臺灣士林地方法院民事判決 94年度重訴字第256號
原 告 丙○○
訴訟代理人 張建鳴律師
莊佳樺律師
張家豪律師
上列 一人 戊○○ 住台北市中正區○○○路○段59號11樓
複 代理人
被 告 甲○○ 住台北市○○區○○路2段168號4樓
訴訟代理人 陳建榮律師
上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國95年8月4日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應於原告將如附表１所示不動產移轉登記並交還之同時，給付原告新台幣柒佰捌拾萬元，及自民國九十四年八月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十六，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣貳佰捌拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣柒佰捌拾萬元為原告供擔保或將上開金額提存後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
本件原告起訴請求被告應給付新台幣（下同）896 萬2,290 元及其利息，嗣於民國95年5 月4 日變更請求金額為1,693 萬7,619 元及其利息，同年8 月4 日再變更其請求金額為 1,672 萬5,993 元，核屬擴張、減縮應受判決事項之聲明， 依民事訴訟法第255 條第1 項第3 款規定，應予准許。乙、實體方面：
一、原告起訴主張：兩造於93年12月15日訂立不動產買賣契約書 （下稱: 系爭買賣契約），約定由原告以780 萬元向被告購 買如附表１所示之建物（下稱: 系爭建物）及其基地應有部 分。被告並於締約前提出氯離子含量測試報告書，向原告保 證系爭建物狀況良好，絕無海砂屋瑕疵，原告業已依約於93 年12月15日至94年2 月3 日分階段給付價款完畢，並經被告 於同年月4 日交屋。嗣原告於95年4 月間以850 萬元將前揭 不動產轉賣予訴外人周昭明，經買受人要求實施海砂屋氯離 子含量檢測結果，發現系爭建物客廳柱、臥室門柱每立方公 尺之氯離子含量分別為1.8814kg、2.7163kg，超過標準值每 立方公尺0.3kg 達6 倍及9 倍之多；經再行檢測，餐廳左側
牆凸柱之氯離子含量更達每立方公尺2.987kg ，已超過標準 值10倍，原告始知系爭建物混凝土氯離子含量過高，係有結 構崩裂危險之海砂屋。買受人周昭明旋要求原告解除契約並 買回系爭建物。被告已違反系爭買賣契約書第9 條第5 項保 證非海砂屋之約定，欠缺出賣人保證之品質，並對原告已失 通常居住之效用，客觀上亦失安全使用功能而具有重大瑕疵 ，經原告於94年7 月28日以存證信函通知被告解除契約，並 於同年8 月3 日以律師函催告被告出面解決解約後回復原狀 及損害賠償事宜。兩造間買賣契約既經解除，被告應將買賣 價金返還原告並負債務不履行之損害賠償責任及違約金。為 此依民法第359 條、360 條、259 條第2 款、260 條規定及 契約法律關係，訴請被告返還買賣價金780 萬元、給付懲罰 性違約金780 萬元，並請求賠償原告稅費6 萬1,300 元、相 關損害合計106 萬4,693 元（包括支出之仲介費10萬元、建 物保險費2,286 元、電費3,750 元、水費1,570 元、檢驗費 1 萬1,400 元、貸款利息6 萬8,883 元、提前還款違約金8 萬5,000 元、房地產登記費及代辦費4 萬8,000 元、向訴外 人周昭明買回系爭房地產之登記費用4 萬3,804 元、轉賣所 失利益70萬元）等語。並聲明：㈠被告應給付原告1,672 萬 5,993 元，及如附表２所示之利息。㈡願供擔保請准宣告假 執行。
