返還價金
臺灣臺中地方法院(民事),訴字,95年度,1179號
TCDV,95,訴,1179,20060808,1

臺灣臺中地方法院民事判決　95年度訴字第1179號
原　　　告　丁○○
訴訟代理人　廖本揚律師
被　　　告　園創不動產股份有限公司
兼法定代理　己○○
人
共　　　同
訴訟代理人　鐘為盛律師
被　　　告　東森建業不動產仲介經紀股份有限公司即
　　　　　　甲○○○仲介股份有限公司
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　戊○○
　　　　　　庚○○
上列當事人間返還價金事件，本院於民國95年7月25日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：其於民國95年2月8日經被告園創不動產股份有限 公司（以下簡稱園創公司）經紀人黃智強之媒介，向被告己 ○○購買坐落台中縣烏日鄉○○○段134-76地號土地及其上 同段213建號、門牌號碼台中縣烏日鄉○○路157巷38弄3號 建物，價金為新台幣（下同）4,230,000元，原告陸續已給 付被告己○○500,000元及發票日95年3月6日、票號AC00000 00、面額830,000元、付款人為陽信商業銀行股份有限公司 嘉義分行之支票乙紙。詎原告取得系爭房地進行裝修之際， 經鄰里告知，92年1月15日有人於系爭房地內上吊身亡，原 告轉向被告己○○及園創公司求證，伊等表示絕無此事，惟 經原告向台中地方法院地檢署取得上開事故之相驗屍體證明 書，查核屬實。就房屋交易市場之通常交易觀念，屋內有人 非自然身故，係屬重大瑕疵，原告於95年3月30日發函向被 告己○○解除契約。原告因本件買賣所受之損失計有：原告 因不敢住居於系爭房屋，在外賃屋，約定租賃期間1年，每 月租金12,000元，計144,000元，且支付租屋仲介費6,000元 ，計150,000元；因而支出之搬家費用計34,000元；額外支 出購買家具等之損失128,770元；原告就系爭房屋裝修已支 出及回復所需費用230,130元，原告已支出之價金500,000元 及已支付系爭房屋買賣仲介費42,300元，合計為1,085,200 元。爰依民法第259條第1款、第6款之規定請求被告己○○



返還所受領之價金500,000元及系爭支票，如不能返還系爭 支票，應賠償原告同額款項，依民法第260條及買賣契約第8 條第4款第2段規定，暫以原告已支付價金之倍數即1,000,00 0元為損害額，請求被告己○○賠償之。而被告園創公司為 本件買賣之經紀，惟未將系爭房地說明書交予原告，又與被 告己○○共同隱瞞實情，顯然違反不動產經紀業管理條例第 23、24條規定，且被告園創公司係專門從事該區域內之不動 產之仲介買賣，就系爭房地為凶宅，難諉為不知，亦屬債務 不履行，被告園創公司依民法第227條、不動產經紀業管理 條例第26條第2項規定，亦應賠償原告前開1,500,000元。又 被告園創公司係被告東森建業不動產仲介經紀股份有限公司 即甲○○○仲介股份有限公司（以下簡稱東森公司）之台中 東興加盟店，被告東森公司應依表見代理之規定賠償原告 1,500,000元，而上開各被告間之損害賠償責任，具有同一 損害填補目的，本於個別之發生原因對原告各負給付義務， 若任一被告已為給付，他被告於該給付範圍同免責任。並聲 明：㈠被告己○○應給付原告1,500,000元，及自起訴狀送 達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告己○○於 第2項被告園創公司就第2項之請求金額或第3項被告東森公 司就第3項之請求金額清償時，就其清償範圍內免給付義務 ；㈡被告園創公司應給付原告1,500, 000元，及自起訴狀送 達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告園創公司 於第1項被告己○○就第1項之請求金額或第3項被告東森公 司就第3項之請求金額清償時，就其清償範圍內免給付義務 ；㈢被告東森公司應給付原告1,500,000元，及自起訴狀送 達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告東森公司 於第1項被告己○○就第1項之請求金額或第2項被告園創公 司就第2項之請求金額清償時，就其清償範圍內免給付義務 ；㈣被告己○○應將發票日95年3月6日、票號AC0000000、 票面金額830, 000元、付款人為陽信商業銀行股份有限公司 嘉義分行之支票返還予原告，如不能返還應賠償原告830,00 0元；㈤願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯部分：
(一)被告園創公司及被告己○○部分：
系爭房地於94年4月22日向訴外人即原所有權人丙○○購得 時，訴外人丙○○並未告知屋內有自縊之情形，被告己○○ 不知系爭房屋為凶宅，且系爭房地於被告己○○所有期間未 發生任何意外事故，被告己○○因而於交付原告之不動產標 的現況說明書第11條：「本建築改良物（專有部分）於賣方 產權持有期間是否發生凶宅或自殺致死之情事」一欄，勾選



