最高法院民事判決 八十七年度台上字第一四九八號
上 訴 人 豪億建設股份有限公司
法定代理人 蕭淵發
訴訟代理人 陳昆明律師
被 上訴 人 黃玉玲
黃玉清
黃一平
黃一成
黃玉芳
黃一鴻
黃庭芳
黃庭楨
黃庭龍
陳 爐
林金火
林正原
陳 儀
右當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國八十六年九月十日台灣高等法院
第二審更審判決（八十五年度重上更㈡字第一二六號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人主張：被上訴人黃一鴻、黃玉玲、黃玉清、黃一平、黃一成、黃玉芳之被繼承人黃兆熊及被上訴人黃庭龍、黃庭芳、黃庭禎，提供坐落台北縣樹林鎮○○段二三四、二三七、二九三地號土地，被上訴人陳儀、陳爐提供同段二三八地號土地，被上訴人林金火、林正原提供同段二三三之一地號土地（以上土地合稱系爭土地）與上訴人合建五層樓房。詎訂約後，上訴人將伊土地上之舊房屋拆除後即未遵期興建，經伊多次限期催告，均無結果，乃於八十一年五月二十五日解除契約，並沒收上訴人交付之保證金，惟上訴人迄未交還系爭土地等情。爰依合建契約書第九條第一款及民法第二百五十四條、第二百五十九條等規定，求為命上訴人返還系爭土地與各該土地提供人之判決。
上訴人則以：伊與被上訴人簽訂合建契約後，兩次申領建造執照，積極進行合建事宜，並一一解決被上訴人與他人間之糾紛與難題，詎八十年元月二十五日申請第二次建造執照，正欲施工之際，系爭土地唯一通道即樹林鎮○○街二巷巷道卻遭兩旁住戶故意堵塞，阻止工程車輛進入，要求高額道路通行費，伊促請被上訴人出面解決通路問題，被上訴人亦未置理，本件合建縱有遲延，亦非可歸責於伊，被上訴人不得解除契約；即令系爭契約已合法解除，被上訴人亦有返還保證金及坪數補貼款之義務，就是項給付，伊得主張同時履行之抗辯等語，資為抗辯。原審依審理之結果，以﹕被上訴人主張兩造訂有合建契約，被上訴人已將所有基地交
由上訴人拆除房屋，呈空地狀態，惟因上訴人迄今未興建，經被上訴人多次催告仍未履行，已對上訴人為解除契約之意思表示等情，已據被上訴人提出存證信函、律師函在卷可證（一審訴字卷十至十六頁），上訴人對此均無爭執，堪信此部分之主張為真實。查被上訴人係各提供自己之基地，分別與上訴人簽訂合建契約，被上訴人依約僅負責將原有房屋交由上訴人建築，至於房屋之設計、領照、施工等，均由上訴人負責；而上訴人所辯解決與鄰地之爭執，依其所述，係「伊與被上訴人黃庭芳、黃庭楨、黃庭龍、黃兆熊簽訂合建契約，於七十七年九月六日領得第一次建造執照後，因建築線通過私人土地，致相鄰之博愛段第二三二地號畸零地地主賴弘毅、第二三五、二三六、二三九地號土地地主張陳勤提出異議，伊因而與該地主協調，同時另有地主即被上訴人陳爐、林金火、林正原、陳儀加入合建，至七十九年二月十日始與地主張陳勤達成協議；且被上訴人林金火又因其提供之土地與賴弘毅有合建糾紛，伊出面協調，三方於七十九年二月十二日簽訂協議」云云，然上訴人與被上訴人黃庭芳、黃庭楨、黃庭龍、黃兆熊簽訂合建契約後，因上訴人規劃建築之結果，其建築線通過私人土地而生糾紛，乃係可歸責於上訴人之事由，致未能建築；而其事後另與陳爐、林金火、林正原、陳儀訂立合建契約，致遲未能依上訴人與黃庭芳、黃庭楨、黃庭龍、黃兆熊所訂之契約履行，就黃庭芳四人部分，上訴人亦係基於其一方之事由，而生遲延情事。