二、被告則以：系爭建物出售時，被告應原告要求委由仲介公司 代覓檢測單位實施氯離子含量檢測，依當時檢測後提出之報 告，系爭建物並非俗稱之海砂屋，被告履行債務並無故意或 過失可言，原告解除契約並無理由。再依台北市政府公布之 「台北市高氯離子混凝土建築物善後處理辦法及其鑑定原則 」說明，系爭建物非不得以補強或防蝕處理方式以回復效用 ，尚非得遽謂系爭建物已喪失通常效用。況系爭建物依台北 市建築師公會鑑定結果，現況除有部分劣紋與地磚鼓起或受 潮剝落外，並無明顯結構裂縫及混凝土剝落情形；又系爭建 物完工至今使用已逾20年，是否因長時間受氯離子含量之影 響而有至此，亦未可知。且系爭建物屬73年完工之老舊建物 ，而上開鑑定報告採用83年至87年公佈之中國國家標準 CNS3090 總號對於「新拌」混凝土的氯離子含量標準為判斷 依據，以評斷本事件並不適當；又CNS 總號對於「新拌」混 凝土的氯離子含量標準與腐蝕鋼筋的採認標準是否相同亦有 疑義。況氯離子含量因素僅係催化鋼筋腐蝕原因之一，尚需 具備其他要件始能造成鋼筋腐蝕膨脹與混凝土剝落，致生危 害於建物安全，是僅有高氯離子含量與建物結構安全應無相 當因果關係。又如認原告解除契約為可採，原告亦不得於解
除契約之同時，合併請求損害賠償及違約金，且原告主張之 各項損害與系爭建物瑕疵間並無因果關係，被告另就原告解 除契約後返還買賣標的不動產之義務，與原告之請求主張同 時履行抗辯等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行 之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為 假執行。
三、本件經本院依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之 1 第1 項第3 款規定，整理並協議簡化爭點如下（本院95年 7月25日言詞辯論筆錄）：
㈠原告得否依民法第354 條、第359 條規定及契約第12條第1 項約定解除契約？
⒈系爭建物客觀上是否不具通常效用或保證品質？ ⒉系爭建物有無契約第9 條第5 項所規定之海砂屋情事？ ⒊如系爭建物有瑕疵，解除契約是否顯失公平？ ㈡如原告得主張解除契約，是否得另主張損害賠償及違約金？ 得主張損害賠償之金額為何？
⒈如原告解除契約，是否得同時主張損害賠償？ ⒉如原告解除契約，是否得同時請求違約金？
⒊原告請求各項損害與系爭房屋瑕疵有無因果關係？是否為解 除契約後得請求之損害？
四、本件原告主張兩造於93年12月15日訂立系爭買賣契約，約定 由原告以780 萬元向被告購買如附表所示不動產，原告業已 依約於93年12月15日至94年2 月3 日分階段給付價款完畢， 並經被告交屋。嗣原告並於94年7 月28日以系爭建物係海砂 屋為由，以存證信函向被告為解除契約之意思表示，該信函 並於同年月29日到達被告；復於同年8 月3 日以律師函催告 被告出面解決解約後回復原狀及損害賠償事宜，催告律師函 於同年月4 日到達被告等情，業據提出買賣契約、存證信函 、律師函及回執等件為證，被告復未為爭執，自堪信為真實 。
五、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規 定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其 物於危險移轉時，具有其所保證之品質；又買賣因物有瑕疵 ，而出賣人依民法第354 條之規定，應負擔保之責者，買受 人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354 條第1 項本 文、第2 項、第359 條本文分別定有明文。經查： ㈠兩造不爭執之系爭買賣契約第9 條第5 項約定：「乙方（即 被告，下同）保證本買賣標的物於點交前無存在物之瑕疵（ 例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋
... 等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應 負瑕疵擔保責任」，證人即仲介系爭建物買賣之乙○○亦結 證稱原告於締約過程要求就系爭建物實施氯離子含量檢測， 經仲介人員洽談後（以被告名義）委託大誠土木技師事務所 實施檢測等語（本院94年11月30日言詞辯論筆錄）是依上約 定內容及締約過程觀之，被告已就系爭建物非屬海砂屋一事 ，為品質之保證，依前揭法條規定，自應擔保系爭建物交付 占有而將危險負擔移轉原告時，不存在海砂屋之情事。 ㈡次按所謂「海砂屋」，係指混凝土中氯離子含量過高之建物 ，而氯離子含量是否過高，則是以混凝土中氯離子含量是否 超過設計環境條件下之國家標準值為據（臺北市高氯離子混 凝土建築物善後處理辦第2 條參照），此為房屋買賣週知之 交易慣例。又現行新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量，依 中國國家標準CNS 3090「預拌混凝土」第19節表10之規範， 鋼筋混凝土之最大氯離子含量為每立方公尺0.3kg （見本院 囑託台北市建築師公會所製作鑑定報告所附CNS3090 新拌混 凝土中最大水溶性氯離子含量規定表）。又雖前揭標準係對 新拌混凝土所為規範，然未受外來氯離子污染之硬固混凝土 因水泥之水和作用及物理吸附，其水溶性氯離子含量會隨時 間增加較新拌時降低（見前揭規定表備考欄說明），是如未 受外來氯離子污染，理論上硬固混凝土之氯離子含量應低於 新拌混凝土之氯離子含量，硬固混凝土之氯離子含量如逾標 準，新拌混凝土之當然逾前開標準。雖外來氯離子污染容有 增加氯離子含量之可能，然房屋交易時，僅得就現狀之硬固 混凝土實施氯離子含量檢測，且影響建物結構安全者，亦為 交易時硬固混凝土之氯離子含量而非建物初完工時之含量， 是交易慣例上所稱之「海砂屋」，應係指硬固混凝土氯離子 含量高於每立方公尺0.3kg 之建物。此觀以被告名義委託， 於兩造訂立系爭買賣契約時所附氯離子含量測試報告「試件 名稱」欄載明係「硬固混凝土」，備註欄第5 點亦載明：「 依CNS 3090 A2042鋼筋混凝土規定所處環境考慮耐久性＜0. 3kg/立方公尺」自明。
㈢兩造於訂立系爭買賣契約前，固曾據被告委託大誠土木技師 事務所就系爭建物進行氯離子含量檢測，經檢測單位於系爭 建物「入口前3.0m左3.0m處柱位」、「入口前3.0m左6.0m處 柱位」兩處採集試體，檢測結果氯離子含量分別為每立方公 尺0.206kg 、0.278kg ，有原告所提前揭經台灣省土木技師 公會審定之測試報告在卷可稽。然經原告於94年6 月15日委 託士桓實驗室檢測結果，餐廳左側牆凸柱處氯離子含量為每 立方公尺2.987kg ；原告於94年6 月23日再行委託桂田實驗
室檢測結果，客廳柱中間氯離子含量為每立方公尺1.8814kg ，臥室門旁柱之氯離子含量則為每立方公尺2.7163kg；原告 復於同年7 月8 日委託台灣檢驗科技股份有限公司就8 處位 置實施檢測，試驗結果氯離子含量為每立方公尺1.647kg 至 2.883kg ，有原告所提試驗報告在卷可稽，並經證人即桂田 實驗室報告審核人丁○○、台灣檢驗科技股份有限公司報告 製作人林春霖到庭結證報告及檢測過程之真實性（本院94年 11月30日言詞辯論筆錄）。本件經本院再行囑託台北市建築 師公會鑑定，經建築師曹書生、謝一田於系爭建物柱、樑、 版等6 處採樣，送請厚昇工程顧問有限公司材料實驗室試驗 結果，氯離子含量為每立方公尺0.7534kg至0.8423kg，平均 值為0.80822kg ，有台北市建築師公會製作之鑑定報告書附 卷可稽。
㈣依上所述，系爭建物多處採樣結果，混凝土氯離子含量均已 逾每立方公尺0.3kg 之標準，系爭建物已為交易慣例上所稱 之「海砂屋」應可認定，被告所交付之系爭建物，不符被告 於系爭買賣契約第9 條第5 項所為非海砂屋之品質保證。至 被告雖另以：⒈所謂海砂屋，需同時具備氯離子含量過高、 混凝土抗壓強度不足、建物存有鋼筋鏽蝕、保護層混凝土鬆 脫及裂縫，經鑑定對住居造成危害，不可單因氯離子含量超 過標準即認為海砂屋；⒉建物含氯離子僅係導致鏽蝕原因之 一，非必生鋼筋鏽蝕之危害；⒊氯離子含量標準值不當然等 同於物之瑕疵認定值，氯離子含量多寡受空氣、溼度、環境 位置、清潔劑使用等因素影響，檢測過程亦受操作方法影響 ，則實際含量究為如何，已難認定；⒋建物出售後已脫離被 告之掌控、支配，其後所生因素即不能歸由被告承擔；⒌系 爭建屋無關海砂屋，更無施工不良或混凝土品質不良、亦無 鋼筋鏽蝕，只因時間推移，由於「新拌」混凝土的氯離子含 量標準變更，就認定為海砂屋並不妥當云云為辯，惟： ⒈按所謂海砂屋，顧名思義，即建築房屋時混凝土所用的砂， 採用的是來自海邊的海砂，而非正常所用的河砂。