。
㈢至於證人丁○○之證述並非真實，因上訴人之母親謝素華僅 係借用瑞興公司名義登記土地，並未與丁○○或瑞興公司約 定把土地登記在瑞興公司名下作擔保，萬一沒繳貸款時，土
地就由丁○○或瑞興公司處分。且丁○○之證詞亦與乙○○ 在上開偵查案件中之證詞不符，丁○○之證詞自難採信。 ㈣況查，被上訴人亦自承並未與瑞興公司合意成立系爭不動產 之物權契約，則即使瑞興公司已將系爭房地所有權移轉登記 予被上訴人，亦應不生效力，此觀民法第153條第1項之規定 自明。本件即使如被上訴人主張其與乙○○之買賣契約係屬 真正，然系爭不動產係由訴外人瑞興公司直接登記給被上訴 人，而據被上訴人之法定代理人戊○○在台南地檢署93年度 發查字第2792號偵查中證稱，其未曾見過對於被上訴人與瑞 興公司在2004年8月24日簽立之不動產物權契約書，顯見被 上訴人與瑞興公司就系爭不動產之移轉登記的物權契約並未 達成合意，則被上訴人與瑞興公司就系爭不動產之移轉登記 ，既未合意成立物權契約，即使瑞興公司已將系爭不動產移 轉登記予被上訴人，於法亦不生效力，難謂被上訴人已取得 系爭不動產之所有權。
㈤再者，被上訴人自瑞興公司取得系爭房地之所有權，並非基 於訴外人乙○○與瑞興公司通謀虛偽成立之買賣契約，而是 基於瑞興公司與被上訴人另外簽立之買賣契約。被上訴人既 一再主張其係向訴外人乙○○購買系爭房地，則其與瑞興公 司所送交地政機關之另外簽定買賣契約，顯應是通謀虛偽成 立，揆諸最高法院27年上字第3195號、43年度台上字第1024 號判例意旨，應屬無效。
㈥被上訴人在台南地檢署95年度交查字第263號偵查中亦曾稱 並不知悉系爭房地係由瑞興公司直接移轉登記在其名下，則 被上訴人與瑞興公司就系爭房地之移轉登記並未達成合意， 亦見被上訴人與瑞興公司就系爭房地之移轉登記，並未成立 物權契約，瑞興公司將系爭房地移轉登記予被上訴人，於法 應屬無效。
三、證據：援用第一審所提證據，並提出偵查筆錄影本乙份。乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： ㈠被上訴人於民國（下同）93年8月20日向訴外人乙○○購買 系爭房地，惟據仲介告知，係上訴人及訴外人乙○○之母親 謝素華因有債務問題，當初購入時為避免其債權人查封求償 ，乃將房地登記在瑞興公司名下，又瑞興公司曾為謝素華繳 納銀行利息，因此出售房地時，由被上訴人與乙○○、乙○ ○與瑞興公司分別簽定不動產買賣契約，再由瑞興公司直接 移轉房地所有權予被上訴人。被上訴人並按照訴外人乙○○ 與瑞興公司就價金分配之比例，簽發支票，並按期給付價金
，被上訴人並已付清全部價款3079萬8000元。 ㈡上訴人雖主張系爭房地原係伊母親謝素華所有，登記在高壽 隆所屬之瑞興公司名下，謝素華死亡後，瑞興公司原應返還 系爭房屋及土地予上訴人等人，乃竟將之侵占入己，並將之 出賣而移轉登記予被上訴人名下，並提出台灣台南地方法院 檢察署檢察官94年度偵字第11441號起訴書影本1紙為憑，證 明瑞興公司之負責人高壽隆及其妻丁○○二人涉有侵占罪嫌 云云。惟高壽隆、丁○○二人是否確有侵占犯行，仍有待刑 事訴訟程序以為確定，姑不論該二人是否確有侵占之犯行仍 未確定，縱刑事審判結果確認其二人確有侵占犯行，惟謝素 華之繼承人得對高壽隆、丁○○主張者為侵權行為損害賠償 請求權。