臺灣臺中地方法院民事判決 95年度重訴字第106號
原 告 甲○○
訴訟代理人 吳雄仁律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 黃靖閔律師
羅豐胤律師
複代理人 丁○○
被 告 己○○
戊○○
上當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國95年9月22日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告 同意或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事 訴訟法第255條第1項前段，定有明文。本件原告原係對被告 乙○○、己○○起訴，於訴訟進行中，查悉被告戊○○亦為 系爭房屋之承租人，乃復追加被告戊○○為共同被告。查被 告戊○○為系爭房屋之承租人乙情，已據被告乙○○陳述甚 明，且為被告戊○○所不爭，是原告於訴狀送達後為訴之追 加，已勿庸再調查其他新之訴訟資料，是並不甚礙被告之防 禦，且亦無礙訴訟之終結，爰准原告之訴之追加，先予敘明 。
二、又本件被告己○○、戊○○經合法通知而未於最後言詞辯論 期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原 告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）原告所有坐落台中市○區○○段五小段3之2號土地及 同小段3之13號土地（下稱系爭2筆土地），原為被告 之先父林武成所有。林武成於民國73年間，無償提供 予被告乙○○在系爭2筆土地上建築門牌號碼台中市 西區○○街4號房屋（下系爭房屋）使用。嗣於87年1 月間，林武成將系爭2筆土地贈與其妻即被告之母謝 麗霞，謝麗霞於94年7月間將系爭2筆土地出售予原告 ，原告因而取得系爭2筆土地之所有權。而系爭2筆土 地之原地主林武城雖同意無償供被告乙○○在上開土
地上建築系爭房屋使用，其2人間即成立系爭2筆土地 之使用借貸關係，惟使用借貸關係非如租賃之有民法 第425條之規定，故被告乙○○並不得對現在之土地 所有人即原告主張有使用系爭2筆土地之權利，被告 乙○○所有之系爭房屋占有系爭2筆土地現已成為無 權占有，被告乙○○自應將系爭房屋拆除並將系爭2 筆土地交還原告。又被告己○○、被告戊○○均係向 被告乙○○承租系爭房屋之人，被告乙○○既應拆屋 交地，則被告己○○、被告戊○○即失去繼續占有該 房屋之權源，自應自系爭房屋遷出。爰依民法第767 條之規定，請求被告乙○○拆屋交地及被告己○○、 被告戊○○自系爭房屋遷出等語。
（二）對被告抗辯之陳述：
被告乙○○辯稱：「系爭土地上之房屋係民國73年間 由被告之先父林武成出資建造，當時乙○○尚在唸大 學無收入，嗣於76年間林武成將系爭房屋贈與被告林 玟慧。系爭土地及房屋原均屬林武成所有。現在房屋 為被告乙○○所有，土地則為原告所有，依民法第42 5條之1之規定，被告乙○○與原告之間有基地租賃 關係，請求拆屋交地為無理由」一節，與事實不合： 1.系爭土地上之房屋係被告乙○○所建造，此一事實 不但有被告乙○○委請律師於93年9月30日寄致其 母謝麗霞女士之函件曰：「本人之先父林武成於73 年5月間，就其所有台中市○區○○段五小段3之2 、3之13號2筆土地，同意本人在其上建造房屋，嗣 本人在系爭地上建造門牌台中市○區○○街4號之 建築物，竣工在案，並於93年8月間完成系爭建物 所有權之合法登記在案，此有建物所有狀可稽」， 依禁反言之原則，不容臨訟改稱系爭房屋非其所建 造；而且被告乙○○在其答辯狀內亦自承系爭房屋 之起造人係其名義，足證系爭房屋係被告乙○○所 建造，而非已故林武成所建築，自無民法第425條 之1之適用。
2.被告乙○○雖辯稱：「73年當時被告乙○○尚在唸 大學無收入」云云。惟查被告乙○○所唸者係大學 夜間部，日間都在從商，並非無收入，而且可運用 其從商之知識調度建築資金，何況其所建者為鐵造 房屋，建築費不高，故不能藉詞當時在唸大學，而 諉稱系爭房屋非其所建。
（三）並聲明：⑴被告己○○、戊○○應自坐落台中市○區
○○段五小段3之2號及同小段3之13號土地上之建築 物即門牌號碼台中市○區○○街4號房屋遷出。⑵被 告乙○○應將坐落台中市○區○○段五小段3之2號土 地225平方公尺及同小段3之13號土地33平方公尺之地 上建築物拆除，將該兩筆土地交還原告。
