臺灣高等法院民事判決 95年度上易字第479號
上 訴 人 戊○○
己○○
共 同
訴訟代理人 許峻銘律師
被 上訴人 乙○○
庚○○
丁○○
丙○○
甲○○
辛○○
共 同
訴訟代理人 王年柿律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國95年3月
31日台灣桃園地方法院94年度訴字第719號第一審判決提起上訴
，本院於95年8月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人主張略以：桃園縣中壢市○○段第1652地號土 地（重劃前地號為中壢市○○段內厝子小段第32號）原為被 上訴人乙○○、庚○○、丁○○、辛○○及訴外人張振男被 繼承人張勝源所有，於日據時代同意上訴人己○○及上訴人 戊○○被繼承人張勝棟在前開土地內建造房屋使用，於民國 92年間，張勝源之繼承人即被上訴人辛○○提起分割共有物 之訴經法院判決准予原物分割，分別由被上訴人乙○○、庚 ○○、丁○○取得同段第1652-3地號、被上訴人丙○○取得 同段第1652-4地號、被上訴人甲○○取得同段第1652-5地號 、辛○○則取得同段第1652-9地號土地之所有權（以上各地 合稱系爭土地）。上訴人於前開土地內建造之房屋（下稱系 爭房屋），經實測占用位置及面積如附圖1652-3-A、1652-4 -B、1652-5-C、1652-9-D、1652-9-E、1652-9-F所示，因屋 齡已有73年，並有多處毀損，已不適居住，且該屋本身已無 甚經濟價值，係與上訴人其他房屋合計價值始須徵收房屋稅 ，故系爭土地之借貸目的已使用完畢。 被上訴人遂於94年4 月20日以存證信函向上訴人表示終止借貸關係，上訴人現即 屬無權占用系爭土地。又系爭土地分割前之共有人張振男於 83年8月29日將其1/9應有部分出賣與訴外人徐俊南後，徐俊 南雖將其中11/9000應有部分， 先以贈與為原因辦理移轉登
記，嗣再以買賣為原因辦理其他9989/90000應有部分之移轉 登記，惟僅係避免其他共有人主張優先承買權，應不影響其 取得所有權之效力 。嗣徐俊南並於85年4月15日以贈與為原 因（實際係買賣）將其應有部分移轉登記予善意之甲○○及 丙○○，甲○○及丙○○因此即取得該應有部分之所有權， 其等間實無以通謀虛偽移轉登記之情事。再者，徐俊南將應 有部分出售及移轉登記予甲○○及丙○○雖違反土地法中共 有人優先承購之規定，惟共有人之優先承買權僅有債權效力 ，其他共有人仍不得主張該買賣契約無效，並請求塗銷所有 權登記。又張振男當時並未占用系爭土地特定部分，上訴人 稱張振男將土地賣伊並同意將系爭土地簡易交付，顯屬不實 。況甲○○及丙○○非張勝源之法定繼承人，依法不繼受張 勝源與上訴人間之使用借貸關係，故系爭房屋占用前開1652 之4及1652之5地號部分土地亦屬無權占有。縱認其等應繼受 前開使用借貸關係，惟既已向上訴人表示終止使用借貸關係 ，上訴人現仍屬無權占有。爰依使用借貸之法律關係及民法 第767條規定請求上訴人拆除地上建物 ，並將基地交還予被 上訴人等語，並求為判決：㈠上訴人應將系爭1652-3地號土 地上，如附圖所示編號1652-3-A部分之建物拆除，並將基地 返還乙○○、庚○○及丁○○。㈡上訴人應將系爭1652-4地 號土地上，如附圖所示編號1652-4-B部分之建物拆除，並將 基地返還丙○○。㈢上訴人應將系爭1652-5地號土地上，如 附圖所示編號1652-5-C部分之建物拆除，並將基地返還甲○ ○。㈣上訴人應將系爭1652-9地號土地上，如附圖所示編號 1652-9-D、1652-9-E及1652-9-F部分之建物拆除，並將基地 返還辛○○（原審判決被上訴人勝訴，上訴人不服提起上訴 ）。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡訴訟費用由上訴人負擔。二、上訴人則以：系爭土地原為張勝源所有，其於日據時代同意 上訴人己○○及其兄張勝棟（上訴人戊○○之父）在部分土 地上建造房屋，故系爭房屋均屬合法占用系爭基地。且張勝 源於38年間並提供系爭土地予己○○及張勝棟辦理地上權登 記及建物總登記，僅因登記時誤載基地地號致不生物權效力 ，然已足見雙方有永久使用土地之合意。又現今法律並無房 屋使用年限之規定，行政院頒布之房屋耐用年數表僅為作為 稅捐機關課稅時認定折舊年數之依據。況系爭房屋仍屬堅固 ，並由上訴人居住使用，亦依法課徵房屋稅，足見系爭基地 之使用借貸目的並未完畢，被上訴人主張終止借貸關係，並 無理由。再者，張勝源之孫張振男經繼承取得系爭土地應有 部分後，即於77年5月6日將之出賣上訴人，並同意將土地簡 易交付予上訴人建屋使用，然嗣張振男竟復將土地應有部分
