宣 示 判 決 筆 錄
原 告 己○○
訴訟代理人 戴雅韻律師
被 告 庚○○
訴訟代理人 張昱裕律師
複代理人 乙○○
被 告 丁○○
辛○○
甲○○
右三人共同
訴訟代理人 庚○○
上列當事人間89年度北簡字第6983號遷讓房屋等事件，於中華民
國95年8月11日言詞辯論終結，95年8月25日在臺灣臺北地方法院
臺北簡易庭第三法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領，記載於下：
主 文：
被告應自坐落於台北市○○區○○段二小段第三八三地號土地上，門牌編號台北市○○○路○段二一六巷三二弄一二號四樓之建物遷出，並交還原告。
被告庚○○應自民國八十九年四月一日起至遷讓交還房屋之日止，按月給付原告新台幣伍萬伍仟元。
被告庚○○應給付原告新台幣壹拾萬陸仟元，及自民國八十九年六月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
本判決得假執行。但被告以新台幣玖拾玖萬貳仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本件原告主張：原告為台北市○○○路○段216巷32弄12號4 樓建物及該基地即台北市○○區○○段2小段第383地號土地 （下稱系爭房地）之所有權人，原告與被告庚○○前雖訂有 租賃契約，雙方業於民國89年3月31日屆滿，原告已向被告 庚○○表明不再續租，並請被告自系爭房屋遷出，返還原告 ，詎被告拒不遷出。又被告丁○○、辛○○及甲○○居自租 賃期限屆滿後，與被告庚○○居住其內，惟其等對系爭房屋 並無任何占有權源，然被告等竟仍繼續使用該房屋，是為無 權占有，爰㈠依租賃契約約定，請求被告遷出並將系爭房屋 交還原告、㈡依不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告 等共同返還利益，請求被告自89年4月1日起至遷讓交還房屋
之日止，按月給付租金為新台幣（下同）5萬3000元，按月 給付5萬3000元計算之損害金、㈢依系爭租賃契約約定，請 求自89年4月1日起至遷讓交還房屋之日止，按月依原租金5 倍計算之違約金即26萬5000元給付原告、㈣依系爭租賃契約 約定，給付10萬6000元租金等語。聲明： ㈠被告應自系爭房屋遷出，並交還原告。
㈡被告應自89年4月1日起至遷讓交還房屋之日止，按月給付 原告5萬3000元。
㈢被告庚○○應自89年4月1日起至遷讓交還房屋之日止，按 月給付原告26萬5000元。
㈢被告庚○○應給付原告10萬6000元，及自起訴狀繕本送達 翌日即89年6月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、被告庚○○辯稱：被告庚○○於71年9月購得系爭房地，83 年間其遭債權人追償債務，無力償還，其恐系爭房地遭債權 人查封、拍賣，而聽從訴外人丙○○建議，與訴外人即林福 地配偶戊○通謀虛訂立假買賣契約，並於83年1月18日移轉 所有權登記於戊○名下，以防遭債權人查封。惟因係假買賣 ，故事實上仍由被告占有使用中。詎88年底，戊○及丙○○ 竟另串謀原告，復成立假買賣，並於89年1月28日擅將系爭 房地移轉登記為原告所有，而原告明知被告庚○○與戊○間 係假買賣，亦未曾與原告有何租約，竟偽稱兩造訂有租約， 其已不願再續租被告庚○○云云，其顯有惡意至為灼然。至 原告提出之租賃契約，被告庚○○係因丙○○之詐騙而簽名 、用印。是原告與戊○間買賣，係通謀虛偽意思表示，是其 間買賣、物權行為，均屬無效；且原告並非善意第三人，自 不能取得系爭房地所有權等語置辯。聲明：駁回原告之訴。三、被告丁○○、辛○○、甲○○則以：其並未居住系爭建物， 其僅為入學而將戶籍遷入，並未實際居住上址，是原告請求 不當得利，並無理由等語置辯。聲明：駁回原告之訴。