瑞興公司原既為地政機關登記之所有權人，被上訴 人基於信賴登記而取得所有權，其為系爭房地之所有權人， 並不因高壽隆、丁○○二人是否有侵占犯行而受影響，上訴 人自不得以此妨礙被上訴人已取得系爭房地所有權之事實。 ㈢本件買賣契約並非通謀虛偽而為，被上訴人因信賴不動產所 有權之登記，乃依照系爭房地之原所有權人瑞興公司所同意 之方式為不動產交易，被上訴人已依約給付全部價金，並取 得系爭房地之所有權移轉登記，依法自應受到保障。且上訴 人已遷出系爭房屋，並將該房屋返還被上訴人，此有上訴人 出具之承諾書為證，是上訴人之上訴顯無理由。三、證據：援用第一審所提證據，並提出承諾書影本乙份。丙、本院依職權調閱台灣台南地方法院94年度易字第1147號、台 灣台南地方法院檢察署94年度偵字第11441號、94年度他字 第996號、93年度發查字第2792號、95年度交查字第263號、 95年度偵字第3612號等刑事卷宗，並向台南縣永康地政事務 所調閱相關資料。
理 由
一、被上訴人於原審起訴主張：被上訴人於93年8月20日向訴外 人乙○○購買坐落台南縣永康市○○段205、206地號土地暨 坐落其上76建號（門牌號碼：台南縣永康市○○○路375巷2 號，下稱系爭房地）建物所有權全部，被上訴人已付清價款 ，並已辦理移轉登記在被上訴人名下。惟上訴人藉由自家之 家族恩怨糾紛，遲不面對事實，避不出面，無權占用系爭建 物，致被上訴人無法與出賣人完成點交使用，雖經申請調解 ，上訴人亦不置理，為此依民法第767條之規定提起本訴， 訴請上訴人自上開房屋遷出，並將上開房屋返還予被上訴人 等語。（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人於原審另對被上 訴人及第三人瑞興公司提起反訴，請求撤銷渠等間就上開房 屋所為之所有權移轉行為，經原審判決駁回上訴人之反訴，
上訴人就該反訴部分未提起上訴已告確定）
二、上訴人則以：系爭房地是其母親謝素華借用其妹丁○○及妹 婿高壽隆所經營之瑞興公司名義登記，瑞興公司並非真正所 有權人。丁○○、高壽隆等人以瑞興公司名義與訴外人乙○ ○簽定不動產買賣契約，並將系爭房地移轉登記予被上訴人 ，是為規避上訴人請求移轉登記系爭房地，並為圖自己不法 利益，其與訴外人乙○○間所成立之買賣契約，係屬通謀虛 偽之意思表示，依法無效。至於證人丁○○之證述並非真實 ，因上訴人之母親謝素華僅係借用瑞興公司名義登記土地， 並未與丁○○或瑞興公司約定把土地登記在瑞興公司名下作 擔保，萬一沒繳貸款時，土地就由謝素華或瑞興公司處分。 且證人丁○○之證詞亦與乙○○在上開偵查案件中之證詞不 符，自難採信。況被上訴人亦自承並未與瑞興公司合意成立 系爭不動產之物權契約，則即使瑞興公司已將系爭房地所有 權移轉登記予被上訴人，亦不生所有權移轉之效力。本件即 使被上訴人主張其與乙○○之買賣契約係屬真正，惟被上訴 人與瑞興公司就系爭不動產之移轉登記的物權契約並未達成 合意，則被上訴人與瑞興公司就系爭不動產之移轉登記，既 未合意成立物權契約，即使瑞興公司已將系爭不動產移轉登 記予被上訴人，於法亦不生效力，難謂被上訴人已取得系爭 不動產之所有權云云，資為抗辯。
