最高法院民事判決 八十七年度台上字第一一一七號
上 訴 人 林東雄
被 上訴 人 許春塗
右當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於中華民國八十六年八月二十日台灣高等
法院第二審判決（八十六年度上字第一○四一號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人主張：伊與隱名合夥人即訴外人傅永德、呂麗華、杜雪及李文賢等人於上訴人所有坐落台北市○○○路○段二五、二七號地下室（下稱系爭房屋），合夥經營凱悅酒店夜總會（即俗稱地下舞廳），惟其為出名營業人，並以其個人名義向上訴人承租及頂讓系爭房屋之原來設備繼續經營夜總會，約定每月租金新台幣（下同）九十萬元，履約保證金即押租金三百萬元，租期自民國八十二年一月一日起至八十二年十二月三十一日止，期滿曾延至八十三年六月三十日，於同年六月三十日再延長至八十三年十二月三十一日止，雙方約定延長租約之條件與原租約同，若因本件房屋租賃期間遭有關單位取締致承租人無法營業時，出租人同意租金計算至承柤人交付房屋鑰匙之當月底為止。嗣於八十三年十月十五日遭台北市政府以該地下室限為停車場及防空避難室使用，違規為夜總會之營業場所而被取締，並於同年月十九日予以斷電處分，致伊無法再繼續使用收益，遂向上訴人之代理人林月蕊表示終止租約（時上訴人因另案在監執行中而委任林月蕊為代理人），林月蕊於八十三年十月二十八日以存證信函表示同意終止租約，並通知於文到至同年十月三十一日前正式點交返還系爭房屋。伊依約於八十三年十月三十一日在現場將系爭房屋點交予林月蕊，並將鑰匙交還上訴人之弟林秋金及林月蕊，上訴人依約應返還伊履約保證金三百萬元，伊曾委請律師函催上訴人於七日內返還，上訴人竟拒不返還等情。求為命上訴人如數給付及自八十四年一月二十二日起加計法定遲延利息之判決（第一審駁回被上訴人同年月二十二日起至二十八日之法定遲延利息之請求部分，未據被上訴人聲明不服）。上訴人則以：依租賃契約附加條款之約定，系爭房屋違規使用縱遭取締致無法營業，於被上訴人依約點交房屋及交還鑰匙前，本件租賃契約當然存續，被上訴人仍不得脫免應負給付租金之義務，且不得請求返還履約保證金。茲系爭房屋因被上訴人自己之事由致未恢復供水、供電，且迄未交還鑰匙及房屋，又租賃契約雖於八十三年十二月三十一日屆滿，然被上訴人僅給付租金至八十三年十月份，且拒不回復原狀，系爭房屋根本無法使用。況被上訴人自認迄今仍欠繳違規罰款五十一萬元、欠稅一百十三萬二千二百四十五元，自應抵銷；且被上訴人迄今仍未回復水電供應之原狀，顯係可歸責於被上訴人之事由所致，因斷水斷電造成無法營業之損失，自應由被上訴人負擔。而系爭房屋於八十三年間每月之租賃利益為九十萬元，自八十三年十一月迄今伊所應負擔之損失即有數千萬元（縱只算至八十四年五月十二日，亦高達六百三十萬元），遠超過系爭保證金。另依附加條款請求提前終止租約，應扣抵一個月租金為違約金，被上訴人依約已拋棄履約保證金請求權。又伊已自行僱工拆除裝潢回復原狀，其費用為七十五萬元，伊均得主張抵銷，被上訴人主張返還保證金為無理由等語。資為抗辯
。
原審審理結果，以：查，被上訴人主張之事實，業據提出兩造所訂之房屋租賃合約書、上訴人出具委任其女林月蕊為代理人之委任書、林月蕊致被上訴人同意提前終止合約之存證信函各一件為證，上訴人對之固不爭執，惟以前詞置辯。經查，系爭房屋於八十三年十月十五日遭台北市政府以該地下室限為停車場及防空避難室使用，竟違規為夜總會之營業場所而取締，並於同年月十九日予以斷水斷電處分，致被上訴人無法再繼續使用收益，遂依兩造於八十三年六月三十日所訂租賃合約書後附條款：「若因本件房屋租賃期間遭有關單位取締致承租人無法營業時，出租人同意租金計算至承租人交付房屋鑰匙之當月底為止」之特別約定，向林月蕊表示依約提前終止租約，林月蕊於同年十月二十八日以存證信函致被上訴人表示同意終止租約，並通知於文到至同年十月三十一日前正式點交返還系爭房屋。