四、查原告主張其為系爭房地所有權人，其與被告庚○○訂有租 約乙節，有其提出系爭土地建物登記登謄本及租賃契約為證 ，固難謂無據，被告庚○○固不爭執其占有系爭房地事實， 惟辯稱其與戊○間之買賣行為，係通謀虛偽意思表示而無效 ，且被告非善意受讓之第三人、被告庚○○與戊○間並無租 賃契約等語，按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者， 其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。民法第 87條第1項定有明文。從而，本件首應審究者，厥為：㈠被 告庚○○與戊○間之買賣行為，究否為通謀虛偽意思表示？ ㈡被告庚○○究否與戊○間成立租賃契約？㈢被告庚○○與 原告有無訂立租賃契約？㈣被告丁○○、辛○○、甲○○是
否占有系爭房地？玆述如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實，就其事實負有舉證之責，民 事訴訟法第277條，定有明文。查本件被告既抗辯：其與戊 ○間係通謀而為虛偽意思表示，則被告就該有利於己之事實 ，應先負舉證之責（最高法院73年度台上字第3506號著有裁 判意旨參照），合先敘明。查被告庚○○抗辯其於83年間因 遭人追償債務，而與戊○間係通謀虛偽意思表示訂之買賣系 爭房地買賣契約，惟其間假買賣後，被告仍按月給付銀行貸 款利息5萬3千元云云，固據其提出：本院83年度北簡字第 6360 號宣示判決筆錄、87年5月至88年8月之每月匯款記錄 、83年度至87年度房屋稅款證明書、水電瓦斯費用收據在卷 為證（詳見卷㈠28頁至45頁），惟非但為原告否認之，且觀 之上揭本院宣示判決筆錄所載被告債務僅15萬元，已與其所 稱1500萬元債務不相符合，且上揭匯款受款人均為戊○，苟 係由被告給付銀行貸款利息，何不由被告逕為匯款至貸款銀 行？而迂迴匯給戊○？是被告上揭抗辯，已與常情不符而有 待商榷。
㈡次查原告謂：被告與戊○於86年1月25日，訂有租賃契約， 期間3年（迄至89年1月25日止），每月租金為5萬3000元， 上揭（87年5月至88年8月）匯款，係被告庚○○給付戊○每 月之租金，至系爭房地貸款利息83年4月為5萬8555元；另被 告庚○○亦與原告訂有房屋租賃契約，自89年2月1日起至89 年3月31日止，每月租金5萬3000元等語，有其提出與其所述 相符之被告庚○○與戊○間租賃契約及銀行存款對帳單（詳 卷㈠74頁至80頁），本院觀之上揭第1份租約，被告庚○○ 與戊○間之租賃契約所載，每月租金為5萬3000元，核與上 揭被告庚○○所提出匯款金額相符，是原告謂前揭匯款係租 金，而非銀行利息乙節，似較為可採。況被告庚○○亦不爭 執上揭2份租約上「庚○○」之簽名、印文均係真正（詳卷 ㈠14頁、25頁、205頁），原告執此主張，被告庚○○分別 與戊○、原告間訂有租賃契約乙節，即難謂無據。至被告庚 ○○雖辯稱：上揭租賃契約書上其之簽名、用印，係丙○○ 蓄意與支票夾帶而使被告庚○○誤簽、用印，係遭丙○○詐 騙所致云云，惟原告否認在卷，且被告亦未能舉證以實其說 ，其上抗辯已難謂可採。況本院觀之上揭租賃契約書，核為 一般定型化租賃契約，與被告庚○○所誆稱請領支票之表格 絕不相同，且契約書封面有「房屋租賃契約書」字樣，被告 庚○○簽名蓋章之處有記載「立契約人」，旁有契約第18條 「本租金…」等語，被告庚○○辯稱其遭詐騙、不知其所簽 訂者係租賃契約云云，亦悖於常情，而難謂可採。
㈢復查，原告主張被告庚○○將系爭房地出賣與戊○後，仍繼 續占有使用系爭房屋，係因被告庚○○將房地出賣與訴外人 戊○後，向訴外人戊○承租之故，雙方並約定房屋稅由被告 庚○○繳納，亦有上揭租賃契約書可參。又被告庚○○既係 向訴外人戊○承租系爭房屋，其水電瓦斯費用本應由被告給 付，故自難僅憑被告提出上揭房屋稅款證明書、其水電瓦斯 費用收據，遽認其主張為可採。又原告主張其戊○確為系爭 房地所有權人，並已依約、規定繳納系爭土地地價稅乙節， 並提出地價稅繳款書在卷為證（詳卷㈠156頁）。從而，被 告抗辯係假買賣乙節，即難認有據。