而海砂所 以不可採，依本院囑託台北市建築師公會所做評估：鋼筋混 凝土建築物中被鹼性混凝土保護之鋼筋因高氯離子存在而具 備催化鋼筋腐蝕之條件，若再加上混凝土本身裂縫造成水氣 入侵、混凝土中性化等其他因素，將易使鋼筋腐蝕膨脹而造 成混凝土剝落，並將減損建築物使用年限。故對鑑定標的建 築物本身結構安全及長期居住之使用考量而言，其影響仍有 潛在危險性等語（鑑定報告第4 、5 頁）。是氯離子含量偏 高之海砂，顯非適合作為建物混凝土之用，單一氯離子含量 偏高之因素，即足以增加房屋使用之風險，明顯影響交易意
願，是交易慣例上所稱之海砂屋，無論就文義及其可能之影 響言，均係指氯離子含量高於國家標準之建物，仲介公司人 員亦均以氯離子含量之檢測報告來擔保建物並非海砂屋（見 證人即有巢氏房屋加盟店仲介系爭買賣契約之乙○○於本院 94年11月30日證詞），被告辯稱需同時具備混凝土抗壓強度 不足、建物存有鋼筋鏽蝕、保護層混凝土鬆脫及裂縫，經鑑 定對住居造成危害始得謂海砂屋云云，尚屬無據。 ⒉又被告所稱建物含氯離子僅係導致鏽蝕原因之一，非必生鋼 筋鏽蝕之危害，氯離子含量標準值不當然等同於物之瑕疵認 定值云云，固非無見，然高氯離子含量影響、提高建物之風 險，單純風險之存在即影響交易意願及交易價值而得認定為 瑕疵，非必風險實現、建物損毀時始得謂瑕疵。況本件被告 已於系爭契約擔保系爭建物非屬海砂屋，依證人即仲介人員 乙○○所證，原告於洽談過程中要求仲介公司需協助洽談委 託鑑定（本院94年11月30日言詞辯論筆錄），足認兩造就系 爭建物氯離子含量符合標準而非海砂屋之品質確有合意並經 被告擔保，被告復以高氯離子含量可能之風險未必實現而謂 非屬瑕疵，洵無可採。再被告所稱氯離子實際含量難以認定 乙節，然經前揭單位及本院囑託鑑定、多處廣泛採樣、測試 之結果，系爭建物氯離子含量均逾標準值相當數值，被告空 言質疑，自無可採。
⒊至被告建物出售後已脫離被告之掌控、支配，其後所生因素 即不能歸由被告承擔乙節，因兩造係於93年12月15日訂立系 爭買賣契約，並於94年2 月3 日交屋，交付占有距原告於94 年6 、7 月間自行委託鑑定時間不過4 、5 月，距台北市建 築師公會於95年3 月16日至現場會勘亦僅年餘，且前揭檢測 採樣係普遍分佈系爭建物之樑、柱、版等部分，被告未能提 出相關科學根據或舉證證明原告於前揭期間內得以何種作為 廣泛影響系爭建物之氯離子含量，其所為上開辯詞，顯不足 採。
⒋又出賣人之瑕疵擔保責任係於「訂約」時擔保買賣標的於「 交付」時具備其所保證之品質（民法第354 條、第373 條參 照），關於保證之品質之解釋，自係以訂約時之社會通念及 交易慣例定之，系爭建物於73年間起造時固未有氯離子含量 之國家標準公布，然兩造於93年12月15日訂立系爭買賣契約 時已有前揭標準訂頒，交易慣例上所稱「海砂屋」亦有固定 之概念，自應以上開標準及慣例解釋兩造所合意之保證品質 ，被告謂不宜因時間推移，混凝土的氯離子含量標準變更而 認定系爭建物為海砂屋云云，應非可採。
㈤又按民法第359 條但書所謂買受人解除契約顯失公平，係指
瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害 ，有失平衡而言（最高法院93年度台上字第1825號、88年度 台上字第1438號、88年度台上字第711 號判決意旨參照）。 查系爭建物混凝土氯離子含量與國家標準有相當差距，係交 易慣例上所稱海砂屋，其隱含建物安全之風險，每為交易大 眾所無法接受，較諸正常房屋，價值上亦顯有減少，縱得補 強，依台北市建築師公會之鑑定結果，所需費用亦需達97萬 807 元（鑑定報告第5 頁），此瑕疵對買受人即原告之損害 甚鉅，被告復未主張、舉證其於解除契約後將受何損害而有 顯失平衡之情，其抗辯謂原告得以補正或其他方式以代解除 契約，難認有據。
