臺灣嘉義地方法院民事判決 95年度朴簡字第20號
原 告 乙○○
訴訟代理人 林俊生律師
被 告 丙○○
上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國95年07月27日
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾萬元，及自民國九十五年二月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如於執行標的物拍賣、變賣或物之交付前，以新台幣壹拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、被告於九十四年十二月十三日買受原告所有坐落嘉義市○路 ○段八０四之一三地號土地（下稱系爭土地），及其上嘉義 市○路○段四八九０建號建物即門牌號碼嘉義市○○路四九 九巷十八號房屋（下稱系爭房屋），雙方約定買賣價金為新 臺幣（下同）三百八十萬元，簽約同時被告交付以被告為發 票人，票面金額為五十萬元，票號為0000000號之本 票一紙做為定金，並約定被告應於同年十二月十四日以現金 換回本票，若任何一方違約時，以二十萬元作為違約金，但 如買賣雙方已經用印完畢，則以五十萬元作為違約金，兩造 並於同年十二月十四日雙方用印完畢，上揭買賣過程原告皆 委由訴外人賴文得為之。詎被告簽訂買賣契約並交付上開作 為定金用之本票後，於九十四年十二月十四日偽稱要以現金 換回上開本票，原告不疑有詐，乃委請表弟賴文得持上開本 票至雙方約定地點聯陽房屋欲兌換時，被告另稱未帶現金， 願簽發即期支票換還上開本票，然於雙方正要交換時，被告 竟突將上開本票奪回並撕毀，而當場表示其不願再購買上開 房屋。是被告於簽訂買賣契約雙方用印完畢後，無故違約， 顯已違反買賣契約之約定，依上述契約約定，被告自應給付 原告違約金五十萬元等情，爰依兩造買賣契約之約定，請求 被告給付五十萬元，及自支付命令送達被告翌日起至清償日 止，按年息百分之五計算之利息。
二、至被告抗辯兩造於九十四年十二月十三日僅係議價，須待被 告於日間看屋後，始再確認是否買受系爭房屋與土地，若不 願購買，該要約自動失效云云，被告就此非但未能舉證，且
本件兩造確實已簽訂書面買賣契約，而非僅由被告向原告提 出要約，是被告即應依約履行，今無故毀約，自應給付違約 金。
三、又被告另抗辯其於九十四年十二月十四日上午再次和仲介到 現場看屋，發現房屋因正對壁刀而有重大瑕疵，即表示欲解 除買受此屋之要約，並約屋主出面討論解約事宜，雙方同意 口頭解除契約，並由賴文得檢還本票由其當場撕毀云云，此 與證人所述不符，被告應就其抗辯負舉證之責。四、再被告抗辯本件買賣並無五日審閱期限，實對被告顯失公平 云云，惟關於本件買賣契約之簽立，各約款係雙方就條款內 容逐一磋商而簽訂，並非由賣方片面出具之定型化契約，此 由買賣契約記載「以上條款並非賣方單獨提供之定型化契約 ，而是買賣雙方當場磋商協議而簽訂，雙方不得片面曲解上 開約定條款。」可證，自無被告所言買賣契約審閱期限之問 題。
貳、被告抗辯：
一、本件兩造於九十四年十二月十三日所簽立之約定，僅係做為 議價要約，而交付本票係為提供賣方保證，並表明買受之誠 意，雙方並約定待其日間看屋後再確認是否買受系爭房屋與 土地，若確定購買則交付定金二十萬元，契約始正式生效。 而其於九十四年十二月十四日上午看屋後，發現該屋正對壁 刀，即表示不願買受，並向仲介人員表明，當時仲介人員表 示可再看訴外人賴文得其他房屋，後即與賴文得表明系爭房 屋大門面對壁刀，無法買受，經賴文得同意並返還本票後， 隨即將本票撕毀，該本票既經賴文得同意返還，其自有權任 意處理，是兩造並未正式簽立買賣契約，原告自不得依該議 價要約之約定請求給付違約金。
二、本件買賣實際上是投資客與仲介公司設下陷阱，引誘其簽下 約定書，且刻意夜間看屋，避免讓其發現該屋大門正對壁刀 ，復無五日之契約審閱期限，顯失公平，亦尚未用印完畢， 縱使該買賣契約成立，仍屬無效契約。
參、本院之判斷：
一、原告主張其委任訴外人賴文得為代理人，於九十四年十二月 十三日與被告簽訂系爭房屋、土地買賣契約，於用印完畢後 被告無故違約等情，業據其提出買賣契約書、本票影本、建 物複丈（勘測）結果圖、建物所有權狀、土地所有權狀為證 ，被告則以前詞置辯，經查：
（一）被告就原告提出卷附買賣契約書為其本人簽立一節不爭執 ，依該買賣契約書之第一條、第二條、第三條、第十條內 容觀之，本件買賣契約書已明確約定買賣之標的內容、買
