最高法院民事判決 八十七年度台上字第一六一八號
上 訴 人 李 清 池
李 坤 財
陳 金 福
何 碧 華
何 枝
何 政 雄
何 武 雄
何 美 津
何 宗 憲
何 宗 錦
何 美 玥
何 美 泠
蘇 巧 子
吳 文 興
吳 文 宗
吳 邱 綢
吳 文 杰
吳 玫 玲
吳 玫 芬
黃 茂 峰
王 乃 溫
陳 素 雲
洪吳素珠
黃 郁 卿
被 上訴 人 王 惠
李 榮 華
陳李春緞
徐 清 松
陳 豐 利
方 美 靜
曾張千惠
吳 邦 雄
張 志 輝
陳 育 文
丁 玉 花
右當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國八十六年三月十日台灣高等法院
臺南分院第二審更審判決（八十四年度上更㈠字第九八號），提起上訴，本院判決如
左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理 由
本件被上訴人主張：坐落嘉義市○○段○○段等如原判決附表（下稱附表一）所示三十三筆土地（下稱系爭土地，又附表一中所列第二十三筆土地地號「一二○號」已經原審裁定更正為「一二○之二號」）為上訴人分別所有，上訴人於民國六十五年九月十一日提供與訴外人華文建設有限公司（下稱華文公司）合夥，興建地上七層地下二層之嘉一大樓共同銷售，按約定產權比例分配賣得之價金。伊等於六十七年間分別與上訴人之代表人洪森茂及華文公司訂立土地及房屋預定買賣契約書，以不同之價款購買嘉一大樓第四層樓如原判決附表二（下稱附表二）所示之土地及房屋，其中約定土地面積依房屋面積比例計算應有部分保持共有，伊等依約已分別付清房地價金。又系爭土地原買受人陳春男及原出賣人吳鏡釧、何金福、李爭祥均於訂約後先後死亡，依法應由其繼承人繼承其等契約上之權利義務，其中何金福之繼承人即上訴人何碧華、何枝、何政雄、何武雄、何美津、何宗憲、何宗錦、何美玥及何美泠（下稱何碧華等九人）迄未辦理繼承登記等情，求為命上訴人何碧華等九人就何金福所有上開一二○之二號土地所有權應有部分二分之一辦理繼承登記，並與其他上訴人應分別將系爭土地按附表二所示比例移轉所有權登記於伊等之判決（第一審共同原告莊金松、許汝霖、陳劉秀鑾、陳香文、陳仁宗、陳仁志、陳賜明另為請求部分，經第一審為該共同原告敗訴之判決後，該共同原告對之未聲明不服）。上訴人李清池、李坤財、陳金福、何碧華等九人，蘇巧子、吳文興、吳文宗、吳邱綢、吳玫玲、吳玫芬則以：伊等與被上訴人間並無買賣關係，伊等並未授權洪森茂與被上訴人訂立土地買賣契約，亦無向被上訴人收取買賣價金，且台灣嘉義地方法院七十一年度訴字第二一號所有權移轉登記事件確定判決，已認定伊與華文公司之合建為互易關係，同院七十二年度訴字第五五七號損害賠償事件亦認定伊等與被上訴人間無買賣關係等語，資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決（確定部分除外）廢棄，改判如其所聲明。無非以：查被上訴人主張上訴人與華文公司於六十五年九月十一日訂立合建契約，於嘉義市○○段○○段第十五地號等土地上興建嘉一大樓，推出期間由「地主」即上訴人推派代表與華文公司依據合建契約、研商經營方式，迄六十八年八月二日止，雙方共召開十七次會議，復於七十年五月三十日續召開二次會議，決定由雙方為共同銷售人，及共同出售價金由雙方各推代表於銀行設立存款專戶按產權比例撥入雙方帳戶內，而上訴人確有出售土地予被上訴人共有，上訴人亦受分配取得出售之價金。被上訴人亦陸續於六十七年六月間分別向華文公司及上訴人購買房屋及土地，並按期付清價金。而其中房屋部分業於七十三年間辦妥所有權移轉登記，至於土地部分，上訴人則均尚未辦理所有權移轉登記等情，業據其提出合建契約書、土地預訂買賣契約書及會議記錄等件為證。又查上揭買賣契約書載明：「立契約書人王惠（及其餘十人）（甲方）與嘉一大樓基地提供代表人洪森茂（乙方）之間，緣為預購嘉一大樓……號房屋之應有基地持分共有權，乙方願意出售，甲方亦願向乙方預購……」等語，其契約書末尾並由雙方簽名蓋章。復觀之六十七年五月七日嘉一大樓臨時會議記錄六決議事項６：「基地提供人全體同意委託洪森茂為代表人與前開大樓之承購訂戶（即被上訴人）訂約土地買賣契約」等語，既經全體土地所有人同意委託訴外人洪森茂為代表人，足