否，被告己○○並無刻意隱瞞之處。物是否具有瑕疵，應依 一般交易觀念認定。建築物是否因曾有人於內自殺而成為凶 宅，僅屬個人主觀及心理層面之範疇，因人、時、宗教信仰 不同而異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘、或宗教儀式去除 該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值 、效用或品質不具備，非物之瑕疵。並無任何不可歸責於被 告等之事由得以解除契約，原告請求返還已支付之費用及違 約損害賠償，無理由。有關原告主張之在外租屋的損失，原 告本來就要租屋，此為持續性的事實，並非損害的內容。本 件原告未付清尾款，尚未交屋，即無搬家費用的支出。原告 所購的家具，仍然由原告占有之中，由原告繼續使用，並非 歸被告所有，亦無損失。有關原告請求房屋裝修與維護所需 的費用部分，其請求亦超出其已裝潢範圍，且所附單據，僅 為估價單，亦難認有損失。已支出之價金與仲介費用，因非 可歸責於被告之事由，契約仍然存在，原告請求返還無理由 。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保， 請准宣告免假執行。
(二)被告東森公司部分：
加盟店與子公司不同，本件園創公司以自己名義，非以東森 公司或支店名義營業，並無表見代理之適用。原告購買系爭 房地，原本需支出貸款利息，該部分利息，可抵充房屋租金 。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利 判決，願供擔保，請准宣告免假執行。
三、兩造不爭執之事實：
(一)原告於95年2月8日經被告園創公司經紀人黃智強之媒介，向 被告己○○購買坐落台中縣烏日鄉○○○段134-76地號土地 及其上同段213建號、門牌號碼台中縣烏日鄉○○路157巷38 弄3號建物，價金為4,230,000元，原告陸續已給付被告己○ ○500,000元及發票日95年3月6日、票號AC0000000、面額83 0,000元、付款人為陽信商業銀行股份有限公司嘉義分行之 支票乙紙。
(二)92年1月15日有人於系爭房地內自縊身亡。(三)被告園創公司係被告東森公司之台中東興加盟店。四、得心證之理由：
兩造厥有爭執者為系爭房地內有人自縊身亡是否屬物之瑕疵 ？被告己○○是否刻意向原告隱瞞系爭房地內有人自縊身亡 之情事？及被告東森公司是否應就本件負表見代理之授權人 責任？查：
(一)原告主張其於95年2月8日經被告園創公司經紀人黃智強之媒 介，向被告己○○購買坐落台中縣烏日鄉○○○段134-76



地號土地及其上同段213建號、門牌號碼台中縣烏日鄉○○ 路157巷38弄3號建物，價金為4,230,000元，原告陸續已給 付被告己○○500,000元及發票日95年3月6日、票號AC00000 00、面額830,000元、付款人為陽信商業銀行股份有限公司 嘉義分行之支票乙紙。92年1月15日有人於系爭房地內自縊 身亡之事實，業據原告提出不動產買賣契約書及臺中地方法 院檢察署相驗屍體證明書為證，並為兩造所不爭執，固堪認 為真實。惟按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵， 亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第 354條第1項固定有明文。惟所謂物之瑕疵，係指存在於物之 缺點而言。須當事人有所約定，或依通常交易觀念，認為應 具備之價值、效用或品質而不具備者，始得謂為物有瑕疵， 亦即，物是否具有瑕疵，應以一般交易觀念上是否屬於物之 瑕疵認定之。建築物是否因為曾有人於此自殺而成為「凶宅 」，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗 教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教 儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將導致 物之價值、效用或品質不具備，自非謂物之瑕疵，臺灣高等 法院著有90年度上易字第401號判決意旨足資參照。雖物之 瑕疵擔保責任為無過失責任，然查被告園創公司及被告己○ ○抗辯：系爭房地於94年4月22日向訴外人即原所有權人丙 ○○購得時，訴外人丙○○並未告知屋內有自縊之情形，被 告己○○不知系爭房屋為凶宅，且系爭房地於被告己○○所 有期間未發生任何意外事故，被告己○○因而於交付原告之 不動產標的現況說明書第11條：「本建築改良物（專有部分 ）於賣方產權持有期間是否發生凶宅或自殺致死之情事」一 欄，勾選否，被告己○○並無刻意隱瞞之處等情，業據其提 出不動產買賣契約書、不動產標的現況說明書為證，並據證 人即系爭不動產原所有權人丙○○於本院結證：「我擁有這 房子的期間是從86年10月我先生過世後繼承的，一直到94年 4月1日我賣出去的時候。我不知道有人在那房子裡面自殺。 康蔡美容是我婆婆，我不知道我婆婆是否有在那裡自殺，房 子是我的，我婆婆一直住在那裡，我先生過世後，我都沒有 與他們來往。我婆婆過世的時候，是我小姑打電話給我，我 才知道，我只有在喪禮當日回來，我那天早上去到那裡時已 經中午了，我晚上又趕回家，他們沒有告訴我的婆婆是怎麼 過世的，他們只是說我婆婆過世，之前他們有打電話跟我說 我婆婆生病而已，之後我就不知道了。我在簽買賣契約書的 時候，我有勾說本建築改良物，於賣方產權持有期間是否曾