賣價金、定金、尾款之交付方式，以及稅捐與費用之支出 ，復於第十三條其他特約事項約定「本買賣契約如有任何 一方違約時，以新臺幣二十萬元正作為違約金。但如買賣 雙方已經用印完畢時，任何一方違約時，以新臺幣五十萬 元作為違約金。」，且被告與原告代理人即賴文得均另於 該特約事項下簽名，原告並由訴外人賴文得與被告簽立該 買賣契約書，有卷附買賣契約書可參，是兩造就買賣標的 、價金及其重要之點，應已雙方互相意思表示一致而成立 ，若僅係被告所稱議價要約，應僅需表明被告願以多少金 額買受，尚無就違約處理一併約定之理，被告抗辯該買賣 契約書僅為議價要約，應不可採。
（二）再證人甲○○即本件系爭房屋、土地買賣之仲介人員到庭 證稱：（問：和被告接洽情形？）被告房子看了二次，她 蠻滿意這間房子，有請我去議價，當時屋主開的價錢是四 百五十九萬元，一開始雙方價錢沒有談妥，屋主最低仍要 賣三百九十萬元，後來被告回去後，我還有再詢問被告， 被告表示她最高只能出三百八十萬元，再徵詢屋主同意可 接受這個價錢，我們就聯絡屋主及被告到公司，當天買賣 契約就簽立。（問：是否有說過被告白天看過房子之後， 契約才成立這件事？）我並沒有說這句話，只要契約簽立 之後，契約就生效，不可能說白天看完房子之後，契約才 生效，如果是這樣的情形，就會等到白天看完房子，才會 簽契約等語。又證人陳瓊瑤即系爭買賣契約繕寫人員亦證 稱：剛開始我在場的時候，他們還有再談價錢，還有差一 點點，然後他們就談妥了價錢，當場我就寫契約。條款寫 好之後，我都有請雙方確認內容，他們雙方確認後都有簽 名、蓋章等語。而證人甲○○、陳瓊瑤與兩造均無特殊情 誼，應無特別偏袒何造之動機，渠等所述應可採信。是依 證人甲○○、陳瓊瑤所述，兩造係先就買賣價金磋商並談 妥價金後，始簽立本件買賣契約，故已議價完成，自無被 告所稱尚屬議價要約之情形，是原告主張兩造已簽訂買賣 契約，應屬可採。
二、至被告抗辯兩造簽訂之契約為定型化契約，原告未給予五日 契約審閱期限，故兩造買賣契約應為無效云云。然消費者保 護法第十一條之一所規範者，為企業經營者與消費者所訂立 之定型化契約，縱不論本件原告是否屬以經銷商品為營業之 人，然所謂定型化契約條款，指企業經營者為與不特定多數 消費者訂立同類契約之用所提出預先擬定之契約條款，而定 型化契約應受衡平原則限制，係因締約一方之契約條款已預 先擬定，他方僅能依該條款訂立契約，即僅有接受企業經營
者所訂立之約款或不訂約之選擇，始應適用衡平原則之法理 ，以排除不公平之「單方利益條款」，避免居於經濟弱勢之 一方無締約之可能，而忍受不締約之不利益。查本件兩造簽 訂之買賣契約書，其中第二條定金與尾款之交付係配合被告 付款能力與核貸金額，第三條登記費用各自負擔，而土地增 值稅由賣方負擔，契稅由買方負擔，第四條、第五條約定尾 款付清時交屋，稅捐自過戶日起歸買受人負擔，第十三條約 定以現況不含家具交屋，賣方即原告需繳清水電費，而違約 金之約定，係拘束買賣雙方而非僅約束一方，是除部分條款 較屬一般事項以定式文字先行繕打完成，其餘大部分牽涉雙 方主要權利義務事項，均另以手寫文字書寫，且其內容並無 特別偏顧一方權益，應係兩造磋商議定後所簽立，況依證人 陳瓊瑤前證述契約由其繕寫，條款寫好亦有請雙方確認內容 等情，是本件兩造契約並非原告預先擬定用於與不特定多數 人訂立同類契約所用，而係雙方逐一磋商討論後所訂立，尚 非無磋商空間之定型化契約，自不受審閱期間之限制，是被 告抗辯兩造買賣契約無效，尚屬無據。
三、又原告主張兩造除已簽立買賣契約外，並用印完畢，即已備 妥辦理過戶相關證件，此為被告所否認。經查，證人陳瓊瑤 證稱：（問：工作為何？）不動產經紀人，有經營仲介，也 有簽立合約、辦理過戶等相當於代書方面之作業。（問：用 印的意思？）雙方證件備齊。就是賣方是身分證、印鑑章、 印鑑證明，買方只要身分證、便章，當時被告只有帶身分證 ，他有拿身分證影本給我。便章部分，被告有表示要我幫忙 代刻，所以九十四年十二月十三日時雙方資料就備齊，十四 日用印完畢是我寫的等語，佐以系爭買賣契約第二條第三項 記載「九十四年十二月十四日雙方用印完畢」，有前述卷附 買賣契約書可證，而兩造契約約定用印完畢既係指備妥可辦 理移轉所有權登記之相關證件，而證人陳瓊瑤為專業不動產 經紀人，辦理不動產移轉登記為其工作內容，依證人陳瓊瑤 所述，本件兩造已備妥辦理移轉登記之相關證件，是原告主 張本件買賣契約已用印完畢，應屬可採。
四、再原告主張被告於九十四年十二月十四日撕毀做為定金之本 票，擅自毀約反悔不買受系爭房屋與土地一節，被告則以本 件買賣契約係兩造合意解除，並由訴外人賴文得自動返還本 票云云為抗辯，惟依兩造買賣契約書第二條第一項記載「簽 約同時即交定金本票新臺幣五十萬元正經出賣人收訖無訛。 雙方同意以本票票號NO0000000，面額新臺幣五十萬 元正做為定金支付，嗣後以現金兌現換回本票。」，是被告 於簽立契約時，即已交付面額為五十萬元之本票與出賣人作