以贈與及買賣名義為原因移轉登記予徐俊南，徐俊南再以贈 與為原因移轉登記予甲○○及丙○○（張勝源之孫張鑑煜之 長媳及次媳），前開移轉登記均係本於通謀虛偽意思表示， 應屬無效，故系爭1652-4及1652-5地號土地之所有權人仍為 張振男，甲○○、丙○○與張振男共同以前開方式侵害上訴 人使用系爭基地之權利，並致上訴人受損，現尚以所有權人 自居訴請上訴人拆屋還地，自屬權利濫用等語，資為抗辯。 爰上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人第一審之訴駁回。 ㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、兩造不爭執之事實：
㈠系爭土地均係分割自前揭1652號地號土地，而該1652地號土 地原為張勝源所有，於日據時代部分基地無償借予上訴人己 ○○及上訴人戊○○被繼承人張勝棟興建系爭房屋。嗣張勝 源於52年2月4日死亡，前開1652地號土地由張金火、張金溶 、張金溢繼承，張金火部分繼而由張鑑煜、張振男、被上訴 人辛○○繼承，張金溶部分繼而由張江緞、張鑑庭、張鑑芳 繼承，張鑑庭部分繼而由訴外人張文聖、張碧珍（此二人於 分割後未分得系爭基地土地）、被上訴人乙○○、丁○○、 庚○○繼承，而張勝源之孫張振男繼承取得應有部分後，於 83年9月1日及同年月16日，分別將其應有部分以贈與及買賣 名義為原因移轉登記予徐俊南 ，徐俊南再於85年3月13日以 贈與為原因分別移轉登記予被上訴人甲○○、丙○○。 ㈡於92年間，被上訴人辛○○向原法院起訴請求分割共有物， 經法院判決准予原物分割，由被上訴人乙○○、庚○○、丁 ○○共同取得第1652-3 地號 、被上訴人丙○○取得同段第 1652-4地號、被上訴人甲○○取得同段第1652-5地號、被上 訴人辛○○取得同段第1652-9地號土地之單獨所有權，故桃 園縣中壢市○○段第1652-3、-4、-5、-9地號土地現在分別 登記為被上訴人所有，上開土地內A、B、C、D、E、F部分為 上訴人所有門牌桃園縣中壢市內厝里７鄰內厝子79號未辦保 存登記之建物占用為基地。
四、茲就兩造爭點分述如下：
㈠被上訴人甲○○、丙○○現在是否為系爭1652-4、-5地號土 地所有權人？
⒈按民事訴訟法第355條第1項規定「文書，依其程式及意旨 得認作公文書者，推定為真正。」又按「依土地法所為之 登記有絕對真實之公信力，縱使債務人之處分有無效之原 因，在債權人未提起塗銷登記之訴，並得有勝訴之確定判 決以前，其登記不失其效力。債權人殊難以該不動產之登 記在實施查封以後為無效，認定第三人尚未取得所有權，
並無足以排除強制執行之權，而主張第三人執行異議之訴 為無理由。」（最高法院50年度台上字第96號判例參照） ，是登記乃地政機關根據法律之規定而為，凡已完成之登 記，均認為有絕對之效力，是系爭1652-4、-5地號土地既 然登記為被上訴人甲○○、丙○○所有，為上訴人所不爭 執，復有土地登記謄本可稽（見原審卷第19、20頁），自 應認定被上訴人甲○○、丙○○為所有權人。
⒉上訴人雖主張被上訴人甲○○、丙○○原係土地貸與人張 勝源之孫張鑑煜之長媳及次媳，先由張勝源之孫張振男繼 承取得共有關係，張振男於77年5月6日將之出賣予上訴人 ，並同意將土地簡易交付予上訴人自由建屋使用，嗣張振 男違約復將土地應有部分以贈與及買賣名義為原因虛偽移 轉登記予徐俊南，再以通謀虛偽之贈與為原因移轉登記予 甲○○、丙○○，上開土地移轉程序既出於通謀虛偽意思 表示，依法無效，則真正所有權人仍為張振男，張振男基 於其與上訴人間之買賣契約，將土地交付上訴人使用，自 不得主張上訴人無權占有云云，為被上訴人所否認。按當 事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民 事訴訟法第277條前段定有明文 。本件上訴人主張張振男 、徐俊南間；徐俊南、甲○○間；徐俊南、丙○○間通謀 而為虛偽意思表示，上訴人自應負舉證之責。