最高法院民事判決 九十五年度台上字第一九三一號
上 訴 人 己○○○
甲○○○
45
乙○○○
丙○○○
丁 ○ ○
戊 ○ ○
庚 ○ ○
辛 ○ ○
35
壬 ○ ○
巷5
癸 ○ ○
共 同
訴訟代理人 李 衍 志律師
被 上訴 人 子 ○ ○
丑 ○ ○
上列當事人間因租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十五年四
月十八日台灣高等法院第二審判決（九十四年度上字第一一二號
），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人主張：上訴人所有繼承自林金龍之坐落重劃後新竹市○○段○○段一九、五○、五七、五九、六三、六四、七三、九三、九五號土地（下稱系爭土地），地目均為「田」（耕地），於林金龍生前，即由被上訴人子○○及被上訴人丑○○之被繼承人韓民雄二人共同與訴外人林國華、林張素琴、林炎熐（下稱林國華等三人）分別承租其中之一部分耕作，訂有三七五耕地租約（下稱系爭租約），其承租面積、位置各如原判決附表、附圖（下稱附表、附圖）所示。原訂租約於民國八十五年十二月三十一日屆滿後，上訴人竟以系爭土地已變更為住宅區使用為由，拒不辦理續約登記。伊既按時繳納租金，繼續在系爭土地上耕作，兩造間之租賃關係自不因系爭土地變更為住宅區而當然消滅。於上訴人依規定以土地公告現值三分之一補償伊、合法終止系爭租約前，兩造間之租賃關係原應繼續存在，却為上訴人所否認。爰求為確認兩造間就系爭土地於附表、附圖所示面積內有耕地三七五租約關係存在之判決。
上訴人則以：系爭土地業經新竹市政府編定為都市計畫之住宅區使用，於八十三年三月間完成住宅區內之公共設施，已無水利設施可供農耕灌溉之用成為非耕地，即無耕地三七五減租條例規定之適用。原有租賃關係於租期屆滿消滅後，被上訴人請求再續訂租約，自屬無理。況被上訴人僅於系爭土地上種植竹林、芋頭等非農作物，顯非以耕作為目的使用系爭土地，又未依租約約定之位置、面積耕作，並提供他人占用，為不自任耕作，系爭租約亦屬無效云云，資為抗辯。
原審以：兩造之被繼承人林金龍、韓魚於三十八年六月二十四日就系爭土地簽訂耕地三七五租約，韓魚死亡後，由被上訴人子○○及被上訴人丑○○之被繼承人韓民雄繼承，辦妥租約變更登記。嗣韓民雄於八十六年七月十七日死亡，由丑○○繼承。而林金龍已先於七十年三月二十五日死亡，上訴人為其繼承人，辦妥系爭土地之繼承登記等情，有兩造所不爭執之土地登記謄本、私有耕地租約、附表、戶籍謄本、繼承系統表、系爭租約登記彙整表等件可稽，堪認為真實。依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款及平均地權條例第七十六條第一項規定，訂有三七五租約之耕地，在租賃關係存續中經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人固得終止耕地租約，然非謂該耕地租約因此當然歸於消滅。系爭土地之地目為田，原均屬耕地，於八十三年三月間因都市計畫改編為住宅區使用，並已完成公共設施，雖為兩造所不爭，但上訴人並未依法終止系爭租賃契約，為上訴人所是認，則依土地法第八十三條規定，被上訴人於編定之使用期限前，自仍得就系爭土地繼續為從來之使用，而有耕地三七五減租條例之適用。上訴人辯稱系爭土地之使用分區經改編為住宅區，已非耕地，即無耕地三七五減租條例之適用云云，為無足取。又耕地租約於租期屆滿時，除出租人依耕地三七五減租條例之規定收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿當然消滅。準此，系爭租約於八十五年十二月三十一日屆滿時，被上訴人既已表示願意繼續承租，上訴人所舉證據又不足以證明其於租期屆滿時符合收回自耕之要件，依上說明，上訴人於原定租期屆滿時，即有與被上訴人續訂租約之義務。其次，被上訴人與訴外人林國華等三人就系爭土地各自承租其中之一部分，其實際耕作範圍及面積均如附表及附圖所示被上訴人於承租土地上種植芋頭、地瓜、蔬菜、竹木、玉米及果樹等農作物，有兩造不爭執之第一審法院勘驗筆錄及土地複丈成果圖為憑。雖被上訴人實際耕作範圍及面積與系爭租約所登記之租賃土地標示不符，惟系爭土地於七十七年十一月間重劃，有部分土地劃歸公共設施，致其地號、位置、面積均有異動，重劃前，被上訴人與林國華等三人承租面積分別為七七四四平方公尺與五五
七三平方公尺，重劃後縮小為六三○四平方公尺與三四四七平方公尺，因上訴人未於土地重劃時到場指界及點交予被上訴人，嗣後亦未協同辦理租約變更登記，被上訴人乃與林國華等三人約定各依重劃前耕作範圍繼續耕作，為林國華等三人於另件審理中所自承，即難據以認定被上訴人與林國華等三人有交換耕作承租土地之情事。且系爭土地經第一審法院勘驗結果，其上大部分均有農作物，僅小部分未種植作物，參諸被上訴人與林國華等三人係依系爭土地重劃前原約定耕作範圍繼續耕作，益難謂被上訴人就所承租之耕地有消極不為耕作或不自任耕作之情形，此外，上訴人並不能證明被上訴人有不自任耕作或其他有使系爭租約歸於無效之事由，上訴人辯稱系爭租約應歸於無效，自屬無據。從而，被上訴人請求確認兩造間就系爭土地如附表、附圖所示之面積內有耕地三七五租約關係存在，為有理由，應予准許。為原審心證之所由得，因予維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，經核於法洵無違誤。系爭土地固經依法編定為住宅區用地（非耕地使用），然在上訴人依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定終止系爭租約前，原有之耕地租賃契約於租期屆滿、承租之被上訴人表示願續租，又無出租之上訴人得以收回之情事時，上訴人即有續訂租約之義務，不容上訴人以出租之系爭土地經依法編定為住宅區用地，而以租期屆滿不續約之方法，規避同條例第十七條第二項之補償義務。上訴意旨，指摘原審採證、認事、解釋契約之職權行使，暨原判決贅述之理由為不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十五 年 八 月 三十一 日 最高法院民事第四庭
審判長法官 蘇 茂 秋
法官 蘇 達 志
法官 陳 碧 玉
法官 王 仁 貴
法官 劉 靜 嫻
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十五 年 九 月 十三 日 Ｒ