最高法院民事判決 八十七年度台上字第六一○號
上 訴 人 翁智勇
被 上訴 人 許明鐘
訴訟代理人 呂傳勝律師
右當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十五年十二月三十一日
臺灣高等法院第二審更審判決（八十四年度上更㈢字第二四五號），提起上訴，本院
判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：伊及已故許輝煌於民國六十七年十二月間，與上訴人及已故翁智聰訂立協議書，同意終止坐落桃園縣桃園市○○段一九五四號等多筆耕地之租約，約定由伊及許輝煌取得承租土地之三分之一，上訴人及翁智聰收回三分之二；並約定伊取得者為上訴人及翁智聰共有之同段一九九六、一九九七、二○八八號土地（以下稱系爭土地）之全部及一九七一號土地之三分之一，上訴人及翁智聰應於終止租約生效後即移轉登記與伊及許輝煌所有。詎上訴人及翁智聰拒不辦理租約之終止登記，以不正當之方法阻礙協議條件之成就，應認該協議書約定移轉系爭土地所有權之條件已成就等情，求為命上訴人將系爭土地所有權應有部分各二分之一移轉登記與伊所有之判決（被上訴人請求上訴人移轉一九七一號土地所有權應有部分六分之一部分，已受敗訴判決確定）。
上訴人則以：系爭協議書並非真正，且就令真正，亦未經全體出租人同意，難認已有效成立。何況被上訴人並無放棄耕作之正當理由，其純為取得系爭土地而終止租約，依當時有效之耕地三七五減租條例第十七條規定，應屬無效。又縱屬有效，兩造未依平均地權條例第七十八條規定之程序，辦理租約之終止，仍應受耕地三七五減租條例拘束。再者，兩造租佃契約於六十八年期滿，被上訴人曾申請續訂租約，七十四年租期再度屆滿時，復行續約，亦足認有消滅前開協議之意，茲據已消滅之協議書請求為移轉登記，自難認為有理由等語，資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴判決，關於被上訴人請求上訴人將系爭土地所有權應有部分各二分之一移轉登記與伊所有部分，予以廢棄，改判如被上訴人之聲明，係以：被上訴人主張兩造於六十七年十二月間訂立協議書，終止系爭土地之耕地租約等事實，已據提出協議書、土地登記簿謄本及桃園市公所函附之耕地租約登記簿為證。上訴人雖否認協議書之真正，惟於原審已自認協議書上蓋用之印章為其所有，所辯印章交代書執有，可能代書盜蓋云云，則未能舉證證明，且代書協議書之邵有田已證明：當初租佃雙方同意土地按比例分給佃農，條件如協議書所載無訛等語，上訴人否認協議書為真正，自無可採。查系爭土地原係上訴人與已故翁智聰及翁賜雲、翁賜恭、翁賜從、翁明宗、翁明遠、翁明芳、翁武雄九人所有，三七五耕地租約亦記載出租人為前開九人，惟翁賜雲以下七人已將其所有權應有部分轉讓與上訴人及翁智聰，於協議書訂立時，系爭土地僅屬上訴人及翁智聰二人共有，有土地登記簿可稽。其餘出租人於讓與所有權應有部分時，既未特別約明保留出租權，應認其租賃權當然隨同移轉，協議書僅由上訴人及翁智聰二人蓋章，並無不合。又系爭土地地目雖登載為田，惟早
於六十四年十月二日即編定於南崁新市鎮之都市計劃內，一九九六及二○八八號土地劃定為住宅區，一九九七號土地則為人行步道區，依當時有效之耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款及平均地權條例第七十六條第一項規定，出租人本得終止租約，不受當時有效之耕地三七五減租條例第十七條第二款規定之拘束。何況耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款及平均地權條例第七十六條第一項之規定，係就出租人之單獨終止租約而為限制，如本件兩造合意終止租約，自無適用之餘地。且依證人陳逸良之證述及協議書第一條補償之約定，上訴人為收回土地自行建築而合意終止租約，與被上訴人協議，以三分之一之土地歸被上訴人，作為補償，與耕地三七五減租條例第十七條第二項第三款及平均地權條例第七十七條第一項之規定並無牴觸，應於合意時，發生終止租約之效力，平均地權條例第七十八條規定之終止租約程序，係出租人單獨終止租約時應遵循之程序，於本件合意終止租約，尚無援用餘地。其次，依協議書第二條、第五條約定，系爭土地之所有權移轉登記手續雖於租約終止手續辦理完竣後始應辦理，惟依證人陳逸良之證述，可知被上訴人未能辦理終止租約手續及所有權移轉登記，乃因上訴人拒絕於相關文件上蓋章。上訴人以不正當之行為，阻止協議書約定條件之成就，依民法第一百零一條規定，應視為條件已成就，其辦理系爭土地所有權移轉登記之義務業已屆至。被上訴人因上訴人拒交證件而未能辦理終止租約手續，為保障自己權益而辦理續訂租約手續，純為便宜行事，並無消滅原協議之意，自不生新約成立，舊協議歸於消滅之效果。從而，被上訴人本於協議書之約定，請求上訴人將系爭土地所有權應有部分各二分之一移轉登記與自己所有，即應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查：系爭租約出租之土地，於簽訂協議書時，除分歸被上訴人所有者外，至少尚有分歸已故許輝煌所有之同小段一六八二之二、一六七七之二、一六七七、一六七七之一號土地，分歸被上訴人及許輝煌、許輝巽所有之一六四○號土地，及由出租人收回之一六四○之一、一六四○之二、一六四○之三、一六四○之四、一六八三、一六六五、一六七二、一六七二之二號土地，有協議書不動產標示欄之記載及耕地租約登記簿之登載可資參酌。其中一六四○、一六四○之一、一六四○之二、一六四○之三、一六四○之四號土地，於六十七年十二月協議書簽訂時，土地登記簿記載之所有人為上訴人與已故翁智聰及翁賜恭、翁明宗、翁明遠、翁明芳、翁武雄七人（見外放土地登記簿謄本及原審上更㈠字卷四四頁），該部分土地之出租人亦為上開諸人（見原審上更㈡字卷四五頁反面）。上訴人於原審抗辯：系爭租約乃就全部出租土地成立一個單一租約，不可割裂而為部分終止，除經共同出租人全體同意終止，不生終止之效力等語（見原審上更㈢字卷三九頁反面、四○頁正面）。原審未說明系爭租約何以可分，徒以系爭土地登記為上訴人及翁智聰二人共有，即認該二人於協議書簽字，即生合意終止系爭土地租約之效力，自嫌速斷。次查耕地三七五減租條例於四十年公佈時，其第十七條僅規定耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有承租人死亡，而無繼承人，承租人因遷徙或轉業，放棄其耕作權，地租積欠達兩年之總額情形之一，不得終止；嗣於七十二年修正，將之列為第一項，除第二款放棄耕作權，刪除其原因限制外，並添加非因不可抗力繼續一年不為耕作及經依法編定或變更為非耕地使用兩種情形，為可得終止租約之第四款、第五款事由，並於第二項增列依第五款規定終止租約時，出租人應給予承租人補償之規定。是於系爭協議書訂立時，耕地三七五減租條例並
無承租土地變為非耕地使用，得終止租約之規定。原審援引協議書訂立後始施行之法律而為判斷，於法亦有違誤。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 三 月 二十 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 吳 啟 賓
法官 洪 根 樹
法官 謝 正 勝
法官 劉 福 來
法官 黃 熙 嫣
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十七 年 四 月 八 日