臺灣士林地方法院民事簡易判決 94年度湖簡字第1024號
原 告 乙○○
丁○○
戊○○
兼上列二人
訴訟代理人 辰○○ 住臺北縣
原 告 子○○ 住臺北縣
辛○○ 住同上
壬○○ 住同上
庚○○ 住臺北縣
癸○○ 住臺北縣
己○○ 住同上
卯○○ 住臺北縣
寅○○ 住臺北縣
兼上列八人
訴訟代理人 丑○○ 住同上
被 告 丙○○ 住臺北縣
訴訟代理人 邱六郎律師
複 代理人 甲○○ 住臺北市
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於中華民國95年8月3日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將座落於台北縣汐止市○○段1074及1075地號上門牌號碼台北縣汐止市○○路十四號（原青山幼稚園）旁鐵皮房屋二樓（面積約壹佰貳拾坪）騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾萬貳仟柒佰伍拾元及自94年8月2日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自94年8月2日起至清償日，按月給付原告新台幣貳萬伍仟伍佰元。訴訟費用新台幣陸仟壹佰柒拾元由被告負擔。
本判決得假執行，但被告如以新台幣伍拾萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由要領：
一、原告主張：被告丙○○於民國93年6月15日與原告乙○○等 13 名共有人訂立租賃契約，承租原告共有座落於台北縣汐 止市○○段1074及1075地號上門牌號碼台北縣汐止市○○路 14 號（原青山幼稚園）旁鐵皮房屋2樓（面積約壹佰貳拾坪 ），期間2年，第一年每月租金新台幣（下同）20,00 0 元 ，另提供2個停車位，每月1,500元。訂立契約當時，只約定 以六台尺寬為限作為行人通路。不料被告以大門被關影響生 意為藉口，於94年3月15日起拒付房租與停車費。原告屢催
無效，業已依法於94年6月27日以存證信函通知於同年8 月1 日終止租約，被告亦於同月28日收受，被告自應返還租賃物 及給付94年3.4.5月份租金60,000元、6.7月共一個半月之租 金36,000元及自94年8月2日起至遷讓房屋之日止，按月賠償 相當於租金之損害24,000元，另停車費共計6,750元及自94 年8月2日起至遷讓房屋之日止，按月給付1,500元。二、被告則以：簽約時已向原告言明將作健身中心場所，收費提 供不特定之會員與非會員使用，故特別向原告言明自早上9 時至晚上10時止之時間，必須要將大門打開，方便會員進出 。同時因系爭房屋與大門之間，尚經過長約100公尺之空地 。故契約末頁加列l9條註明：「乙方（即被告）使用甲方（ 即原告）土地，作為出入通行道以6台尺為原則」。第20條 復註明：「乙方使用停車位須補貼甲方每停車位1,500元， 以2 個停車位為原則」。被告承租後大事修繕裝潢，然後印 製精美之海報，僱請工讀生廣肆宣傳，才正式開始營業。起 初原告尚能遵守約定，並未將大門加鎖，有會員前來縱使大 門關著，亦可下車推開大門進入，但到93年12月20日後，原 告竟將大門以鎖鏈緊緊鎖住，僅交付一把鑰匙與被告。然進 入被告之健身中心必須經過大門，一旦被鎖，會員或來賓即 無法進入，必造成被告無法營業。經被告再三向原告提出抗 議，並表示如果繼續鎖門，將終止租約請求損害賠償，原告 遂不再加鎖，被告則繼續營業。但至94年3月9日，原告又將 大門鎖住，經交涉無效，被告不得已於94年3月14日以郵局 第238 號存証信函，再次以書面請原告勿再鎖大門，除非依 約定履行，否則自94年3月15日起暫拒付租金。被告又於94 年4月28日催告原告履約勿將大門鎖住，原告置之不理，不 得已在94年5月14日，通知終止租約將請求損害賠償。詎原 告函復已將前院大門鎖匙交給被告，生意好壞與被告無干？ 並稱被告打開大門方便客戶可以隨時停車，同時讓外人車輛 有機可乘。綜上，原告違反民法第423條所定出租人之義務 ，被告已依約解除。
三、兩造不爭執之事實：原告主張被告所有系爭房屋，以前係作 為幼稚園使用，兩造於93年6月10日訂立房屋租賃契約書， 約定第1年每月租金20,000元，第2年調整為每月24,000元， 租賃期間自93年6月15日起至95年6月14日止。原告於立約時 已向被告言明將作健身中心場所，並於契約末頁加列l9 條 註明：「乙方（即原告）使用甲方（即被告）土地，作為出 入通行道以6台尺為原則」。第20條復註明：「乙方使用停 車位須補貼甲方每停車位1,500元，以2個停車位為原則」之 事實，被告只繳納租金至94年3月15日，業據提出租賃契約
書為證，且為被告所不爭，應堪信為真實。
四、得心證之理由：
㈠本件爭點乃在被告將紅色鐵門加上鍊鎖並交付鑰匙與原告， 此舉是否已違反民法第423條之用益狀態維持義務？茲論述 如下：