上訴人與被上訴人陳爐、陳儀於七十七年九月三十日訂立之合建契約，係約定於訂約後十天內，被上訴人將房屋交由上訴人拆除，上訴人應於二十天內拆除房屋，並於該屋拆除起三天內開工，並於七十九年四月三十日完工，則上訴人原應依該約內容規劃領取建造執照及建築之進度，至於另一契約當事人林金火與他人間之糾紛，與非該契約之當事人陳爐、陳儀應屬無涉；又林金火與訴外人賴弘毅間之紛爭，既於七十九年二月十二日達成協議，上訴人未能建築之事由自斯時起即不存在，故於該日後，上訴人亦應依約履行，因上訴人遲未有任何著手建築之情事，被上訴人陳爐、陳儀、林金火三人於七十九年五月五日、六月七日、十月十六日，委由陳儀為寄件人，以存證信函催告上訴人履約（一審訴字卷十至十二頁），於法尚非無據。上訴人雖於七十九年十一月七日重新申請建造執照，並於八十年一月廿五日領照，八十年六月廿五日報開工，惟被上訴人主張該次領照，上訴人事前未曾通知，被上訴人亦未於該次領照所提出之土地使用權同意書上用印云云。查上訴人領得第二次建造執照未幾，被上訴人即於起訴前一年即八十年六月間，聯名向台北縣政府工務局提出陳情，指摘上訴人偽造土地使用同意書，要求該局撤銷該建造執照，有陳情書及該局復函在卷可稽（原審更二字卷九六、九七頁），上訴人既未能證明曾獲被上訴人同意或配合，即不得因有該次領照之事實，而謂被上訴人已同意雙方之合建契約之履行期自斯時起算。至於被上訴人於原審試行和解時，雖表示願依原約定之內容繼續合建云云，惟此係和解程序中被上訴人陳述其意願，上訴人以之作為被上訴人同意合建及同意申領建造執照之證明，自無可採。依兩造分別訂立之合建契約內容觀之（一審訴字卷六至九、十七至三七頁），本件契約當事人分為地主（乙方）與建商（甲方）兩方，地主負責其所有建地之提供，包括備齊證件、規費、稅捐等等。而建築工程有關設計、領照、施工、材料及管理等全部由甲方負擔（合約書第四條第一項）；契約成立後，甲方於施工期間，不得因物價漲跌、房屋銷售不景氣等情事而藉故怠工（合約書第六條）；本工程「限自領得建築執照起三十天內開工，並限於開工日起四百八十個工作天內完竣全部工
程」；或「限自乙方原有房屋拆除起三天內開工，並限於民國七十九年四月三十日完竣全部工程」，包括領出使用執照，如發生人力不可抗拒之原因事實，則不在此限（合約書第三條第二項）。以此觀之，關於建築之進行，應屬上訴人之責任，且在人力不可抗拒之原因發生時始免其遲延之責任。查樹林鎮○○街二巷，自五十七年七月一日起已由樹林鎮○○○○○路巷道，供公眾通行迄今己達近三十年之久，有公用地役關係之存在，不發生通行補償之問題，為兩造所不爭執（原審更一字卷九六頁）；系爭土地既非無可通行之道路，尚難指被上訴人提供之土地有無法建築之瑕疵；而該巷道居民阻撓上訴人施工，要求清潔費，如於法不合，上訴人非不得依法請求排除，該項事實亦非屬系爭合建契約所稱人力不可抗拒之事由，上訴人徒因該事實即停工經年，未繼續履行合建契約，自有未合。上訴人第二次領取建造執照前，上訴人就開工之日期早已遲延多時，乃上訴人於領照開工後未幾即又停工，則被上訴人於上訴人停工多時以後，於八十一年五月十三日以存證信函催告上訴人依合建契約履行，即無不合。又被上訴人因催告上訴人履行未果，於八十一年五月廿五日為解除契約之意思表示，除林金火提供之土地，因與賴弘毅有合建糾紛，於七十九年二月間方達成協議，可認上訴人就該合建契約（地主為林金火、林正原）無從依約於七十九年四月三十日前完工外，依其餘被上訴人與上訴人間所訂契約，上訴人均已逾期完工多時，該其餘被上訴人據以解除契約，於法並無不合；而林金火、林正原部分，固未能責成上訴人於七十九年四月三十日前完工，惟依林金火二人與上訴人於七十七年十月十三日所訂合建契約記載，雙方約定契約成立後，林金火二人應於二十天內將房