足見兩造已合意提前終止本件租賃契約，上訴人並要求被上訴人於八十三年十月三十一日前交屋，是日被上訴人已於現場將系爭房屋及鑰匙交付上訴人之代理人林月蕊，惟嗣因就回復水電問題有所爭執等情，此由被上訴人所提錄音節錄上載明，當時林月蕊及上訴人之弟林秋金二人到場點交，兩造討論之情節以觀，被上訴人當時確已將系爭房屋之鑰匙交付與上訴人之代理人林月蕊及林秋金，林月蕊當場並已同意收受鑰匙點交完畢，否則，林月蕊豈會問被上訴人沒有鑰匙如何走出系爭房屋之理﹖至系爭房屋於點交完畢後，兩造復因復電復水之事發生爭執，林月蕊再將系爭房屋之鑰匙放置於被上訴人之汽車引擎蓋上而離開現場，自不影響系爭房屋已點交完畢之效力甚明。是上訴人辯稱，因被上訴人未復電復水，伊不同意交屋，已再將鑰匙放置被上訴人之汽車引擎蓋上，不生點交之效力云云，自非可採。另上訴人辯稱，被上訴人自認迄今仍欠繳違規罰款五十一萬元、欠稅一百十三萬二千二百四十五元，自應扣抵；且迄今仍未回復水電供應之原狀，顯係可歸責於被上訴人之事由所致，當然無從發生已點交之問題，而因斷水斷電造成無法營業之損失，自應由被上訴人負擔，系爭房屋於八十三年間每月之租賃利益為九十萬元，自八十三年十一月迄今被上訴人所應負擔之損失即有數千萬元（縱只算至八十四年五月十二日亦高達六百三十萬元），遠超過系爭保證金一節，並舉證人蘇國華附和其說。惟查，被上訴人除否認其於營業期間所欠罰鍰、稅捐有如上訴人所謂上開之金額，謂其至多僅欠二個月期間之稅額云云，且被上訴人縱曾欠繳前開稅款，但上訴人自認並未代被上訴人繳納上開罰鍰、稅款等情在卷。被上訴人既未對上訴人負有該代繳稅款之債務，而繳納罰鍰、稅捐係公法上之義務，課稅或處罰鍰之主體是政府，並非上訴人，即與民法第三百三十四條：「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互相抵銷」規定之抵銷要件不合。是上訴人主張以上開罰鍰及稅款與本件其應返還之履約保證金相抵銷，即非適法。次查，被上訴人主張，系爭房屋使用執照所核准使用之用途，限為停車場兼防空避難室一節，業據提出台北市政府工務局核發之使用執照一件可稽。上訴人對該公文書之真正亦不爭執。被上訴人主張，系爭房屋係伊向上訴人頂讓原有之營業設備，繼續經營夜總會，在伊未使用之前，上訴人即違規使用長達六年之久等情，亦為上訴人所不爭；而依台北市政府工務局建築管理處之規定，欲復電除須繳納斷電處分之前所有之罰鍰外，並需回復至原使用執照核准為停車場兼防空避難室之使用狀態，且經主管機關至現場檢查符合規定後，始准予復水、復電等情，亦有台北巿政府工務局八十五年四月二十三日北
巿工建字第一○四○一八號覆函一件附卷可憑。系爭房屋既於出租與被上訴人之前，即已非供停車場兼防空避難室使用，且上訴人出租與被上訴人，亦非供停車場兼防空避難室使用，而由被上訴人向上訴人頂讓原有之營業設備，繼續經營夜總會，其每月租金始能高達九十萬元之鉅，是被上訴人回復原狀之義務，自僅回復至其向上訴人承租時之狀態，而非回復至供停車場兼防空避難室之狀態，其理至明。系爭房屋於八十三年十月十五日遭台北市政府以未供停車場兼防空避難室之用，違規使用為夜總會而被斷水斷電，自係非可歸責於被上訴人之事由，被上訴人自亦不負回復原狀至停車場兼防空避難室之義務甚明（按系爭房屋一部現由上訴人出租與他人經營夜總會，一部分作為停車場使用，見原審現場勘驗筆錄）。至上訴人謂，兩造於租賃契約第五條第一款約定：被上訴人承租系爭房屋，其經營之營業項目，被上訴人同意決不經營非法生意，否則遭政府有關當局取締而終止營業時，與上訴人無關，被上訴人不得要求上訴人補償或退租等語，惟此核與兩造於租賃契約最後附款約定：「若因本件房屋租賃期間遭有關單位取締致承租人無法營業時，出租人同意租金計算至承租人交付房屋錀匙當月底止」等語對照以觀，益見上開第五條第一款之約定，係指被上訴人不得經營違法之生意，非指應僅得經營停車場兼防空避難室之用；而前開租約最後附款之特別約定，則係上訴人自知系爭地下室房屋，係違反原來僅能供停車場兼防空避難室使用之規定，隨時有遭取締之風險，故而同意被上訴人得提前終止租約，兩者有別，自不可混為一談。