臺灣基隆地方法院民事判決 95年度基簡字第494號
原 告 聯碩房屋仲介有限公司
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 錢裕國 律師
複代理人 王一翰 律師
被 告 乙○○○
上列當事人間給付報酬等事件，本院於95年8月3日言詞辯論終結
，判決如下：
主 文
被告應給付告新臺幣壹拾貳萬元，及自民國95年6月20日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）兩造於民國95年1月26日訂立不動產專任委記銷售契約 書（下稱系爭契約），約定被告委託原告自95年1月26 日起至同年4月30日止，銷售坐落基隆市○○區○○街 276號1樓房屋及其坐落基地（下均稱系爭不動產）， 銷售底價新台幣（下同）365萬元，被告嗣於95年3月7 日將系爭不動產所有權移轉予其子陳彥助。惟因該原 訂底價致原告與有意購屋者議價不易，而遲未能代被 告出售系爭不動產，兩造遂於95年4月8日約定將銷售 底價調降為300萬元，並另簽立委託銷售契約修正同意 書（下稱系爭同意書）。嗣原告與訴外人丙○○議價 成功，丙○○願以300萬元之價格購買系爭不動產，並 於95年4月8日支付定金6萬元，由原告依系爭契約第6 條約定，代被告收取前揭定金後，通知被告出面簽訂 契約，被告均未置理，原告乃委請律師代函通知被告 履約，被告接獲通知後，即由不動產所有權人即訴外 人陳彥助委託被告之女陳安安與原告簽訂協議書（下 稱系爭協議書），雙方協議將於95年5月10日前完成系 爭不動產之交易買賣相關事宜。詎被告於簽訂協議後 再次反悔不願出售系爭不動產，依系爭契約第11條第4 項約定，買方書面承購價格已達委託人即被告之最低 出售價格，而委託人卻拒絕簽署確認者，視為受託人 即原告已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付 委託銷售價格百分之4之服務報酬，是被告仍應給付原 告委託銷售價格百分之4即12萬元之報酬。又被告故意
不履行契約，致原告雖確實履行仲介責任，卻因被告 之行為而喪失對訴外人丙○○依系爭不動產銷售價格 百分之2所定之服務費之請求權，被告自應依民法第 216條第1項規定，對原告就系爭不動產銷售價格百分 之2即6萬元之損失負損害賠償責任等語。並聲明：被 告應給付原告18萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）對被告抗辯之陳述：系爭同意書上服務費內含之記載 若為李麗玉事後補記，被告應不致遲至本院第一次言 詞辯論時始為此主張。
二、被告則以：伊同意以300萬元為系爭不動產之委託銷售價格 ，惟該300萬元並不包含原告依約應得之服務報酬，系爭同 意書第三項「以上價格內含服務費4%至95.4.12止」為其簽 署系爭同意書後，原告公司銷售業務員李麗玉擅自填載；奴 號伊雖同意其女陳安安於95年4月30日與訴外人丙○○簽立 協議書，惟陳安安並未同意出售系爭不動產予丙○○云云， 資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查：兩造於95年1月26日訂立不動產專任委記銷售契約書 ，約定由被告委託原告自95年1月26日起至同年4月30日止， 銷售被告所有之系爭不動產，銷售價格365萬元，被告嗣於 95年3月7日將系爭不動產所有權移轉予其子陳彥助。兩造復 於95年4月8日約定將銷售底價調降為300萬元，並另簽立委 託銷售契約修正同意書。嗣原告與訴外人丙○○議價成功， 丙○○願以300萬元之價格購買系爭不動產，並於95年4月8 日支付定金6萬元，由原告依系爭契約第6條約定，代被告收 取前揭定金後，通知被告依約與訴外人丙○○簽立買賣契約 ，被告接獲通知後，即由不動產所有權人即被告之子陳彥助 委託被告之女陳安安與原告簽訂系爭協議書，及被告及其子 陳彥助迄未與訴外人丙○○簽立買賣契約等事實，為兩造所 不爭執，並有不動產專任委託銷售契約書、委託銷售契約修 正同意書、買賣議價委託書及協議書影本各乙紙附卷可稽， 應堪信為真正。