最高法院民事判決 八十七年度台上字第九七七號
上 訴 人 陳邵聰琴即邵
邵 鎮 通同
邵 生 旺同
邵 木 樹同
邵 清 池同
邵 漢 鐘同
林 秀 暖同
林 秀 芬同
林 志 順同
林 志 諺同
訴訟代理人 許 文 彬律師
被 上訴 人 陳曾笑雲即
陳 玲 璦同
陳 政 一同
陳 政 雄同
陳 秀 芬同
陳 政 宏同
右當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國八十六年六月二十八日台灣高等
法院第二審更審判決（八十五年度上更㈢字第二九五號），提起上訴，本院判決如左
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主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：上訴人之被繼承人邵秋地於民國五十五年十二月三十日，向伊之被繼承人陳澤民承租系爭坐落台北縣三重市二重埔中興小段九一－二地號土地，租期自五十六年一月一日起至七十五年十二月三十一日止。詎租期屆滿後，邵秋地竟拒將系爭土地上所建如原判決附圖（下稱附圖）所示房屋拆除及返還系爭土地等情，本於租賃物返還請求權，求為命上訴人將系爭土地上之建物即門牌號碼台北縣三重市○○路○段五七七號房屋拆除，並交還系爭土地與伊之判決（被上訴人請求第一審共同被告戴萬德等拆屋還地部分，業經判決被上訴人敗訴確定）。上訴人則以：系爭土地為伊之先祖邵神諒向被上訴人之曾祖父陳上九所承租，未定期限，並在其上建築系爭房屋。邵神諒死亡後，由邵秋地與戴萬德等人繼承，伊本於該租賃契約占有使用系爭土地，自非無權占有。至伊之被繼承人邵秋地於五十五年十二月三十日與被上訴人之被繼承人陳澤民所訂之土地租借合約書，未經戴萬德等人同意，應不生效力等語，資為抗辯。並以被上訴人前依原法院八十四年上更㈡字第六十六號判決，聲請假執行，將附圖房屋全部拆除，收回基地，爰依民事訴訟法第三百九十五條規定，請求被上訴人回復原狀，如不能回復，應依市價折付金錢返還與伊。原審將第一審就上訴人部分所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判如其上述聲明，無非以：按租地建屋，除當事人另有約定者外，依契約之目的，探求當事人之真意，應解
為以該房屋存在之時期為租賃期限。準此，租賃土地上所建之房屋，如不堪使用，或拆除重建，不論原租約是否訂有書面，應認為租賃關係歸於消滅（司法院三十二年院字第二四七九號解釋，最高法院三十年渝上字第三一一號判例）。查系爭土地上之房屋，原為中國式木造一樓住宅平房，面積計為四十六平方公尺，係由上訴人之先祖邵神諒於三十八年十二月七日申請總登記，並於三十九年四月二十日辦妥登記。嗣邵神諒於四十二年十二月二十日死亡，由其獨子即上訴人被繼承人邵秋地以繼承為原因，於六十八年六月十三日辦畢產權登記，登記為邵秋地單獨所有，有建物登記簿謄本附卷可稽。依現場舊相片所示，系爭地上房屋，原為一樓舊式覆瓦平房。三重市○○路拓寬時，由邵秋地改建為二樓（實際為一樓半），業據證人陳李月娥結證屬實，復有照片三張附卷可稽。足見被上訴人假執行拆除前之房屋與舊有房屋大不相同。按行政院所頒「固定資產耐用年數表」，磚造住宅房屋耐用年數為二十五年，木造住宅房屋耐用年數為十五年，本件原始木造房屋之建造時間，依建物謄本所載應在三十八年十二月七日以前，早已逾耐用年限。且原始房屋為一樓獨立建物，樑柱蟲蛀，窗戶腐朽，屋頂紅瓦及兩側木柱已不復見，需倚靠左右鄰人之房屋磚牆為支撐牆壁，為上訴人邵鎮通、邵生旺所自承。而原始建物面積僅四十六平方公尺，竟變為一百零七平方公尺，範圍擴大二、三倍，足見上訴人先祖邵神諒所建之房屋，顯已不堪使用，或已拆除重建，縱如上訴人所稱其先祖邵神諒與被上訴人之先祖陳上九就系爭土地有不定期租地關係，依前揭說明，原租地建屋之租賃關係自應歸於消滅。又上訴人之被繼承人邵秋地與被上訴人之被繼承人陳澤民於五十五年十二月三十日就系爭土地訂立土地租賃合同書，租期自五十六年一月一日起至七十五年十二月三十一日止，有兩造不爭執之土地租借合同書可證。而陳澤民於租期屆滿前之七十四年十二月七日曾以存證信函通知邵秋地表示不再續租，有該存證信函及回執可證，則被上訴人於租期屆滿後，依租賃及繼承之法律關係，訴請上訴人拆屋還地，自屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按租用建築房屋之基地，非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回。縱該土地上之房屋因故滅失，而租用基地之契約，若未合法終止，契約之效力仍續存在，承租人仍得使用基地申請重建房屋。本院五十一年台上字第二九八七號著有判例。查司法院三十二年三月十七日院解字第二四九七號解釋，謂不定期租賃契約，依民法第四百五十條第二項之規定，出租人得隨時終止租約。惟土地法係民法特別法，土地法第一百零三條係於三十五年四月二十九日修正新增之條文，於三十五年四月二十九日修正公布後，上開院解字第二四九七號解釋於不定期建築房屋基地之租賃，已無適用之餘地。至本院三十年渝上字第三一一號判例，係就定期租賃之情形予以說明（本院六十二年台上字第三一二八號判例參照）。原審認定兩造間就系爭土地有不定期租地建屋關係，果爾，即不得解為定有租至房屋不堪使用或拆除重建為止之期限。出租人如欲終止租約，仍須受土地法第一百零三條規定之限制。原判決援引上開院解字第二四九七號解釋及與本件情形不相同之三十年渝上字第三一一號判例謂本件原始房屋已不堪使用或拆除重建，原租地建屋之不定期租賃關係因而消滅云云，其法律上見解，尚有可議。又原審認定系爭房屋為不堪使用，或已拆除重建。惟原有房屋僅係不堪使用，或已拆除重建，兩者情形有別，攸關房屋產權誰屬及上訴人有無拆屋還地權能之認定。倘如證人陳李月娥（筆錄載為陳李玉娥）於原審作證所稱系爭土地上
房屋原為一樓舊式覆瓦木造平房，六十二年間三重市○○路拓寬時，由邵秋地改建為二樓（見原審上更㈢卷第一○四頁），何以卷附建物登記簿謄本記載，系爭土地上房屋係邵秋地於六十八年間因判決繼承取得所有（其登記原因發生日期為四十二年十二月二十日即邵神諒死亡日期，見原審更㈡卷第六十三頁）﹖且邵秋地之父邵神諒與被上訴人先祖陳上九間，就系爭土地既已有不定期租賃關係，邵秋地何以又與被上訴人之被繼承人陳澤民簽訂系爭二十年之土地租借合約書﹖其原因何在﹖與邵秋地單獨繼承取得系爭土地上房屋所有權有無關連﹖事實均欠明瞭。原審未詳加調查審認，遽憑上開理由而為上訴人敗訴判決，亦有未合。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 四 月 三十 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村
法官 徐 璧 湖
法官 劉 福 聲
法官 陳 重 瑜
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十七 年 五 月 十三 日