㈣本院又觀之系爭房地土地建物謄本可稽（詳卷㈠81頁98頁） 所載，系爭房地被告庚○○移轉所有權予戊○前，其上除第 一順位抵押權外，尚有債權人均為蕭水源之第2順位抵押權 400萬元，及第三順位抵押權300萬元，迄至移轉至戊○後， 即塗銷上揭抵押權登記，被告庚○○辯稱其因財務困難，為 逃避債權人追索，而與戊○成立假買賣云云，惟被告庚○○ 斯時如何清償上開債權人蕭水源600元之抵押債權？而原告 主張係戊○清償上揭600萬元抵押權擔保債務乙節，並有其 提出：土地買賣契約書（參見契約書第2條所載）及收據在 卷可考（詳卷㈠159頁至162頁）。足證，被告庚○○辯稱其 與戊○間之買賣為假買賣云云，難謂可採。復查，原告主張 戊○買受系爭房地後，向第三信用合作社設定960萬元之抵 押權，並借款800萬元，該款項於存入丙○○之帳戶乙節， 亦有原告提出誠泰銀行存褶對帳單在卷足參（詳卷㈠99頁） ，益見被告庚○○抗辯其與戊○間之買賣係假買賣云云，核 與事實不符，而洵無足採。
㈤末查，原告謂被告丁○○、辛○○、甲○○現占有系爭房地 等情，業據其提出與其所述相符之戶籍謄本在卷為據（見卷 ㈠151頁），被告雖否認在卷，惟被告庚○○於原告具狀追 加被告丁○○、辛○○及呂雍容為共同被告時，被告庚○○ 於89年9月16日提出之答辯狀僅否認辛○○及呂雍容有占有 事實，惟就被告丁○○（被告庚○○之女）則不爭執，是被 告丁○○確有居住於系爭房屋內，殆無疑義。另觀之本院之 開庭通知，被告庚○○均以其餘被告「同居人」之身分代收 （茍被告丁○○、辛○○及呂雍容非住於該處，被告庚○○ 理應將其文件退回，不應以「同居人」之身分代為收受）， 足徵，原告謂被告丁○○、辛○○、甲○○占有系爭房地乙 節，應非無據。
五、綜上，被告庚○○抗辯其與戊○間之買賣係通謀虛偽意思表 示而為無效云云；原告主張被告庚○○與戊○、原告分別訂
有租賃契約，被告庚○○未給付89年2月1日起至89年3月31 日間之租金10萬6000元，又因原告於租期屆至（89年3月31 日）後不同意出租，被告丁○○、辛○○、甲○○及庚○○ 均屬無權占有系爭房地等情，應為可採。從而，原告依租賃 契約約定，請求被告遷出並將系爭房屋交還原告、請求被告 庚○○給付違約金（詳後述）及租金10萬6000元，暨法定遲 延利息，即為有據，應予准許。按原告與被告庚○○原約定 租金為每月5萬3000元，是原告請求被告請求給付之不當得 利損害金自應以5萬3000元為允適，又兩造系爭租約第6條固 約定，被告租期屆滿未依約遷讓交還系爭房屋時，原告得向 被告庚○○請求給付租金5倍之違約金等語，惟按違約金額 過高時，法院得依職權依被害人所受損益、兩造之社會經濟 地位、加害人之經濟能力，暨一般客觀之事實酌定適當之違 約金額（最高法院89年度台上字第882號判決要旨）。本院 審酌兩造系爭租約租期僅2個月，並衡酌原告實際上所受之 損害，其違約金之約定顯然過高。應予以酌減至每月5萬500 0元為宜。又前揭違約金條款，核屬損害賠償總額預定之性 質者，原告自不得再依不當得利、侵權行為之法律關係，請 求被告給付每月相當於租金之5萬3000元之損害金（或不當 得利），爰判決如主文第1、2及3項所示，逾此部分，即為 無理由，應予駁回。
六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告 假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如 預供擔保後，得免為假執行。
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 95 年 8 月 25 日
書記官 方蟾苓