屋交由上訴人拆除，上訴人應於二十天內拆除房屋，並於該屋拆除起三天內開工，於七十九年四月三十日完工，包括領出使用執照，則依該契約所定之建築期間計算，雙方顯預計自訂約後十六、七個月可完工（包括設計、領照、施工等），並領得使用執照；而自上訴人解決林金火土地之糾紛即七十九年二月間起，上訴人既無履行契約之障礙事由，原應即依約履行（上訴人所稱之巷道居民阻撓施工，未能採為上訴人免責之事由，已如前述），則算至被上訴人催告之八十一年五月間止，已經歷時廿七個月，已逾約定之建築期間一年，則被上訴人林金火、林正原於八十一年五月間所為之催告及解除契約行為，亦屬適法。兩造之合建契約，既經被上訴人依法解除，其請求上訴人交還土地，洵屬有據，應予准許。又上訴人於簽約時交付被上訴人黃庭芳、黃庭禎、黃庭龍三人保證金新台幣（下同）三十三萬元，坪數補貼價金七十二萬元，給付黃玉玲、黃玉清、黃一平、黃一成、黃玉芳、黃一鴻之被繼承人黃兆龍保證金十九萬元、陳爐三十萬元，陳儀三十萬元，林金火、林正原二人保證金五十萬元（即每人廿五萬元），此為兩造所不爭；而依兩造所訂之合建契約第九條違約罰則第一款明定「甲方（即建方）違約時，乙方得廢止本契約，並可沒收其既收之保證金及已施工之建作物全部，同時如已登記為甲方名義之土地需無條件返還乙方，並依法辦理所有權移轉登記」，有合建契約可按；本件既因上訴人違約，經被上訴人解除契約，則被上訴人主張依法沒收保證金，固非無據；惟該保證金應屬違約金之性質，依民法第二百五十一條規定「債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金」；上訴人因簽訂合建契約後，已一一拆除在被上訴人之土地上，原先為他人所有之地上建物，此亦為被上訴人所不否認，故被上訴人亦受有一部分之利益；另林金火部分，因其土地與他人間有糾紛，經上訴人協調而解決，斟酌以上情形，認林金火部分，上訴人應
給付之違約金應減少百分之七十，其餘被上訴人部分應減少百分之五十為適當。又兩造之合建契約並未約明被上訴人得沒收坪數補貼款，且該款亦非保證金之性質，則契約解除後，上訴人請求被上訴人返還該部分款項，應無不合。從而，上訴人為同時履行抗辯，請求被上訴人黃庭芳、黃庭禎、黃庭龍返還坪數補貼價金各二十四萬元及保證金各五萬五千元，黃兆熊之繼承人黃玉玲、黃玉清、黃一平、黃一成、黃玉芳、黃一鴻返還保證金九萬五千元，陳爐返還保證金十五萬元，陳儀返還保證金十五萬元，林正原返還保證金十二萬五千元，林金火返還保証金十七萬五千元，為有理由，上訴人請求返還之款項超過超過上開部分，則不應准許。爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，並命被上訴人提出前開對待給付時，上訴人即向被上訴人為給付之判決，經核於法並無違背。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決其不利部分不當，求予廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 六 月 二十六 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村
法官 徐 璧 湖
法官 劉 福 聲
法官 李 彥 文
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十七 年 七 月 七 日
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