發生兇殺或自殺致死之情事勾「否」。房子我賣兩百六十萬 元，市價都少錢我不知道，這棟房子是我先生買的，他買多 少錢我不知道，他是在我們婚前就買了，我覺得兩百六十萬 元差不多。」等語明確。雖原告否認證人丙○○之證言，然 按證人為不可代替之證據方法，如果確係在場聞見待證事實 ，而其證述又非虛偽者，縱令證人與當事人有親屬、親戚或 其他利害關係，其證言亦非不可採信，最高法院亦著有53年 度台上字第2673號判例意旨足資參照。證人丙○○之證言， 並無證據足認為虛偽，已難認有不實，且該證人復經結證， 更難認有虛偽。亦堪認被告園創公司及被告己○○之上開抗 辯為真實。則被告己○○既於94年4月22日向訴外人即原所 有權人丙○○購得系爭房地，而訴外人康蔡美容係於92年1 月15日即於系爭房地內自縊身亡，原所有權人丙○○尚且不 知情，並於買賣不動產標的現況說明書上就「本建築改良物 ，於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」 事項勾「否」，自難認被告己○○知悉有人於上開房地內自 縊情事。則除系爭房地內因為曾有人於此自殺而成為「凶宅 」，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗 教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教 儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將導致 物之價值、效用或品質不具備，非得謂物之瑕疵外，依原告 與被告己○○買賣契約之約定觀之，亦僅約定：「本建築改 良物，於賣方（即被告己○○）產權持有期間曾發生兇殺或 自殺致死之情事」為其瑕疵事項。系爭房地於被告己○○產 權持有期間既未曾發生兇殺或自殺致死之情事，且被告己○ ○復不知其產權持有期間之前有人於上開房地內自縊情事。 依上說明，自難認本件原告與被告己○○之買賣有當事人有 所約定，或依通常交易觀念，認為應具備之價值、效用或品 質而不具備者之瑕疵存在。本件既難認原告與被告己○○之 買賣有當事人有所約定，或依通常交易觀念，認為應具備之 價值、效用或品質而不具備者之瑕疵存在，則原告依民法第 359條之規定，以買賣因物有瑕疵而解除原告與被告己○○ 間之系爭買賣契約，即於法不合。原告援引民法第259條契 約解除後之回復原狀請求權，請求被告己○○返還所受領之 價金500,000元及已支付之價金支票，如不能返還該支票， 應賠償原告同額款項，即無理由。又按民法第260條乃規定 ：解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，並非獨立之請求 權基礎，合先敘明。又雖原告與被告己○○之買賣契約第8 條第4款第2段約定：「如乙方（即被告己○○）毀約不賣或 給付不能或其他違約情事時，甲方（即原告）除得解除本契