㈥再按為買賣標的之數物中，一物有瑕疵者，當事人之任何一 方，如因有瑕疵之物，與他物分離而顯受損害者，得解除全 部契約，亦為民法第363 條第2 項所明定。系爭建物與所坐 落之土地雖為二獨立之物，惟因系爭建物係屬公寓大廈房屋 ，依法建物、土地本應隨同移轉（公寓大廈管理條例第4 條 ），原告所以購買系爭土地應有部分，亦係因該土地為系爭 建物所坐落之基地，是系爭建物既存有瑕疵，土地與建物分 離將致買受人顯受有損害，原告即不可能單獨購買土地，依 前揭說明，原告自得解除全部房、地之買賣契約。 ㈦綜上，本件原告應得以系爭建物不具保證品質為由，依民法 第354 條第2 項、第359 條本文之規定，解除系爭買賣契約 ，原告於94年7 月28日所為，於同年月29日到達被告之解除 契約之意思表示，應已生解除契約之效果。
六、另按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，受領之給付 為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；應付利息之債 務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民 法第259 條第2 款、第203 條分別定有明文。又契約解除時 ，由他方所受領之物，應返還之；當事人因契約解除而生之 相互義務，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給 付，亦為民法259 條第2 款、第261 條準用第264 條第1項 前段所明定。原告已於94年2 月3 日依約給付全部價款780 萬元完畢，原告並已依法解除契約，則原告請求被告返還已 交付之買賣價金780 萬元，及自受領後之94年8 月1 日起按 法定利率年息5%計算之利息，依前揭規定，即有理由。又原 告自被告受領系爭建物、土地之給付，被告就價金780 萬元 之返還與原告系爭建物、土地之返還義務主張同時履行抗辯 ，揆之前揭法條規定，亦屬有據。
七、至原告主張解除契約，是否得同時另主張損害賠償及違約金 部分：
㈠按買賣之物缺少出賣人所保證之品質者，買受人請求不履行 之損害賠償，係代契約之解除，倘其契約業經解除，即不得 再為此項請求，此觀民法第360 條規定「得不解除契約或請 求減少價金」，而請求不履行之損害賠償之文義甚明（最高 法院73年度台上字第3082號判決意旨參照），另參照民法第 360 條之立法理由謂：「查民律草案第572 條理由謂其出賣 人就標的物之品質，特約擔保者，視為因此所生一切結果， 皆有擔保之意，故使買受人得請求不履行之損害賠償，以『 代』契約之解除，或『代』減少價金之請求... 以保護買受 人利益。此本條之所由設也。」等語，是就立法解釋言，民 法第360 條得為損害賠償之請求，係契約解除、減少價金之 替代，殆無疑義，民法第360 條之損害賠償請求與同法第 359 條契約解除、減少價金形成權之行使，僅得擇一行使。 本件原告既已依民法第359 條規定為解除權之行使，自不得 同時併依民法第360 條規定再為損害賠償之請求。又民法第 360 條係就出買人擔保責任所為規範，與同法第260 條規範 債務不履行責任者，其法律性質、構成要件及規範功能各不 相同，原告以民法第260 條之規定，推論出賣人依民法第 359 條規定解除契約後，仍得同時依民法第360 條而為請求 ，尚非的論。
㈡次按民法第260 條規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請 求，據此規定，債權人解除契約時，得併行請求損害賠償， 惟其請求損害賠償，並非另因契約解除所生之新賠償請求權 ，乃使因債務不履行（給付不能或給付遲延）所生之舊賠償 請求權，不因解除失其存在，仍得請求而已（最高法院55年 台上字第1188號判例意旨參照）。本件原告固非不得以被告 不完全給付為由，於解除契約後依民法第227 條、第260 條 規定請求損害賠償，然仍應以債務人即被告就債務不履行有 可歸責之事由為必要。經查：
⒈兩造係就如附表所示不動產之特定物為買賣，而系爭建物氯 離子含量過高之情形，於訂立系爭買賣契約時即已存在，原 告依約給付該特定物，並無契約成立後不為完全給付之債務 不履行情事。