三、被上訴人主張：坐落台南縣永康市○○段205、206地號土地 暨坐落其上建號76建物（門牌號碼：台南縣永康市○○○路 375巷2號）所有權全部，原係第三人瑞興公司所有，被上訴 人於93年8月20日與訴外人乙○○就系爭房地訂立買賣契約 ，由被上訴人向訴外人乙○○買受系爭房地；訴外人乙○○ 則於93年8月30日與第三人瑞興公司就系爭房地訂立買賣契 約，約定由第三人瑞興公司出賣系爭房地予訴外人乙○○。 嗣於93年12月17日（原審判決書誤植為同年11月17日），系 爭房地由第三人瑞興公司直接過戶登記予被上訴人名義之事 實，有被上訴人所提之不動產買賣契約書及土地異動索引表 影本各2份在卷可稽，並經原審法院依職權向台南縣永康地 政事務所調閱系爭房地之登記簿等相關資料附卷足按，此為 兩造所不爭（原審卷第23頁至第30頁，本院卷第21頁、第32 頁至第80頁），被上訴人主張其現為系爭房地之所有權人， 系爭房地目前為上訴人占有使用之事實，堪信真正。四、本件應審究之爭點，在於「訴外人乙○○與被上訴人及瑞興 公司間，瑞興公司與被上訴人間就系爭房地所為買賣契約是 否通謀虛偽為意思表示而無效？」，經查：
⒈按「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示
無效。但不得以其無效對抗善意第三人。」民法第87條定有 明文。而「民法第八十七條之通謀虛偽意思表示，指表意人 與相對人相互明知為非真意之表示而言，故表意人之相對人 不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為 非真意之合意，始為相當。」、「第三人主張表意人與相對 人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責。」、 又「土地法第四十三條所謂依本法所為之登記有絕對效力， 係指第三人信賴登記而為新登記而言。」並有最高法院51年 度台上字第215號判例、48年度台上字第29號判例及73年度 台上字第3858號判決、42年度台上字第1196號判例可資參照 。
⒉查被上訴人主張訴外人乙○○於93年8月20日與被上訴人間 就系爭房地所成立之買賣契約，由被上訴人以新台幣3079萬 8000元向訴外人乙○○買受系爭房地之事實，提出不動產買 賣契約書為證（原審卷第27頁、第28頁）；另訴外人乙○○ 於93年8月30日與訴外人瑞興公司成立系爭房地之買賣契約 ，由訴外人乙○○向瑞興公司以3139萬元買受系爭房地之事 實，亦有不動產買賣契約書可證，並經證人即瑞興公司負責 人高壽榮之妻丁○○證述在卷（原審卷第29頁、第30頁、第 88頁）。而被上訴人於原審亦陳稱「被上訴人於83年8月間 ，經仲介介紹購買台南縣永康市○○段205、206號土地及其 地上同段76號建物即系爭建物，上開房地原登記於瑞興以司 名下，而由上訴人之胞兄乙○○與被上訴人簽訂買賣契約。 據仲介告知，係上訴人及乙○○之母親謝素華因有債務問題 ，當初購入時為避免其債權人查封求償，乃將房地登記在其 妹丁○○之夫高壽隆所經營之瑞興公司名下，而瑞興公司又 曾為謝素華繳納銀行利息，因此出售房地時，由被上訴人與 乙○○與瑞興公司分別簽訂不動產買賣契約，再由瑞興公司 直接移轉房地所有權予被上訴人，被上訴人並按照乙○○與 瑞興公司就價金分配之比例簽發支票。」等語；其中各期給 付價金如下：（1）93年8月17日給付瑞興公司定金200萬元 、乙○○定金166萬8000元，合計366萬8000元，有支票2紙 可證（原審卷第39頁、第40頁）；（2）93年9月2日給付瑞 興公司230萬元、乙○○4萬元，合計234萬元，有支票2紙可 證（原審卷第41頁）；（3）93年9月10日給付乙○○219萬 元（票款150萬元及現金69萬元），有支票2紙及收據可證（ 原審卷第42頁）；（4）被上訴人代繳系爭房地過戶之土地 增值稅、地價稅、仲介費及其他手續費共44萬2079元，此有 繳款書4紙及支票2紙足憑（原審卷第43頁至第46頁）；（5 ）代繳銀行貸款1910萬元，並塗銷抵押權登記，此有台灣中
