最高法院民事判決 八十七年度台上字第一三五二號
上 訴 人 姚阿義
郭鳳嬌
許支財
被 上訴 人 沈建一
沈健正
沈靜芳
沈靜修
右當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國八十六年八月十八
日臺灣高等法院第二審判決（八十五年度上字第五八四號），提起上訴，本院判決如
左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：坐落桃園縣大溪鎮○○○段第三二－一號、四六號、五○－一號、五○－七號、五○－八號、五○－一二號、五○－一四號、五六號、一三七－三號、一三七－五號、一三七－八號等土地為私有農地，於民國七十七年四月七日由伊之被繼承人沈石連出賣與無自耕能力之訴外人劉安村。被上訴人沈建一另於八十一年三月三十日與劉安村就系爭土地之買賣訂定土地合併協議書。嗣伊按劉安村之指示分別將前開三二－一號、五六號土地所有權應有部分各六分之一移轉登記與上訴人姚阿義，將四六號土地所有權應有部分六分之一移轉登記與上訴人郭鳳嬌，將五○－一號、五○－七號、五○－八號、五○－一二號、五○－一四號、一三七－三號、一三七－五號及一三七－八號八筆土地（下稱五○－一號等八筆土地）所有權應有部分各六分之一移轉登記與上訴人許支財，並交付上訴人占有使用。系爭土地買受人劉安村不具自耕能力，上開不動產買賣契約書及土地合併協議書，亦未具體約定應移轉登記與劉安村所指定之有自耕能力之任何人，或約定移轉與有自耕能力之特定第三人，是系爭農地買賣已違反土地法第三十條之規定，即係以不能之給付為契約標的，依民法第二百四十六條第一項前段規定，其契約無效，伊移轉所有權與上訴人之行為亦屬無效等情，爰本於物上請求權及不當得利之法律關係，求為命上訴人分別塗銷上開所有權移轉登記之判決。（被上訴人另請求上訴人返還土地部分，經第一審判決後，於原審撤回該部分請求。）
上訴人姚阿義、郭鳳嬌則以：被上訴人之被繼承人沈石連將系爭土地出售與劉安村時，即約定應移轉登記與劉安村所指定有自耕能力之第三人承受，伊均具自耕能力，系爭買賣契約及移轉所有權之行為應屬合法、有效。況被上訴人亦已依劉安村之指示分別將系爭土地所有權應有部分移轉登記與伊，當無契約標的給付不能之情事等語；上訴人許支財另以：伊係與被上訴人交換土地，並非買賣等語，資為抗辯。原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，無非以：被上訴人主張之事實，業據提出不動產買賣契約書、土地合併協議書、土地登記簿謄本及劉安村戶籍謄本為證，堪信為真實。雖許支財抗辯：伊取得五○－一號等八筆土地所有權之原因為「共有物分割」，並非基於買賣云云。惟查依兩造不爭之不動產買賣契約書記載，買賣之標的物為「
大溪鎮○○○段第三二－一地號等三十三筆（詳依遺產稅證明）以上土地所有權持分六分之一」，而上開八筆土地均在遺產稅繳清證明書之內，足見屬於買賣標的物，被上訴人因之將該八筆土地應有部分六分之一移轉登記與許支財，此由卷內土地登記簿謄本上記載「義務人：沈健正等四人」觀之即明。至土地登記簿謄本上記載取得之原因為「共有物分割」，係因許支財本已取得上開土地應有部分六分之五，被上訴人則因繼承而每人各取得應有部分二十四分之一（合計六分之一），被上訴人將該應有部分六分之一全數移轉登記與同為共有人之許支財，使其取得所有權全部，故地政事務所作業將取得原因登記為「共有物分割」。事實上許支財取得上開土地應有部分六分之一之法律上原因為買賣，其所為前開辯解，不足採取。再者，姚阿義、郭鳳嬌雖稱：於訂立不動產買賣契約時，即已約定應移轉登記與有自耕能力之第三人承受云云，然為被上訴人否認，姚阿義、郭鳳嬌並未能舉確切證據以實其說。