⒉又被告於締約時，未告知（系爭建物氯離子含量過高）瑕疵 或告知不正確性質（系爭建物非屬海砂屋），與債之本旨固 有不符，然有疑義者，則為前開告知義務之違反，於被告是 否有故意、過失之歸責事由？查系爭建物係於73年間完工（ 有鑑定報告所附使用執照可憑），於兩造訂立系爭契約時， 存續已歷20年，經本院囑託之鑑定機關台北市建築師公會就 外觀檢視結果，樑、柱主體結構並未發現明顯裂縫損壞、鋼
筋銹蝕、混凝土剝落現象（鑑定報告第5 頁），自無從由外 觀明顯判斷系爭建物為海砂屋；而締約過程所實施之檢測， 名義上委託人雖為被告，然其緣由，依前述證人乙○○所述 「原證二（台灣省土木技師公會出具）的報告是原告要求我 們出面洽談委託的。」「通常買方如果要求的話，我們就會 替他們洽談鑑定事宜。簽約之前就會先檢測。」（本院94年 11月30日言詞辯論筆錄）等語，可知並非被告片面決定所選 任之鑑定單位。況檢測報告係以台灣省土木技師公會名義出 具，本為社會通念及訴訟實務習知之具公信力單位，被告以 該單位出具之檢測報告為基礎，於訂約時就系爭建物非屬海 砂屋之性質為擔保，應認已盡善良管理人之注意義務，難認 有何故意、過失可言。至原告雖主張系爭建物係海砂屋，當 地鄰居均知悉，竟故意隱瞞，然經本院闡明可否就此舉證後 ，原告已表明證人不願到庭（本院95年7 月25日言詞辯論筆 錄），復未就此再為舉證，自難認其主張為真。 ⒊依上所述，原告就被告債務不履行尚無可歸責之事由，原告 主張債務不履行之損害賠償合計106 萬4,693 元（包括支出 之仲介費10萬元、建物保險費2,286 元、電費3,750 元、水 費1,570 元、檢驗費1 萬1,400 元、貸款利息6 萬8,883 元 、提前還款違約金8 萬5,000 元、房地產登記費及代辦費4 萬8,000 元、向訴外人周昭明買回系爭房地產之登記費用4 萬3,804 元、轉賣所失利益70萬元）及稅費6 萬1,300 元， 難認有理由。
㈢原告主張依系爭買賣契約第12條約定請求損害賠償及違約金 部分：
⒈兩造系爭買賣契約第12條第1 項約定：「甲乙雙方其中之一 方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知 後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙 方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費」；第3 項後 段約定：「如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他 違約情事時，甲方除得解除契約外..... 並於解約日起10日 內另交付原所收款項之一倍金額予甲方，作為違約損害賠償 」等語，前開約定條款所規範者，係為確保債務人之「履行 」義務，並於債務人「債務不履行」時，約定由被告負擔稅 費及給付違約金，擔保義務違反並非違約債務不履行之規範 範疇。
⒉如前所述，債務不履行與物之瑕疵擔保之法律性質、構成要 件及規範功能本屬有間，系爭建物之買賣係屬特定物之買賣 ，瑕疵（建物氯離子含量過高）於契約訂立時即已存在，兩 造無從於契約訂立後，經由稅款負擔或違約金之約定確保被
告給付氯離子含量符合國家標準之系爭建物予原告，被告依 約亦僅得給付該特定物予原告，並無可歸責之債務不履行（ 毀約不賣、給付不能或不為給付）事實存在，原告以被告未 依約履行（違約）為由，訴請被告賠償稅款或給付違約金， 仍屬無據。
⒊綜上，原告於解除契約後，同時訴請被告賠償損害及給付違 約金，核無理由，不應准許。
八、從而，原告本於前揭原因事實，主張依民法第359 條規定解 除契約後，依民法第259 條第2 款規定，請求被告給付780 萬元，及自94年8 月1 日起至清償日止，按年息5%計算之利 息，為有理由，應予准許；被告就前開給付義務，與原告應 移轉登記並交付系爭建物、土地予被告，為同時履行抗辯之 主張，亦無不合，爰為判決如主文第1 項所示。至原告逾前 開部分之損害賠償、違約金請求，則為無理由，則應駁回。九、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原 告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣 告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不 予准許。