小企業銀行抵押權塗銷同意書可證」（原審卷第47頁、第34 頁至第35頁），依上事證，足認被上訴人確有分別給付買賣 價金予訴外人乙○○與瑞興公司，上訴人主張系爭房地之買 賣，係出於通謀而為虛偽之意思表示，難謂有理由。 ⒊上訴人另抗辯「被上訴人與瑞興公司間，就系爭房地並無直 接買賣關係，竟訂定買賣契約以供辦理過戶登記，顯係通謀 虛偽之意思表示，依法應為無效」云云。按「系爭房地係上 訴人與訴外人乙○○之母謝素華所有，因貸款之需要，將土 地信託登記在瑞興公司名下，由瑞興公司出面向銀行貸款， 謝素華則取得其中貸款金額950萬元，後來謝素華無法繳納 貸款，所以我們才將土地出售來償還貸款，乙○○知道此事 後，就要來跟我們買回去，他再賣給被上訴人。」，此經證 人即上訴人與訴外人乙○○之姨媽丁○○（瑞興公司負責人 高壽榮之妻）於本院準備程序中證述在卷（本院卷第88頁至 第89頁），核與訴外人乙○○於93年8月20日與被上訴人間 就系爭房地所成立之買賣契約，及訴外人乙○○於93年8月 30日與訴外人瑞興公司成立系爭房地之買賣契約內容一致。 又本件訴外人乙○○於93年8月30日與訴外人瑞興公司成立 系爭房地之買賣契約，特別約定買賣之系爭房地指定移轉登 記給戊○○（即被上訴人之法定代理人），亦有上開買賣契 約書記載足憑（本院卷第48頁），此與被上訴人所述「當初 乙○○說他跟他阿姨都已講好同意要賣了」、「後來聽他們 說我們這樣子登記，比較省時間、手續費及稅金」相符（本 卷第134頁至第135頁）。因此瑞興公司為履行契約，於93年 11月19日與被上訴人成立土地買賣所有權移轉契約書及建築 物買賣所有權移轉契約書（原審卷第81頁至第85頁），純係 為完成房地過戶登記之手續，此與雙方通謀虛偽之意思表示 情形並不相同。至於上訴人所舉訴外人乙○○於94年10月22 日在台灣台南地方法院檢察署94年度偵字第11441號之訊問 筆錄稱「（問）你母親有一塊地，信託登記在瑞興公司，你 知否？），我知道。」、「當時不是我買的，是剛好有人要 買那塊地，丁○○求我買賣契約要這樣訂立，我並沒有錢買 那一塊地」（本院卷第29頁），旨在說明被上訴人欲購買瑞 興公司所有之系爭房地（實際上係訴外人乙○○母親所有） ，有關買賣的手續，係由訴外人乙○○分別與被上訴人及瑞 興公司訂立買賣契約，再由瑞興公司直接登記給被上訴人， 亦難認係通謀虛偽之意思表示。此外，上訴人復未舉證證明 被上訴人與訴外人乙○○、瑞興公司間有何通謀虛偽之意思 表示，上訴人之抗辯，並無理由。
五、上訴人另辯稱「被上訴人之法定代理人戊○○於93年9月18
日與上訴人成立土地借用契約，由戊○○向上訴人借用系爭 土地，當時應已明知上訴人係地主，竟知情仍向乙○○買受 ，顯有惡意」云云。茲查上開土地借用契約，內容如下「借 主戊○○于民國93年9月18日向台南縣永康市○○○路375巷 2號地號永康市○○段0205及0206之地主丙○○先行借用其 土地放置貨櫃一只。在買賣契約未能完成時，借主願將其放 置之物品及其貨櫃無條件搬離。」