見洪森茂有權代表系爭土地之所有人與被上訴人簽約。至於系爭土地所有人與華文公司會議記錄中，雖有部分土地所有人未出席，然既已委託洪森茂為代表與被上訴人簽約，且事後又未見任何反對之表示，退而言之，縱洪森茂無代理他人之權限，然依民法第一百六十九條之規定，亦應對被上訴人負授權人之責任。至於上訴人辯稱：該次臨時會議決議，並無全體土地所有人出席，且出席人中之「何金福」簽名筆跡與六十八年五月十六日嘉一大樓第二次推出會議紀錄中之「何金福」筆跡不同，有人假冒何金福簽名，故該次會議紀錄無法證明全體「地主」即土地所有人有授權「洪森茂」擔任基地代表人云云。然查洪森茂應係嘉一大樓基地所有人之代表人，因上揭買賣契約書中洪森茂曾代表「地主」與被上訴人簽約，上訴人亦自認「洪森茂」之印章為真正，且均無人反對，又證人即華文公司負責人莊瑩徹亦證稱：「『地主』是派洪森茂為代表」等語，又出售土地所收之價金均存入合作金庫嘉義支庫第三三三五號帳號戶名洪森茂之名下，可證洪森茂係經全體土地所有人授權擔任基地所有人之代表人，否則簽約時何以無任一土地所有人出面反對。至於兩次會議紀錄中「何金福」一人之筆跡，仔細觀之，並無不同（一較正體，一較草體），然其餘土地所有人之簽名則均相同，且證人即歷次會議紀錄之紀錄張宏燦於原審八十三年上字第六號請求履行契約事件中證稱：「會議紀錄確係伊所製作」、「均是根據地主（指上訴人）之決議而紀錄」各等語，可見會議紀錄之內容，應屬真實。另上訴人辯稱：伊與華文公司並未共同銷售大樓，係華文公司單獨出售予被上訴人，是於彰化商業銀行嘉義分行未設有存款專戶，而且李清池等五人在第一商業銀行新西分行存款往來係自七十年五月開始，與伊於六十七年間購屋資金無關云云。然查前開合建契約書第十五條約定：「本大樓出售應由甲方（指上訴人）基地所有權人全體及乙方（指華文公司）為共同銷售人」等語，則上訴人既為該大樓共同銷售人之一，自無不為土地出售人之可能。又華文公司負責人莊瑩徹亦證稱：「我們委託銷售公司出售，由銷售公司與客戶簽約，當時『地主』是派洪森茂代表，後洪森茂好像不願當代表，他們又刻一個『地主』聯合章給銷售公司賣房子，銷售公司只一個月時間就歸我們聯合銷售，建設公司請一位代表，『地主』（指上訴人李清池等）請一位小姐在那邊監督共同收款」等語，該證人對本案之始末，知之最詳，其所為之證言，亦足證明上訴人確實有委託洪森茂為全體土地所有人之代表，與被上訴人分別訂立土地買賣契約。再者六十七年五月七日會議記錄六決議事項㈩本大樓銷售款分配處理案決議：「於每月二十四日結帳分配一次，但其銷售額已達五佰萬元者，應予提前結帳分配……」等語及六十八年五月十六日會議記錄五討論事項第二次推出樓房出售價格案決議：「……自本日起所收房地銷售以黃郁卿（建設公司代表）李清池（地主代表）二人名義存入彰化銀行嘉義分行帳號」等語，前述決議所定之金錢分配方法與前揭合建契約所約定之出售辦法，除開戶人稍有異動外，其由土地所有人及建設公司各推派代表、設立存款專戶暨每月底結算一次按所有權比例撥入雙方帳戶之約定均屬相同，且上訴人之代表洪森茂出售土地所收之價金，均存入合作金庫嘉義支庫第三三三五號帳號，亦有存摺五本為證，足見上訴人有取得土地價金。