十、本件事證已臻明確，其餘兩造協議爭點、主張、陳述暨所提 之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予 論述，附此敘明。
十一、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民 事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條，判決如主 文。
中 華 民 國 95 年 8 月 21 日 民事第二庭 法 官 王本源
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 95 年 8 月 29 日 書記官 陳淑女
附表１：
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│編│ 土 地 坐 落 │地│面 積│權 利│
│ ├───┬────┬───┬───┬────────┤ ├──────┤ │
│號│縣 市│鄉鎮市區○ 段 ○○ 段│ 地 號 │目│ 平方公尺 │範 圍│
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│１│臺北市│士林區 │ 福林 │ 1 │ 227 │建│ 2809 │ 112/10000 │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │
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┌─┬───┬───────┬───────┬───────┬─────────────────┬───┬─────────┐
│編│ │ │ │建 築 式 樣 主│ 建物面積（平方公尺） │ │ │
│ │ │ │ │ ├───────────┬─────┤權 利│ │
│ │建 號│基 地 坐 落│建 物 門 牌│要 建 築 材 料│ 樓 層 面 積 │附屬建物主│ │ 備 考│
│ │ │ │ │ │ │要建築材料│範 圍│ │
│號│ │ │ │及 房 屋 層 數│ 合 計 │及用途 │ │ │
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│１│10652 │臺北市士林區福│臺北市士林區福│鋼筋混凝土造4 │ 4層 ： 90.08 │陽台12.32 │全部 │含共同使用部分 │
│ │ │林段1 小段227 │林路251 巷2 弄│層樓房 │合計 ： 90.08 │ │ │10740 建號權利 │
│ │ │地號 │8號4樓 │ │ │ │ │範圍112/10000 │
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附表２（原告請求之利息起算）
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│項目│金額（新台幣）│利息起算時間 │
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│價金│7,800,000元 │94年8月1日起 │
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│稅費│1,125,993元 │起訴狀繕本送達翌日│
│及損│ │ │
│害賠│ │ │
│償 │ │ │
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│懲罰│7,800,000元 │94年8月8日起 │
│性違│ │ │
│約金│ │ │
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