本件土地買賣契約書第六條及土地合併協議書第一條第一項僅分別約定：「……買主得自由決定登記權利人名義，賣主不得異議」、「……讓與甲方或其指定人」字樣，並未載明移轉與具有自耕能力之人承受，該買賣契約已違反土地法第三十條第一項之規定，且屬民法第二百四十六條第一項以不能之給付為契約之標的，其契約應屬無效。又土地法第三十條係就私有農地所有權移轉之物權行為所作之限制，上訴人既因違反該條規定而取得系爭土地所有權移轉登記，則移轉土地所有權與上訴人之物權行為亦應無效，不生所有權移轉之效力，系爭土地仍應屬被上訴人所有。從而被上訴人依民法第七百六十七條物上請求權訴請上訴人分別塗銷系爭土地所有權移轉登記，洵無不合，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查上訴人始終抗辯劉安村與沈石達簽訂系爭買賣契約時，即知系爭土地屬農地，應登記與有自耕能力之人，因而約定應移轉登記與劉安村所指定有自耕能力之第三人承受，且事後亦已依約移轉登記與有自耕能力之伊三人云云，並舉證人即代辦登記手續之代書呂學儀為證（見一審卷第八三頁至八五頁及原審卷第三七頁、三八頁、一○九頁）。證人呂學儀亦到庭證稱，辦理登記過程中，有與沈建一協議三次，劉安村表示部分屬田地者，需有自耕能力始可，沈建一寫土地合併協議書寫了二個小時才寫出來，印鑑全是沈建一拿到證人事務所蓋的等語；證人劉安村並稱，買賣當時大家都知道需有自耕能力，有標（講？）明田地需有自耕能力（見原審卷第四五頁）。參以系爭買賣契約書後附之「遺產明細表」，分別標明系爭土地之地目為「旱」或「田」，及嗣後土地移轉登記之情形，上訴人前開抗辯，似非全無依據。乃原審未詳加調查審認買賣契約簽訂之初，雙方有無約定應移轉登記與有自耕能力之第三人承受，遽以系爭買賣契約書及土地合併協議書均無是項記載，即為上訴人不利之判斷，已難認無判決不備理由之違法。又，本件上訴人均具自耕能力，似為兩造所不爭，則系爭農地移轉登記與上訴人之物權行為本身，並無無效之原因，而依土地法所為之登記有絕對真實之公信力，縱其為移轉之債權行為有無效之原因存在，按物權行為之無因性，上訴人自已因該項移轉登記而取得土地所有權，原所有人在未提起塗銷登記之訴，並獲有勝訴之確定判決前，該項登記仍不失其效力。原判決認本件債權行為無效，物權行為同屬無效，系爭土地仍屬被上訴人所有，進而謂被上訴人得本於所有人之物上請求權訴請上訴人塗銷系爭土地產權登記，亦非無可議。再者，關於許支財部分，依土地合併協議書記載，沈建一同意於買賣契約所列三十三筆土地辦理繼承登記同時，將其中除
三六－三號、三六－六號、三九－一號、四三號、三二－二號及四二號六筆土地以外部分之土地應有部分六分之一全部讓與劉安村或其指定之人，劉安村則同意將上開三六－三號、三六－六號、三九－一號及四三號四筆土地應有部分六分之五移轉登記與沈建一以為交換（見一審卷第一七○頁）。而許支財原已取得系爭之五○－一號等八筆土地應有部分六分之五，被上訴人因繼承而取得該八筆土地應有部分共六分之一，渠等將之移轉登記與許支財之原因，土地登記簿謄本上載為「共有物分割」（合併分割後單獨取得所有權？），為原審所是認。則被上訴人移轉八筆土地應有部分六分之一與許支財，是否因許支財將前述三六－三號等四筆土地應有部分提出交換之結果，即非無深究之餘地。原審徒以前揭情詞，謂兩造間無交換土地之情，尤嫌率斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 六 月 十一 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 吳 正 一
法官 楊 隆 順
法官 陳 淑 敏
法官 黃 義 豐
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十七 年 六 月 三十 日