是上訴人辯稱：被上訴人自認迄今仍欠繳違規罰款五十一萬元、欠稅一百十三萬二千二百四十五元，自應扣抵；且迄今仍未回復水電供應之原狀，顯係可歸責於被上訴人之事由所致，當然無從發生已點交之問題，而因斷水斷電造成無法營業之損失，自應由被上訴人負擔，系爭房屋於八十三年間每月之租賃利益為九十萬元，自八十三年十一月迄今被上訴人所應負擔之損失即有數千萬元（縱只算至八十四年五月十二日亦高達六百三十萬元），遠超過系爭保證金云云，自無可取。至上訴人抗辯，被上訴人依租約附加條款請求提前終止租約，仍應扣抵一個月租金為違約金，被上訴人依約並已視為拋棄履約保證金請求權一節，為被上訴人所否認。且依兩造租賃契約第二條第四項明訂：「租約期滿，乙方（即被上訴人）未即依約點交時，除依前款有關約定處理外，每逾壹日以壹個月租金計算之違約金，如逾期達壹星期（含）以上者，乙方同意拋棄履約保證金返還請求權，並得停止一切水電供應，乙方決不得異議，並願放棄法律先訴抗辯權」，同條第三項約定：「租約期滿前，乙方應將所有裝潢恢復原狀點交與甲方（指上訴人），不得藉詞拖延；否則，所遺留現場之物，均視為拋棄物，由甲方即時取得所有權。但裝修物須甲方僱工拆除時，其費用甲方亦得自乙方履約保證金中扣除，若有不足，乙方決不得異議，並願放棄法律先訴抗辯權」等情觀之，被上訴人若不將裝潢拆除恢復原狀點交，不妨碍點交之效力，上訴人僅得將之視為拋棄物，並取得所有權，若上訴人認為須僱工拆除時，費用由履約保證金中扣除而已。是上訴人此部分之抗辯，亦非可取。另上訴人辯稱，被上訴人遲不履行拆除裝潢回復原狀之義務，已由上訴人自行僱工拆除，費用共七十五萬元，應予抵銷一節，依前述租賃契約第二條第三項但書之約定，上訴人於被上訴人不自行回復原狀時，固得自行僱工拆除。而上訴人主張其自行僱工拆除之費用為七十五萬元，雖據提出其與訴外人彭清雲簽訂之合約書一件為證，並舉林月蕊到庭附和其說。惟被上訴人除自認於八十三年十月三十一日點交系爭房屋後現場仍留有燈光、舞池地板及熱水器等物，
該等物品之拆除費用於十萬元之範圍內並不爭執，餘則為被上訴人所否認。且證人彭清雲經依其與上訴人間之合約書所載住所：台北市○○區○○街一○一巷二六號四樓，及其戶籍地：台北縣汐止鎮○○路三五七巷二五○號予以傳訊，均以查無其人遭退回，且上訴人亦陳明按址查無其人等情在卷。上訴人復無法就被上訴人所否認之費用部分舉證以實其說，即非有據。上訴人主張抵銷，於上開被上訴人自認之十萬元範圍內為有理由，其餘部分即無理由。綜上所述，被上訴人依租賃契約終止之法律關係請求上訴人返還履約保證金即押租金三百萬元，即無不合。又被上訴人於八十四年一月十七日函催上訴人於文到七日內返還上開履約保證金三百萬元，上訴人業於同月二十一日收受，此有被上訴人提出之該催告函暨掛號回執聯各一件附卷可稽；準此，上訴人應自同月二十九日起負給付遲延責任，被上訴人請求自同月二十九日起至清償日止加計法定遲延利息，亦屬正當。是被上訴人請求給付之金額應扣除上訴人主張抵銷拆除裝潢費用十萬元後之二百九十萬元加計法定遲延利息範圍內為有理由云云。為其心證之所由得，並說明兩造其餘之攻擊防禦方法不予審酌之意見，爰將第一審所為上訴人敗訴之判決，就其中命上訴人給付二百九十萬元本息部分予以維持，駁回上訴人該部分之上訴，於法核無違誤。上訴論旨，徒就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決關於其敗訴部分違背法令，求予廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 五 月 十五 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男
法官 曾 煌 圳
法官 許 澍 林
法官 鄭 玉 山
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十七 年 六 月 一 日