最高法院民事判決 八十七年度台上字第一二五九號
上 訴 人 顏 鄭 慶
訴訟代理人 吳 文 虎律師
被 上訴 人 蔡鄭阿快
訴訟代理人 林開福律師
右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十六年七月二十八日台灣高等
法院台中分院第二審更審判決（八十五年度上更㈠字第五七號），提起上訴，本院判
決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由
本件被上訴人主張：坐落台中市○區○○段二小段七之七、七之十二、七之十八號等三筆土地為伊所有，其上建物即台中市○○路二六一號之第一、二層房屋為上訴人所有。伊未將系爭土地出租與上訴人，亦未同意其無償使用，該房屋占用系爭土地為無正當權源，並使上訴人獲有相當於租金之不當得利。伊依民法第七百六十七條、第一百七十九條規定得請求上訴人拆屋還地及返還不當得利等情，求為命上訴人將系爭土地上如第一審判決附圖（下稱：附圖）所示Ａ部分房屋拆除，返還土地與伊，並自民國八十一年三月二十三日起至返還土地之日止，按年給付伊新台幣（下同）五萬八千六百七十一元之判決（被上訴人所請求之不當得利，超過上開金額部分，業受敗訴判決確定）。
上訴人則以：被上訴人於六十五年間出具土地使用權同意書，提供系爭土地予訴外人蔡開耀、蔡國亮、蔡國玉等三人（下稱蔡開耀等三人）興建四層樓房，伊之前手駱長陞、駱長健等二人（下稱駱長陞等二人）經由法院拍賣程序取得該樓房第一、二層之所有權，並於八十一年三月間轉賣予伊，伊得承受蔡開耀等三人與被上訴人間之使用借貸關係。又被上訴人於駱長陞等二人取得系爭房屋之所有權後，於七十一年間將系爭土地出租予駱長陞等二人，其租約對伊繼續有效，伊有權使用系爭土地，且無不當得利等語，資為抗辯。
原審維持第一審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：被上訴人就其主張之事實，業據提出地價證明書、建物登記謄本等件為證。上訴人雖以前揭情詞置辯。然查被上訴人固於六十五年五月十三日出具使用權同意書，提供系爭土地予蔡開耀等三人興建四層樓房，而與蔡開耀等三人成立使用借貸關係，惟使用借貸為債之契約，其效力僅及於締結契約之當事人，上訴人並非該契約之當事人，無從承受該契約，故其抗辯：該使用借貸契約對伊繼續存在云云，為無足採。駱長陞等二人經法院拍賣程序取得系爭房屋之所有權後，雖就系爭土地與被上訴人訂立租賃契約，惟被上訴人已於八十三年六月五日（按：應為同年月八日）以存證信函通知駱長陞等二人，終止上開租賃契約，有存證信函及回執在卷可憑。上訴人固抗辯：上開租賃契約對伊繼續存在，被上訴人終止租約不生效力云云。但當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束法院之效力，法院應認當事人自認之事實為真，以之為裁判之基礎。上訴人自認兩造間就系爭土地並無租賃關係，法院即應受其自認之拘束，應認被上訴人主張：兩造間並無租賃關係云云，為可採信。兩造就系爭土地既無使用借
貸或租賃關係，上訴人之占有自屬無權占有，被上訴人依民法第七百六十七條之規定請求上訴人將附圖所示Ａ部分之系爭房屋拆除，交還土地予伊，為有理由，應予准許。次查無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。上訴人所有系爭房屋無權占有被上訴人所有系爭土地，被上訴人依不當得利之法則請求上訴人返還相當於租金之利益，難謂無據。經查上訴人因之而獲得之利益為每年八萬四千六百十八元，被上訴人請求上訴人自八十一年三月二十三日起至返還系爭土地之日止，按年給付伊五萬八千六百七十一元，為有理由，亦應准許等詞，為其判斷之基礎。
按租地建築房屋除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人（本院四十三年台上字第四七九號判例參照）。原審既認定駱長陞等二人經法院拍賣程序取得系爭房屋之所有權後，已就系爭土地與被上訴人訂立租賃契約，則駱長陞等二人嗣於八十一年三月二十三日將系爭房屋所有權移轉登記予上訴人，上開租賃契約自對於上訴人繼續存在。次查終止租賃契約，依民法第二百六十三條準用同法第二百五十八條規定，應向他方當事人以意思表示為之。被上訴人於租賃權已移轉予上訴人後之八十三年六月八日始向駱長陞等二人為終止租約之意思表示（見第一審卷七九、八十頁存證信函及回執），自不生終止之效力。又民事訴訟法第一百九十九條第二項規定，審判長應向當事人發問或曉諭，令其陳述事實、聲明證據，或為其他必要之聲明及陳述，其所聲明及陳述有不明瞭或不完足者，應令其敍明或補充之云云，此為審判長（或獨任法官）因定訴訟關係之闡明權，同時並為其義務，故審判長對於訴訟關係未盡此項必要之處置，違背闡明之義務者，其訴訟程序即有重大瑕疵，而基此所為之判決，亦屬違背法令（本於四十三年台上字第一二號判例參照）。上訴人於事實審雖稱：兩造間就系爭土地並無租賃關係云云；惟其同時抗辯：被上訴人於伊之前手駱長陞等二人取得系爭房屋之所有權後，於七十一年間將系爭土地出租予駱長陞等二人，其租約對伊繼續有效云云（見原審更㈠卷二四頁反面、一二○頁）。其真意究竟如何﹖有待原審推闡明晰。乃原審未善盡闡明職責，遽依前揭理由為上訴人不利之判決，亦有未合。本件事實未臻明瞭，本院尚無從為法律上之判斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 六 月 四 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 林 奇 福
法官 許 朝 雄
法官 陳 國 禎
法官 李 彥 文
法官 陳 重 瑜
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十七 年 六 月 十九 日