再按所謂通 謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真 意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就 表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若 僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符 之意思，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示。查張振男、 徐俊南間；徐俊南、甲○○間；徐俊南、丙○○間就系爭 土地及嗣後自系爭土地分割出之同段第1652-4 地號 、第 1652-5地號土地，係基於買賣或贈與原因為移轉，有各該 土地登記簿謄本原因事實欄之記載可稽，且有張振男、徐 俊南間之不動產買賣契約書一紙附卷為憑 （ 見原審卷第 202頁）， 又此買賣契約為真正復經證人張振男、徐俊南 於原審到庭具結後證述明確（見原審卷第198至200頁、第 226至227頁筆錄）。按土地所有人先後將同一土地出賣不 同之人，此乃屬二重買賣，後買受之人已登記取得所有， 先買受之人亦不得對後買受已登記取得所有權之人主張權 利，此為物權效力優先於債權之當然解釋。況張振男出賣 其應有部分，共有土地並未分管亦未分割，係依其應有部 分換算所得之面積，並非特定部分。張振男既未占用特定 部分，自無上訴人主張張振男同意將土地簡易交付之事實
。上訴人主張各該買賣或贈與契約係出於通謀虛偽意思表 示，迄未舉證證明，僅以各該買賣或贈與契約與常情不合 為由，空言被上訴人甲○○、丙○○取得系爭土地所有權 係通謀虛偽意思表示，自無可取。
㈡被上訴人得否訴請拆屋還地？上訴人稱：房屋性質上無法與 土地使用權分離存在，故本件使用借貸之目的應為同意建築 物之所有權人於建物之使用年限內繼續使用土地。被上訴人 受借貸契約之拘束，本件借貸之目的尚未完畢，被上訴人不 得請求返還云云，然為被上訴人所否認，稱系爭房屋已經破 舊不堪，無繼續使用系爭土地價值云云。
⒈按使用借貸未定有期限而定有使用之目的者，應於其使用 完畢時返還之，但經過相當時期，可推定借用物已使用完 畢，貸與人亦得為返還之請求，民法第470條第1項後段定 有明文。準此，借地造屋未定有期限者，法院應斟酌房屋 之種類、品質及經過時期並一切情形，以定其使用土地是 否已完畢，不能一概認為必須俟房屋毀壞至不堪使用之時 ，始得謂依借貸目的已使用完畢，如該房屋已逾行政院頒 布之固定資產耐用年數表所載房屋之耐用年數，屋齡已久 ，且原貸與之情事已有變更，應認借貸目的已使用完畢（ 最高法院94年台上字第1717號判決意旨參照）。又按所有 人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於 妨害其所有權者，得請求除去之， 民法第767條前段、中 段定有明文。所謂無權占有，係指所有權人行使其物上請 求權時，占有人之占有並無正當權利，或其占有權利於斯 時已歸消滅而言。
⒉上訴人辯稱：土地之使用借貸，並非以房屋之安全年限為 認定，行政院頒布之房屋耐用年數表僅是稅捐機關課稅之 折舊年數云云。按上訴人己○○及上訴人戊○○被繼承人 張勝棟前基於使用借貸契約之法律關係使用系爭基地，其 因而建造之系爭建物有使用系爭基地之合法權源，縱認系 爭基地於前開使用借貸契約成立後所有權經轉讓，因受讓 人知情而受讓致就系爭基地之使用借貸契約關係繼續存在 ，惟除參考按行政院頒布之固定資產耐用件數表所載加強 磚造房屋之耐用年數規定為35年外，查系爭建物為土磚造 建物，有原法院勘驗測量筆錄可考（見原審卷第123頁） ，且有照片12幀在卷可參（見原審卷第136至139頁），系 爭土磚造之老舊房屋，屋頂瓦片多處已毀損改覆蓋鐵皮， 牆壁因風雨侵蝕已有龜裂痕跡，為防房屋倒塌，且有使用 木柱支撐之情事，而上訴人自承該建物在38年左右所造等 語（見原審卷第237頁言詞辯論筆錄）， 該建物不論依兩
造任何一方所主張之興建時間計算迄今之屋齡，均已逾35 年，早已逾正常使用年限，雖然可居住使用，但衡諸上訴 人自承係系爭土地之原共有人張勝源同意上開建物基地使 用系爭土地等語，系爭建物占用系爭基地已逾50年之久， 應認借貸目的已使用完畢，雖上訴人刻意保存而繼續使用 系爭建物，衡諸借貸關係為排除他人使用之特性，若任令 土地所有權人永遠忍受不能使用系爭基地，不只有悖常情 ，亦與當初張勝源同意使用系爭基地之初衷相違背，應不 可採。是本件自堪認其使用目的已完畢，是上訴人謂本件 使用借貸之目的尚未完畢，被上訴人不得請求返還云云， 亦非可採。
