最高法院民事判決 八十七年度台上字第五一四號
上 訴 人 莊正義
被 上訴 人 陳清和
訴訟代理人 陳國雄律師
複 代理 人 林秋萍律師
右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十六年八月十二日台灣高
等法院第二審更審判決（八十六年度上更㈠字第一九二號），提起上訴，本院判決如
左：
主 文
原判決關於駁回上訴人其餘上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。 理 由
本件被上訴人主張：上訴人於民國八十二年五月十日向伊購買坐落宜蘭縣員山鄉○○段一七一之三地號土地全部及同所一七五地號土地應有部分八分之三（下稱系爭土地），依兩造所訂之不動產買賣契約（下稱買賣契約）第二、四條之約定，上訴人應於系爭土地上建物拆除時給付第三期款新臺幣（下同）一百八十萬元，且應於伊移轉所有權登記及點交後十天內給付尾款九十萬元。伊早於八十二年六月八日完成移轉系爭土地所有權登記並點交於上訴人，地上物伊亦於八十三年六月完成拆除。詎上訴人仍積欠一百十八萬二千三百三十六元等情。求命上訴人如數給付並加算法定遲延利息之判決（被上訴人起訴請求三百三十六萬六千元本息，其超過一百十八萬二千三百三十六元本息部分，先後經原審判決其敗訴，均未據其聲明不服）。上訴人則以：系爭土地部分被訴外人陳成發、江朝雄、江錫森等人占用建屋，及遭訴外人呂游芬占用種植麻竹。上開地上物被上訴人依約應於八十二年六月十日前拆除，被上訴人任置不理。伊因急於使用系爭土地，為免損害繼續擴大，乃與各該訴外人洽商，代被上訴人拆除第三人之房屋予以修繕並除去麻竹，迨八十三年六月始占有系爭土地，被上訴人顯已違約，應負賠償責任。又八十三年一月十一日，伊應被上訴人之央求，先付第三期部分價金九十五萬元，是伊未付之金額為一百七十五萬元，非二百七十萬元。復因被上訴人違約，依契約第五條後段之約定，應賠償伊所付同額之損害金，即七百二十五萬元違約金。又伊代被上訴人為拆除訴外人陳成發、江朝雄、江錫森等三人之房屋，給付拆除、修繕之工資、建材費用共二十一萬一千六百六十四元、給付江朝雄、江錫森搬遷補償費共三十二萬元、除去地上麻竹給付三萬六千元，合計五十六萬七千六百六十四元，依系爭買賣契約第三條及附記㈡亦應由被上訴人負擔。違約金部分伊暫先請求二百十萬元，與上述拆除等墊付費用五十六萬七千六百六十四元合計二百六十六萬七千六百六十四元，與一百七十五萬元抵銷後，被上訴人尚應給付伊九十一萬二千一百零九元（似為九十一萬七千六百六十四元之誤）等語。資為抗辯。並於第一審提起反訴，求為命被上訴人如數給付並加計法定遲延利息之判決。原審將第一審命上訴人給付一百十八萬二千三百三十六元本息部分之判決，予以維持，駁回上訴人該部分上訴，無非以：被上訴人已在前揭之日期將系爭土地所有權移轉登記、點交於上訴人；又系爭土地之鄰地即同所一七二－二地號土地有訴外人江朝雄、江錫森興建房屋占用系爭一七一－三地號土地之一部分，呂游芬亦占用一七一－三地號土地一部分種植麻竹，陳成發則占用系爭土地一部分土地興建房屋等情，有系爭
買賣契約書、土地登記簿謄本可稽，且為兩造所不爭，堪信為真實。按所謂懲罰性違約金，依民法第二百五十條第二項規定，必須於契約中明定，如債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，而須支付違約金者，始足當之。否則，契約縱有履行期或履行方法之約定，其所定之違約金，仍應視為賠償額預定性違約金。查系爭買賣契約第五條末段僅泛載：「如乙方（即被上訴人）背約違或給付不能或不為完全之給付或不交付辦理產權登記所需各項證件或違反本契約任何條款之一時，除應將所收價款如數即時退還與甲方（即上訴人）外，並應同時賠償所收價款同額之損害金。」（下稱系爭違約金約款），難認係懲罰性違約金之特別約定。上訴人依系爭違約金約款請求給付懲罰性違約金，尚非有據。而系爭買賣契約第三條記載：「本預定買賣之不動產乙方保證來歷清白，絕無糾葛，如經預告登記或第三人主張權利等情事或地上物之搬遷補償，或有設定他項權利或供為任何債權之擔保在前或出租他人，應由乙方點交產權移轉證件前無條件負責理清一切，如因此致甲方之權益受損害者乙方應負一切損害賠償責任。」