上訴人既委託訴外人洪森茂為代表與被上訴人分別簽訂買賣契約，且復已取得價金，從而被上訴人本於上揭買賣契約之約定，請求上訴人分別將如附表一所示三十三筆土地，按附表二所示被上訴人各人應得之比例，辦理所有權移轉登記與被上訴人共有，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查系爭如附表一中所列第二十三筆一二○之二號（已經原審裁定更正地號）原為第一審被告何金福所有，嗣何金福於第一審訴訟繫屬中之八十一年八月二十三日死亡，而上訴人何碧華、何枝、何政雄、何武雄、何美津、何宗憲、何宗錦、何美玥及何美泠固為何金福之配偶或子女（見一審卷第二宗一七一、二九三頁）。然上揭上訴人是否已就該系爭土地辦理繼承登記或其中有無拋棄繼承者，原審悉未調查審認，遽命上揭上訴人何碧華等九人就該系爭土地辦理繼承登記後，按附表二所示之比例移轉所有權登記於被上訴人，已有未合。又上訴人洪吳素珠、陳素雲及蘇巧子似均非前述合建契約書之當事人。又上訴人李坤財、洪吳素珠及蘇巧子亦未曾出席前述六十七年五月七日嘉一大樓臨時會議及六十八年五月十六日會議，而上訴人陳素雲則僅出席後一次會議（見一審卷第二宗一三四頁及外放證件存置袋內之被上訴人於八十四年十一月二十二日在原審所提之證一及證三出席人員欄所載）。則能否據上揭合建契約書及會議之會議記錄所載，謂各該上訴人已同意授權訴外人洪森茂出售系爭土地，亦滋疑義。再者，民法第一百六十九條所定之表見代理，須本人有以自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，始足當之。本件上揭上訴人李坤財等人有何表見之行為，原審亦未調查明晰，徒以上揭上訴人單純未為任何反對之表示，遽認上揭上訴人應負授權人之責任，尤嫌速斷。況查前揭合建契約書第十五條係載為：「本大樓（指前揭嘉一大樓）出售應由甲方（包括上訴人在內、下同）基地所有人全體及乙方（指訴外人華文公司、下同）為共同銷售人」，其第十六條第一款亦載為：「甲方及乙方共同出售款項，甲方推出洪森茂乙方推出黃郁卿共同連名在於彰銀嘉義分行設立存款專戶存入」各等語（見一審卷第二宗一三七頁），似均未明示授權訴外人洪森茂得代理上訴人出售系爭土地於他人。即前述六十八年五月十六日會議記錄五亦載為：「討論事項一、第二次推出樓房出售價格案決議：『……自本日起所收房地銷售款以黃郁卿、李清池二人名義存入彰化銀行嘉義分行帳號』……」等語（見一審卷外放證件存置袋內之被上訴人於八十四年十一月二十二日在原審所提之證三），惟被上訴人似自陳：訴外人洪森茂向其收取之買賣價金，係存入合作金庫嘉義支庫第三三三五號洪森茂帳戶等語（見原審上更㈠卷第一宗一五四頁背面），而非存入上述「黃郁卿、李清池二人名義彰化銀行嘉義分行帳號」，而上訴人又否認取得訴外人洪森茂於合作金庫嘉義支庫第三三三五號帳號之金額（見原審上更㈠卷第一宗一七八頁背面、第二宗一八頁背面）。則能否據以謂上訴人已取得出售系爭土地之價金，並進而推論上訴人全體已同意授權該訴外人洪森茂代理出售系爭土地，亦待進一步查明審認。究竟上訴人或其被繼承人即系爭土地全體所有人有無授權訴外人洪森茂出售系爭土地於被上訴人，為本件關鍵所在。乃原審未調查審認明確，遽為上訴人敗訴之判決，自有未合。本件事實既欠明瞭，本院尚無從為法律上之判斷。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 七 月 十六 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 朱 錦 娟
法官 蘇 茂 秋
法官 蘇 達 志
法官 顏 南 全
法官 葉 賽 鶯
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十七 年 七 月 三十 日
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