為買賣定金，佐以證人甲○○、陳瓊瑤均證稱：隔天被告本 來是要拿現金來換本票，但是當天並沒有帶現金，而是帶支 票，後來發現支票不是被告本人的，所以被告有回去拿，等 到要拿支票時，被告表示本票要先還給她，但是屋主把本票 還給她時，她就把本票撕掉，支票也沒有拿給屋主等語，另 原告提出之九十四年十二月十四日錄影內容，雖部分內容不 連貫，然經本庭勘驗該錄影光碟，錄影內容自約第二十二分 鐘起，即為綠色上衣男子（應即為訴外人賴文得）與被告爭 吵，且綠色上衣男子指責被告為何將本票撕毀，在場藍色背 心男士亦表示被告把票撕毀就無立場再談，其他在場女士（ 包含證人甲○○、陳瓊瑤）亦告知被告若有問題可以再談， 不應把票撕毀，被告則不斷表示希望能把門和牆壁做處理， 希望可以降低價格等情，有本院勘驗筆錄可憑，是依證人甲 ○○、陳瓊瑤前述，與勘驗錄影內容眾人指責被告不應撕毀 本票情形，被告應係未經原告代理人賴文得同意，擅自撕毀 做為定金之本票，若被告係經原告代理人賴文得同意解除契 約，則在場之人應無指責被告之理。而被告就兩造契約係合 意解除一節，未能提出任何證據以實其說，是被告所辯，顯 不足採。再依上述錄影內容所示，被告表示希望能再降低價 格，以便其能做系爭房屋大門與牆壁其餘處理，然未獲得訴 外人賴文得即原告代理人之同意，顯見被告已不願再以原兩 造契約約定之價金買受系爭房屋，是原告主張被告擅自撕毀 本票，並違約不買受系爭房屋與土地，應堪信為真實。五、復按前開買賣契約書第十三條其他特約事項約定「本買賣契 約如有任何一方違約時，以新臺幣二十萬元正作為違約金。 但如買賣雙方已經用印完畢時，任何一方違約時，以新臺幣 五十萬元作為違約金。」等語；本件基於前述，被告於買賣 契約成立後既未依前開約定履行買受人之義務，從而原告即 得依據上開約定請求被告給付違約金。次按約定之違約金過 高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明 文；又約定之違約金是否相當，則須以債務人如能如期履行 契約，則債權人得享受之一切利益，並依一般客觀事實、社 會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定之標準，是約 定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付 ，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，依上開 規定，法院均得減至相當之數額，且法院係得依職權予以核 減，不待債務人之主張，亦不論其屬懲罰性或賠償額預定之 違約金性質皆然（最高法院四十九年度台上字第八○七號判 例、八十二年台上字第二五二九號判決參照）。而基於前證 人甲○○所述，原告本欲出售之價格為四百五十九萬元，而
雙方合意之價格為三百八十萬元，顯低於原告原本預期出售 可得之利益甚多，另兩造於九十四年十二月十三日訂立買賣 契約，被告於隔日即違約不買受，其所耽誤原告另行出賣之 時間甚短，是本庭審酌上情，並參諸社會經濟狀況等情，認 原告所得請求被告給付之違約金以酌減為十萬元始為適當， 是原告訴請被告給付十萬元，及自支付命令送達被告翌日即 九十五年二月十八日起至清償日止按年息百分之五計算之利 息範圍內，核屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則無理 由，應予以駁回。
肆、本判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第四百二十七條第一 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第三百八 十九條第一項第三款之規定，自應依職權宣告假執行。又依 同法第三百九十二條第二項、第三項規定，本院併依職權宣 告被告如於執行標的物拍賣、變賣或物之交付前，得預供擔 保免為假執行。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據調查，均 與本案之判斷不生影響，自勿庸一一審酌論列，併此敘明。陸、據上論結，本件原告之訴為一部為有理由，一部為無理由， 依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十九條、第三百 八十九條第一項第三款，第三百九十二條第二項及第三項， 判決如主文。
中 華 民 國 95 年 8 月 10 日 臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 黃琴媛
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。民事訴訟法第436條之24第2項規定：對小額程序之第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。中 華 民 國 95 年 8 月 10 日 書記官 林美芳