1.被告主張原告於出租時並未將大門加鎖，有會員前來縱使大 門關著，亦可下車推開大門進入，但至93年12月20日後，原 告竟將大門以鎖鏈緊緊鎖住，僅交付1把鑰匙與被告。經被 告向原告提出抗議，原告始不再加鎖，惟至94年3月9日，原 告又將大門鎖住之事實，業據提出94年3月14日郵局第238號 存證信函、94年3月16日汐止龍安郵局第227號存證信函、94 年5月26日汐止龍安郵局第435號存證信函、94年4月28日、 94年5月16日律師函各1件、鐵門照片5張為證，且原告乙○ ○亦自承剛開始租的時候大門是敞開的，但是如果一直開著 會被亂停車或丟垃圾，所以才希望被告可以管制，因為被告 沒有反應也沒有管制，所以一個多月後其將門關起來，並加 一個鍊鎖，再把鑰匙交被告。足認被告承租時系爭鐵門並未 上鎖，係於被告承租一段時間之後，原告始加上鍊鎖。並將 該鍊鎖之鑰匙交付與被告，並有在鐵門上貼上進入可打電話 給被告開門之告示。
2.按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人， 並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態 ，民法第423條定有明文。因此，出租人除負有「用益狀態 之提供義務」外，亦負有「用益狀態之維持義務」，即出租 人不得無故剝奪承租人對於租賃物之占有與使用，並需容忍 承租人以合於契約目的之方法，使用、收益租賃物，又出租 人亦不得無故干擾承租人對於租賃物合於契約目的之使用、 收益，惟出租人僅需就租賃物在客觀上維持合於約定使用收 益狀態為已足，至於承租人是否能達到預定使用效益之「效 果」，則非所問。查本件被告僅租用二樓房屋使用，欲進入 系爭房屋必須經過紅色鐵門並穿越空地後，再通過一樓房屋 後始能到達，為兩造所不爭。故兩造約定被告得使用被告土 地作為出入通行，惟以6台尺為原則。按6台尺相當於1.8公 尺，而一般自小客車之車寬大都為1.8公尺左右，如該通道 係供車輛通行之用，顯然過於狹窄，故其所約定之通道應係 供人員進出通行使用。再者，依租賃契約第20條約定「乙方 使用停車位須補貼甲方每停車位1,500元，以2個停車位為原 則」，故依約被告所得使用之停車位顯然最多僅有2個車位 ，超出此部分之其餘空地部分，並不在被告得使用收益之範 圍甚明。被告自應遵守租賃契約之約定，不得使用超過契約
約定之範圍，即不得將所承租之2個車位以外之空地部分， 提供予健身中心之客戶使用。而由兩造間往來之信函觀之， 原告所以在紅色鐵門上加上鍊鎖，係為管制外來車輛隨意進 入停放。而被告之客戶是否得進入停放，端視被告得使用之 2 個車位是否業已停滿，如已停滿，其客戶自不得使用其他 部分之空地停車，而為原告得排除使用之對象。被告如任由 其客戶任意停放車輛於其未承租之空地，即難認被告之使用 收益合於契約目的，此時原告對於未合於契約目的之使用收 益，以鐵門加鎖之方式予以管制，尚難認屬「無故」之干擾 。而原告在鐵門加鎖之同時亦交付原告鑰匙，使被告得自由 進出，並使被告對於系爭鐵門是否上鎖、上鎖時間為何均享 有支配管領能力，則原告顯然並未剝奪被告對於系爭租賃標 的物之使用收益。而坊間將營業場所設於二樓以上之公司行 號，亦有在一樓設置廣告看板，客戶以電鈴聯絡再進入消費 之情形。由卷附照片可知，該鐵門右上方已塑立明顯之廣告 招牌，並將聯絡開門之方式予以公告，則被告之客戶亦可聯 絡後再進入健身，雖不如之前鐵門未加管制時之便利，然並 未因此完全阻絕客戶進入使用，此由證人許展雄於本院94年 度湖簡637號事件中到庭證述其於鐵門加鎖後仍繼續經常至 健身中心健身等語可資佐證。故難認被告確因被告之「加鎖 」而無法營業。綜上，尚難認被告業已違反租賃物用益狀態 維持義務。
㈡綜上所述，既難認原告業已違反租賃物用益狀態維持義務， 則被告主張原告違反前開義務而不付租金，即屬無據。 ㈢按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條 定有明文。經查被告與原告之租賃契約關係於94年8月1日終 止而告消滅，被告自翌日即94年8月2日起即無占有系爭房屋 之本權，自屬無權占有。被告占有系爭房屋，即屬無法律上 原因，依社會之通念，可獲得相當於租金計算之利益。從而 ，原告本於租賃契約及不當得利之法律關係，訴請被告將系 爭房屋騰空遷讓返還原告，及給付原告積欠之租金及停車費 共計102,750元，並自94年8月2日起至返還前開房屋之日止 ，按月給付原告25,500元，核屬有理由，應予准許。五、本件係就民事訴訟法第427條適用簡易程序所為被告敗訴之 判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣 告假執行及定免為假執行之擔保金額，並依職權確定訴訟費 用共計6,170元，應由被告負擔。
中 華 民 國 95 年 8 月 16 日 內湖簡易庭法 官 李建忠
以上正本係照原本作成
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 8 月 18 日 書記官 蕭永同