⒊上訴人又辯稱：系爭建物稅捐機關持續課征房屋稅，足見 使用借貸之目的尚未完成云云。惟查，課徵房屋稅僅為行 政管理作用，借用土地建築房屋目的已否達成，應參酌房 屋使用整體情形為斷，借用建地建造房屋係以居住使用為 目的，自應以房屋之使用情形，作為認定借貸之目的是否 已完成，與課稅與否本無關係。再依附卷之房屋稅籍證明 書之記載 ：其中第1項構造別K304.5平方公尺，即系爭建 物，其現值為新台幣1萬6200元； 另第2、3項係上訴人所 有之其他建物 ，3項建物合計價值為23萬1800元，有房屋 稅籍證明書可憑（見原審卷第90頁），始達課稅之起征點 ，並非系爭建物價值達到課稅標準，其辯稱仍持續課征房 屋稅，仍有經濟價值，使用借貸之目的尚未完成乙節，尚 有誤會。
㈢被上訴人行使權利是否以損害他人為主要目的？ 按民法第 148條第1項明定「權利之行使不得違反公共利益或以損害他 人為主要目的」；次按「權利之行使，是否以損害他人為主 要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及 國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘權 利之行使，自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損 失甚大者，非不得視為損害他人為主要目的，此乃權利社會 化之基本內涵」（最高法院83年台上字第2348號判決意旨參 照）。因使用借貸係屬無償行為，借用他人土地建造房屋， 貸與人即喪失使用收益權，而貸與人仍應依法負擔稅賦，原 不公平。查本件因使用目的完畢，被上訴人訴請上訴人拆屋 並返還土地，旨在排除其所有權之妨害並回復其物，係正當 權利之行使，自與誠信原則無違，且亦無權利濫用之情形。 是上訴人謂被上訴人行使權利顯未依誠實信用方式為之而有 權利濫用之情形云云，亦非可取。此外上訴人亦無法提出其 他積極證據足資證明其占有系爭土地之合法權源，自屬無權
占有，被上訴人請求上訴人拆除建物，並將占有基地部分各 自返還被上訴人，應予准許。
五、綜上所述，被上訴人主張為可採，上訴人所辯均無可取。從 而，被上訴人本於所有權人之物上請求權，請求上訴人㈠應 將所有坐落桃園縣中壢市○○段第1652-3地號土地上，如後 附中壢地政事務所94年 9月16日土地複丈成果圖所示編號 1652-3-A、面積13平方公尺之建物拆除，並將基地返還被上 訴人乙○○、庚○○、丁○○。㈡應將所有坐落桃園縣中壢 市○○段第1652-4地號土地上，如後附中壢地政事務所94年 9月16日土地複丈成果圖所示編號1652-4-B、 面積28平方公 尺之建物拆除，並將基地返還被上訴人丙○○。㈢應將所有 坐落桃園縣中壢市○○段第1652-5地號土地上，如後附中壢 地政事務所94年9月16日土地複丈成果圖所示編號1652-5-C 、面積46平方公尺之建物拆除，並將基地返還被上訴人甲○ ○。㈣應將所有坐落桃園縣中壢市○○段第1652-9地號土地 上，如後附中壢地政事務所94年 9月16日土地複丈成果圖所 示編號1652-9-D、面積5平方公尺； 編號1652-9-E位置，面 積36平方公尺；編號1652-9-F位置，面積33平方公尺之建物 拆除，並將基地返還被上訴人辛○○，均為有理由，應予准 許。是則原審判命上訴人拆屋還地，於法並無不合。上訴意 旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回上 訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨聲明所用之證 據，經審核與本件判決之結果均不生影響，無再予逐一論述 之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 95 年 9 月 5 日 民事第七庭
審判長法 官 鄭三源
法 官 蘇瑞華
法 官 黃嘉烈
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 95 年 9 月 5 日 書記官 倪淑芳