次查，原告主張兩造約定之委託銷售價格 300萬元包含被告應給付原告，依委託銷售價格百分之4所定 之服務報酬乙情，業據原告提出系爭修正同意書為證，被告 雖辯稱系爭修正同意書上「以上價格內含服務費4%至95.4. 12止」之約定，為原告公司業務員李麗玉擅自填載云云，證 人即被告之夫陳永尚亦到庭證稱：「（問：修正同意書在何 處簽立？）在我家，我在場看到那份修正同意書時，沒有看 到那一段內含的規定，我就叫我太太簽，我太太簽完後，在 我們談話中，李麗玉自己又加了那一段，我看到以後就問她
，她說那是給公司看的，沒有關係，李麗玉當時急著要走， 我就讓她離開，以後要找她就找不到了，我們也沒有跟店長 聯絡，我們叫李麗玉來簽同意書時就有跟她說參佰萬元賣出 ，不包含服務費，所以李麗玉來了之後，就這部分我們就沒 有再說。」等語（見本院95年8月3日言詞辯論筆錄）。惟查 證人陳永尚上揭證言，與被告於本院言詞辯論程序中所稱「 （問：是否在4月8日簽立修正同意書前告知李麗玉願以三百 萬元出售房屋時，提及三百萬元不包含服務費？）沒有，但 在簽立同意書當天我簽名之前有告訴李麗玉服務費不內含， 她沒有說什麼，我就簽名了。當天我先生雖然在場但是他並 沒有看修正同意書，簽完名之後，我們三人在聊天，聊了五 六分鐘她就把同意書給我，我看到上面多了服務費內含的記 載，我看到以後有跟她說，她說買方就是要以三百萬元買， 所以必須內含，我說這樣不行，但是她急著要走，我就讓她 走... 李麗玉走了以後我沒有打電話給她，是她隔天打電話 給我，告訴我成交了... 」等語（見本院前揭言詞辯論筆錄 ），就兩造簽立系爭同意書當時證人陳永尚是否閱覽同意書 、被告及證人陳永尚簽約時是否向訴外人李麗玉表示修正後 之委託銷售價格300萬元不包含百分之4之報酬，及被告及陳 永尚向李麗玉就系爭同意書報酬內含之約定提出質疑時，李 麗玉所為之解釋等各節，均不相符，顯見證人陳永尚上開證 言是否與真實相符，無可採信。況被告既於簽立系爭同意書 時已強調委託銷售價格300萬元不包含百分之4服務報酬，於 發現訴外人李麗玉擅自加註報酬內含之約定時，必即為反對 ，被告竟任令李麗玉持系爭同意書離去，次日亦未主動與李 麗玉聯絡，實與常理相違，益見被告辯稱伊未同意委託銷售 價格內含原告之服務報酬云云，要非足採。
四、至被告雖又辯稱伊雖同意訴外人即被告之女陳安安於95年4 月30日與訴外人丙○○簽立協議書，惟陳安安並未同意出售 系爭不動產予丙○○云云，證人陳安安亦證稱「（問：（提 示協議書）是否為你簽的？）是的。但是當時我並沒有同意 在95年5月10日前完成交易買賣，只同意在5月10號前確定告 訴買方到要不要賣... 」等語（見本院95年7月3日言詞辯論 筆錄）。惟查：系爭協議書記載內容為「買方丙○○小姐出 價座（坐）落基隆市○○區○○街276號1樓之房地，賣方陳 彥助先生委託陳安安小姐全權處理本次房地買賣，雙方約定 於中華民國95年5月10日前完成交易買賣，否則依法律規定 程序辦理」乙節，有前揭協議書在卷可稽，上開協議書文句 ，既已明確約定「於中華民國95年5月10日前完成交易買賣 」，自無解為「賣方於95年5月10日告知買方是否出售系爭