云云，係兩造就第三人地上物之拆遷等事由之損害賠償所為特別約定，上訴人自應依該約定為請求方洽。次查地上物之搬遷補償，應由被上訴人於點交產權移轉證件前無條件負責理清，如上訴人權益受損害，被上訴人即應負一切損害賠償責任，係屬被上訴人應負之無條件責任，不以地上物是否有權或無權占有而有差異，此與出賣人應負物之瑕疵擔保責任相當，觀諸系爭契約買賣契約第三條之約定意旨自明。上訴人已分別給付訴外人江錫森，江朝雄十五萬元，及十七萬元為地上物之搬遷補償費，有收據二紙為證，被上訴人對之亦無爭執，堪認真正。被上訴人雖主張：訴外人江朝雄、江錫森為無權占有，所有人原得行使物上請求權，核與系爭契約第五條所謂第三人主張權利等情不符，渠等不得請求搬遷補償云云。惟地上物搬遷補償和第三人主張權利之補償，既屬同條併列之條款，上訴人抗辯系爭搬遷補償費應由被上訴人負担為可採。再者，系爭買賣契約附記㈠約定：「賣方應於本約簽立之日起，三十天內負擔拆除本買賣標的上之建物，始得受領第三期次款」，第四條約定：「本買賣標的物交付日期約定依本約第二條第四期次款之給付內容」各云云，而第二條第四期次款即尾款之給付期為「移轉登記完畢及有關被占地上物拆除後點交十天內給付」，均係關於被上訴人受領價金之約定，並非其應點交系爭土地於上訴人確定期限之約定，是上訴人執此抗辯：被上訴人依約應於簽訂契約之三十日內即八十二年六月十日以前拆除全部地上物，同年六月二十日以前點交，被上訴人遲至八十三年六月始完成拆除，應給付違約金云云為無足採。綜上所述，上訴人主張被上訴人應給付伊系爭搬遷補償費三十二萬元部分，為有理由，其餘部分則無理由。被上訴人得請求之價金一百五十萬二千三百三十六元（超過部分更審前原審已判決其敗訴）部分，扣抵三十二萬元後為一百十八萬二千三百三十六元，從而被上訴人依系爭買賣契約，請求上訴人如數給付及加算法定遲延利息，即非無據，應予准許。上訴人反訴請求被上訴人給付部分，則非有據，不應准許等詞。為其判斷之基礎。按民事訴訟法第一百九十九條第二項規定，審判長應向當事人發問或曉諭，令其陳述事實，聲明證據，或為其他必要之聲明或陳述。其所聲明及陳述有不明瞭或不完足者，應令其敍明或補充之云云，此為審判長因定訴訟關係之闡明權，同時並為其義務。查上訴人就其請求被上訴人給付違約金部分，於原審主張：被上訴人依約應於八十二年六月十日以前拆除全部地上物，並於同年六月二十日以前點交，惟其遲至八十三年
六月間始完成拆除，顯已違約……被上訴人既不履行債務，依民法第二百二十七條、第二百五十條第一、二項、第二百十六條第一項等規定，應負損害賠償責任云云（原審上更㈠卷二一頁），似非單僅依民法第二百五十條第二項後段有關懲罰性質違約金之約定請求被上訴人給付違約金，其真意究竟如何﹖是否併及屬於損害賠償預定性質違約金之約定﹖又所主張多項法律關係間彼此關係若何﹖究屬重疊訴之合併或預備之合併﹖均欠明瞭，亟待澄清。原審未詳推闡明析，遽為上訴人不利之判決，尚有未合。次按解釋契約，應探求當事人之真意，以立約當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準。查系爭買賣契約第三條對於被上訴人未負責理清地上物搬遷補償之損害，固約定被上訴人應負賠償責任，惟同約第五條復泛載：被上訴人如有背約或違反本契約任一條款時，除應退還已收價款外，並賠償同額價金云云，兩造締約當時真意究竟若何﹖系爭違約金條款是否包括上述不為理清地上物搬遷補償之情形在內﹖亦非無詳為查明研求之餘地。本件事實既欠明瞭，本院亦無從為法律上之判斷。上訴論旨，指摘原判決其敗訴部分為不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 三 月 十三 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男
法官 曾 煌 圳
法官 許 澍 林
法官 鄭 玉 山
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十七 年 三 月 二十六 日