二、被告己○○於言詞辯論期日未到場，惟據其於準備程序中則 以：系爭房屋之承租人為被告戊○○，伊僅是受僱於戊○○ ，並非系爭房屋之承租人等語置辯。並答辯聲明：原告之訴 駁回。
三、被告戊○○未於言詞辯論期日到場，惟據其於準備程序中則 陳稱：系爭房屋係伊向被告乙○○承租等語，資為抗辯。四、被告乙○○則辯以：系爭房屋係先父林武成於73年間出資建 造，當時伊尚在大學念書，根本沒有收入，並沒有資力興建 系爭房屋，但因先父林武成允諾日後伊結婚時，將系爭房屋 及其所屬基地一併贈與給伊，作為結婚贈與禮物。故系爭房 屋之使用執照即借用伊名義作為起造人，於房屋完工後，實 際上由先父林武成作為經營連鎖便當店之店面及中央廚房之 用；嗣於76年間，伊與訴外人陳文侯結婚，先父林武成乃依 約將系爭房屋贈與伊，並實際上將系爭房屋交付予伊使用收 益，歷年來均由伊出租於第3人以為收益，伊並於93年8月24 日將系爭房屋為第一次登記。而伊之母親即訴外人謝麗霞於 87年間，將系爭2筆土地過戶登記在自己名義下，後於94年7 月間出售予原告。然系爭2筆土地及房屋原來均為先父林武 成所有，房屋部分僅係借用伊名義為起造人，於76年間，先 父林武成因結婚贈與之約定，將系爭房屋之所有權轉讓為伊 所有，嗣原告經由伊母親謝麗霞而受讓系爭2筆土地，即土 地、房屋現在雖為不同之所有人，但依民法第425之1之規定 ，伊與原告間就系爭房屋占用系爭2筆土地之期限內，推定 有租賃關係之存在甚明。原告至多僅能請求租金之給付，其 請求拆屋還地，顯無理由等語。並答辯聲明：原告之訴駁回 。
五、兩造不爭執事實：
（一）系爭房屋坐落於系爭2筆土地上，系爭房屋於73年11 月9日建築完成，在未為保存登記前，其使用執造名 義人為被告乙○○，嗣被告乙○○將系爭房屋為第一 次所有權登記，後將系爭房屋出租給被告戊○○，有 本院依職權調閱臺中市政府 (73)中工建建字第596 號建照檔案1宗、建物登記謄本及系爭房屋租賃契約 各1紙在卷可按。
（二）系爭房屋占用系爭2筆土地之初，系爭2筆土地原登記
為訴外人林武成所有，嗣於87年間移轉登記予訴外人 賴麗霞，賴麗霞嗣於94年7月間將系爭2筆土地售予原 告，並已為移轉登記，有土地登記謄本1件附卷可憑 。
六、本件之爭點及法院之判斷：
（一）系爭房屋究係由被告乙○○或訴外人林武成所出資興 建？
（二）被告乙○○占有系爭2筆土地是否有合法權源？如有 ，其法律關係如何？
（三）被告己○○是否為系爭房屋之占有人？
七、系爭房屋究係由被告乙○○或訴外人林武成所出資興建？ （一）原告主張系爭房屋之起造人係被告乙○○，係被告林 玟慧自行出資或由其父林武成贈與其資金所建造一節 ，固有系爭房屋之建造執照及使用執照在卷可參，惟 按房屋在未為保存登記前，其所有權之歸屬，應以實 際出資興建人而非以建造執照名義人為準據。查被告 乙○○辯稱：系爭房屋係由其父林武成出資建造，73 年11月間完工後，由其父作為經營連鎖便當店之店面 及中央廚房之用，因其父允諾將系爭房屋作為結婚禮 物贈與伊，故借用伊名義為起造人之事實，業據證人 即被告乙○○之姐姐丙○○證述屬實，並參諸系爭房 屋使用執照載明用途為「店舖」，並非建屋自住，而 依原告所不爭執之乙○○大學畢業證書可知，被告林 玟慧在系爭房屋建造時，尚在大學唸書，且系爭房屋 完工後，係由其父使用，足徵乙○○並無自行出資或 由其父贈與資金興建該店舖之需要。則依吾人經驗法 則，當時乙○○應係與其父林武成基於約定結婚贈與 之基礎原因債權關係，而登記為起造人，實際出資興 建房屋之人為系爭土地之所有權人林武成。足見系爭 房屋於73年11月9日建築完成時，為林武成所有。 （二）至原告雖主張被告乙○○委託律師發出律師函給訴外 人謝麗霞，自稱其出資興建系爭房屋，故其於本件訴 訟改稱其未出資興建系爭房屋，有違禁反言原則云云 ，然「按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於 主文判斷事項為限，判決理由並無既判力，但法院於 判決理由中，就訴訟標的以外，當事人主張之重要爭 點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，對此重要爭 點所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人已提出 新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同 一當事人就該已經法院判斷之重要爭點之法律關係，