不動產」之餘地，證人陳安安於簽立系爭協議書時，亦無誤 認前揭約定為其應於95年5月10日前通知丙○○是否出售系 爭不動產之可能，是證人陳安安上開關於協議內容之證言， 顯與事實不符，而難採信。且證人丙○○亦到庭證稱「（問 ：95年4月30日簽一份資料，是何意？）仲介說被告的兒子 會來簽約，我帶了參拾萬去，但後來是陳安安來，她說他們 全家都同意要賣，所以才簽協議書，表示願意把房子賣給我 ，但她也說，她媽媽還有意見，所以要回去在說服她媽媽， 等到5月10號再簽約，如果她媽媽還是不同意，她就是違約 。她有說要把房子賣給我成交價三百萬，簽約要先給三十萬 ，另外再給二百七十萬。」、證人即被告公司員工甲○○則 證稱「當時被告本來是和我約定四月三十號簽約，但是簽約 前幾天他們就一直打電話來說委託銷售契約修正同意書無效 且要求我歸還修正同意書，並說當天不來了，但是我還是要 求陳安安來，陳安安來了之後，說他們全家都同意要賣，但 是他媽媽說有人出價三百伍拾萬元，所以才約定五月十號簽 約，因為陳安安說他會去說服他媽媽。」、「（問：4月30 號所簽的協議書內容是誰擬的？）是陳安安唸我寫，陳安安 看過後才簽名，並說隔天會補授權書。」等語（均見本院95 年8月3日言詞辯論筆錄），益徵被告辯稱伊未同意於95年5 月10日與訴外人丙○○簽立系爭不動產之買賣契約云云，亦 非足取。
五、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額；民法第250條第1項、第2項前段分別定有明文。又按 損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債 權人所受損害及所失利益為限，民法第216條第1項亦有明定 。經查，系爭委託銷售契約書第11條第2項第4款約定：「違 約之處罰：委託人如於買方書面承購價格已達委託人之最低 委託出售價格，卻拒絕簽署確認，或委託人簽署確認後卻不 履行簽訂買賣契約書者，視為受託人已完成仲介之義務，委 託人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之4服務報酬予受 託人。」，有系爭專任委託銷售契約書乙份在卷可稽。觀諸 前揭約定，雖有「視為受託人已完成仲介之義務」、「委託 人仍應全額一次支付... 服務報酬予受託人」等文句，惟綜 觀其內容，係約定債務人於債務不履行，即不簽署確認或不 簽訂買賣契約書時，支付一定之金額，而非約定被告於原告 完成約定義務時，應給付前揭款項，其性質與系爭銷售契約 書第5條所定「受託人於買賣成交時，得向委託人收取服務 費報酬，其數額為實際成交價百分之四」之「服務報酬」自
非相同，而應屬兩造間之違約金約定甚明。本件原告於95年 4月8日尋得買方丙○○並簽立買賣議價委託書，丙○○出價 300萬元，原告即通知被告依約與訴外人丙○○簽立買賣契 約，被告接獲通知後，委由陳安安與原告簽訂系爭協議書， 約定於95年5月10前簽立買賣契約，惟迄未依履行系爭協議 等事實，既如前述，原告依兩造間前揭約定，向被告請求委 託銷售價額300萬元之百分之4即12萬元之違約金，自屬有理 。至原告雖另主張依民法第216條規定，被告應賠償原告所 失利益即未能自訴外人丙○○處獲得之報酬6萬元云云，惟 本件兩造既已於系爭契約第11條第1項第4款為違約金之約定 ，復未就該違約金之性質另為約定，揆諸前揭規定，本件違 約金應視為因不履行而生損害之賠償總額，原告另依民法第 216條第1項規定，請求6萬元之所失利益，即屬無據。六、從而，原告依據契約關係，請求被告給付120,000元，及自 起訴狀繕本送達翌日即95年6月20日起至清償日止，按年息 百分之5計算之利息，即無不合，應予准許。其逾此部分之 請求，則無理由，應予駁回。
七、本件訴訟標的金額在50萬元以下，依民事訴訟法第427條第 1項適用簡易程序，應依同法第389條第1項第3款，就原告勝 訴部分依職權宣告假執行。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款，判決如 主文。
中 華 民 國 95 年 8 月 17 日 基隆簡易庭法 官 姚貴美
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 8 月 17 日 書記官 江美琪
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