最高法院民事判決 一○六年度台上字第七三九號
上 訴 人 興益發建設企業股份有限公司
法定代理人 黃清水
上 訴 人 鄭秀慧
上二人共同
訴訟代理人 張玲綺律師
黃捷琳律師
被 上 訴人 林修帆
訴訟代理人 陳守文律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國一
○四年九月九日台灣高等法院第二審判決（一○四年度重上字第
一八八號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人主張：伊於民國一○一年八月二十六日與上訴人鄭秀慧、興益發建設企業股份有限公司（下稱興益發公司）簽訂「土地預定買賣契約書」（含土地磋商條款）、「房屋預定買賣契約書（含房屋磋商條款）（下合稱系爭契約，分別則以系爭土地契約、系爭房屋契約稱之），約定由伊依序以新台幣（下同）九千二百五十萬元、三千二百五十萬元向鄭秀慧購買坐落台北市○○區○○段○○段○○○地號土地應有部分（下稱系爭土地）及向興益發公司購買預定建築於系爭土地上「詠大直」（嗣改稱「大直一號院」）建案（下稱系爭建案）A1棟第十樓房屋及地下二樓、地下三樓編號第一一五至一一九、一六九至一七三號停車位（房屋及停車位合稱系爭建物；系爭建物及系爭土地合稱系爭房地）。伊已依約給付鄭秀慧系爭土地之定金二百萬元、簽約金七百三十九萬元；暨交付興益發公司系爭建物之簽約金三百十一萬元，合計一千二百五十萬元。伊雖遲延給付系爭建物開工款及第一期款，惟伊就系爭土地契約並無違約情事，鄭秀慧尚不得沒收伊已付土地價款。系爭契約業經合法解除，鄭秀慧應依民法二百五十九條規定返還所收土地價款，興益發公司依系爭房屋契約第三十條第二項及系爭土地契約第十九條第二項約定應與之負連帶責任。爰求為命上訴人連帶如數給付並加計法定遲延利息之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。
上訴人則以：由系爭房屋契約第三十條第二項及系爭土地契約第十九條第二項約定可知，兩造同意系爭房屋契約與系爭土地契約有密不可分之並存關係，二份契約之義務均應連帶，足認兩造真意係將系爭房地合而為一不可分離之買賣，於當事人違反系爭房
屋或土地任一契約時，就另一契約亦當然構成違約。系爭契約係因被上訴人遲延給付開工款六百二十五萬元及第一期款二百五十四萬元，經伊等合法解除，顯見被上訴人就系爭土地契約亦構成違約，鄭秀慧自得依法沒入已收土地價款等語，資為抗辯。原審以：被上訴人於一○一年八月二十六日分別與鄭秀慧、興益發公司簽訂系爭土地契約、系爭房屋契約，依序以九千二百五十萬元、三千二百五十萬元購買系爭土地及系爭建物。被上訴人已依約給付鄭秀慧系爭土地定金二百萬元、簽約金七百三十九萬元，合計九百三十九萬元；給付興益發公司系爭建物簽約金三百十一萬元。系爭土地契約第十九條第二項及系爭房屋契約第三十條第二項，系爭房屋契約與系爭土地契約有密不可分之並存關係，兩造應對系爭房屋、土地契約及其附件必須履行之義務負連帶責任，任一契約解除時其他契約亦同其效力。惟此乃緣於系爭契約買賣標的之房地須共同出售，故約定上訴人對於系爭土地、房屋契約必須履行之義務應負連帶責任，且任一契約解除時，另一契約同其效力；非謂當事人一方僅違反其中一契約約定時，即責以同時違反兩契約之違約賠償責任。系爭建案於一○二年二月十九日開工，惟被上訴人未依系爭房屋契約附件二約定於開工日及一○二年五月十日給付興益發公司開工款六百二十五萬元及第一期款二百五十四萬元。興益發公司於一○二年七月十一日發函定期催告，被上訴人仍未依限給付，興益發公司於同年八月十四日發函為解除契約意思表示，依前開約定，系爭契約業經上訴人合法解除。被上訴人既違約遲延給付開工款及第一期款，興益發公司自得依系爭房屋契約磋商條款第二十五條約定沒收被上訴人已付建物簽約金三百十一萬元。惟被上訴人就系爭土地契約部分，並無違約情事，陳秀慧尚無從依系爭土地契約第十一條第二項約定沒入其已收土地價金九百三十九萬元作為違約金。系爭土地契約既已解除，鄭秀慧應依民法第二百五十九條規定返還所收土地價金本息予被上訴人，興益發公司應依系爭房屋契約第三十條第二項約定與鄭秀慧連帶負責。因而廢棄第一審所為該部分被上訴人敗訴之判決，改命鄭秀慧、興益發公司連帶給付九百三十九萬元及加計法定遲延利息，經核於法並無違背。
由系爭土地契約第六章違約專章第十一條違約處罰第二項約定：除經雙方個別磋商同意之約定外，被上訴人違反本契約約定之各項義務約定者，陳秀慧得解除本契約，解約時陳秀慧得沒收依土地總價款百分之十五計算之違約金，但前開沒收之違約金金額超過已兌現價款者，則以已兌現價款為限；系爭房屋契約第八章違約專章第二十五條第二項及房屋磋商條款關於第二十五條違約約定：被上訴人違反本契約或經雙方個別磋商同意之各項約定時，興益發公司得解除本契約，解約時興益發公司得沒收依房屋總價
款百分之十五計算之違約金，但前開沒收之金額超過已兌現價款者，則以已兌現價款為限之規定內容綜合以觀，系爭土地契約與系爭房屋契約之違約事由係各自獨立，陳秀慧、興益發公司則分別於所訂契約違約事由發生後沒入其所收價款。參以系爭土地價款係以訂金、簽約金、銀行貸款（產權過戶）分三期給付，系爭建物價款則以簽約金、開工款、第一至五期、屋突完成、銀行貸款（產權過戶）、交屋款分十期過戶，有系爭土地契約附件一付款明細表（見一審卷四一頁）及系爭房屋契約附件二付款明細表（見一審卷第八○頁）可稽，益徵買受人就系爭土地、房屋契約之遲延給付違約事由係個別發生，自應分開認定，僅係於其中一契約解除時，依爭房屋契約第三十條第二項及系爭土地契約第十九條第二項約定，另一契約亦併同解除。被上訴人係遲延給付系爭房屋契約開工款及第一期款，就系爭土地契約部分則無任何違約情事，且系爭契約業經解除，乃原審合法確定之事實。原審因認陳秀慧不得沒收被上訴人已付土地價款九百三十九萬元，上訴人並應就前開價款本息之返還負連帶責任，核無違誤。上訴論旨，指摘原判決此部分違背法令，復就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決關此部分不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 一○六 年 六 月 二十二 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 劉 福 來
法官 梁 玉 芬
法官 詹 文 馨
法官 周 玫 芳
法官 盧 彥 如
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○六 年 七 月 三 日
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