等情（原審卷第22頁）被 上訴人於本院陳稱「當時買賣契約已簽訂，我問乙○○是否 可以先讓我們放貨櫃，他說沒關係，當我們要拖貨櫃進去時 ，上訴人丙○○出來阻擋，我們才知道他住在那裡，因為貨 櫃已經拖來了，因此我們及代書一直拜託他，讓我們先放一 下，如果以後土地不是我們的，我們再拖出去，上訴人就寫 了這一張土地借用契約，因當時已天黑我先生急著擺放貨櫃 ，因此並沒有看內容就簽名了。」、「當初乙○○只說他跟 他阿姨都已講好同意要賣了，根本沒有提到他有一個弟弟住 在那裡。」等語（本院卷第135頁），上訴人於本院審理時 亦陳稱「當初被上訴人簽立土地借用契約時，他說尚未達成 買賣，但已拿了5、6百萬元當訂金，我跟他說我家情況很複 雜，還要買嗎？他說我已經付了5、6百萬元了，不買怎麼辦 ，我說我已告我阿姨背信，法官在審理中，你要等審理完再 來做買賣，他說他無法等，我說你應該和我一起告我阿姨才 對，他說那如果我告不贏的話，不就損失5、6百萬元，在他 不同意的情況下，我同情他已經把貨櫃叫來了，因此同意他 放在我的土地上，但要簽這張借用契約．．」（本院卷第13 5頁至第136頁）。足見被上訴人為在系爭土地上存放貨櫃， 在上訴人要求下，始簽立上開土地借用契約，經核被上訴人 之法定代理人簽立該借用契約之目的，僅在於解決已拖到現 場之貨櫃之寄放問題，故其同時約定「將來土地買賣契約不 成時，被上訴人應將貨櫃搬離」，並不足以認定被上訴人於 訂立買賣契約時，確實明知系爭房地是否有第三人信託登記 之情，至為灼然。而依上訴人之自述，當時被上訴人與乙○ ○間雖未完成買賣之所有權移轉登記手續，但仍已付5、6百 萬元之訂金，足見買賣契約係屬真正，且被上訴人於承買系 爭房地時，應不知系爭房地有部分所有權係屬上訴人之母親 謝素華借用瑞興公司之名義登記之事實。上訴人所辯「被上 訴人明知系爭土地係上訴人所有，仍向乙○○買受，顯有惡 意。」乙節，洵無足採。從而本件縱如上訴人主張系爭房屋 係其母謝素華生前借用瑞興公司之名義登記，其因繼承而有 返還信託物之請求權，然依土地法第43條之規定，亦不得執 以對抗被上訴人。
六、綜上所述，被上訴人與訴外人乙○○間及訴外人乙○○與瑞 興公司間所成立系爭房地之買賣契約，既有實際買賣價金之 給付，並已完成移轉過戶之登記，上訴人指係通謀虛偽成立 之買賣契約，並非有據。而上訴人現占有使用系爭房屋，並 未舉證證明有何占有之合法權源。從而被上訴人本於所有權 人地位，依民法第767條之法律關係，訴請上訴人應自系爭 房屋遷出，並將房屋返還被上訴人，於法有據，原審予以准 許，並依兩造之聲請，准供擔保為假執行或免為假執行之宣 告，經核並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求為廢棄改 判，非有理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核 與本件判決結果不生影響，不予一一論述，併予敘明。結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條判決如主文。
中 華 民 國 95 年 8 月 15 日 民事第三庭 審判長法 官 陳光秀
法 官 李文賢 法 官 曾平杉上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 95 年 8 月 18 日 書記官 葉秀珍
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