不得作相反之主張或判斷，始符民事訴訟上誠信原則 ，此即學理上所謂爭點效、禁反言」。查被告乙○○ 既非另案主張其原始取得系爭房屋之法律關係，並經 法院為判斷，則本件即無適用禁反言原則之可言，是 原告此部分之主張，並非可採。
八、被告乙○○占有系爭土地有合法權源，其法律關係為租賃關 係：
（一）按土地與房屋為各別之不動產，各具相當之使用及經 濟價值等各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能 與土地使用權分離而存在，亦即房屋之存在及使用房 屋必須使用該房屋之地基，而不容輕易變動，此為房 屋基地之使用權恒定原則，為房屋與其基地使用關係 之基本法理，而為近代民法權利社會化、物權相對化 、債權物權化發展趨勢之所在，是早於48年間，最高 法院即以48年台上字第1457號判例揭示「土地與房屋 為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性 質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必 須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將 土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設 定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於 賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房 屋承買人繼續使用土地。」之法旨，嗣民法於88年間 修正，復基此而新增第425條之1，規定：「土地及土 地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所 有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋 受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內， 有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。 」，予以明文化，而確定上開債權物權化之大原則。 （二）經查系爭房屋坐落於系爭2筆土地上，系爭房屋在未 為保存登記前，雖登記被告乙○○為起造人，但係當 時土地所有權人林武成興建，已如前述，足見73年11 月9日，系爭2筆土地及系爭房屋均為林武成所有。系 爭房屋於93年8月24日由被告乙○○為第一次登記， 系爭土地則於87年間、94年7月間輾轉移轉登記予訴 外人賴麗霞、原告等情，為兩造所不爭執，則系爭房 屋及系爭2筆土地之所有權人原先既屬相同，系爭2筆 土地及系爭房屋因先後讓與而異其所有權人，揆之上 開判例及民法新增第425條之1規定之法旨，乃基於房 屋及基地之使用權關係恆定暨房屋既得使用權保護原
則之考量，而肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變 動而受影響之法理，自應推斷系爭2筆土地之買受人 即原告，默許系爭房屋繼續使用系爭2筆土地，其間 ，就系爭房屋使用該土地成立租賃關係，是被告林玟 慧並非無權占有系爭2筆土地。
九、系爭房屋既非無權占有系爭2筆土地，則系爭房屋之合法占 有人亦非無權占有，而具有正當之使用權源，自毋須依土地 所有權人之請求而遷出房屋，是被告己○○是否為系爭房屋 之占有人或占有輔助人，本件即無論究之必要，附此敘明。十、綜上，系爭房屋對系爭2筆土地並非無權占有，是原告請求 被告乙○○應將房屋拆除，將基地交還，併予請求系爭房屋 之承租人被告己○○、戊○○遷出房屋，洵屬無據，應予駁 回。
十一、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 9 月 29 日 民事第四庭 審判長法 官 洪碧雀
法 官 陳添喜
法 官 郭佳瑛
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 95 年 9 月 29 日 書記官