約外，乙方應於五日內將所收款項加倍返還甲方，以為違約 之損害賠償。」惟如前述，依原告與被告己○○之買賣契約 乃約定，於賣方即被告己○○建築改良物產權持有期間未曾 發生兇殺或自殺致死之情事，而系爭房地於被告己○○產權 持有期間亦未曾發生兇殺或自殺致死之情事，且被告己○○ 復不知其產權持有期間之前有人於上開房地內自縊情事，自 亦難認被告己○○有其他違約情事。原告以其與被告己○○ 間之上開約定遽請求1,000,000元之賠償，亦與該其與被告 己○○前開之約定之要件不符，亦無理由。
(二)如前所述，本件訴外人即原所有權人丙○○就其婆婆康蔡美 容係於其產權持有期間即92年1月15日於系爭房地內自縊身 亡之情事尚且不知情，於94年4月22日自訴外人丙○○買受 系爭房地之被告己○○自難認知悉有人於上開房地內自縊情 事。則經紀本件原告與被告己○○間買賣之園創公司亦難認 有違不動產經紀業管理條例第23條、第24條之給付義務，即 難認園創公司有不完全給付情事。再如前述，本件訴外人即 原所有權人丙○○除就其婆婆康蔡美容係於其產權持有期間 在92年1月15日於系爭房地內自縊身亡之情事不知情，並於9 4年4月22日將系爭房地出賣時，於買賣不動產標的現況說明 書上就「本建築改良物，於賣方產權持有期間是否曾發生兇 殺或自殺致死之情事」事項勾「否」，被告己○○及園創公 司自亦無從知悉有人於上開房地內自縊情事。本件亦難認園 創公司有不動產經紀業管理條例第26條第2項規定：經紀業 因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人 受損害之情事。是原告依據民法第227條第2項規定之不完全 給付損害賠償請求權及不動產經紀業管理條例第26條第2項 規定之經紀連帶賠償責任之規定，請求被告園創公司賠償上 開1,500,000元，亦無理由。
(三)原告雖主張：因被告園創公司係被告東森公司之台中東興加 盟店，被告東森公司應依表見代理之規定對被告園創公司之 不完全給付之債務不履行行為負本人之責任云云。又雖原告 主張：被告園創公司係被告東森公司之台中東興加盟店之事 實，亦據其提出公司基本資料查詢及名片為證，復有被告東 森公司提出之東森房屋加盟店連鎖經營契約書為憑，復為兩 造所不爭執，固亦堪認為真實。惟按由自己之行為表示以代 理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示 者，對於第三人應負授權人之責任；但第三人明知其無代理 權或可得而知者，不在此限；民法第169條固定有明文；惟 表見代理之構成，以有表見之事實為限，若無表見之事實， 當無從構成民法第169條之表見代理。本件僅依園創公司為



東森公司之加盟店之事實，並不足認業有表見之事實。且依 原告提出之前開名片所示，被告己○○之名片亦標明為園創 公司之副總，更難認本件有被告東森公司授權被告園創公司 代理與第三人為法律行為之事實，亦無從認有表見事實之存 在。是原告主張被告東森公司應依表見代理負本人不完全給 付之債務不履行責任云云，已於法無據。再如前述，被告園 創公司亦難認有不完全給付情事。原告猶主張被告東森公司 應負被告園創公司不完全給付之債務不履行之本人責任，更 屬無據，亦無理由。
(四)綜上所述，原告依民法第259條第1款、第6款之規定及民法 第260條及買賣契約第8條第4款第2段規定，對被告己○○為 請求；依民法第227條、不動產經紀業管理條例第26條第2項 規定，對被告園創公司為請求；依表見代理本人責任之規定 ，對被告東森公司請求不完全給付債務不履行之損害賠償， 聲明：㈠被告己○○應給付原告1,500,000元，及自起訴狀 送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告己○○ 於第2項被告園創公司就第2項之請求金額或第3項被告東森 公司就第3項之請求金額清償時，就其清償範圍內免給付義 務；㈡被告園創公司應給付原告1,500, 000元，及自起訴狀 送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告園創公 司於第1項被告己○○就第1項之請求金額或第3項被告東森 公司就第3項之請求金額清償時，就其清償範圍內免給付義 務；㈢被告東森公司應給付原告1,500,000元，及自起訴狀 送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告東森公 司於第1項被告己○○就第1項之請求金額或第2項被告園創 公司就第2項之請求金額清償時，就其清償範圍內免給付義 務；㈣被告己○○應將發票日95年3月6日、票號AC0000000 、票面金額830, 000元、付款人為陽信商業銀行股份有限公 司嘉義分行之支票返還予原告，如不能返還應賠償原告830, 000元，即均無理由，應予駁回。原告假執行之聲請，亦因 其訴之駁回，失所依附，應併駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述、攻擊防禦方法 及舉證，均對本判決之結果不生影響，爰不一一論述，附予 敘明。
六、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。
中　　華　　民　　國　　95　　年　　8 　　月　　8 　　日 民事第二庭 法 官 陳秋月
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中　　華　　民　　國　　95　　年　　8 　　月　　8 　　日



書記官